a:

Ο ρυθμός κεφαλαιοποίησης είναι η πιο συχνά χρησιμοποιούμενη γραμμή βάσης για τη σύγκριση των επενδυτικών ιδιοτήτων. Είναι ανάλογο με το εκτιμώμενο πραγματικό ποσοστό απόδοσης για μια τυπική επένδυση σε τίτλους. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο συνολικού ύψους 100.000 δολ. Με ανώτατο όριο 4. 5% θα αποφέρει τα ίδια κέρδη με $ 100.000 επενδύσεις σε τίτλους σε 4. 5%. Ο αριθμός αυτός βοηθά τους επενδυτές σε ακίνητα να καθορίσουν την καλύτερη χρήση των επενδυτικών τους κεφαλαίων.

AD:

Υπολογισμός του συντελεστή κεφαλαιοποίησης

Ένας απλός τύπος για τον υπολογισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης είναι τα ετήσια καθαρά λειτουργικά έσοδα διαιρούμενα με το συνολικό κόστος απόκτησης. Αυτός ο τύπος είναι στην πραγματικότητα το αντίστροφο μιας τυποποιημένης τιμής πολλαπλών κερδών / κερδών.

Τα καθαρά έσοδα εκμετάλλευσης μπορούν να υπολογιστούν αφαιρώντας από τα ακαθάριστα έσοδα όλα τα έξοδα διαχείρισης, τα έξοδα κοινής ωφελείας, τη συντήρηση, την ασφάλιση, τους φόρους και άλλα λειτουργικά έξοδα. Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα δεν περιλαμβάνουν πληρωμές υποθηκών.

AD:

Τα έξοδα εξαγοράς υπερβαίνουν την αναγραφόμενη τιμή αγοράς. Πρέπει να λογοδοτούν για τα τέλη μεσιτείας και τα έξοδα κλεισίματος. Εάν το ακίνητο δεν είναι έτοιμο προς ενοικίαση, πρέπει επίσης να συμπεριληφθούν όλες οι δαπάνες για αποκατάσταση.

Οι επενδυτές πρέπει να συγκρίνουν τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης που περιλαμβάνουν το ίδιο κόστος. Για παράδειγμα, δεν είναι έγκυρο να συγκρίνουμε ένα ποσοστό κεφαλαιοποίησης που εκπέμπει εισοδήματα ενοικίου με βάση τις μέσες ετήσιες κενές θέσεις εργασίας και ένα άλλο που δεν κάνει καμία τέτοια έκπτωση.

AD:

Σημασία της κεφαλαιοποίησης

Η κύρια χρήση του ποσοστού κεφαλαιοποίησης είναι η διάκριση μεταξύ διαφορετικών επενδυτικών ευκαιριών. Εάν μια επένδυση σε ασφάλεια προσφέρει εκτιμώμενη απόδοση 4% και ένα ακίνητο έχει ποσοστό κεφαλαιοποίησης 8%, ένας επενδυτής είναι πιθανό να επικεντρωθεί στην ιδιοκτησία.

Τα ποσοστά κεφαλαιοποίησης μπορούν επίσης να αποτελέσουν τάσεις για τους ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων. Οι τάσεις μπορούν να δείξουν πού μπορεί να οδηγήσει η αγορά, επιτρέποντας προσαρμογές βάσει εκτιμώμενων ενοικίων.

Υπάρχει ένα όριο στη χρησιμότητα του ποσοστού κεφαλαιοποίησης. τα επενδυτικά ακίνητα με παράτυπες ή πολύπλοκες ταμειακές ροές δεν μπορούν να βασίζονται σε απλά ποσοστά κεφαλαιοποίησης. Θα ήταν καλύτερο να βασιστείτε στην ανάλυση των προεξοφλημένων ταμειακών ροών.