Η ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) είναι ένας τύπος ασφαλιστηρίου συμβολαίου που προστατεύει τους δανειστές από τον κίνδυνο ότι ο αγοραστής θα χρεώσει και θα ωθήσει την υποθήκη σε αποκλεισμό. Επιτρέπει επίσης στους αγοραστές που δεν μπορούν - ή δεν επιλέγουν να - να πραγματοποιήσουν σημαντική προκαταβολή για να λάβουν χρηματοδότηση υποθηκών σε προσιτές τιμές. Εάν αγοράσετε ένα σπίτι και μειώσετε λιγότερο από 20%, ο δανειστής σας πιθανόν να ελαχιστοποιήσει τον κίνδυνο απαιτώντας από εσάς να αγοράσετε ασφάλιση από μια εταιρεία PMI προτού υπογράψετε το δάνειο.

Το PMI ωφελεί τον δανειστή (τον μοναδικό δικαιούχο του PMI), αλλά μπορεί να προσθέσει ένα αρκετά μεγάλο κομμάτι της μηνιαίας πληρωμής σας στο σπίτι: Συνήθως κοστίζει περίπου το 0,5 - στο 1% του ποσού του δανείου ετησίως . Η PMI για ένα δάνειο 200.000 δολαρίων, για παράδειγμα, θα μπορούσε να κοστίσει μέχρι $ 2.000 ετησίως, ή $ 166. 67 κάθε μήνα, υποθέτοντας ένα ποσοστό PMI 1%.

Μη συγχέετε την PMI με ασφάλιση ζωής υποθηκών, η οποία πηγαίνει σε εσάς (ή τους δικαιούχους σας) να εξοφλήσετε την υποθήκη σας εάν πεθάνετε ή γίνετε άτομο με ειδικές ανάγκες. Δείτε Πώς μπορώ να αποφύγω την πληρωμή ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών (PMI); για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το PMI.

Επειδή τα ασφάλιστρα είναι ακριβά (και μια πολιτική PMI ωφελεί τον δανειστή, όχι εσείς), είναι σημαντικό να καταλάβετε πότε και πώς μπορείτε να απαλλαγείτε από το PMI σας.

Ο νόμος για την προστασία ιδιοκτητών σπιτιών του 1998 (ο "νόμος περί ακύρωσης PMI") τέθηκε σε ισχύ στις 29 Ιουλίου 1999. Ο νόμος αντιμετώπισε τις δυσκολίες που αντιμετώπιζαν οι ιδιοκτήτες σπιτιού για την ακύρωση της κάλυψης PMI μετά την επίτευξη του απαιτούμενου επιπέδου συμμετοχής , και θέσπισε ενιαίες διαδικασίες για την ακύρωση και τον τερματισμό των πολιτικών ΙΑΥ. Ο νόμος ισχύει κυρίως για στεγαστικά στεγαστικά δάνεια που προέρχονται μετά τις 29 Ιουλίου 1999 (εάν το δάνειό σας εκδόθηκε πριν από την ημερομηνία αυτή, θα πρέπει να επικοινωνήσετε με τον δανειστή σας για περισσότερες πληροφορίες).

Ο νόμος περιγράφει τρεις καταστάσεις στις οποίες μπορεί να εξαλειφθεί ο PMI που πληρώνεται από τους δανειολήπτες: αυτόματη λύση, ζητούμενη ακύρωση από τον δανειολήπτη και τελικός τερματισμός όταν το δάνειο φτάσει στο μέσο όρο του.

Αυτόματη λήξη

Σύμφωνα με τον νόμο προστασίας ιδιοκτητών κατοικιών, ο δανειστής σας πρέπει να τερματίσει το PMI την ημερομηνία που το υπόλοιπό σας έχει προγραμματιστεί να φτάσει το 78% της αρχικής αξίας του σπιτιού σας (με άλλα λόγια, %), υπό την προϋπόθεση ότι είστε σε ισχύ στις πληρωμές υποθηκών σας. Εάν δεν είστε τρέχοντας στις πληρωμές σας κατά την ημερομηνία που η υποθήκη σας έχει προγραμματιστεί να φτάσει το όριο του 78%, ο δανειστής πρέπει να τερματίσει αυτόματα τη PMI την πρώτη ημέρα του πρώτου μήνα που ακολουθεί την ημερομηνία που θα αρχίσετε να τρέχετε. Μόλις τερματιστεί η PMI, ο δανειστής δεν μπορεί να απαιτήσει περαιτέρω πληρωμές PMI περισσότερο από 30 ημέρες μετά την ημερομηνία λήξης ή - εάν είστε πίσω από τις πληρωμές - την ημερομηνία μετά τον τερματισμό που θα γίνει τρέχουσα στις πληρωμές σας, όποιο από τα δύο είναι νωρίτερα.

Είναι σημαντικό να αναγνωρίσετε ότι το όριο του 78% βασίζεται στην ημερομηνία που το δάνειο

είναι προγραμματισμένο για να φτάσει το 78%, σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμά σας απόσβεσης, όχι στις πραγματικές σας πληρωμές. Αυτό σημαίνει ότι εάν πραγματοποιήσατε επιπλέον πληρωμές και φτάσατε στο όριο του 78% πριν από το χρονοδιάγραμμα, ο δανειστής σας δεν χρειάζεται να τερματίσει την PMI μέχρι την αρχικά προγραμματισμένη ημερομηνία, η οποία μπορεί να σας αφήσει να κάνετε μήνες - ή και χρόνια - περιττές πληρωμές PMI. Για να αποφύγετε υπερβολικές πληρωμές, μπορείτε να ζητήσετε την ακύρωση της κάλυψης PMI (δείτε την επόμενη ενότητα). Επίσης, σημειώστε ότι οι ανάγκες σε στεγαστικά δάνεια FHA διαφέρουν από τα συμβατικά δάνεια και εξαρτώνται από το πότε προέρχεται το δάνειό σας και πόσα χρήματα βάζετε. Συμβουλευτείτε τον δανειστή σας για να μάθετε πώς και πότε μπορείτε να ρίξετε το ασφάλιστρο υποθήκης (PMI). Ακύρωση από τον δανειολήπτη.

Σύμφωνα με το νόμο, οι δανειολήπτες με καλό ιστορικό πληρωμών μπορούν να ζητήσουν την ακύρωση του PMI όταν το μετοχικό κεφάλαιο τους φτάσει το 20% της τιμής αγοράς ή της εκτιμώμενης αξίας. Έχετε ένα "καλό ιστορικό πληρωμών" εάν:

δεν πραγματοποιήσατε πληρωμή που ήταν 60 ημέρες ή περισσότερο καθυστέρηση εντός των πρώτων 12 μηνών των δύο τελευταίων ετών πριν από την ημερομηνία ακύρωσης (ή την ημερομηνία που ζητήσατε ακύρωση, όποια ημερομηνία είναι μεταγενέστερη). ή

• δεν πραγματοποιήσατε πληρωμή που ήταν 30 ημέρες ή περισσότερο καθυστέρηση εντός των 12 μηνών πριν από την ημερομηνία ακύρωσης (ή την ημερομηνία που ζητήσατε την ακύρωση, όποια από τις δύο ημερομηνίες είναι μεταγενέστερη).
• Σύμφωνα με το νόμο, οι δανειστές καλούνται να σας ενημερώσουν για το δικαίωμά σας να ακυρώσετε PMI. Δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι, πριν από τη θέσπιση του νόμου, οι δανειστές θα μπορούσαν (και συχνά συνέχιζαν) να απαιτούν μηνιαίες πληρωμές PMI, αφού οι δανειολήπτες είχαν κατασκευάσει σημαντικά κεφάλαια στα σπίτια τους και ο δανειστής δεν κινδύνευε πλέον να ζημιωθεί από την αδυναμία του δανειολήπτη. Αυτό είναι πλέον παράνομο.

Για να ζητήσετε ακύρωση, πρέπει:

Να υποβάλετε γραπτό αίτημα ακύρωσης.

• Έχετε ένα καλό ιστορικό πληρωμών.
• Να είστε ενημερωμένοι για τις πληρωμές υποθηκών σας.
• Ικανοποίηση των απαιτήσεων δανειοδότη για την απόδειξη ότι η αξία της ιδιοκτησίας δεν έχει πέσει κάτω από την αρχική αξία (όπως μια αξιολόγηση)? και
• Παρέχετε πιστοποίηση ότι τα δικαιώματά σας στο ακίνητο δεν υπόκεινται σε υποκείμενη δέσμευση (όπως δεύτερη υποθήκη).
• Μόλις ακυρωθεί η PMI, ο δανειστής δεν μπορεί να απαιτήσει περαιτέρω πληρωμές PMI περισσότερο από 30 ημέρες μετά την ημερομηνία που λάβατε γραπτό αίτημα ή την ημερομηνία κατά την οποία ικανοποιήσατε τις απαιτήσεις απόδειξης και πιστοποίησης, όποια από τις δύο ημερομηνίες είναι μεταγενέστερη.

Η εξόφληση της υποθήκης σας δεν είναι ο μόνος τρόπος για να χτίσετε το μετοχικό κεφάλαιο που σας επιτρέπει να ζητήσετε ακύρωση. Κάνοντας βελτιώσεις που προσθέτουν αρκετή αξία στο σπίτι σας μπορεί επίσης να σας φέρει στο απαιτούμενο ελάχιστο. Αν κάνετε μια μεγάλη ανακαίνιση - μια σημαντική αναδιαμόρφωση κουζινών, για παράδειγμα - αναθεωρήστε τους αριθμούς για να διαπιστώσετε αν πληρείτε τις προϋποθέσεις για γραπτή αίτηση ακύρωσης PMI.

Τελικός τερματισμός

Εάν δεν έχετε φτάσει ακόμα το όριο του 78%, ίσως εξακολουθείτε να μπορείτε να εξαλείψετε τις πληρωμές με ΙΜΙ. Σύμφωνα με το νόμο, ο δανειστής σας πρέπει να τερματίσει την PMI την πρώτη ημέρα του μήνα που ακολουθεί την ημερομηνία κατά την οποία το δάνειό σας φθάνει στο μέσο του χρονοδιαγράμματος απόσβεσης.Αυτό το "μέσο" είναι στα μισά της περιόδου μεταξύ της ημερομηνίας έναρξης του δανείου σας και της ημερομηνίας κατά την οποία η υποθήκη έχει προγραμματιστεί να αποσβεστεί. Ένα δάνειο 30 ετών, για παράδειγμα, θα φτάσει στο μέσο μετά από 15 χρόνια.

Και πάλι, πρέπει να είστε ενημερωμένοι για τις πληρωμές σας για να τεθεί σε ισχύ ο τελικός τερματισμός. Αν δεν είστε, το PMI θα τερματιστεί όταν γίνεστε τρέχοντας. Ο δανειστής σας δεν μπορεί να απαιτήσει πληρωμές για περισσότερο από 30 ημέρες από τη λήξη του PMI.

Μια άλλη επιλογή: Αναχρηματοδότηση

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορεί να έχουν άλλη επιλογή για να απαλλαγούν από το PMI: αναχρηματοδότηση. Αν νομίζετε ότι η αξία του σπιτιού σας έχει εκτιμηθεί, ένα νέο δάνειο μπορεί να αντιπροσωπεύει λιγότερο από το 80% της αξίας του σπιτιού, πράγμα που σημαίνει ότι δεν θα χρειαστεί να πληρώσετε PMI. Παρόλο που αυτό μπορεί να βοηθήσει τους ιδιοκτήτες σπιτιού, είναι σημαντικό να κάνετε κάποιες προκαταρκτικές εκθέσεις για να βεβαιωθείτε ότι η αναχρηματοδότηση έχει οικονομικό νόημα. Σε γενικές γραμμές, αν μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε ένα ευνοϊκό, χαμηλότερο επιτόκιο και να απαλλαγείτε από το PMI την ίδια στιγμή, ίσως είναι μια καλή κίνηση.

Η κατώτατη γραμμή

Εάν δεν μπορείτε να μειώσετε το 20% της τιμής όταν αγοράζετε ένα σπίτι, ο δανειστής σας θα απαιτήσει να αγοράσετε ιδιωτική ασφάλεια υποθηκών. Το PMI προστατεύει τον δανειστή σε περίπτωση που σταματήσετε να κάνετε πληρωμές. Δεν σας προστατεύει. Το πιο σημαντικό σημείο που πρέπει να θυμάστε: Παρακολουθήστε πόσο σύντομα μπορείτε να απαλλαγείτε από το PMI και βεβαιωθείτε ότι ο δανειστής σας εξαλείφει μπορεί να σας εξοικονομήσει σημαντικά χρήματα. Αξίζει την προσπάθεια.