Είναι η ακίνητη περιουσία μια καλή επένδυση αυτή τη στιγμή το 2016; Ενώ η αγορά ακίνητης περιουσίας δεν είναι τόσο επικίνδυνη όσο, για παράδειγμα, το 2006, είναι γεμάτη με σημαντικό κίνδυνο. Τα τμήματα της χώρας με ισχυρές οικονομίες έχουν υπερθερμάνει τις αγορές ακινήτων με τιμές που δεν είναι ανάλογες με τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Οι χώροι όπου οι τιμές των ακινήτων είναι πιο εύλογες τείνουν να έχουν μαλακότερες οικονομίες και αγορές εργασίας και λιγότερες προοπτικές ανάπτυξης για τα επόμενα χρόνια.

- <->

Η αύξηση της ακίνητης περιουσίας

Δεδομένου ότι η αγορά ακινήτων ξεκίνησε κατά τη διάρκεια της μεγάλης ύφεσης, οι αγοραστές που αγωνίστηκαν για την εξαπάτηση των αρνητικών τίτλων και που αγοράστηκαν στην αγορά nadir έχουν ανταμειφθεί. Από το πρώτο τρίμηνο του 2011 έως το δεύτερο τρίμηνο του 2016, η μέση τιμή κατοικίας σε εθνικό επίπεδο αυξήθηκε κατά περισσότερο από 10%. Σε ορισμένες πόλεις, ωστόσο, η εκτόξευση ήταν πολύ πιο σημαντική. Οι τιμές του Σαν Φρανσίσκο αυξήθηκαν κατά 51% από το 2011, ενώ οι κατοικίες στο Phoenix πωλούν για 49,5% περισσότερο. Το Ντένβερ έχει αυξηθεί κατά 48,6%, ενώ το Μαϊάμι και το Λας Βέγκας, οι οποίες καταστράφηκαν κατά την κατάρρευση της δεκαετίας του 2000, είναι πάνω από 50% από το 2011.

Η αγορά ταύρων ακίνητης περιουσίας, η οποία βρίσκεται στο πέμπτο έτος της, κάνει τη στέγαση ζεστό ξανά. Με βάση τις συμβουλές του Warren Buffett, όμως, η επένδυση σε αυτό που είναι καυτό δεν είναι ο τρόπος για να πετύχεις οικονομικά. Το έξυπνο παιχνίδι για ακίνητα ήταν το 2011, όταν οι μάζες σκόνταψαν ο ένας τον άλλο για να φτάσουν στις εξόδους. Τώρα είναι η στιγμή να αναζητήσουμε υποτιμημένες επενδυτικές ευκαιρίες αλλού.

Αρχική τιμή και εισόδημα νοικοκυριού

Οι τιμές των ακινήτων είναι μόνο βιώσιμες εφόσον οι άνθρωποι μπορούν να αντέξουν οικονομικά να αγοράσουν σπίτια. Ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης υπαγορεύει ότι αν οι αγοραστές σταματήσουν να αγοράζουν, οι τιμές πέφτουν σε απάντηση. Ένας εύκολος τρόπος να διαπιστωθεί εάν οι τιμές των κατοικιών ξεπερνούν το επίπεδο που μπορούν να κάνουν άνετα οι αγοραστές είναι να τα συγκρίνουν με τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Οι ειδικοί του νοικοκυριού προτείνουν να ξοδέψετε όχι περισσότερο από τρεις φορές το ετήσιο εισόδημα σε ένα σπίτι. Μακροπρόθεσμα, οι τιμές κατοικιών στην Ουάσινγκτον έχουν κυμανθεί γύρω από αυτό το επίπεδο.

Από το 2011 έως το 2016, οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν δυσανάλογα σε σχέση με τα εισοδήματα των νοικοκυριών στις περισσότερες πόλεις που έχουν ζεστές αγορές και αναπτυσσόμενες οικονομίες. Στο Σαν Φρανσίσκο, για παράδειγμα, ο λόγος των τιμών κατοικίας προς τα εισοδήματα των νοικοκυριών είναι 45% υψηλότερος από το μακροπρόθεσμο βασικό επίπεδο. Με άλλα λόγια, οι αγοραστές απλώνουν τους προϋπολογισμούς τους για να αγοράσουν σπίτια που κοστίζουν τέσσερις και πέντε φορές αυτό που κάνουν κάθε χρόνο. Η ιστορία είναι παρόμοια στο Ντένβερ, το Μαϊάμι και το Σιάτλ, τα οποία είδαν τις τιμές των κατοικιών να ανεβαίνουν ταχύτατα, ακόμη και όταν τα εισοδήματα κάνουν μικρές πρόοδοι.

Όταν η αγορά ακινήτων κατέρρευσε μεταξύ του 2007 και του 2008, οι διάμεσες τιμές υπερέβησαν τα μεσαία εισοδήματα κατά ένα πολλαπλάσιο των πέντε ή και περισσότερο στις πόλεις που είχαν πληγεί περισσότερο, όπως το Μαϊάμι και μέρη της Νότιας Καλιφόρνιας.Καθώς οι τιμές προσεγγίζουν το όριο για άλλη μια φορά, οι αγοραστές πρέπει να είναι προσεκτικοί για να μην πηδήξουν δεξιά σε άλλη κορυφή της αγοράς.

Όπου βρίσκονται οι ευκαιρίες

Ορισμένες πόλεις εξακολουθούν να προσφέρουν λογικές τιμές κατοικιών σε σχέση με το πόσο κερδίζουν οι κάτοικοι. Στον St. Louis, για παράδειγμα, ο λόγος τιμής προς έσοδα κυριαρχούσε γύρω από το μακροπρόθεσμο σημείο αναφοράς από το τέλος του 2015. Δυστυχώς, η πόλη δεν έδειξε καμία από τις εκτιμήσεις ανάπτυξης και τιμών που παρατηρούνται αλλού από το 2011. Στην πραγματικότητα , οι τιμές μειώθηκαν ελαφρά κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Το Σικάγο είναι μια άλλη πόλη που διαθέτει οικονομικά προσιτά σπίτια, αλλά οι τιμές της έχουν μειωθεί επίσης από το 2011 και το ποσοστό ανεργίας της πόλης, τον Ιούνιο του 2016, ήταν το πέμπτο χειρότερο από τις 50 μεγαλύτερες μητροπολιτικές στατιστικές περιοχές του Ηνωμένου Βασιλείου.

Το αίνιγμα με την αγορά στεγαστικών υπηρεσιών του U. S. είναι ότι οι πόλεις με τις καλύτερες επιδόσεις έχουν υπερθερμανθεί και δεν είναι προσβάσιμες, ενώ οι περιοχές με προσιτή στέγη έχουν δύσκολες προοπτικές για το μέλλον. Η ακίνητη περιουσία δεν είναι ούτε η πλέον επικερδής ούτε η ασφαλέστερη επένδυση από το 2016.