Υπάρχουν πολλές διαφορετικές επιλογές υποθηκών για τους ιδιοκτήτες σπιτιού. Μια παραδοσιακή υποθήκη 30 ετών σταθερού επιτοκίου δεν αποτελεί πλέον τη μόνη επιλογή χρηματοδότησης του καταναλωτή. Υπάρχουν μηνιαίες αναπροσαρμογές υποθηκών μεταβλητού επιτοκίου, υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου καθορισμένης διάρκειας (ARMs), αποζημιώσεις 3-2-1 και δικαιώματα προαίρεσης πληρωμής, για να αναφέρουμε μόνο λίγα. (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τα ενυπόθηκα δάνεια, βλέπε Αγορές για υποθήκη , Κατανόηση της δομής πληρωμής υποθηκών και Επένδυση σε ακίνητα . - 1 ->

Tutorial:

Πώς να αγοράσετε το πρώτο σας σπίτι Όπως συμβαίνει με τις περισσότερες οικονομικές αποφάσεις, υπάρχει συνήθως μια ανταλλαγή μεταξύ κινδύνου και ανταμοιβής στην επιλογή υποθήκης. Σε αυτό το άρθρο, θα σας μεταφέρουμε στη διαδικασία για να κάνετε τη δική σας απόφαση υποθήκης βάσει κινδύνου.

Γνωρίζετε την υποθήκη σας

Μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου μπορεί για παράδειγμα να προσφέρει χαμηλές αρχικές μηνιαίες πληρωμές με βάση τα τρέχοντα επιτόκια, αλλά οι μηνιαίες πληρωμές έχουν το ενδεχόμενο σημαντικών αυξήσεων στο μέλλον εάν αυξηθούν τα επιτόκια. Μια υποθήκη προαίρεσης πληρωμής μπορεί να προσφέρει πολύ χαμηλές αρχικές μηνιαίες πληρωμές όταν προστίθενται αναβαλλόμενοι τόκοι στο αρχικό υπόλοιπο της υποθήκης, αλλά υπάρχουν αιτίες που θα μπορούσαν να προκαλέσουν την άνοδο των μηνιαίων πληρωμών. Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού πιθανότατα θα αντιμετωπίσει σοβαρές οικονομικές δυσκολίες εάν οι τιμές των κατοικιών μειωθούν, ενώ το βασικό υπόλοιπο του ενυπόθηκου υπολείπεται. Το κλειδί για τη λήψη μιας χρηστής οικονομικής απόφασης σχετικά με την επιλογή μιας υποθήκης είναι τόσο ο εντοπισμός όσο και η μέτρηση των κινδύνων που συνδέονται με την εν λόγω υποθήκη και στη συνέχεια να τεθούν οι ερωτήσεις "Είναι οι κίνδυνοι που αξίζουν την ανταμοιβή;" και "Μπορούν να ανεχθούν οι κίνδυνοι που συνδέονται με κακό αποτέλεσμα;"

Δύο Πρωτογενή Μέτρα Στεγαστικού Κινδύνου

Υπάρχουν δύο κύριοι κίνδυνοι που συνδέονται με την επιλογή υποθήκης που πρέπει να εντοπιστεί και να μετρηθεί: ο κίνδυνος σοκ πληρωμής και η επίδραση υποθηκών στην εγχώρια δικαιοσύνη.

Shock Payment

Το σοκ πληρωμής είναι ο όρος που χρησιμοποιείται για να περιγράψει τη δυνατότητα για σημαντικές αυξήσεις μηνιαίων πληρωμών. Το σοκ πληρωμής συνδέεται γενικά με ρυθμιζόμενες υποθήκες επιτοκίου. Είναι αποτέλεσμα της λήξης ενός προσωρινού ποσοστού έναρξης ή περιόδου σταθερού επιτοκίου, ένα αυξανόμενο επιτόκιο με πλήρη τιμαριθμική αναπροσαρμογή, το τέλος μιας περιόδου πληρωμής μόνο με τόκους ή η αναδιατύπωση μιας ελάχιστης πληρωμής για την επιλογή πληρωμής.

Όλες οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου φέρουν κάποιο κίνδυνο σοκ πληρωμής. Πολλοί έχουν τα χαρακτηριστικά που αναφέρθηκαν παραπάνω, τα οποία προσθέτουν σε αυτόν τον κίνδυνο. Για παράδειγμα, οι εξαγορές 3-2-1 ή 2-1 προσφέρουν ένα χρονοδιάγραμμα αρχικών ποσοστών προσωρινής έναρξης. καθώς τα τέλη εκκίνησης λήγουν, η αύξηση των μηνιαίων πληρωμών. Οι βραχίονες σταθερής διάρκειας έχουν σταθερό επιτόκιο για κάποιο χρονικό διάστημα, συνήθως τρία, πέντε ή επτά χρόνια. Καθώς λήγει η περίοδος σταθερού επιτοκίου, οι μηνιαίες πληρωμές ενδέχεται να αυξηθούν.

Τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια μπορούν να προσφέρουν χαμηλότερες αρχικές πληρωμές, επειδή η μηνιαία πληρωμή αποτελείται μόνο από τόκους. όταν λήξει η περίοδος που αφορά μόνο το ενδιαφέρον, η μηνιαία πληρωμή θα αυξηθεί.Ορισμένα στεγαστικά δάνεια, όπως τα λεγόμενα ARM πληρωμής επιλογής πληρωμής, προσφέρουν πολύ χαμηλές αρχικές μηνιαίες πληρωμές, αλλά έχουν και παράγοντες που μπορούν να προκαλέσουν σημαντική αύξηση της πληρωμής. (Για να συνεχίσετε να διαβάζετε σχετικά με τα ΠΕ, δείτε

Αμερικάνικο Όνειρο ή Στεγαστικό Εφιάλτης; > Στεγαστικά δάνεια: Το μετοχικό κεφάλαιο είναι ένα μέτρο της καθαρής αξίας ενός σπιτιού στον ιδιοκτήτη σπιτιού. Η δημιουργία μετοχικού κεφαλαίου δημιουργεί πλούτο και ανοίγει πρόσθετα οικονομικά οφέλη και επιλογές χρηματοδότησης. Εντούτοις, η καταστροφή της εγχώριας δικαιοσύνης μπορεί επίσης να περιορίσει σημαντικά τις μελλοντικές επιλογές χρηματοδότησης. Η κατανόηση της πιθανής επίδρασης ενός ενυπόθηκου στεγαστικού δανείου σε ένα σχεδιαζόμενο χρονικό ορίζοντα είναι σημαντική για μελλοντικές οικονομικές εκτιμήσεις. Ένα βασικό μέτρο κινδύνου που χρησιμοποιείται από τους δανειστές είναι το μέγεθος της υποθήκης σε σχέση με την αξία του ακινήτου. Αυτό είναι γνωστό ως λόγος δανείου προς αξία. Εάν καταστραφεί το μετοχικό κεφάλαιο, αυξάνεται ο λόγος δανείου προς αξία. Αυτό μπορεί να δυσκολέψει την αναχρηματοδότηση ενός υφιστάμενου δανείου, να απαιτήσει τη νέα χρηματοδότηση να γίνει με υψηλότερο επιτόκιο, να απαιτήσει την πληρωμή ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών ή να απαιτήσει τη χρήση διαφορετικού τύπου υποθήκης. Σε ένα σενάριο χειρότερης περίπτωσης, εάν η αξία ενός σπιτιού πέσει κάτω από το υπολειπόμενο βασικό υπόλοιπο μιας υποθήκης, εξαλείφονται όλες οι επιλογές χρηματοδότησης. (Για να συνεχίσετε να διαβάζετε σχετικά με αυτό το θέμα, ανατρέξτε στην ενότητα Υποθήκες: Πόσο μπορείτε να πληρώσετε;

Πληρώνοντας την υποθήκη σας

και > Στον παραδοσιακό δανεισμό, μέρος της πληρωμής υποθηκών κάθε μήνα εφαρμόζεται στο κύριο υπόλοιπο της υποθήκης σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης. Ωστόσο, πολλά νέα ενυπόθηκα δάνεια που έχουν γίνει δημοφιλή τα τελευταία χρόνια προσφέρουν χαρακτηριστικά όπως πληρωμές μόνο για τόκους ή ακόμη και πληρωμές που είναι μικρότερες από τις πληρωμές μόνο για τόκους. Όταν γίνεται πληρωμή μόνο με τόκους, το υπολειπόμενο βασικό υπόλοιπο της υποθήκης παραμένει σταθερό. Όταν πραγματοποιείται πληρωμή μικρότερη από την πληρωμή μόνο για τόκους, δημιουργείται αναβαλλόμενος τόκος. Στη συνέχεια, το αρχικό υπόλοιπο της ενυπόθηκης εγγύησης προστίθεται στον αναβαλλόμενο τόκο. Αυτό είναι γνωστό ως αρνητική απόσβεση. Το κύριο υπόλοιπο της υποθήκης αυξάνεται πραγματικά! Όταν το βασικό υπόλοιπο μιας υποθήκης παραμένει σταθερό ή αυξάνεται, το μετοχικό κεφάλαιο μπορεί να παραμείνει σταθερό ή να καταστραφεί, ανάλογα με το ρυθμό ανατίμησης της τιμής κατοικίας. Επειδή το μετοχικό κεφάλαιο διαδραματίζει σημαντικό ρόλο σε μελλοντικές εκτιμήσεις χρηματοδότησης, ο ρυθμός δημιουργίας εγχώριων κεφαλαίων θα πρέπει να αποτελεί μείζον μέρος της απόφασης υποθήκης. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για τα ενυπόθηκα δάνεια μόνο για τόκους και αρνητικές αποσβέσεις, επειδή οι περισσότεροι δανειολήπτες επιλέγουν αυτά τα δάνεια με πρόθεση να τους αναχρηματοδοτήσουν μέσα σε ένα συγκεκριμένο χρονικό ορίζοντα. Κάνοντας εκτιμήσεις Η σωστή μέτρηση των κινδύνων από σοκ πληρωμής και εγχώριας δικαιοσύνης απαιτεί εκ των προτέρων εκτίμηση των μελλοντικών επιτοκίων και της ανατίμησης των τιμών κατοικίας. Αυτές οι εκτιμήσεις θα πρέπει να βασίζονται σε ένα πιθανότερο ή πιθανό αποτέλεσμα.Δεν πρέπει να βασίζονται αποκλειστικά σε σενάρια βέλτιστης ή χειρότερης περίπτωσης. Αυτοί οι υπολογισμοί μπορούν να γίνουν για τις πληρωμές υποθηκών και το μετοχικό κεφάλαιο. Υπολογισμός του Ιδίων Κεφαλαίων Η αρχική επένδυση είναι μια συνάρτηση δύο πράξεων: του ρυθμού με τον οποίο η τιμή της αγοράς μιας κατοικίας εκτιμάται ή υποτιμάται και το υπόλοιπο του υπολοίπου του υπολοίπου. (Το μετοχικό κεφάλαιο ισούται με την αξία του σπιτιού μείον το βασικό υπόλοιπο του ενυπόθηκου δανείου). Ο ρυθμός με τον οποίο τα σπίτια εκτιμούν ή υποτιμάται ποικίλλει από κράτος σε κράτος, πόλη σε πόλη και ακόμη και από γειτονιά σε γειτονιά μέσα στην ίδια πόλη. Δεν υπάρχει ένας απλός, αλάνθαστος τρόπος για να γίνει μια εκτίμηση της μελλοντικής ανατίμησης των τιμών κατοικίας. Ωστόσο, οι πρόσφατες επιδόσεις του παρελθόντος και η τάση των ποσοστών εκτίμησης να επανέλθουν στους μακροπρόθεσμους μέσους όρους τους παρέχουν κάποια καθοδήγηση. Για παράδειγμα, αν μια κατοικία εκτιμάται 10% το προηγούμενο έτος, αλλά ο μακροπρόθεσμος μέσος όρος είναι 5%, το 7% μπορεί να είναι μια καλή εκτίμηση για το επόμενο έτος (6% μπορεί να είναι μια καλή εκτίμηση για το επόμενο έτος και Το 5% είναι μια καλή εκτίμηση για τα υπόλοιπα έτη). Ο απλούστερος τρόπος υπολογισμού των μελλοντικών αρχικών τιμών βάσει εκτιμήσεων της ανατίμησης της τιμής είναι η χρήση ενός λογιστικού φύλλου όπου η αξία του σπιτιού σε κάθε μήνα ισούται με την αξία του σπιτιού τον προηγούμενο μήνα x (1 + (εκτιμώμενο ετήσιο ποσοστό ανατίμησης / 12)). Σημείωση: αυτή η μέθοδος χρησιμοποιεί μηνιαία συνεισφορά ετήσιου επιτοκίου, πράγμα που σημαίνει ότι η ετήσια εκτίμηση που θα υπολογιστεί θα είναι ελαφρώς μεγαλύτερη από τον απλό ετήσιο υπολογισμό. (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τη σύνθεση, ανατρέξτε στην ενότητα

Κατανόηση της χρονικής αξίας χρημάτων

.

Υπολογισμός των μελλοντικών μηνιαίων πληρωμών

Υπολογισμός των μελλοντικών μηνιαίων πληρωμών ορισμένες υποθήκες μπορεί να είναι αρκετά δύσκολες επειδή περιλαμβάνουν εκτιμήσεις μελλοντικών επιτοκίων, οι οποίες πρέπει να εφαρμόζονται στη δομή των ενσωματωμένων επιτοκίων της υποθήκης, όπως τα αρχικά ανώτατα όρια επιτοκίων και περιοδικών επιτοκίων καθώς και τα όρια αρνητικών αποσβέσεων και τα προσωρινά επιτόκια, κάτω. Υπάρχουν πολλά εργαλεία στον ιστό για βοήθεια. Το κλειδί, όπως προαναφέρθηκε, είναι να χρησιμοποιήσουμε λογικές και πιθανές εκτιμήσεις των μελλοντικών επιτοκίων.

Η ιστορία απέδειξε ότι ενώ καμία μέθοδος πρόβλεψης μελλοντικών επιτοκίων δεν είναι απολύτως ακριβής, η καλύτερη εκτίμηση των μελλοντικών επιτοκίων είναι η συναίνεση της αγοράς. Η γνώμη της αγοράς αντικατοπτρίζεται καλύτερα στο σχήμα της καμπύλης αποδόσεων. Επομένως, όταν χρησιμοποιείται υπολογιστής με βάση τον ιστό για τον υπολογισμό των μελλοντικών αξιών υποθηκών, προτείνεται η πορεία των μελλοντικών επιτοκίων να καθορίζεται από το σχήμα της καμπύλης αποδόσεων. Παραδείγματος χάριν, εάν ο δείκτης στον οποίο συνδέεται ένα ARM είναι σήμερα 6% και η απόδοση τριμηνιαίου λογαριασμού T είναι 5%, ενώ η απόδοση των δύο ετών του Treasury είναι 6%, μπορούμε να υποθέσουμε ότι ο δείκτης που συνδέεται με την υποθήκη, θα αυξηθεί κατά 1% (η διαφορά μεταξύ του τριμηνιαίου τιμολογίου και των τριμηνιαίων τραπεζογραμματίων) κατά τα επόμενα δύο χρόνια.

Μέτρηση τιμών και προσδιορισμός κινδύνων Η εύλογη πρόβλεψη των μελλοντικών επιτοκίων και η χρήση ενός καλού υπολογισμού υποθηκών μέσω διαδικτύου επιτρέπει τον εντοπισμό, τη μέτρηση και το χρονοδιάγραμμα του κινδύνου σοκ πληρωμής.Όταν χρησιμοποιείτε μια υπολογιστική μηχανή που βασίζεται στον ιστό, προτείνεται οι τιμές υπολογιζόμενων υποθηκών να αντιγραφούν σε ένα υπολογιστικό φύλλο. Αφού οι αρχικές αξίες υπολογίζονται χρησιμοποιώντας την πιο πιθανή πρόβλεψη των μελλοντικών επιτοκίων όπως περιγράφεται παραπάνω και αντιγράφονται σε ένα υπολογιστικό φύλλο, μπορούν να γίνουν πρόσθετοι υπολογισμοί με βάση διαφορετικές μελλοντικές προβλέψεις ενδιαφέροντος και να αντιγραφούν στο ίδιο υπολογιστικό φύλλο. Οι τιμές του πιθανολογούμενου αποτελέσματος μπορούν στη συνέχεια να συγκριθούν και να μετρηθούν με τιμές που βασίζονται σε διαφορετικές προβλέψεις μελλοντικών επιτοκίων. Οι υπολογισμοί των ιδίων κεφαλαίων μπορούν να γίνουν με τον ίδιο τρόπο. Οι υπόλοιπες κύριες αξίες των υπολοίπων που υπολογίζονται χρησιμοποιώντας τον υπολογισμό ενυπόθηκων δανείων βάσει ιστού μπορούν να αφαιρεθούν από τις μελλοντικές εκτιμήσεις εσωτερικής αξίας που έγιναν όπως περιγράφηκε ανωτέρω στο τμήμα Calculation Home Equity. Διαφορετικές εκτιμήσεις της μελλοντικής ανατίμησης των τιμών κατοικίας μπορούν να γίνουν και να μετρηθούν έναντι του πιό πιθανού αποτελέσματος. Κάνοντας μια απόφαση βάσει κινδύνου Με ένα υπολογιστικό φύλλο που παρουσιάζει και συγκρίνει ένα χρονοδιάγραμμα ενός πιθανολογούμενου σεναρίου μηνιαίας πληρωμής έναντι διαφορετικών σεναρίων πληρωμής μηνιαίων πληρωμών και μια παρόμοια ανάλυση των σεναρίων εγχώριας δικαιοσύνης, να γίνει.

Οι ακόλουθες σημαντικές ερωτήσεις μπορούν να ερωτηθούν και να απαντηθούν με έναν μορφωμένο, με βάση τον κίνδυνο τρόπο.

Το σενάριο μηνιαίας πληρωμής

«Η κατανόηση ότι το πιο πιθανό σενάριο μηνιαίας πληρωμής είναι μια εκτίμηση, αλλά έχει τη δυνατότητα να μετρά ποικίλα σενάρια μηνιαίας πληρωμής εναντίον του, είναι ο κίνδυνος επιλογής υποθήκης« x »αξίας της ανταμοιβής ο κίνδυνος ενός κακού αποτελέσματος να γίνει ανεκτός αν συμβεί; " Με άλλα λόγια, "Μου αρέσει η αρχική χαμηλή μηνιαία πληρωμή, αλλά τώρα αξίζει τον κίνδυνο να αυξηθεί σημαντικά στο μέλλον και αν αυξηθεί, θα μπορέσω να πληρώσω την πληρωμή χωρίς να τονίσω την οικονομική μου κατάσταση; "Η κατανόηση ότι το πιο πιθανό σενάριο οικιακού μετοχικού κεφαλαίου είναι μια εκτίμηση, αλλά έχει τη δυνατότητα να μετρήσει διάφορα σενάρια οικιακού μετοχικού κεφαλαίου εναντίον του, είναι ο κίνδυνος επιλογής υποθήκης" x "που αξίζει την ανταμοιβή και μπορεί ο κίνδυνος ενός κακού αποτελέσματος να γίνει ανεκτός εάν συμβεί; " Με άλλα λόγια, "Μου αρέσει η υποθήκη" x "λόγω των αρχικών χαμηλών μηνιαίων πληρωμών, και η καλύτερη εκτίμησή μου απαιτεί σημαντική ανατίμηση των τιμών κατοικίας, οπότε δεν με νοιάζει τόσο πολύ για την καταβολή του βασικού υπολοίπου της υποθήκης μου, οι εκτιμήσεις μου για την ανατίμηση των τιμών κατοικίας αποδεικνύονται λανθασμένες, τι θα μοιάζει με την κατάσταση του εγχώριου μετοχικού κεφαλαίου μου, πώς θα επηρεάσει τις μελλοντικές μου δυνατότητες χρηματοδότησης και ότι είναι ο κίνδυνος που μπορώ να αντέξω; "

(

)