Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα σπίτι, θα πρέπει να εξοικονομήσετε αρκετά χρήματα για μια προκαταβολή 20%. Αν δεν μπορείτε, είναι ένα ασφαλές στοίχημα ότι ο δανειστής σας θα σας αναγκάσει να εξασφαλίσετε ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) πριν από την υπογραφή του δανείου. Ο σκοπός της ασφάλισης είναι να προστατεύσει την εταιρία υποθηκών, εάν υποστείτε αδυναμία πληρωμής στη σημείωση.

Δείτε επίσης: Κατανόηση της δομής πληρωμής υποθηκών

Η ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών ακούγεται σαν ένας πολύ καλός τρόπος για να αγοράσετε ένα σπίτι χωρίς να χρειάζεται να εξοικονομήσετε χρήματα για μια προκαταβολή. Μερικές φορές είναι η μόνη - ή ακόμα και η καλύτερη - επιλογή για νέους αγοραστές κατοικιών. Ωστόσο, υπάρχουν αρκετοί λόγοι για τους ιδιοκτήτες σπιτιού να προσπαθήσουν να αποφύγουν την πληρωμή αυτής της ασφάλισης. Σε αυτό το άρθρο, θα εξετάσουμε τα έξι κοινά προβλήματα με το PMI και θα διερευνήσουμε μια πιθανή λύση που επιτρέπει στους αγοραστές κατοικιών να το αποφύγουν εντελώς.

- Ασφαλείς ιδιωτικές υποθήκες συνήθως κοστίζουν μεταξύ 0,5% και 1% του συνολικού ποσού του δανείου σε ετήσια βάση. Σε δάνειο 100.000 δολ. Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να πληρώνει έως και $ 1.000 το χρόνο, ή $ 83. 33 ανά μήνα - υποθέτοντας ένα τέλος PMI 1%. (Υπολογίζεται ως: $ 100, 000 x 1% = $ 1, 000/12 = $ 83. 33) Από μόνο του αυτό είναι ένα αρκετά μεγάλο ποσό. Ωστόσο, η μέση τιμή κατοικίας, σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Realtors είναι περίπου 230.000 δολάρια, πράγμα που σημαίνει ότι οι οικογένειες θα μπορούσαν να δαπανούν σχεδόν 200 δολάρια το μήνα για την ασφάλιση. Αυτό είναι όσο μια πληρωμή αυτοκινήτου!

Δεν μπορεί να εκπέσει

1. - Τα ιδιωτικά συμβόλαια υποθηκών είναι εκπεστέα - αλλά μόνο εάν ο έγγαμος φορολογούμενος κερδίζει λιγότερα από 110.000 δολάρια ετησίως (στο προσαρμοσμένο ακαθάριστο εισόδημα). Για τα παντρεμένα ζευγάρια χωριστά, το κατώτατο όριο είναι $ 55.000. Αυτό σημαίνει ότι πολλές οικογένειες με διπλό εισόδημα με συνδυασμένο εισόδημα λίγο πάνω από το όριο θα παραμείνουν στο κρύο. Ενώ υπάρχουν φήμες ότι αυτό το "ανώτατο όριο εισοδήματος" θα μπορούσε να αυξηθεί στο μέλλον, δεν υπάρχει εγγύηση ότι θα συμβεί. Πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού (ιδιαίτερα εκείνοι που βρίσκονται ακριβώς πάνω από το κατώτατο όριο) μπορεί να είναι καλύτεροι από μια μεγαλύτερη προκαταβολή όπου τουλάχιστον θα έχουν την ειρήνη ότι το ενδιαφέρον για το δάνειο θα εκπίπτεται. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με αυτή τη σημαντική αφαίρεση, διαβάστε το
2. Πώς να απαλλαγείτε από την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών . Οι κληρονόμοι σας δεν παίρνουν τίποτα - Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού ακούν τη λέξη "ασφάλιση" και υποθέτουν ότι ο σύζυγός τους ή τα παιδιά τους θα λάβουν κάποιο είδος χρηματικής αποζημίωσης αν πεθάνουν. Αυτό απλά δεν είναι αλήθεια. Το ίδρυμα δανεισμού είναι ο μοναδικός δικαιούχος οποιασδήποτε τέτοιας πολιτικής και τα έσοδα καταβάλλονται απευθείας στον δανειστή (όχι έμμεσα στους κληρονόμους πρώτα). Εάν θέλετε να προστατέψετε τους κληρονόμους σας και να τους παράσχετε χρήματα για έξοδα διαμονής μετά το θάνατό σας, θα χρειαστεί να αποκτήσετε ξεχωριστό ασφαλιστήριο συμβόλαιο. Μην ξεγελιέστε να πιστεύετε ότι το PMI θα βοηθήσει οποιονδήποτε εκτός από τον δανειστή υποθηκών σας. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που αποθέτουν λιγότερο από το 20% της τιμής πώλησης θα πρέπει να πληρώσουν ασφάλιση υποθηκών έως ότου το σύνολο των ιδίων κεφαλαίων του σπιτιού φτάσει το 20%. Αυτό θα μπορούσε να διαρκέσει χρόνια, και αυτό ισοδυναμεί με πολλά χρήματα που ο ιδιοκτήτης σπιτιού δίνει κυριολεκτικά μακριά. Για να βρεθεί το κόστος σε καλύτερη προοπτική, αν ένα ζευγάρι που κατέχει ένα σπίτι 250.000 δολάρια, αντί να πάρει τα 208 δολάρια το μήνα που δαπανούσαν για PMI και να το επενδύσουν σε ένα αμοιβαίο κεφάλαιο που κέρδισε ετήσιο συντελεστή απόδοσης 8% τα χρήματα θα ανέλθουν σε $ 37, 707 (αν υποτεθεί ότι δεν έχουν καταβληθεί φόροι) μέσα σε 10 χρόνια.
3. Είναι δύσκολο να ακυρωθεί -
4. Όπως αναφέρθηκε παραπάνω, συνήθως όταν το κεφάλαιο ενός ιδιοκτήτη σπιτιού ξεπερνά το 20%, δεν χρειάζεται πλέον να πληρώσει PMI. Ωστόσο, η εξάλειψη του μηνιαίου φόρτου δεν είναι τόσο εύκολη όσο απλά δεν στέλνετε την πληρωμή. Πολλοί δανειστές απαιτούν από τον ιδιοκτήτη σπιτιού να συντάξει μια επιστολή που να ζητά την ακύρωση του PMI, καθώς και να λάβει επίσημη αξιολόγηση του σπιτιού πριν από την ακύρωσή του. Συνολικά, αυτό θα μπορούσε να διαρκέσει αρκετούς μήνες, ανάλογα με τον δανειστή. Η πληρωμή συνεχίζεται και ανάβει - Ένα τελευταίο ζήτημα που αξίζει να αναφερθεί είναι ότι ορισμένοι δανειστές απαιτούν από τον ιδιοκτήτη σπιτιού να διατηρήσει μια σύμβαση PMI για μια καθορισμένη χρονική περίοδο. Έτσι, ακόμη και αν ο ιδιοκτήτης σπιτιού έχει εκπληρώσει το κατώτατο όριο του 20%, μπορεί να εξακολουθεί να υποχρεούται να συνεχίσει να πληρώνει για την ασφάλιση υποθηκών. Ελέγξτε με τον δανειστή σας και διαβάστε την λεπτή εκτύπωση μιας σύμβασης PMI για πιο συγκεκριμένες λεπτομέρειες.
5. Δεν είναι όλα κακά Για πολλούς Αμερικανούς PMI είναι εκπεστέος. Οι οικογένειες που αναγράφουν τις μειώσεις τους και κερδίζουν λιγότερα από $ 110, 000 ετησίως θα διαπιστώσουν ότι το PMI τους είναι εκπεστέο. Για ένα ζευγάρι με δάνειο ύψους 250.000 δολ. Και ετήσια πληρωμή PMI ύψους $ 2.500 (1% του οφειλόμενου δανείου), αυτή η έκπτωση θα μπορούσε να μεταφράζεται σε εξοικονόμηση 300 έως 400 δολάρια ή περισσότερο (ανάλογα με τη φορολογική κατηγορία του ζευγαριού).
6. Επίσης, η ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών μπορεί συχνά να πληρωθεί μπροστά. Για εκείνους τους ανθρώπους που δεν θέλουν να δουλέψουν το κόστος των PMI στους μηνιαίους προϋπολογισμούς τους, ορισμένοι δανειστές θα επιτρέψουν την πληρωμή να γίνει μπροστά, σε μετρητά, κατά την στιγμή της δημιουργίας υποθηκών. Σε ορισμένες περιπτώσεις ο δανειστής θα προσφέρει ακόμη και στον ιδιοκτήτη σπιτιού μια έκπτωση για την πληρωμή μπροστά. Μια άλλη επιλογή που πολλοί δανειστές προσφέρουν είναι να προσθέσει την one-time προκαταβολή αμοιβή στο υπόλοιπο του δανείου. Το πλεονέκτημα για αυτό είναι ότι, αποσβένοντας για περίοδο 25 ή 30 ετών, το μηνιαίο κόστος είναι αρκετά χαμηλό. Ένα τελικό "όφελος" της PMI είναι ότι μόλις ολοκληρώσετε την εξόφληση του ασφαλιστηρίου συμβολαίου, η ίδια η υποθήκη μπορεί να φαίνεται ευκολότερη στην πληρωμή. Φυσικά, αυτό είναι περισσότερο ένα ψυχολογικό όφελος από ένα οικονομικό, αλλά μπορεί να είναι μια ωραία αίσθηση να ξαφνικά να έχουν μερικές εκατοντάδες επιπλέον δολάρια που έρχονται σε κάθε μήνα. Οι φημισμένοι ιδιοκτήτες σπιτιού θα ήταν συνετό να επανεπενδύσουν τα χρήματα που συνηθίζουν να χρησιμοποιούν ως προϋπολογισμό για PMI ή να εφαρμόσουν τα κεφάλαια προς το κύριο υπόλοιπο του δανείου. Θυμηθείτε το παράδειγμα αμοιβαίου κεφαλαίου σύνθεσης από προηγούμενες.

Πώς να αποφύγετε PMI

Σε μερικές περιπτώσεις, το PMI μπορεί να αποφευχθεί χρησιμοποιώντας κάτι που ονομάζεται γουρουνάκι υποθήκη.Λειτουργεί έτσι: Ας υποθέσουμε ότι ένας μελλοντικός ιδιοκτήτης σπιτιού θέλει να αγοράσει ένα σπίτι για $ 200.000, αλλά έχει μόνο αρκετά χρήματα που εξοικονομούνται για μια προκαταβολή 10% (δεν είναι αρκετή για να αποφύγει PMI). Με τη σύναψη της λεγόμενης συμφωνίας "80/10/10", το άτομο θα πάρει ένα δάνειο συνολικού ύψους 80% της συνολικής αξίας του ακινήτου, ή $ 160, 000. Ένα δεύτερο δάνειο, θα ληφθούν επίσης συνολικά $ 20, 000 (ή το 10% της αξίας). Τέλος, ως μέρος της συναλλαγής, ο αγοραστής κατατάσσει το τελικό 10%, ή $ 20, 000.

Διαχωρίζοντας τα δάνεια, ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να είναι σε θέση να αφαιρέσει τους τόκους και από τα δύο δάνεια και να αποφύγει συνολικά το PMI. Φυσικά, υπάρχει μια αλίευση. Πολύ συχνά οι όροι του δάνειο piggyback είναι επικίνδυνο. Πολλά από αυτά είναι δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο, ενδέχεται να περιλαμβάνουν προβλέψεις για μπαλόνια και οφείλονται σε 15 ή 20 χρόνια (σε αντίθεση με τα συμβατικά δάνεια, τα οποία οφείλονται σε 30 χρόνια).

Παρεμπιπτόντως, πολλοί δανειστές προσφέρουν επίσης μια παρόμοια συμφωνία δανείου για τους αγοραστές μόνο που είναι σε θέση να μειώσει το 5% προς μια προκαταβολή. Ονομάζεται ρύθμιση "80/15/5". Λειτουργεί ακριβώς με τον ίδιο τρόπο.

Η κατώτατη γραμμή

Η ιδιωτική ασφάλεια υποθηκών είναι δαπανηρή. Εκτός αν νομίζετε ότι θα είστε σε θέση να επιτύχετε το 20% των ιδίων κεφαλαίων στο σπίτι μέσα σε λίγα χρόνια, είναι πιθανό ότι έχει νόημα είτε να κάνετε μια μεγαλύτερη προκαταβολή είτε να εξετάσετε ένα δάνειο για να αγοράσετε δώρα. Ενώ συχνά πιο επικίνδυνη από μια συμβατική υποθήκη, τα δάνεια piggyback εκπίπτουν και είναι μια χρήσιμη εναλλακτική λύση για εκείνους που δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά μεγαλύτερη προκαταβολή.

Για περισσότερες συμβουλές εξοικονόμησης χρημάτων, βλ.

Δεκαπέντε Ασφαλιστικές Πολιτικές που δεν χρειάζεστε