Τα περιουσιακά στοιχεία όπως ο χρυσός και η ακίνητη περιουσία αποτελούν βασικές επενδύσεις και η αγορά ενός σπιτιού αποτελεί κοινή επένδυση για άτομα σε ολόκληρο τον κόσμο, καθώς θεωρείται ευρέως ασφαλής και κερδοφόρα επένδυση. (Για περισσότερες πληροφορίες, βλ. Εξερεύνηση επενδύσεων σε ακίνητα: Εισαγωγή.)

Η επένδυση σε ακίνητα απαιτεί μακρά περίοδο δέσμευσης και υψηλή προκαταβολή και είναι επικίνδυνη, ακόμη και μακροπρόθεσμα. Επιπλέον, πολλοί επενδυτές συχνά αγνοούν το κόστος.

Παρακάτω είναι μερικά σημαντικά σημεία σχετικά με το κρυφό κόστος και παράγοντες που κάνουν την επένδυση σε ακίνητα ένα επικίνδυνο, δαπανηρό και όχι τόσο κερδοφόρο εγχείρημα. Οι επενδυτές θα πρέπει να λάβουν υπόψη όλα αυτά πριν βγάλουν τα σκληρά κερδισμένα χρήματά τους.

Μια κοινή αντίληψη

Ένας μέσος επενδυτής μπορεί να παρατηρήσει ότι μια συγκυριαρχία δύο υπνοδωματίων στα προάστια ήταν διαθέσιμη για $ 300, 000 πέντε χρόνια πίσω και τώρα πωλείται για $ 450, 000. Αυτή είναι μια δροσερή απόδοση 50% χρόνια, πολύ καλύτερα από την απόδοση των μετοχών, των ομολόγων ή του χρυσού. Η απόλυτη αξία κέρδους φαίνεται επίσης να είναι υψηλή στα $ 150, 000, και η διαθεσιμότητα της χρηματοδότησης δίνει μια ψευδαίσθηση της χρήσης χρημάτων μόχλευσης για να κάνει ένα κέρδος.

Με όλα αυτά τα προφανή οφέλη, ποιες είναι οι προκλήσεις και το κρυφό κόστος των επενδύσεων σε ακίνητα;

Η ανατομία κόστους των δανείων ιδιοκτησίας

Εξετάστε την περίπτωση ενός ατόμου που μετακομίζει σε μια νέα πόλη για μια νέα δουλειά. Αναμένει να παραμείνει περίπου πέντε χρόνια, αλλά μπορεί να παρατείνει την περίοδο αυτή με βάση την επαγγελματική του ανάπτυξη με τον εργοδότη του ή με άλλους εργοδότες στην ίδια πόλη. Με την παραδοχή της καλής απόδοσης, σκέφτεται να αγοράσει ένα σπίτι ή συγκυριαρχία αντί να μισθώσει ένα. (Για περισσότερες πληροφορίες, βλ. Αιτιολογία Η ενοικίαση είναι καλύτερη από την αγορά.)

Λάβετε υπόψη ότι ένα άτομο μπορεί να αγοράσει μια μετοχή ή μια μονάδα ενός χρηματιστηρίου που διαπραγματεύεται σε χρηματιστήριο για μόλις 5 δολάρια, αλλά η επένδυση σε ακίνητα απαιτεί χιλιάδες δολάρια. Αν και η πλειοψηφία των επενδύσεων σε ακίνητα χρηματοδοτούνται με δάνεια, η αγορά ενός σπιτιού ή ενός διαμερίσματος αξίας $ 300.000 εξακολουθεί να απαιτεί προκαταβολή 20% ($ 60.000).

Άτομα που συνεισφέρουν λιγότερο από 20 τοις εκατό μπορούν να πάρουν δάνειο, αλλά θα καταλήξουν να πληρώνουν υψηλότερα επιτόκια και αναγκάζονται να λαμβάνουν ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών που αυξάνει το κόστος. Τα υψηλότερα επιτόκια οδηγούν σε υψηλότερα ποσά αποπληρωμής και η ασφάλιση υποθηκών συνήθως κοστίζει από 0,15% έως 2,5% του ποσού του δανείου.

Αν υποθέσετε ότι κάποιος αγοράζει το προαναφερόμενο ακίνητο αξίας $ 300.000 πραγματοποιώντας προκαταβολή 20% και δανείζοντας τα υπόλοιπα $ 240.000 με επιτόκιο 3. 875% για μια μακροχρόνια υποθήκη 20 ετών, οι μηνιαίες πληρωμές ανέρχονται σε περίπου 1, 440 δολάρια.

Υπάρχουν πρόσθετες εφάπαξ δαπάνες για την επεξεργασία δανείων, οι οποίες είναι περίπου 4% του ποσού του δανείου ($ 9, 600). Οι φόροι μεταβίβασης περιουσίας ή τα τέλη εγγραφής διαφέρουν από κράτος σε κράτος και λαμβάνουν κατά μέσο όρο 2.Το 5% της αξίας της ιδιοκτησίας προσθέτει $ 6, 000 στο κόστος.

Εάν υποθέσετε ότι η αξία της περιουσίας αυξάνεται κατά 1,5 φορές σε πέντε χρόνια σε $ 450, 000, η ​​τιμή θα αυξηθεί κατά περίπου 9% σε βάση σύνθεσης. Προσθέτοντας έναν ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας με συντελεστή 1,5% της τρέχουσας αξίας ακινήτου, ο συνολικός φόρος που καταβάλλεται σε πέντε χρόνια ανέρχεται σε περίπου $ 30, 000.

Αν ο επενδυτής μας αγόρασε ένα condo, μηνιαίος φόρος $ 200 στην condominium ένωση θα ανέρχεται σε $ 12, 000 σε διάστημα πέντε ετών. Στη συνέχεια, θα πρέπει να προσθέσετε κόστος για επισκευές, έπιπλα και συντήρηση. Μια συντηρητική εκτίμηση $ 1, 000 ανά έτος μας οδηγεί σε συνολικά $ 5, 000 σε πέντε χρόνια.

Στη συνέχεια, υποθέστε ότι ο ιδιοκτήτης βρίσκει έναν αγοραστή πρόθυμο να αγοράσει το condo του για $ 450, 000 μετά από πέντε χρόνια.

Μέχρι εκείνη την εποχή, ο επενδυτής θα είχε αποπληρώσει την τράπεζα $ 86, 400 του δανείου. Προσθέτοντας την προκαταβολή ύψους $ 60.000, τα έξοδα επεξεργασίας δανείων ($ 9.600), φόρο ακίνητης περιουσίας ($ 6.000), φόρο ακίνητης περιουσίας ($ 30.000), χρεώσεις σύνδεσης ($ 12.000) και γενική συντήρηση $ 5, 000), το σύνολο έρχεται στα $ 209, 000.

Ποια είναι η Καθαρή Επιστροφή;

Το αρχικό ποσό αρχικού δανείου των 20 χρόνων των $ 240.000 θα μειωθεί σε περίπου $ 180.000 σε πέντε χρόνια, καθώς ο επενδυτής συνεχίζει να κάνει $ 1, 440 μηνιαίες πληρωμές. Ο επενδυτής θα επιστρέψει αυτό το εξαιρετικό $ 180, 000 από την τιμή πώλησης των $ 450, 000 που έλαβε από τον νέο αγοραστή. Ο επενδυτής πληρώνει 209.000 δολάρια στο συνολικό κόστος για αυτό το ακίνητο, άλλα 180.000 δολάρια στην τράπεζα για την υπόλοιπη πληρωμή, και έτσι το καθαρό που λαμβάνει είναι $ 61.000.

Ουσιαστικά, ο επενδυτής δαπάνησε $ 209.000 σε πέντε χρόνια και κέρδισε καθαρό κέρδος $ 61, 000 για απόδοση 29,2%. Παρόλο που η τιμή πώλησης φαίνεται υψηλή, το κρυφό κόστος έχει αφαιρέσει μεγάλο μέρος του κέρδους.

Ας πάρουμε μεγαλύτερη διάρκεια. Ας υποθέσουμε ότι ο επενδυτής συνεχίζει τη διαμονή του στην πόλη και κρατά το συγκρότημα του για το σύνολο των 20 ετών του δανείου. Κάθε πέντε χρόνια, η αξία του condo αυξάνεται κατά 1,5 φορές. Σε 20 χρόνια, η αξία θα φτάσει τα $ 1. 52 εκατ. Ευρώ, εκτίμηση μεγαλύτερη από πέντε φορές.

Ο επενδυτής θα εξοφλήσει $ 345, 600. Με την προσθήκη των $ 60.000, το συνολικό κόστος φτάνει στα $ 405, 600.

Χρησιμοποιώντας παρόμοιους υπολογισμούς όπως παραπάνω, λαμβάνουμε συνολικό φόρο ακίνητης περιουσίας ύψους $ 251.000, κόστος συντήρησης , 000), γενική επισκευή και συντήρηση ($ 20, 000), έξοδα επεξεργασίας δανείων ($ 9, 600) και φόρου μεταβίβασης περιουσίας ($ 6, 000). Το σύνολο είναι $ 739, 600, και έτσι το καθαρό κέρδος πάνω από 20 χρόνια είναι $ 780, 400 για απόδοση 106%, ουσιαστικά διπλασιάζοντας τα χρήματα σε 20 χρόνια.

Μακροπρόθεσμα, οι αποτελεσματικές αποδόσεις δεν είναι τόσο μεγάλες. Παρόλο που η τιμή εκτιμήθηκε πέντε φορές, το κόστος των πληρωμών τόκων, φόρων και άλλων εξόδων μειώνει το κέρδος.

Οι επενδυτές θα πρέπει επίσης να σημειώσουν ότι η πραγματική αξία του χρήματος μειώνεται με την πάροδο του χρόνου. Το κόστος συντήρησης και τακτικών επισκευών αυξάνεται λόγω του πληθωρισμού. Εάν ληφθεί υπόψη και ο πληθωρισμός, οι καθαρές αποδόσεις θα μειωθούν περαιτέρω. Οι επενδυτές θα πρέπει επίσης να εξετάζουν τις ασφαλίσεις, τα τέλη μεσιτών και τους φόρους μεταβίβασης περιουσιακών στοιχείων κατά τη στιγμή της πώλησης.Συμπεριλαμβανομένων αυτών θα μειωθεί περαιτέρω η καθαρή απόδοση.

Υπάρχουν και άλλοι σχετικοί κίνδυνοι στις επενδύσεις σε ακίνητα. Οι εξελίξεις κατά τη διάρκεια της επενδυτικής περιόδου ενδέχεται να οδηγήσουν σε δυσκολίες στην πώληση του ακινήτου αργότερα. Για παράδειγμα, ένας θορυβώδης νέος αυτοκινητόδρομος ή μια αιχμή του εγκλήματος μπορεί να υποτιμήσει την ιδιοκτησία. Οποιαδήποτε υπερφυσική καταστροφή όπως ένας τυφώνας ή ένας σεισμός μπορεί να καταστρέψει το ακίνητο εντελώς, ενώ μόνο μερικό ποσό μπορεί να ανακτηθεί από ασφαλιστικές αξιώσεις. Ακόμη και μετά την ανασυγκρότηση με χρήματα ασφάλισης, η επίτευξη υψηλότερης τιμής καθίσταται δύσκολη μετά την εμφάνιση τέτοιων γεγονότων στην περιοχή. (9)> Αντί να αγοράζουν ακίνητα, οι επενδυτές θα πρέπει να εξετάζουν τις επενδύσεις σε ακίνητα, τα ακίνητα, τα ακίνητα που βασίζονται σε ETFs, τα αμοιβαία κεφάλαια και τα αποθέματα ως εναλλακτικές λύσεις χαμηλού κόστους. (Για περισσότερες πληροφορίες, βλ. Απλοί τρόποι για να επενδύσετε στην ακίνητη περιουσία)

Ενώ τα αποθέματα έρχονται με κινδύνους συγκεκριμένων αποθεμάτων, τα κεφάλαια, τα ETF και τα REIT παρέχουν διαφοροποίηση. Για τις γενναίες καρδιές που επιθυμούν να πάρουν τον κίνδυνο αντισυμβαλλομένου σε μια μη ρυθμιζόμενη αγορά, οι επιλογές ακινήτων μπορούν να προσφέρουν υψηλότερες αποδόσεις χωρίς το κόστος ή τους φόρους. (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε: Πώς να κερδίσετε χρήματα με επιλογές ακινήτων)

Η κατώτατη γραμμή

Οι επενδύσεις σε ακίνητα απαιτούν τεράστιες οικονομικές δεσμεύσεις που καλύπτουν μεγάλες χρονικές περιόδους. Η εκτίμηση της αξίας των επενδύσεων αυτών με μεγάλη διάρκεια είναι ένα πολύπλοκο έργο. Ενώ μερικοί επενδυτές γοητεύονται εξετάζοντας τις ονομαστικές αυξήσεις των τιμών, είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη όλες οι δαπάνες