Αν είστε επενδυτής σε ακίνητα, ειδικά σε μια μεγάλη περιοχή μετρό, ίσως έχετε εξετάσει το ενδεχόμενο να ανοίξετε τα ενοίκια σας στους ενοίκους του τμήματος 8. Αυτό το ομοσπονδιακό πρόγραμμα βοηθά τα άτομα με πολύ χαμηλά εισοδήματα, επιδοτούν ένα μέρος του μηνιαίου ενοικίου τους. Ως ιδιοκτήτης, υπάρχουν πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα για την αποδοχή των κουπονιών στέγης, οπότε προτού αποφασίσετε να εισέλθετε σε αυτήν την εξειδικευμένη αγορά και να προσφέρετε πολύ αναγκαία στέγη, είναι σοφό να διερευνήσετε διεξοδικά τι να περιμένετε.

Τι είναι το τμήμα 8;

Ο νόμος περί στέγασης και κοινοτικής ανάπτυξης του 1974 καθιέρωσε το πρόγραμμα κουπονιών επιλογής στέγης, το οποίο ήταν μια τροποποίηση του τμήματος 8 του νόμου περί στέγασης του 1937. Το πρόγραμμα αυτό βοηθά τους ενοικιαστές χαμηλού εισοδήματος παρέχοντας κουπόνια που πληρώνουν περίπου το 70% ενοικίαση και υπηρεσίες κοινής ωφέλειας. Επίβλεψη του Τμήματος Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD), το τμήμα 8 διοικείται από δημόσιους οργανισμούς στέγασης (PHA) που βρίσκονται σε όλες τις 50 πολιτείες. Οι PHA καθορίζουν την επιλεξιμότητα του τμήματος 8 για την περιοχή τους βάσει του εισοδήματος και του μεγέθους της οικογένειας. Γενικά, το εισόδημα μιας οικογένειας πρέπει να είναι κάτω από το μεσαίο εισόδημα 50% για την περιοχή που δικαιούται για το τμήμα 8, αλλά αυτό μπορεί να διαφέρει ανάλογα με την πόλη και το κράτος.

Επειδή η ζήτηση για κουπόνια του τμήματος 8 είναι τόσο υψηλή σε πολλές περιοχές, η λίστα αναμονής μπορεί να είναι πολύ μεγάλη, με μερικές οικογένειες να περιμένουν πολλά χρόνια για να λάβουν βοήθεια. Τα τοπικά PHA κλείνουν τη λίστα αναμονής όταν γίνεται υπερβολική - για παράδειγμα, στο Λος Άντζελες η λίστα αναμονής έχει κλείσει από το 2004.

Μόλις μια οικογένεια λάβει το κουπόνι του τμήματος 8, εξαρτάται από αυτά να βρουν ένα κατάλληλο διαμέρισμα ή σπίτι που δέχεται τους μισθωτές του τμήματος 8. Τα τοπικά PHA έχουν κατά κανόνα λίστες με τέτοιες ιδιότητες, ενώ ιστοσελίδες όπως το GoSection8 διευκολύνουν την αναζήτηση ενοικιάσεων με ταχυδρομικό κώδικα. Το δελτίο στέγασης καλύπτει γενικά το 70% του κανονικού ενοικίου για την περιοχή αυτή, ενώ η οικογένεια είναι υπεύθυνη για την πληρωμή του υπόλοιπου 30%.

-

Οφέλη

1. Το μίσθωμα πληρώνεται εγκαίρως : Ένα από τα μεγαλύτερα προνόμια μίσθωσης στους μισθωτές του τμήματος έχει (70%) το ενοίκιό σας πληρωμένο εγκαίρως κάθε μήνα. Αν έχετε αγωνιστεί στο παρελθόν για να συλλέξετε ενοίκιο από ενοικιαστές που δεν ήταν τόσο ευπρόσδεκτοι, θα εκτιμήσετε αυτό το όφελος. Η κυβέρνηση θα καταθέσει το μερίδιό σας από το μίσθωμα χρήματα ακριβώς στον τραπεζικό σας λογαριασμό την ίδια μέρα κάθε μήνα.
2. Δεν υπάρχει έλλειψη ενοικιαστών : Με τις λίστες αναμονής γεμάτες χωρητικότητα σε πολλές πόλεις, είναι μάλλον απίθανο να έχετε ποτέ πρόβλημα με την ενοικίαση της ιδιότητας της ενότητας 8 σας. Αυτό είναι ιδιαίτερα επωφελές σε πόλεις όπου τα ενοίκια τείνουν να καθίστανται κενές για μεγάλες περιόδους λόγω του υψηλότερου ενδιαφέροντος για την αγορά κατοικιών ή condos. Θα μπορούσατε να αντέξετε οικονομικά να καλύψετε πληρωμές υποθηκών αρκετών μηνών χωρίς ενοικιαστές;

Προκλήσεις

1. Εκτεταμένες επιθεωρήσεις ακινήτων : Για να μπορέσετε να δεχτείτε τους ενοικιαστές, η ιδιοκτησία σας πρέπει να περάσει εκτεταμένη επιθεώρηση από το προσωπικό της HUD.Εάν η ιδιοκτησία σας θεωρείται ανεπαρκής, έχετε 30 ημέρες για να κάνετε τις απαραίτητες διορθώσεις πριν επανεξεταστεί. Μετά την αρχική επιθεώρηση, η περιουσία σας θα υποβληθεί σε επανειλημμένες επιθεωρήσεις, γενικά σε ετήσια βάση.
2. Το τοπικό PHA καλύπτει το μίσθωμα: Το τοπικό PHA καθορίζει το ενοίκιο της αγοράς για τη μονάδα σας, το οποίο είναι το μέγιστο που μπορείτε να χρεώσετε. Επιπλέον, το ενοίκιο δεν μπορεί να υπερβαίνει το 40% του εισοδήματος ενός μελλοντικού ενοικιαστή. Αυτό οδηγεί συχνά στο τμήμα 8 ιδιοκτήτες που χρεώνουν τον μισθωτή τους λιγότερο από ό, τι θα μπορούσαν να είναι ένας μισθωτής εκτός του τμήματος 8.
3. Δύσκολες εξώσεις : Ενώ δικαιούστε να εκδιώξετε το τμήμα 8 ενοικιαστές που δεν πληρώνουν το μερίδιό τους στο ενοίκιο, βλάπτουν το ακίνητο ή δημιουργούν δυσκολίες για άλλους ενοικιαστές, θα πρέπει να ακολουθήσετε τη διαδικασία HUD, περιοριστική από την τοπική διαδικασία απομάκρυνσης.
4. Πιθανά ζητήματα εγκλήματος : Ορισμένες μελέτες έχουν δείξει μια σχέση μεταξύ της στέγασης του τμήματος 8 και των υψηλότερων επιπέδων εγκληματικότητας. Εάν αυτό συμβαίνει ή όχι, η υπόθεση μπορεί να οδηγήσει σε χαμηλότερη αποτίμηση της περιουσίας σας.

Η κατώτατη γραμμή

Είτε είστε νέος στον κόσμο της επένδυσης σε ακίνητα ή ένα παλιό χέρι, σε κάποιο σημείο πιθανόν να εξετάσετε το ενδεχόμενο να ανοίξετε την ιδιοκτησία σας στους μισθωτές του τμήματος 8. Πριν αποφασίσετε, είναι συνετό να αγκαλιάσετε τον εαυτό σας με γνώση τόσο του καλού όσο και του κακού για τη μίσθωση σε αυτή τη συγκεκριμένη θέση. Μόνο εσείς, μαζί με τον διαχειριστή ακινήτων σας, μπορείτε να αποφασίσετε αν τα υπέρβαρα πλεονεκτήματα υπερβαίνουν τα μειονεκτήματα στην ιδιαίτερη κατάστασή σας. Αν αποφασίσετε να ανοίξετε την ιδιοκτησία σας στους μισθωτές της ενότητας 8, θα προσφέρετε ασφαλή και υγιεινή στέγαση σε οικογένειες που έχουν ανάγκη.