Τα παραδοσιακά κανάλια αναζήτησης ακινήτων και συνεργασίας με τους κτηματομεσίτες δεν είναι ο μόνος τρόπος για να αποκτήσετε ένα ακίνητο. Οι έμπειροι επενδυτές ακινήτων συχνά αγοράζουν ακίνητα σε πλειστηριασμούς. Αλλά οι δημοπρασίες δεν περιορίζονται σε επαγγελματίες - οι αρχάριοι έχουν αγοράσει τα σπίτια τους και σε πλειστηριασμούς.

Αυτό το άρθρο θα εξηγήσει τα βασικά των δημοπρασιών οικιστικών ακινήτων, ώστε να μπορείτε να αποφασίσετε αν αυτή η επιλογή μπορεί να λειτουργήσει για εσάς, αν θέλετε να ζήσετε στην ιδιοκτησία ή απλώς να επενδύσετε σε αυτήν. (Τα αποκλεισμένα σπίτια μπορεί να είναι οικονομικά ελκυστικά, αλλά υπάρχουν πολλά εμπόδια που πρέπει να εξεταστούν πριν από την αγορά.

- 1 -> ΣΕ ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ:

10 συνήθειες επιτυχημένων επενδυτών σε ακίνητα

Πώς τα ακίνητα καταλήγουν σε δημοπρασία;

Οι δύο κύριοι τύποι δημοπρασιών ιδιοκτησίας είναι οι δημοπρασίες αποκλεισμού και οι δημοπρασίες με δικαίωμα φορολόγησης. Πριν ένα ακίνητο φτάσει σε δημοπρασία, πρέπει να συμβούν πολλά πράγματα.

Πρώτον, ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν πληρώνει την υποθήκη του για αρκετούς μήνες. Στη συνέχεια, η τράπεζα αρχειοθετεί μια ειδοποίηση προεπιλογής με τον καταγραφέα νομού. Εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν πληρώσει το οφειλόμενο υπόλοιπο ή επαναδιαπραγματεύσει το δάνειο με τον δανειστή, το σπίτι μπορεί να τεθεί σε δημοπρασία. Ο χρόνος που χρειάζεται από όταν ο ιδιοκτήτης σπιτιού σταματά να πληρώνει την υποθήκη όταν το σπίτι καταλήγει σε πλειστηριασμό ποικίλλει, αλλά μπορεί να είναι οπουδήποτε από μερικούς μήνες έως ένα χρόνο ή περισσότερο.

Ο άλλος κύριος τρόπος που ένα σπίτι καταλήγει σε πλειστηριασμό είναι όταν ο ιδιοκτήτης δεν πληρώνει τους φόρους ακίνητης περιουσίας ή γίνεται σοβαρά παράνομος σε κρατικούς ή τοπικούς φόρους εισοδήματος. Σε αυτές τις περιπτώσεις, είναι η μη καταβληθείσα φορολογική αρχή (όχι η τράπεζα) που συλλαμβάνει το ακίνητο.

Πώς λειτουργούν οι δημοπρασίες ιδιοκτησίας

Οι δημοπρασίες πραγματοποιούνται σε δικαστήρια τοπικής αυτοδιοίκησης και σε άλλες τοποθεσίες που επιλέγονται από εταιρείες πλειστηριασμών, όπως αίθουσες συνεδρίων ξενοδοχείων. Τα σπίτια δημοπρατούνται επίσης online. Οι πλειστηριασμοί διαγωνισμών διεξάγονται από διαχειριστές τραπεζών. Οι δημοπρασίες φορολογικών κρατήσεων διεξάγονται από τοπικούς σερίφους.

Υπάρχουν δύο τύποι δημοπρασιών ιδιοκτησίας. Σε ένα θέμα προς τη δημοπρασία επιβεβαίωσης του δανειστή, ο δανειστής δεν χρειάζεται να αποδεχθεί την προσφορά σας, ακόμη και αν είστε ο πλειοδότης. Σε μια απόλυτη δημοπρασία, η νικήτρια προσφορά αποκτά το ακίνητο.

Η τιμή εκκίνησης της δημοπρασίας μπορεί να είναι το υπολειπόμενο υπόλοιπο της υποθήκης ή μπορεί να είναι μικρότερο ποσό που έχει σχεδιαστεί για την προώθηση της προσφοράς. Σε περίπτωση πλειστηριασμού, ο δανειστής δεν δικαιούται να επωφεληθεί από τη δημοπρασία. Συχνά, αυτά τα ακίνητα πωλούνται με ζημία, αλλά εάν υπάρχει κέρδος, υποτίθεται ότι θα πάει ο ιδιοκτήτης σπιτιού μετά την υποθήκη, και οποιαδήποτε άλλη δέσμευση καταβάλλονται.

Τι μπορούν να μάθουν οι πιθανοί πλειοδότες σχετικά με τις ιδιότητες δημοπρασίας πριν από την υποβολή προσφορών; Ορισμένες εταιρείες δημοπρασιών έχουν ανοικτές κατοικίες, έτσι ώστε οι δυνητικοί υποψήφιοι να μπορούν να περπατούν μέσω των ακινήτων μπροστά από το χρόνοΟι προσφορές που περιγράφουν τις ιδιότητες προς δημοπρασία είναι επίσης διαθέσιμες. Αυτά επιτρέπουν στους ανθρώπους να καθορίζουν εκ των προτέρων ποιες ιδιότητες επιθυμούν να υποβάλουν προσφορά και τη μέγιστη τιμή που είναι διατεθειμένη να πληρώσουν. Άλλες φορές είναι δυνατή μόνο η οδήγηση και η θέα στο εξωτερικό. Για να ανακαλύψετε τις ιδιότητες που θα δημοπρατηθούν, οι πιθανοί αγοραστές μπορούν να ελέγξουν τους δικτυακούς τόπους των καταγραφέων νομού και τις υπηρεσίες καταχώρησης αποκλεισμού.

Όσον αφορά την πληρωμή, οι πλειοδότες θα πρέπει να φέρουν στη δημοπρασία έναν έλεγχο ταμίας για το χρηματικό ποσό που απαιτείται από τον κάτοχο της δημοπρασίας. Οι κερδισμένοι υποψήφιοι θα πληρώσουν οποιαδήποτε τέλη δημοπρασίας ή / και προσφορές και θα καταθέσουν μια αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων για το ακίνητο που αγοράζουν πριν εγκαταλείψουν τον ιστότοπο δημοπρασιών. Οι νικητές περνούν στη συνέχεια μέσω της μεσεγγύησης και του κλεισίματος ακριβώς όπως και με οποιαδήποτε άλλη αγορά. Οι διαγωνιζόμενοι σε δημοπρασίες ακινήτων είναι συχνά επενδυτές σε ακίνητα που έχουν τη δυνατότητα να πληρώσουν μετρητά, αλλά για δημοπρασίες που επιτρέπουν τη χρηματοδότηση, είναι καλύτερο να προχωρήσουμε στην προεπιλογή. Ορισμένα σπίτια δημοπρασιών προτιμούν να συνεργαστείτε με τους συνδεδεμένους δανειστές τους και θα έχετε τους δανειστές στο χώρο της δημοπρασίας. Ωστόσο, κάνετε την έρευνά σας εκ των προτέρων χρησιμοποιώντας ένα εργαλείο όπως ένας υποτομέας για να καθορίσετε τα επιτόκια που είναι διαθέσιμα από τους ανταγωνιστικούς δανειστές. Αυτό μπορεί να σας δώσει κάποια δύναμη όταν εργάζεστε με τους δανειστές του προσφέροντος.

Οφέλη

Γιατί θα ενδιαφερόταν κάποιος να αγοράσει ένα ακίνητο σε δημοπρασία; Οι δημοπρασίες προσφέρουν μια πρώτη ευκαιρία να ανοίξουν ορισμένα ακίνητα, έτσι θεωρητικά, μερικές από τις καλύτερες ιδιοκτησίες αγοράζονται σε δημοπρασίες. Επίσης, εξαιτίας του επιπλέον κινδύνου και επειδή λιγότεροι άνθρωποι μπορεί να ενδιαφέρονται για το ακίνητο απ 'ότι αν ήταν διαθέσιμος μέσω παραδοσιακών καναλιών, οι τιμές μπορεί να είναι χαμηλότερες. Τα ακίνητα δημοπρασίας δεν είναι πάντα σπουδαίες προσφορές, αλλά η δυνατότητα να κερδίσετε πολλά είναι τόσο μεγάλη που, για πολλούς, αντισταθμίζει τα πολυάριθμα δυνητικά μειονεκτήματα της αγοράς ακινήτου δημοπρασίας.

Μειονεκτήματα

Τα ακίνητα που εκφορτώνονται δεν είναι απαραίτητα κρυμμένα πολύτιμοι λίθοι. Αν ένα ακίνητο καταλήγει σε πλειστηριασμό, σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης είχε οικονομικό πρόβλημα, οπότε το σπίτι μπορεί να έχει προβλήματα αναμονής. Μπορεί ακόμη και να είναι ολοκληρωτικά τραυματισμένο. Επίσης, εξαιτίας της οικονομικής κατάστασης που επικρατούσε στον προηγούμενο ιδιοκτήτη, ενδέχεται να υπάρχουν και άλλα βάρη εναντίον του σπιτιού, όπως οι φορολογικές ελαφρύνσεις, οι εμπράγματες εγγυήσεις ή η δεύτερη υποθήκη. Οι διαγωνιζόμενοι μπορούν να αποφύγουν αυτό το πρόβλημα συνεργάζοντας με μια δημοπρασία για να διασφαλίσουν ότι η ιδιοκτησία έχει σαφείς τίτλους.

Η αγορά ενός ακινήτου σε δημοπρασία συχνά απαιτεί πολλά μετρητά. Κάθε εταιρεία πλειστηριασμών / κρατική διοίκηση έχει τις δικές της απαιτήσεις πληρωμής. Θα χρειαστείτε κάποιο ποσό σε μετρητά, ανεξάρτητα απλώς για να εξασφαλίσετε την προσφορά σας. Για παράδειγμα, ενδέχεται να χρειαστείτε έλεγχο ταμίας για το ελάχιστο ποσό προσφοράς του ακινήτου που σας ενδιαφέρει. Τα ποσά των προκαταβολών και οι μέθοδοι αγοράς συχνά εξαρτώνται από το ακίνητο και τη δημοπρασία. Περισσότερες ή καλύτερες επιλογές χρηματοδότησης μπορεί να είναι διαθέσιμες αγοράζοντας ένα ιδιόκτητο ακίνητο με τον παραδοσιακό τρόπο, αντί σε δημοπρασία.

Ακόμη και αν κερδίσετε τη δημοπρασία, σε ορισμένες περιπτώσεις, δεν θα σας επιτρέπεται να αγοράσετε το ακίνητο.Η τράπεζα δεν χρειάζεται να αποδεχθεί τη νικηφόρα προσφορά υπό την επιφύλαξη της δημοπρασίας αποκλεισμού επιβεβαίωσης του δανειστή. Ομοίως, η δημοπρασία θα μπορούσε να έχει μια κρυφή τιμή αποθεματικού που θέτει το όριο στην ελάχιστη αποδεκτή τιμή. Εξοικειωθείτε με τους όρους δημοπρασίας μπροστά από το χρόνο για να αποφύγετε τυχόν δυσάρεστες εκπλήξεις.

Τα ακίνητα δημοπρασίας μερικές φορές δεν επιτρέπουν την επιθεώρηση στο σπίτι ή ακόμα και την προβολή του εσωτερικού πριν από τη δημοπρασία. Εάν δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τον κίνδυνο να αγοράσετε ένα ακίνητο σε κακή κατάσταση, κολλήστε με δημοπρασίες που σας επιτρέπουν να επιθεωρήσετε το ακίνητο πριν από την υποβολή προσφορών. Χωρίς αυτές τις πληροφορίες, μπορεί να είναι δύσκολο να γνωρίζετε τι εισέρχεστε, τι κόστος επισκευής ακινήτου θα είναι, ή την πραγματική αξία της ιδιοκτησίας μέχρι να γίνει ο νέος ιδιοκτήτης.

Επίσης, σε κάποιες περιπτώσεις, ο (πρώην) ιδιοκτήτης ή ο κατακτητής θα καταλάβει το ακίνητο, πράγμα που σημαίνει ότι θα πρέπει να το εκδιώξετε - μια διαδικασία που μπορεί να είναι δυσάρεστη στην καλύτερη περίπτωση και χρονοβόρα και ακριβή στη χειρότερη περίπτωση. (Μην αφήνετε μια αργή αγορά ακινήτων να σας απομακρύνει - να αποφύγετε αυτές τις παγίδες. 5 Λάθη Οι επενδυτές σε ακίνητα πρέπει να αποφύγουν .

Η κατώτατη γραμμή

Αν σας ενδιαφέρει στην προσπάθεια να πάρει ένα ακίνητο παζάρι στη δημοπρασία, υπάρχουν πολλά να μάθουν. Οι δημοπρασίες μπορεί να είναι ένας πιο επικίνδυνος τρόπος για να αγοράσετε ένα ακίνητο από το να αγοράσετε ένα ακίνητο μέσω ενός κτηματομεσίτη, οπότε είναι σημαντικό να είστε εξαιρετικά μορφωμένοι σχετικά με τη διαδικασία και σχετικά με τα ακίνητα που σας ενδιαφέρει να προσφέρετε. Επίσης, μόνο επειδή ένα σπίτι είναι προς πώληση σε δημοπρασία δεν σημαίνει ότι θα είστε σε θέση να το πάρετε σε καλή τιμή (ή ότι το σπίτι είναι μια καλή συμφωνία σε οποιαδήποτε τιμή - θα μπορούσε να είναι ένα λάκκο χρήματα!). Αλλά για καταλαβαίνω, ευφυή και κίνητρα άτομα, δημοπρασίες ιδιοκτησίας αξίζει να εξερευνήσετε ως έναν τρόπο να πάρει ένα σπίτι ή μια επένδυση σε ακίνητα σε φθηνή.