Ένα από τα μέτρα κινδύνου που χρησιμοποιούν οι δανειστές για την ανάληψη υποθήκης είναι ο λόγος δανείου προς υποθήκη (LTV). Ο δείκτης LTV υποθήκης είναι ένας απλός υπολογισμός που γίνεται με τη διαίρεση του ποσού του δανείου από την αξία της κατοικίας. Όσο υψηλότερη είναι η σχέση LTV, τόσο υψηλότερο είναι το προφίλ κινδύνου της υποθήκης. Οι περισσότερες υποθήκες με αναλογία LTV άνω του 80% απαιτούν την καταβολή από τον δανειολήπτη ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών (PMI). Και το PMI δεν είναι φθηνό. Χρησιμοποιήστε ένα εργαλείο όπως έναν αριθμομηχανή υποθηκών για να συγκρίνετε τους δανειστές και διαβάστε για να μάθετε αν μπορείτε να αποφύγετε PMI στην υποθήκη σας.

TUTORIAL: Βασικά στοιχεία για τα ενυπόθηκα δάνεια

PMI σε βάθος

Ας ρίξουμε μια ματιά σε ένα παράδειγμα.

Ας υποθέσουμε ότι η τιμή ενός σπιτιού είναι $ 300.000 και το ποσό του δανείου είναι $ 270.000 (πράγμα που σημαίνει ότι ο δανειολήπτης έκανε προκαταβολή $ 30.000) και ο δείκτης LTV είναι 90%. Ανάλογα με τον τύπο υποθήκης, η μηνιαία πληρωμή PMI θα κυμαίνεται μεταξύ 117 και 150 δολαρίων. Οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) απαιτούν υψηλότερες πληρωμές ΙΜΙ σε σχέση με τις υποθήκες σταθερού επιτοκίου. (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τα ARM, ανατρέξτε στην ενότητα ARMed And Dangerous ή Στεγαστικά: Σταθερή τιμή έναντι ρυθμιζόμενης τιμής .)

Ωστόσο, η PMI δεν είναι απαραιτήτως μόνιμη απαίτηση. Οι δανειστές οφείλουν να μειώσουν τον δείκτη PMI όταν ο λόγος LTV ενός υποθη κού φτάσει το 78% μέσω ενός συνδυασμού κύριας μείωσης της υποτίμησης και της ανατίμησης των τιμών κατοικίας. Εάν μέρος της μείωσης της σχέσης LTV πραγματοποιείται μέσω της ανατίμησης των τιμών κατοικίας, θα απαιτηθεί μια νέα εκτίμηση, που θα καταβληθεί από τον οφειλέτη, προκειμένου να επαληθευτεί το ποσό της ανατίμησης.

Εύκολη έξοδος

Μια εναλλακτική λύση στην πληρωμή PMI είναι η χρήση ενός δεύτερου δανείου υποθήκης ή δανείου. Με αυτόν τον τρόπο, ο δανειολήπτης λαμβάνει μια πρώτη υποθήκη με ένα ποσό ίσο με το 80% της αρχικής αξίας, αποφεύγοντας έτσι την PMI και στη συνέχεια παίρνει μια δεύτερη υποθήκη με ένα ποσό ίσο με την τιμή πώλησης του σπιτιού μείον το ποσό της προκαταβολής και το ποσό της πρώτης υποθήκης. Χρησιμοποιώντας τους αριθμούς από το παραπάνω παράδειγμα, ο δανειολήπτης θα λάβει μια πρώτη υποθήκη για $ 240.000, θα κάνει μια προκαταβολή $ 30.000 και θα πάρει μια δεύτερη υποθήκη για $ 30.000. Ο δανειολήπτης έχει εξαλείψει την ανάγκη να πληρώσει PMI επειδή η σχέση LTV της πρώτης υποθήκης είναι 80%, αλλά ο δανειολήπτης έχει επίσης μια δεύτερη υποθήκη που στις περισσότερες περιπτώσεις θα έχει υψηλότερο επιτόκιο από την πρώτη υποθήκη. Υπάρχουν πολλοί τύποι δεύτερων στεγαστικών δανείων, αλλά το υψηλότερο επιτόκιο εξακολουθεί να ισχύει για την πορεία. Ωστόσο, οι συνδυασμένες πληρωμές της πρώτης και δεύτερης υποθήκης είναι συνήθως μικρότερες από τις πληρωμές της πρώτης υποθήκης συν PMI.

Το Tradeoff

Όταν πρόκειται για PMI, ένας δανειολήπτης που έχει κάτω από το 20% της τιμής πώλησης ή την αξία ενός σπιτιού να καταβάλει ως προκαταβολή έχει δύο βασικές επιλογές:

1. -άλλα "πρώτη υποθήκη και πληρώνει PMI έως ότου το LTV της υποθήκης φτάσει το 78%, οπότε μπορεί να εξαλειφθεί ο ΡΜΙ.
2. Χρησιμοποιήστε μια δεύτερη υποθήκη. Αυτό πιθανότατα θα οδηγήσει σε χαμηλότερα αρχικά έξοδα υποθηκών από την πληρωμή του PMI, αλλά ταυτόχρονα, μια δεύτερη υποθήκη φέρει ένα υψηλότερο επιτόκιο από την πρώτη υποθήκη και μπορεί να εξαλειφθεί μόνο με την εξόφληση ή την αναχρηματοδότηση του πρώτου και δεύτερου υποθήκη σε νέα αυτόνομη υποθήκη, πιθανώς όταν το LTV φτάσει το 80% ή λιγότερο (έτσι δεν θα απαιτείται PMI).

Υπάρχουν επίσης διάφορες μεταβλητές που μπορούν να διαδραματίσουν στην απόφαση αυτή, συμπεριλαμβανομένων:

• Η φορολογική εξοικονόμηση που συνδέεται με την καταβολή PMI έναντι των φορολογικών αποταμιεύσεων που συνδέονται με την καταβολή τόκων σε δεύτερη υποθήκη. Η φορολογική νομοθεσία στις Ηνωμένες Πολιτείες επιτρέπει την αφαίρεση των PMI για συγκεκριμένα επίπεδα εισοδήματος, όπως οι οικογένειες που κερδίζουν λιγότερα από $ 100, 000.
• Το κόστος μιας νέας εκτίμησης για την εξάλειψη της PMI έναντι του κόστους της αναχρηματοδότησης μιας πρώτης και δεύτερης υποθήκης σε μία μεμονωμένη υποθήκη.
• Ο κίνδυνος να αυξηθούν τα επιτόκια μεταξύ της αρχικής απόφασης ενυπόθηκου δανείου και του χρόνου αναχρηματοδότησης των πρώτων και δεύτερων στεγαστικών δανείων.
• Τα διαφορετικά ποσοστά κύριας μείωσης των δύο επιλογών.
• Η χρονική αξία του χρήματος. ( Κατανόηση της χρονικής αξίας των χρημάτων .)

Ωστόσο, η πιο σημαντική μεταβλητή στην απόφαση είναι:

• Το αναμενόμενο ποσοστό ανατίμησης της τιμής κατοικίας

εάν ο δανειζόμενος επιλέξει να χρησιμοποιήσει μια αυτόνομη πρώτη υποθήκη και να πληρώσει το PMI έναντι μιας δεύτερης υποθήκης για την εξάλειψη του PMI, πόσο γρήγορα μπορεί το σπίτι να εκτιμήσει αξία σε σημείο όπου το LTV είναι 78% και το PMI μπορεί να εξαλειφθεί; Αυτός είναι ο αποφασιστικός παράγοντας. Για λόγους απλούστευσης και για τους σκοπούς αυτής της συζήτησης, θα αγνοήσουμε την άλλη μεταβλητή που αναφέρθηκε παραπάνω, καθώς η εκτίμηση των τιμών τους δεσπόζει.

Αξιολόγηση: Το κλειδί για τη λήψη αποφάσεων

Το κλειδί για την απόφαση είναι ότι μόλις αφαιρεθεί το PMI από την αυτόνομη πρώτη υποθήκη, η μηνιαία πληρωμή θα είναι μικρότερη από τις συνδυασμένες πληρωμές για την πρώτη και τη δεύτερη υποθήκη. Επομένως, θέτουμε τις ερωτήσεις: "Πόσο καιρό θα είναι πριν να καταργηθεί ο PMI;" και "Ποια είναι η εξοικονόμηση που σχετίζεται με κάθε επιλογή;"

Παρακάτω υπάρχουν δύο παραδείγματα που βασίζονται σε διαφορετικές εκτιμήσεις του ποσοστού της ανατίμησης των τιμών κατοικίας.

Παράδειγμα 1: Αργός ρυθμός εκτίμησης της τιμής στο σπίτι

Οι κατωτέρω πίνακες συγκρίνουν τις μηνιαίες πληρωμές μιας αυτόνομης υποθήκης 30 ετών με σταθερό επιτόκιο με PMI έναντι 30 ετών σταθερού επιτοκίου με μια υποθήκη αξίας 30 ετών / οφειλόμενη σε 15 χρόνια.

Τα ενυπόθηκα δάνεια έχουν τα ακόλουθα χαρακτηριστικά:

Copyright © 2017 Investopedia. com

Σχήμα 1

Στο σχήμα 2, υπολογίζονται οι ετήσιοι ρυθμοί ανατίμησης των τιμών κατοικίας.

Πνευματικά δικαιώματα © 2017 Investopedia. com

Εικόνα 2

Παρατηρήστε ότι η πληρωμή $ 120 PMI μειώνεται από τη συνολική μηνιαία πληρωμή της αυτόνομης πρώτης υποθήκης στο 60ο μήνα, όπως φαίνεται στο Σχήμα 3 όταν το LTV φτάσει το 78% μέσω συνδυασμού κύριας μείωσης και την ανατίμηση των τιμών κατοικίας.

Πνευματικά δικαιώματα © 2017 Investopedia. com

Σχήμα 3

Ο πίνακας στο Σχήμα 4 δείχνει τις συνδυασμένες μηνιαίες πληρωμές των πρώτων και δεύτερων υποθηκών. Παρατηρήστε ότι η μηνιαία πληρωμή είναι σταθερή. Το επιτόκιο είναι ένας σταθμισμένος μέσος όρος. Το LTV είναι μόνο αυτό της πρώτης υποθήκης.

Πνευματικά δικαιώματα © 2017 Investopedia. com

Εικόνα 4

Χρησιμοποιώντας την πρώτη και τη δεύτερη υποθήκη, $ 85 δολάρια μπορούν να αποθηκευτούν ανά μήνα για τους πρώτους 60 μήνες. Αυτό ισοδυναμεί με συνολική εξοικονόμηση ύψους $ 5, 100. Από τον 61ο μήνα, η αυτόνομη πρώτη υποθήκη κερδίζει ένα πλεονέκτημα ύψους 35 $ μηνιαίως για τους υπόλοιπους όρους των στεγαστικών δανείων. Αν μοιραστούμε $ 5, 100 με 35 δολάρια, παίρνουμε 145. Με άλλα λόγια, σε αυτό το σενάριο βραδείας ανατίμησης τιμών στο σπίτι, ξεκινώντας από το 61ο μήνα, θα χρειαστούν άλλα 145 μήνες πριν από το πλεονέκτημα πληρωμής της αυτόνομης πρώτης υποθήκης χωρίς PMI θα μπορούσε να κερδίσει πίσω το αρχικό πλεονέκτημα των συνδυασμένων πρώτων και δεύτερων στεγαστικών δανείων. (Αυτή η χρονική περίοδος θα επιμηκυνθεί αν ληφθεί υπόψη η χρονική αξία του χρήματος.)

Παράδειγμα 2: Ταχεία εκτίμηση της τιμής στην εγχώρια αγορά

Το παρακάτω παράδειγμα βασίζεται στα ίδια ενυπόθηκα δάνεια όπως αποδείχθηκε παραπάνω. Ωστόσο, χρησιμοποιούνται οι ακόλουθες εκτιμήσεις εκτίμησης της τιμής κατοικίας.

Πνευματικά δικαιώματα © 2017 Investopedia. com

Σχήμα 5

Σε αυτό το παράδειγμα, εμφανίζουμε μόνο έναν ενιαίο πίνακα μηνιαίων πληρωμών για τις δύο επιλογές (βλ. Εικόνα 6). Παρατηρήστε ότι ο δείκτης PMI έπεσε στην περίπτωση αυτή τον μήνα 13 λόγω της ταχείας ανατίμησης των τιμών κατοικίας, η οποία μειώνει γρήγορα το LTV στο 78%.

Σχήμα 6

Με την ταχεία εκτίμηση της τιμής στο σπίτι, το ΡΜΙ μπορεί να εξαλειφθεί σχετικά γρήγορα. Οι συνδυασμένες υποθήκες έχουν μόνο ένα πλεονέκτημα πληρωμής $ 85 για 12 μήνες. Αυτό ισοδυναμεί με συνολική εξοικονόμηση $ 1, 020. Ξεκινώντας από τον μήνα 13, η αυτόνομη υποθήκη έχει ένα πλεονέκτημα πληρωμής $ 35. Εάν διαιρούμε $ 1, 020 με 35, μπορούμε να αποφασίσουμε ότι θα χρειαστούν 29 μήνες για να καλύψουν την αρχική εξοικονόμηση των συνδυασμένων πρώτων και δεύτερων στεγαστικών δανείων. Με άλλα λόγια, ξεκινώντας από τον 41ο μήνα, ο δανειολήπτης θα ήταν οικονομικά καλύτερος επιλέγοντας την αυτόνομη πρώτη υποθήκη με PMI. (Η χρονική αυτή περίοδος θα επιμηκυνθεί αν ληφθεί υπόψη η χρονική αξία του χρήματος.)

Η κατώτατη γραμμή

Για τους δανειολήπτες που έχουν κάτω από 20% προκαταβολή, η απόφαση για το αν θα χρησιμοποιηθεί ένα πρώτο "αυτόνομο "υποθήκη και PMI ή χρήση ενός συνδυασμού μιας πρώτης και δεύτερης υποθήκης είναι σε μεγάλο βαθμό μια συνάρτηση του πόσο γρήγορα αναμένουν την αξία του σπιτιού τους να αυξηθεί. Εάν επιλέξουν να πληρώσουν PMI, μπορούν να εξαλειφθούν μέσω αξιολόγησης μόλις το LTV φτάσει το 78%. Αν επιλέξουν να χρησιμοποιήσουν συνδυασμό πρώτων και δεύτερων στεγαστικών δανείων, είναι πιθανό να έχουν εξοικονόμηση αρχικών πληρωμών, αλλά ο μόνος τρόπος για την εξάλειψη της δεύτερης υποθήκης, η οποία πιθανότατα θα έχει υψηλότερο επιτόκιο από την πρώτη υποθήκη, είναι η πληρωμή της ή την αναχρηματοδότηση τόσο του πρώτου όσο και του δεύτερου σε μια νέα αυτόνομη υποθήκη. Μια προσεκτική ανάλυση θα πρέπει να διεξαχθεί για να αναλύσει τις επιλογές σας με βάση τον χρονικό σας ορίζοντα.