Είτε ενδιαφέρεστε για αγορά ενός σπιτιού για χρήση ως πρωτεύουσα κατοικία ή για επένδυση σε ακίνητα, είναι πιθανό ότι το ακίνητο είναι επί του παρόντος καταληφθεί από ενοικιαστές. Αν συμβαίνει αυτό, υπάρχουν μερικά πράγματα που πρέπει να λάβετε υπόψη πριν αποφασίσετε να περάσετε με την αγορά. Διαβάστε παρακάτω για μια γρήγορη εισαγωγή στα δικαιώματα των ενοικιαστών, τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών και πώς να περιορίσετε τους κινδύνους όταν αγοράζετε ένα σπίτι με ενοικιαστές στη θέση του. (Δείτε επίσης Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της ιδιοκτησίας ιδιοκτησίας ενοικίασης .)

Δικαιώματα ενοικιαστών

Για αρχάριους, είναι σημαντικό να κατανοήσετε ότι η πώληση ακινήτων δεν αλλάζει τους όρους των μισθώσεων μισθωτών. Ακριβώς όπως τα χρηματιστήρια (και άλλες διαθήκες) που "τρέχουν με τη γη" - που σημαίνει, συνδέονται με τη γη και όχι με τον ιδιοκτήτη - η μίσθωση παραμένει "προσαρτημένη" στο σπίτι, ακόμα και όταν η ιδιοκτησία μετακινεί τα χέρια. Η υπηρεσία ενοικίασης: Η μίσθωση που ισχύει πριν από την αγορά του ακινήτου παραμένει σε ισχύ ακόμα και μετά το κλείσιμο του ακινήτου, έτσι ώστε να μην μπορείτε να αυξήσετε νόμιμα το ενοίκιο, να τροποποιήσετε τις ρήτρες ή συμφωνίες ή να κλωτσήσετε έναν ενοικιαστή πριν από το τέλος της μίσθωσης, είστε ο νέος κάτοχος.

Εάν θέλετε σίγουρα τους ενοικιαστές να μετακινηθούν έξω, έχετε μερικές επιλογές. Κάποιος είναι να υποβάλει μια προσφορά στο σπίτι που εξαρτάται από το σπίτι είναι κενή (δηλαδή, δεν ενοικιαστές) όταν κλείνετε. Αυτό βάζει το βάρος στον πωλητή είτε να σπάσει τη μίσθωση είτε να προσφέρει κίνητρο στους ενοικιαστές να εγκαταλείψουν νωρίς. Εάν ο πωλητής δεν είναι σε θέση (ή απρόθυμος) να το κάνει αυτό, μπορείτε να περπατήσετε μακριά και να αρχίσετε να ψάχνετε για άλλη κατοικία. Η άλλη επιλογή είναι να αγοράσετε το ακίνητο και στη συνέχεια να σπάσετε τη μίσθωση, να επαναδιαπραγματευτείτε τους όρους ή να "εξαγοράσετε" τους ενοικιαστές. Αλλά σε αυτό το σενάριο, να έχετε κατά νου ότι ένας ενοικιαστής δεν είναι υποχρεωμένος να δεχτεί νέους όρους εάν έχει μια έγκυρη μίσθωση στη θέση του - και θα μπορούσατε να ανοίξετε τον εαυτό σας σε μια αγωγή εάν διακόψετε τη μίσθωση ή προσπαθήσετε να αναγκάσετε έναν έξωση.

Υποχρεώσεις ιδιοκτήτη

Ως νέος ιδιοκτήτης, κληρονομήστε τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη. Ένα μεγάλο μέρος της ύπαρξης ιδιοκτήτη διατηρεί μια ασφαλή και κατοικήσιμη ιδιοκτησία για τους ενοικιαστές σας. Γενικά, πρέπει (τουλάχιστον):

• Να διατηρείτε όλους τους κοινόχρηστους χώρους, όπως διάδρομοι και κλιμακοστάσια, σε ασφαλή και καθαρή κατάσταση.
• Βεβαιωθείτε ότι τα δομικά στοιχεία είναι ασφαλή και άθικτα (δάπεδα, τοίχοι, σκάλες, ανελκυστήρες, στέγες).
• Βεβαιωθείτε ότι τα ηλεκτρικά, τα υδραυλικά, τα συστήματα θέρμανσης / κλιματισμού (HVAC), τα συστήματα αερισμού και υγιεινής διατηρούνται.
• Βεβαιωθείτε ότι οι μισθωτές έχουν πρόσβαση σε τρεχούμενο νερό, ζεστό νερό και ζεσταίνουν σε εύλογα ποσά σε εύλογες χρονικές στιγμές.
• Παρέχετε τα δοχεία απορριμμάτων και φροντίζετε για την αφαίρεση των απορριμμάτων.
• Διαχείριση γνωστών περιβαλλοντικών τοξινών, συμπεριλαμβανομένης της σκόνης βαφής μολύβδου και του αμιάντου.
• Εξόντωση τρωκτικών και άλλες παρασιτώσεις.

Οι τοπικοί σας νόμοι ενδέχεται να απαιτούν πρόσθετες απαιτήσεις σχετικά με την κατοικία - να τις επανεξετάσετε για να βεβαιωθείτε ότι συμμορφώνεστε. Επίσης, είναι σημαντικό να διαβάσετε τη μίσθωση για να μάθετε τυχόν άλλες συγκεκριμένες υποχρεώσεις που μπορεί να έχετε - όπως το κούρεμα του γκαζόν ή την πληρωμή για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας. ( Συμβουλές για τον μελλοντικό ιδιοκτήτη .)

Αλλαγή ή τερματισμός μίσθωσης

Σε γενικές γραμμές, αν ο μισθωτής έχει μίσθωση μήνα-μήνα, εσείς (ως νέος ο ιδιοκτήτης μπορεί να τερματίσει την μίσθωση ή να αυξήσει το μίσθωμα πριν από την έναρξη ενός νέου μήνα, υπό την προϋπόθεση ότι θα δώσετε την κατάλληλη ειδοποίηση (συνήθως 30 ημέρες, αλλά αυτό ποικίλλει ανάλογα με την κατάσταση και τον αριθμό των μηνών που ο μισθωτής έχει καταλάβει το ακίνητο). Αν έχει οριστεί μίσθωση καθορισμένης διάρκειας (π.χ. έξι μήνες ή 12 μήνες), ο μισθωτής έχει νόμιμο δικαίωμα (στις περισσότερες περιπτώσεις) να καταλάβει το σπίτι για όσο διάστημα η μίσθωση είναι ενεργή, ανεξάρτητα από το ποιος είναι ο ιδιοκτήτης της κατοικίας .

Υπάρχουν ορισμένες περιπτώσεις κατά τις οποίες η μίσθωση μπορεί να τερματιστεί νωρίτερα. Το ένα είναι αν υπάρχει γλώσσα στη μίσθωση, διευκρινίζοντας ότι ο ιδιοκτήτης (πωλητής) έχει το δικαίωμα να τερματίσει τη μίσθωση εάν αυτός πουλά ή μεταβιβάζει το ακίνητο. Σε αυτή την περίπτωση, η μίσθωση μπορεί νομίμως να τερματιστεί όταν αγοράζετε το σπίτι. Η άλλη εξαίρεση είναι εάν αγοράσετε το ακίνητο ως αποτέλεσμα αποκλεισμού, οπότε μπορείτε να ακολουθήσετε τους κανόνες του κράτους σας σχετικά με την ειδοποίηση για εκκαθάριση. Στην πολιτεία της Ουάσινγκτον, για παράδειγμα, πρέπει να δώσετε στους ενοικιαστές 60 ημερών προειδοποίηση για να εκκενώσετε ένα αποκλεισμένο ακίνητο προτού να μπορέσετε να ξεκινήσετε μια ενέργεια εκδίωξης. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι ενοικιαστές θα συμφωνήσουν να απομακρυνθούν νωρίς με μια προσφορά "μετρητών για κλειδιά" από τον νέο ιδιοκτήτη, διαχειριστή ή τράπεζα.

Τέλος, εάν σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε το σπίτι ως την κύρια κατοικία σας (και όχι ως ιδιότητα ενοικίασης), ίσως μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μια μετακίνηση εξόδου (OMI) του ιδιοκτήτη για να μετακινήσετε έναν ενοικιαστή. Οι κανόνες για αυτό ποικίλλουν ανά κράτος, αλλά γενικά πρέπει να μετακινηθείτε στο σπίτι εντός 90 ημερών από την έξωση και να ζήσετε ως κατοικία σας για τουλάχιστον τρία χρόνια.

Το κατώτατο όριο

Ένα σημαντικό πρώτο βήμα είναι να αναθεωρήσετε τα έγγραφα μίσθωσης πριν κλείσετε, ώστε να γνωρίζετε τι εισάγετε και έτσι μπορείτε να διασφαλίσετε ότι η μίσθωση είναι σωστά γραμμένη και δομημένη για να ακολουθήσει τους τοπικούς νόμους μίσθωσης . Αν κάτι φαίνεται εκτός, ζητήστε από τον πωλητή να καθορίσει τη γλώσσα ως προϋπόθεση κλεισίματος. Είναι επίσης σημαντικό να αποκτήσετε όχι μόνο τα αρχεία για τυχόν προπληρωμένες καταθέσεις ενοικίου και ασφάλειας, αλλά και τα χρήματα (θα πρέπει να μεταφερθούν σε εσάς στην τελική δήλωση). Ίσως χρειαστεί να κρατήσετε την εγγύηση σε λογαριασμό εμπιστοσύνης (ανάλογα με την πολιτεία σας) και ο πράκτορας κλεισίματος θα πρέπει να προβάλλει την τρέχουσα πληρωμή ενοικίου μεταξύ εσάς και του πωλητή.

Επίσης, βεβαιωθείτε ότι ο πωλητής παρέχει τεκμηρίωση σχετικά με την κατάσταση του ακινήτου πριν από τη μετακόμιση του ενοικιαστή - εάν υπάρχει ζημιά, θα έχετε έναν σκληρό χρόνο αποδεικνύοντας ότι ο μισθωτής είναι υπεύθυνος χωρίς μια αναφορά check-in. Εάν είναι δυνατόν, συναντηθείτε με τους ενοικιαστές πριν το κλείσιμο, ώστε να μπορείτε να ελέγξετε την τρέχουσα κατάσταση του σπιτιού και να συζητήσετε τους όρους μίσθωσης.

Τέλος, βεβαιωθείτε ότι είστε κατάλληλα ασφαλισμένοι. Μια τυπική πολιτική ιδιοκτητών σπιτιού συνήθως δεν θα κάνει τη δουλειά. Ενημερώστε τον ασφαλιστή σας ότι το σπίτι ενοικιάζεται έτσι ώστε να καλύπτεται σε περίπτωση τραυματισμών από ενοικιαστή, αμέλειας και άλλων ζημιών. (Δείτε επίσης το σεμινάριό μας: Ο πλήρης οδηγός για να γίνει ιδιοκτήτης .