Πριν από την κρίση των ενυπόθηκων δανείων το 2008-2009, η αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού ήταν μια πολύ πιο δύσκολη πρόταση. Οι διαπραγματευτές των ακίνητων περιουσιών έπρεπε προηγουμένως να ακολουθήσουν τις δημοπρασίες που τέθηκαν στο ναυπηγείο ή να κοσκινίσουν μέσω των δεσμών των νομικών αρχείων. Όμως, το κύμα κατασχέσεων που προκάλεσε η κατάρρευση των υποκρυπτόμενων περιουσιακών στοιχείων όχι μόνο αύξησε τον αριθμό των διαθέσιμων περιουσιακών στοιχείων, αλλά διευκόλυνε την εξεύρεση και απόκτησή τους. Στην πραγματικότητα, η διαδικασία είναι συχνά παρόμοια με την αναζήτηση για οποιοδήποτε άλλο είδος σπιτιού. Τα αποκλεισμένα σπίτια είναι διαθέσιμα σε σχεδόν κάθε αγορά ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα, παρέχοντας ευκαιρίες για τους ιδιοκτήτες σπιτιού και τους επενδυτές.

Πώς να βρείτε αποκλεισμένα σπίτια

Μπορεί κανείς να βρει αποκλεισμένες ιδιότητες σε περιοδικά και ιστότοπους υπηρεσιών πολλαπλών καταλόγων (MLS) μέσω διαδικτυακών αναζητήσεων ακινήτων, τραπεζικών γραφείων και τοποθεσιών και τοπικών εφημερίδων. Υπάρχουν πολλοί ιστότοποι που τώρα ειδικεύονται στην εξεύρεση κατοικιών και ακινήτων που βρίσκονται σε αποκλεισμό, όπως ο αποκλεισμός των ΗΠΑ. com και το HomePath του Fannie Mae. com. Ορισμένα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, όπως η Bank of America, προσφέρουν επίσης σελίδες αφιερωμένες στο να σας βοηθήσουν να αναζητήσετε ένα αποκλεισμένο σπίτι. Στις τοπικές υπηρεσίες πολλαπλών καταχωρήσεων, οι ιδιότητες που αποκλείονται ενδέχεται να μην επισημαίνονται καθ 'εαυτές. αυτό μπορεί να αναφέρεται μόνο στην περιγραφή ιδιοκτησίας.

Οι δανειστές όλο και περισσότερο πωλούν τα κατασχεθέντα περιουσιακά τους στοιχεία μέσω πρακτορείων κτηματομεσιτών, οπότε μην διστάσετε να ζητήσετε από έναν αντιπρόσωπο για ευκαιρίες. Μερικοί κτηματομεσίτες ειδικεύονται ακόμη και σε ιδιότητες αποκλεισμού.

Πιο συγκεκριμένα, ο εντοπισμός ενός αποκλεισμένου σπιτιού εξαρτάται από το πού ακριβώς βρίσκεται στη διαδικασία αποκλεισμού: Τα ακίνητα μπορούν ακόμα να ανήκουν στον αρχικό ιδιοκτήτη σπιτιού (σε προγενέστερα στάδια, σε περίπτωση ακινήτων προ-αποκλεισμού και σύντομης πώλησης) ή μια οντότητα όπως μια τράπεζα ή η κυβέρνηση (στις πιο πρόσφατες). Εδώ είναι πέντε είδη αποκλεισμού, και προσεγγίσεις για την αγορά.

1. Προ-αποκλεισμοί
Ένα ακίνητο βρίσκεται σε προ-αποκλεισμό, αφού ο δανειστής ενυπόθηκου δανείου έχει ειδοποιήσει τους δανειολήπτες ότι είναι σε αθέτηση, αλλά πριν το ακίνητο προσφέρεται προς πώληση σε πλειστηριασμό. Εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να πουλήσει το ακίνητο κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, μπορεί να αποφύγει τις διαδικασίες αποκλεισμού και τις αρνητικές του επιπτώσεις στο πιστωτικό ιστορικό και στις μελλοντικές προοπτικές του (βλέπε Να πάρει υποθήκη μετά από πτώχευση και αποκλεισμό ). Ως εκ τούτου, ορισμένοι ιδιοκτήτες σπιτιού είναι πρόθυμοι να διαπραγματευτούν. Οι προ-κατασχέσεις είναι συνήθως καταχωρημένες στα κτίρια του νομού και της πόλης. Επιπλέον, πολλοί ηλεκτρονικοί πόροι, συμπεριλαμβανομένου του www. κατάσχεση. com, ιδιότητες λίστας που βρίσκονται στη φάση προ-αποκλεισμού.

2. Σύντομες πωλήσεις
Οι σύντομες πωλήσεις συμβαίνουν όταν ο δανειστής είναι πρόθυμος να δεχτεί λιγότερο από αυτό που οφείλεται σε υποθήκη. Οι οφειλέτες δεν πρέπει κατ 'ανάγκη να είναι σε αδυναμία πληρωμής υποθηκών για έναν δανειστή να συμφωνήσει σε μια σύντομη πώληση? ωστόσο, συνήθως πρέπει να αποδείξουν κάποιο είδος οικονομικής δυσχέρειας, όπως η απώλεια θέσης εργασίας, η οποία είναι πιθανό να οδηγήσει σε αθέτηση υποχρεώσεων.Συχνά η οικεία κατοικία είναι υποβρύχια, που σημαίνει ότι αξίζει λιγότερο από το υπόλοιπο στεγαστικών δανείων. Προκειμένου να χαρακτηριστεί ως σύντομη πώληση, ο δανειστής πρέπει να συμφωνήσει να "πουλήσει το ακίνητο σύντομο" αποδεχόμενοι λιγότερο από ό, τι οφείλει και το σπίτι πρέπει να εισαχθεί προς πώληση. Αυτά τα ακίνητα συνήθως διαφημίζονται ως μικρές πωλήσεις "εν αναμονή της έγκρισης από την τράπεζα."

Η αγορά ενός ακίνητου μικρής πώλησης είναι κατά το πλείστον το ίδιο με μια παραδοσιακή αγορά, αλλά η γλώσσα στις συμβάσεις θα διαφέρει, διευκρινίζοντας ότι οι όροι υπόκεινται στην έγκριση του δανειστή. Μια τράπεζα μπορεί να χρειαστεί αρκετούς μήνες για να απαντήσει σε μια σύντομη προσφορά πώλησης, οπότε η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει πολύ περισσότερο από μια παραδοσιακή αγορά. Πολλοί δικτυακοί τόποι για ακίνητα, συμπεριλαμβανομένων μεμονωμένων επιχειρήσεων ή υπηρεσιών καταχώρισης, προσφέρουν τη δυνατότητα αναζήτησης με σύντομη πώληση.

3. Συναλλαγές δημοπρασίας Sheriff
Μια δημοπρασία πώλησης σερίφης συμβαίνει όταν ο δανειστής έχει ειδοποιήσει τον οφειλέτη για αθέτηση υποχρεώσεων και επέτρεψε μια περίοδο χάριτος για τον δανειολήπτη να καλύψει τις πληρωμές υποθηκών. Μια δημοπρασία έχει σχεδιαστεί για τον δανειστή να πάρει γρήγορα την αποπληρωμή για το δάνειο που είναι σε προεπιλογή. Οι εν λόγω δημοπρασίες συμβαίνουν συχνά στα βήματα του δικαστηρίου της πόλης, τα οποία διαχειρίζονται οι τοπικές αρχές επιβολής του νόμου. Το ακίνητο δημοπρατείται στον πλειοδότη σε δημόσιο χώρο, ημερομηνία και ώρα. Αυτές οι ειδοποιήσεις μπορούν να βρεθούν σε τοπικές εφημερίδες και σε πολλές σε απευθείας σύνδεση τοποθεσίες διεξάγοντας αναζήτηση για "δημοπρασίες πώλησης σερίφης".

4. Ιδιοκτησιακά ακίνητα
Ακίνητα που δεν πωλούν σε πλειστηριασμό επιστρέφουν πίσω στην τράπεζα. δηλαδή, γίνονται ιδιότητες ιδιοκτησίας ακίνητης περιουσίας (REO). Διαχειρίζεται συχνά το τμήμα REO της τράπεζας, το οποίο διατηρεί κατάλογο των ιδιόκτητων τραπεζών. Σε απευθείας σύνδεση πηγές, όπως www. realtytrac. com έχουν εκτεταμένες καταχωρίσεις που μπορούν να αναζητηθούν από πόλη, κράτος ή ταχυδρομικό κώδικα.

5. Κυβερνητικά ακίνητα
Ορισμένα σπίτια αγοράζονται με δάνεια εγγυημένα από την Federal Housing Administration (FHA) ή το Υπουργείο Υποθέσεων Βετεράνων (VA). Όταν αυτά τα ακίνητα καταλήγουν σε αποκλεισμό, ανακυκλώνονται από την κυβέρνηση και πωλούνται από μεσίτες που εργάζονται για την κυβέρνηση. Πρέπει να ενημερωθείτε για έναν μεσίτη που έχει εγγραφεί στην κυβέρνηση για να αγοράσετε κρατική ιδιοκτησία. Οι αγοραστές μπορούν να διερευνήσουν τέτοιες ιδιότητες σε www. hud. gov (κάντε κλικ στο "TOPIC AREAS" και επιλέξτε "Homes for Sale").

Γιατί τα αποκλεισμένα σπίτια είναι φτηνότερα

Το μεγαλύτερο σημείο πώλησης των αποκλεισμένων κατοικιών είναι, φυσικά, η μειωμένη τιμή τους - συχνά σημαντικά χαμηλότερη από άλλες παρόμοιες ιδιότητες στην ίδια περιοχή (γνωστές ως συγκρίσιμες ή comps σε μεσίτη -μιλώ). Οι περισσότεροι αποκλεισμοί πωλούνται με 5% χαμηλότερο από την αγοραία αξία, τουλάχιστον, με ακόμη μεγαλύτερες εκπτώσεις σε ορισμένες περιοχές. Οι αγοραστές μπορούν επίσης να επωφεληθούν από πρόσθετες αποταμιεύσεις με προνόμια, όπως μειωμένες προκαταβολές, χαμηλότερα επιτόκια ή την εξάλειψη των τελών αξιολόγησης και ορισμένα έξοδα κλεισίματος.

Τι τους κάνει μια τέτοια συμφωνία; Εάν η κατοικία βρίσκεται σε στάδιο προ-αποκλεισμού ή πώλησης μικρής πώλησης, οι ιδιοκτήτες της είναι οικονομικά δεσμευμένοι - χρειάζονται χρήματα. Και ο χρόνος δεν είναι στο πλευρό τους: Πρέπει να εκφορτώσουν την ιδιοκτησία και να πάρουν ό, τι μπορούν ενώ μπορούν, για να μην χάσουν εντελώς.Με λίγα λόγια, αυτοί οι πωλητές δεν διαπραγματεύονται ακριβώς από μια θέση δύναμης. Ενώ μπορεί να φαίνεται σκληρό να επωφεληθούν από την κακοτυχία των άλλων, οι αγοραστές μπορούν να ωφεληθούν.

Μπορούν να επωφεληθούν ακόμη περισσότερο εάν το ακίνητο έχει στην πραγματικότητα κατασχεθεί. Το γραφείο του σερίφη δεν ενδιαφέρεται να κρέμεται πάνω σε ένα σπίτι. οι τράπεζες δεν θέλουν να είναι στην επιχείρηση ιδιοκτήτη. Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα θέλουν συνήθως να απαλλαγούν αμέσως από τις προνομιούχες ιδιοκτησίες (για μια λογική τιμή, φυσικά - πρέπει να απαντήσουν στους επενδυτές και τους ελεγκτές ότι έχουν κάνει κάθε προσπάθεια να ανακτήσουν το μεγαλύτερο μέρος του αρχικού ποσού του δανείου). Και πάλι, αυτό ωφελεί τους αγοραστές.

Τέλος, τα αποκλεισμένα σπίτια συνήθως πωλούνται σε κατάσταση «όπως είναι» - αν υπάρχει ζημιά, οι επισκευές δεν αποτελούν μέρος της εξίσωσης - και όπως γνωρίζουν οι λάτρεις των αυτοκινήτων και των vintage έπιπλα, το "as-is" μεταφράζεται σε έκπτωση. Φυσικά, το "as-is" μπορεί να είναι ένα δίκοπο σπαθί, όπως θα συζητήσουμε παρακάτω.

Κίνδυνοι από την αγορά αποκλεισμένων κατοικιών

Ακίνητα Προβλήματα

Αν και φέρει αντισταθμιστική έκπτωση, "όπως είναι" η κατάσταση μπορεί να είναι πολύ ζοφερή. Εάν η κατοικία εξακολουθεί να καταλαμβάνεται από τους ιδιοκτήτες, συχνά δεν συντηρείται - τελικά, εάν οι άνθρωποι δεν μπορούν να κάνουν τις πληρωμές υποθηκών, είναι πιθανό να παραμένουν πίσω στην πληρωμή για κανονική συντήρηση επίσης, για να μην αναφέρουμε σημαντικές επισκευές. Επιπλέον, μερικοί λαοί που αντιμετωπίζουν ή αναγκάζονται να αποκλεισθούν είναι ένοχοι και να πάρουν τις απογοητεύσεις τους στο σπίτι τους πριν την ανάκτηση της τράπεζας. Αυτό συχνά συνεπάγεται την αφαίρεση συσκευών και εξαρτημάτων, και μερικές φορές ακόμη και απόλυτο βανδαλισμό.

Εάν η ιδιοκτησία έχει ήδη ανακτηθεί, η κατάσταση θα μπορούσε να είναι ακόμη χειρότερη. Το έγκλημα είναι μια μεγάλη ανησυχία για τα κενά σπίτια. Ακατάπητες χλοοτάπητες και ερειπωμένες στέγες διαφημίζουν στους κλέφτες ότι ο τόπος είναι άδειος. Πολλοί από αυτούς τους οπορτουνιστές θα ληστέψουν το σπίτι των χαλκοσωλήνων, των καλωδίων χαλκού, των συσκευών και των εξαρτημάτων. Η κενή κατοικία μπορεί επίσης να γίνει ένας μαγνήτης για τις συμφωνίες για τα ναρκωτικά, την πορνεία και τα βίαια εγκλήματα. Οι φτωχές κοινότητες πλήττονται ιδιαίτερα επειδή έχουν λιγότερους πόρους για να κάνουν βελτιώσεις σε σύγκριση με τους κατοίκους των πιο εύπορων περιοχών. Ακόμη και χωρίς το στοιχείο του εγκλήματος, τα σπίτια που έχουν παραμείνει αδρανοποιημένα για μήνες ή και χρόνια είναι πιθανότατα εκτεθειμένα στα στοιχεία και συνεπώς έχουν σημαντικό κίνδυνο να προκαλέσουν κάποιες ζημιές: μούχλα, μειωμένες υδραυλικές εγκαταστάσεις, σκουπίδια ξύλου, τερμίτες - πράγματα που απαιτούν σημαντικές δαπάνες για να διορθώσετε, καθιστώντας αυτό το παζάρι τιμή λιγότερο από μια συμφωνία. Ορισμένα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα θα προβούν σε βασική συντήρηση για τις ιδιότητές τους REO, όπως η χειμωνιάτικη. Παρόλα αυτά, απορρίπτουν κάθε ευθύνη για την τρέχουσα κατάσταση του ακινήτου, ούτε θα κάνουν καμία επισκευή προτού πωληθούν. Φυσικά, μια έκθεση επιθεώρησης στο σπίτι μπορεί να αποκαλύψει πολλά πιθανά προβλήματα, και ένας γενικός εργολάβος μπορεί να παρέχει εκτιμήσεις επισκευής. Δυστυχώς, οι αγοραστές σε πλειστηριασμούς συχνά δεν έχουν την ευκαιρία να επιθεωρήσουν τα ακίνητά τους πριν από την αγορά, πράγμα που σημαίνει ότι μπορείτε να βρείτε οποιοδήποτε αριθμό άσχημων εκπλήξεων στο σπίτι σας αφού υπογράψετε τη διακεκομμένη γραμμή.( > Κρυφά Κόστος

Παράλληλα με τις απρόβλεπτες εργασίες επισκευής και ανακαίνισης, παραλείψεις όπως οι φόροι πίσω και τα εμπράγματα βάρη σε αυτούς, είτε από το IRS είτε από το κράτος ή από άλλους πιστωτές) μπορεί να προσθέσει επιπλέον έξοδα σε ένα άλλο επιθυμητό σπίτι. Ό, τι οφείλεται, η κυβέρνηση πρέπει πρώτα να πληρωθεί και να διευθετηθεί πριν από τη διαδικασία αγοράς μπορεί να προχωρήσει. Αυτό ισχύει κυρίως για τις ιδιοκτησίες που τίθενται σε πλειστηριασμό. μια τράπεζα θα αποπληρώνει πάντοτε τα οφέλη που συνδέονται με το ακίνητο πριν τα μεταπωλήσει σε άλλο μέρος.

Οι διαγωνιζόμενοι σε πλειστηριασμό πρέπει να πληρώσουν τα ακίνητά τους σε μετρητά κατά την αγορά: Δεν επιτρέπεται χρηματοδότηση. Έτσι, βεβαιωθείτε ότι αγοράζοντας το παζάρι σας δεν σας αφήνει μετρητά φτωχούς.

Αργή διαδικασία

Οι προηγούμενες επιπλοκές συχνά συνεπάγονται πολλές γραφειοκρατικές πράξεις. Τυπικά, οι κατασχέσεις θα έχουν πολλά πρόσθετα έγγραφα που πρέπει να ολοκληρωθούν για να προετοιμαστούν για το κλείσιμο, κάτι που δεν είναι πάντα τόσο επίκαιρο. Εάν πρόκειται για μια κατάσταση πώλησης μικρής διάρκειας, ο δανειστής του ιδιοκτήτη πρέπει να εγκρίνει τη συμφωνία και αυτό μπορεί να διαρκέσει λίγο, όπως αναφέρθηκε προηγουμένως. Σοβαρές ζημιές που βρέθηκαν στο σπίτι μπορεί να οδηγήσουν σε χαμηλότερη αξιολόγηση στο σπίτι, η οποία μπορεί να επηρεάσει την ικανότητα του αγοραστή να εξασφαλίσει δάνειο. Μερικοί δανειστές δεν θα δανείζουν κάτω από ένα συγκεκριμένο ποσό δολαρίου, επειδή το δυναμικό κέρδους για ένα μικρότερο δάνειο δεν αξίζει τον κίνδυνο.

Παρόλο που θα πίστευε ότι μια τράπεζα θα ήταν πρόθυμη να εκφορτώσει μια επαναπατρισμένη κατοικία, οι χρόνοι απόκρισης μεταξύ της τράπεζας και των άλλων εμπλεκομένων μερών μπορεί να είναι υποτονικοί και με τις ιδιότητες της REO. Ο χρόνος που χρειάζεται για να λάβετε μια απάντηση στην προσφορά σας μπορεί να διαφέρει σημαντικά. εάν η τράπεζα που κατέχει την ιδιοκτησία σας είναι κατακλυσμένη με κατασχέσεις, τότε μπορεί να χρειαστεί πολύ περισσότερο για την τράπεζα να επεξεργαστεί το αίτημά σας. Οι τράπεζες με σημαντικές καθυστερήσεις είναι γνωστό ότι χρειάζονται έως και 90 ημέρες για να απαντήσουν σε μια προσφορά. Αν σκοπεύετε να χρηματοδοτήσετε την αγορά, θα ήταν συνετό να περάσετε το χρόνο της απόκτησης προπληρωμής για υποθήκη.

Ανταγωνισμός

Όπως συμβαίνει με οποιαδήποτε αγορά, κάθε φορά που υπάρχει μια πιθανότητα να αποκτηθεί κάτι με έκπτωση από το επιτόκιο, η ζήτηση θα αυξηθεί. Έτσι, το αυξημένο ενδιαφέρον και ο ανταγωνισμός - όχι μόνο από τους πιθανούς επιβάτες αλλά από τους επενδυτές και τους επαγγελματίες - είναι αναπόφευκτο όταν αντιμετωπίζουμε αξιόλογες αποκλεισμένες ιδιοκτησίες. Πολύ συχνά, ένα αποκλεισμένο σπίτι μπορεί να τιμηθεί ελκυστικά κάτω από τα άλλα σπίτια της γύρω περιοχής, αλλά όταν βγει λέξη, πολλές προσφορές μπορούν να έρθουν σε γρήγορα και έναν πόλεμο προσφοράς που ακολουθεί. Έτσι, αυτό που κάποτε ήταν ένα χαμηλό σπίτι σε μια μεγάλη γειτονιά μπορεί γρήγορα να γίνει μια δαπανηρή ιδιοκτησία.

Προοπτικές αγοραστές στεγασμένων σπιτιών μπορεί να είναι σοφό να υποβάλουν προσφορές σε διάφορα ακίνητα ταυτόχρονα, επειδή είναι δυνατό για τους ανταγωνιστικούς αγοραστές να εξασφαλίσουν ένα ακίνητο με υψηλότερη προσφορά ή προσφορά σε μετρητά. Αλλά μην αποθαρρύνεστε αν κάποιος άλλος αμαρτάρει την προσφορά σας για ένα συγκεκριμένο ακίνητο. ελέγξτε περιοδικά για να δείτε αν εμφανίζεται ξανά στην απογραφή της τράπεζας. Οι συμφωνίες αποκλεισμού τείνουν να πέφτουν αρκετά συχνά.

Αγοράζοντας ένα αποκλεισμένο σπίτι

Εάν αγοράζετε από μια τράπεζα, θα χρειαστεί να ακονίσετε τις ικανότητες διαπραγμάτευσης και να ξεκινήσετε τη διαδικασία με μια προσφορά lowball για το ακίνητο που θέλετε. Οι τράπεζες που έχουν συσσωρεύσει σημαντικά αποθέματα αποκλεισμένων περιουσιακών στοιχείων θα είναι περισσότερο διατεθειμένες να διαπραγματευτούν την τιμή. όσο μεγαλύτερο χρονικό διάστημα η τράπεζα έχει στην κατοχή της το ακίνητο, τόσο μεγαλύτερες είναι οι πιθανότητες ότι θα εξετάσει σοβαρά τις χαμηλότερες προσφορές, ειδικά σε ακίνητα που κρατούνται για μεγαλύτερα χρονικά διαστήματα. Ως εκ τούτου, θα πρέπει πιθανώς να κάνετε την αρχική προσφορά σας σε τιμή που είναι τουλάχιστον 20% χαμηλότερη από την τρέχουσα τιμή της αγοράς ή ίσως ακόμη περισσότερο εάν το ακίνητο στο οποίο υποβάλλετε προσφορά βρίσκεται σε περιοχή με μεγάλη συχνότητα κατασχέσεων.

Εάν μπορείτε να πληρώσετε για την ιδιοκτησία και τις απαραίτητες ανακαινίσεις σε μετρητά, είστε σε μια αξιοζήλευτη θέση. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο ορισμένοι αγοραστές αποφασίζουν να συνεργαστούν με εξωτερικούς επενδυτές οι οποίοι μπορούν να τους βοηθήσουν στο μπροστινό μέρος και να μοιραστούν τυχόν κέρδη όταν το σπίτι πηγαίνει στο μπλοκ πώλησης για άλλη μια φορά. Στην πραγματικότητα, οι συμφωνίες μετρητών αντιπροσωπεύουν ένα σημαντικό μέρος των πωλήσεων REO.

Επιλογές χρηματοδότησης για στεγαστικά σπίτια

Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μια υποθήκη για να αγοράσετε μια ιδιοκτησία REO, αν και οι ιδιωτικοί δανειστές τείνουν να είναι σκατά για τη χρηματοδότηση συμφωνιών αποκλεισμού. Ωστόσο, υπάρχουν δύο επιλογές χρηματοδότησης για όσους πληρούν τις προϋποθέσεις - 203 (k) δάνεια από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA) και το πρόγραμμα HomeSteps μέσω της Freddie Mac, μιας από τις κυβερνητικές επιχειρήσεις που εξαγοράζουν υποθήκες.

203 (k) Δάνεια

Η FHA σχεδίασε τις υποθήκες 203 (k) για να βοηθήσει να μετριάσει τις ανησυχίες των τραπεζών που διαφορετικά θα απέβαιναν από το REO υψηλού κινδύνου. ψώνια. Χρεώνοντας στους οφειλέτες ένα ασφάλιστρο υποθήκης, είναι σε θέση να εγγυηθούν τα δάνεια των ιδιωτικών δανειστών που συμμετέχουν στο πρόγραμμα.

Για τους δανειολήπτες, ένα από τα μεγάλα πλεονεκτήματα είναι η δυνατότητα χρηματοδότησης της αγοράς στο σπίτι, συν οποιεσδήποτε απαιτούμενες επισκευές, σε μία υποθήκη. Η πιο βασική έκδοση, ένα βελτιωμένο δάνειο 203 (k), προορίζεται για περιορισμένες επισκευές που δεν απαιτούν μηχανική ή αρχιτεκτονικά σχέδια. Τα άτομα μπορούν να δανειστούν έως και 35.000 δολάρια πάνω από την τιμή πώλησης του σπιτιού για να καλύψουν τα βασικά διορθωτικά μέτρα όπως νέες συσκευές, παρακαμπτήριος και παράθυρα.

Με πιο εκτεταμένες διορθώσεις, όπως η οικοδόμηση μιας προσθήκης ή η φροντίδα των δομικών βλαβών, ένα παραδοσιακό δάνειο 203 (k) είναι συνήθως η καλύτερη επιλογή. Σε αντίθεση με την εξορθολογισμένη παραλλαγή, οι ιδιοκτήτες σπιτιού πρέπει να πάρουν τουλάχιστον $ 5, 000? το μέγιστο ποσό βασίζεται σε όρια FHA για κάθε νομό. Επιπλέον, πρέπει να πληρώσετε για έναν ανεξάρτητο σύμβουλο για να ελέγξετε την ιδιοκτησία και να βεβαιωθείτε ότι η εργασία πληροί τις οδηγίες του προγράμματος.

Ένα επιπλέον μειονέκτημα αυτών των δανείων είναι η τιμή. Εκτός από την πληρωμή ασφάλισης υποθηκών, οι δανειολήπτες πληρώνουν συνήθως επιτόκια που είναι κατά ένα τέταρτο μεγαλύτερη από εκείνα των συμβατικών δανείων. Μπορεί επίσης να χρειαστεί να περάσουν πάνω από ένα ή δύο σημεία, τα οποία είναι αμοιβές εκ των προτέρων, αξίας καθένα από το 1% του ποσού του κεφαλαίου.

Σχήμα 1. Μια σύγκριση μεταξύ των παραδοσιακών δανείων 203 (k) και της εξορθολογισμένης έκδοσης.

HomeSteps

Η Freddie Mac παρέχει ρευστότητα στην αγορά ενυπόθηκων δανείων αγοράζοντας δάνεια από τράπεζες, συγκεντρώνοντάς τα και τα πουλάει στους επενδυτές ως τίτλους. Με το HomeSteps, η οργάνωση - μέσω των ιδιωτικών δανειστών της - προσφέρει ειδική χρηματοδότηση για όσους θέλουν να αγοράσουν μόνο τα αποκλεισμένα ακίνητα που κατέχει. Το HomeSteps διατίθεται προς το παρόν μόνο στις ακόλουθες πολιτείες: Αλαμπάμα, Φλόριντα, Γεωργία, Ιλλινόις, Κεντάκι, Βόρεια Καρολίνα, Νότια Καρολίνα, Τενεσί, Τέξας και Βιρτζίνια.

Αν τυχαίνει να ζείτε σε ένα από αυτά τα κράτη, το HomeSteps έχει κάποια σημαντικά οφέλη. Επικεφαλής μεταξύ τους είναι ότι δεν χρειάζεται να αγοράσετε ασφάλιση υποθηκών, η οποία την ξεχωρίζει από τα δάνεια 203 (k). Αυτό μόνο μπορεί να σώσει τους αγοραστές εκατοντάδες, ακόμη και χιλιάδες, δολάρια κατά τη διάρκεια της υποθήκης. Επιπλέον, μια υποθήκη HomeSteps δεν απαιτεί εκτίμηση κατά την έναρξη, η οποία μπορεί να αποτελέσει σημαντικό εμπόδιο για όσους αναζητούν συμβατικό δάνειο.

Οι αγοραστές μπορούν να βρουν έναν κατάλογο μονοκατοικιών, διαμερισμάτων και πολυκατοικιών στην ιστοσελίδα του HomeSteps.

Η κατώτατη γραμμή

Στην επιφάνεια, τα αποκλεισμένα σπίτια μπορεί να φαίνονται απαίσια ελκυστικά. Ωστόσο, το κόστος μπορεί να είναι εξαιρετικά απρόβλεπτο και οι υποκείμενες ζημιές θα μπορούσαν να καταστήσουν μια περιουσία ανεπιθύμητη. Η διαδικασία αγοράς είναι συχνά υποτονική, γεγονός που μπορεί να προκαλέσει δευτερεύουσες σκέψεις στο μυαλό των αγοραστών, ενώ η μεγάλη ζήτηση για δελεαστικές αποκλεισμένες ιδιοκτησίες μπορεί να ωθήσει κάποιους ελπιδοφόρους αγοραστές.

Με όλα αυτά που λέγονται, τα αποκλεισμένα σπίτια μπορούν να καταλήξουν να είναι απίστευτες προσφορές. Οι αγοραστές έχουν τη μοναδική ευκαιρία να πληρώσουν κάτω από την αγοραία αξία για κατοικίες που δεν θα ήταν διαθέσιμες σε αυτές υπό κανονικές συνθήκες. Εάν υπάρχουν εξοικονομήσεις από την πλευρά της απόκτησης, βελτιώνεται η πιθανότητα ο αγοραστής να συνειδητοποιήσει την αξία του περιουσιακού του στοιχείου και ένα κέρδος από την επένδυσή του αν το πωλήσει στο μέλλον.

Εάν γίνει με υπευθυνότητα, η αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού μπορεί να επιτρέψει σε έναν αγοραστή να αποκομίσει μια πληθώρα πλεονεκτημάτων για πολλά ακόμα χρόνια.