NEW Η αυξανόμενη μεταβλητότητα της χρηματιστηριακής αγοράς, σε συνδυασμό με τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια, έχει προκαλέσει πολλούς επενδυτές να αναζητήσουν εναλλακτικές λύσεις που μπορούν να προσφέρουν αξιοπρεπή απόδοση. Μια επενδυτική θέση που συχνά παραβλέπεται είναι ο φόρος ιδιοκτησίας. Αυτή η μοναδική ευκαιρία μπορεί να προσφέρει στους επενδυτές με άριστη απόδοση απόδοση σε ορισμένες περιπτώσεις, αλλά μπορεί επίσης να φέρει σημαντικό κίνδυνο, και οι αγοραστές αρχάριων πρέπει να κατανοήσουν τους κανόνες και τις πιθανές παγίδες που έρχονται με αυτήν την αγορά.

Τι είναι το Φόρο Φόρουμ;

Όταν ένας γαιοκτήμονας δεν καταβάλλει τους φόρους επί της περιουσίας του, τότε η πόλη ή ο νομός στον οποίο βρίσκεται το ακίνητο έχει την εξουσία να τοποθετεί ασφάλεια επί του ακινήτου. Μια εμπράγματη ασφάλεια είναι μια νομική απαίτηση έναντι του περιουσιακού στοιχείου για το μη καταβληθέν ποσό που οφείλεται. Τα περιουσιακά στοιχεία που έχουν συσχετισμένη ασφάλεια δεν μπορούν να πωληθούν ή να αναχρηματοδοτηθούν μέχρι να καταβληθούν οι φόροι και να καταργηθεί η ασφάλεια. Παρόμοια με το πώς οι πραγματικές ιδιότητες μπορούν να αγοραστούν / πωληθούν σε πλειστηριασμούς, αυτοί οι φόροι ακίνητης περιουσίας μπορούν επίσης να αγοραστούν. Το CNBC ανέφερε ότι, σύμφωνα με την National Tax Lien Association, περίπου 14 δισεκατομμύρια δολάρια φόρων περιουσίας δεν πληρώνονται κάθε χρόνο και περίπου το ένα τρίτο αυτού του ποσού πωλείται στη συνέχεια σε ιδιώτες επενδυτές. Οι τοπικές κυβερνήσεις επωφελούνται από τις ιδιωτικές πωλήσεις επειδή ανακτούν αμέσως τους οφειλόμενους φόρους επί του εν λόγω ακινήτου.

Πώς μπορώ να επενδύσω σε αυτά;

Όταν εκδίδεται προνόμιο, δημιουργείται από τον δήμο ένα πιστοποιητικό φορολογικού ενεχύρου που αντικατοπτρίζει το οφειλόμενο ποσό επί του ακινήτου συν τους τυχόν οφειλόμενους τόκους ή ποινές. Αυτά τα πιστοποιητικά δημοπρατούνται και στη συνέχεια εκδίδονται στον επενδυτή με την υψηλότερη προσφορά. Οι φορολογικές ελαφρύνσεις μπορούν να αγοραστούν για λίγες εκατοντάδες δολάρια για πολύ μικρές ιδιοκτησίες, αλλά η πλειοψηφία πολύ περισσότερο.

Οι δημοπρασίες μπορούν να διεξάγονται σε φυσικό περιβάλλον ή σε απευθείας σύνδεση και οι επενδυτές μπορούν είτε να μειώσουν το επιτόκιο του ενεχύρου είτε να προσφέρουν ένα ασφάλιστρο που θα το πληρώσουν. Ο επενδυτής που είναι πρόθυμος να δεχτεί το χαμηλότερο επιτόκιο ή να πληρώσει το υψηλότερο ασφάλιστρο θα λάβει την ασφάλεια. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι οι αγοραστές συχνά εισέρχονται σε προσφορές πολέμων πάνω σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο, το οποίο θα μειώσει το ποσοστό απόδοσης που αποκομίζει ο νικητής αγοραστής. Η έκθεση του CNBC ανέφερε επίσης ότι ενώ ο εθνικός συντελεστής αποκλεισμού σε ακίνητα με φορολογικά περιουσιακά στοιχεία είναι μόνο περίπου 6%, οι αγοραστές πρέπει να γνωρίζουν το κόστος επισκευών και άλλων άγνωστων που μπορεί να χρειαστεί να πληρώσουν αν αναλάβουν την κυριότητα του ακινήτου. Αυτοί που στη συνέχεια κατέχουν αυτές τις ιδιότητες μπορεί να έχουν να αντιμετωπίσουν δυσάρεστα καθήκοντα όπως η έξωση των σημερινών ενοίκων, η οποία μπορεί να απαιτεί δαπανηρή βοήθεια από έναν διαχειριστή ακινήτων ή έναν πληρεξούσιο.

Όσοι ενδιαφέρονται για την αγορά φορολογικού ενυπόθηκου δανείου μπορούν να ξεκινήσουν αποφασίζοντας ποιο είδος ιδιοκτησίας θα επιθυμούσαν να διατηρήσουν εμπράγματα βάρη, όπως οικιστικά ή εμπορικά, ή μη ανεπτυγμένη γη έναντι ιδιοκτησίας με βελτιώσεις.Στη συνέχεια, μπορούν να επικοινωνήσουν με τον ταμία ή τον τοπικό τους ταμία για να μάθουν πότε, πού και πώς θα διεξαχθεί η επόμενη δημοπρασία. Το γραφείο του ταμία μπορεί να πει στον επενδυτή από πού θα βρει τον κατάλογο των περιουσιακών στοιχείων που έχουν προγραμματιστεί να δημοπρατηθούν, καθώς και τους κανόνες για τον τρόπο με τον οποίο θα πραγματοποιηθεί η πώληση. Αυτοί οι κανόνες θα περιγράφουν τυχόν απαιτήσεις προκαταχώρισης, αποδεκτές μεθόδους πληρωμής και άλλες σχετικές λεπτομέρειες.

Οι αγοραστές πρέπει επίσης να κάνουν δέουσα επιμέλεια για τις ιδιότητες που είναι διαθέσιμες επειδή σε ορισμένες περιπτώσεις η τρέχουσα αξία του ακινήτου μπορεί να είναι μικρότερη από το ποσό του ενεχύρου. Η NLTA συμβουλεύει να διαιρείται το ποσό του προσώπου του παραβατικού φορολογικού εμπράγματου δικαιώματος κατά την αγοραία αξία του ακινήτου. Αν ο λόγος είναι πάνω από 4%, οι δυνητικοί αγοραστές θα πρέπει να παραμείνουν μακριά από αυτό το ακίνητο. Επιπλέον, θα μπορούσαν να υπάρχουν και άλλα περιουσιακά στοιχεία που να εμποδίζουν τον πλειοδότη να πάρει την κυριότητα του.

Κάθε κομμάτι ακίνητης περιουσίας σε ένα συγκεκριμένο νομό με φορολογικό δικαίωμα έχει εκχωρηθεί ένας αριθμός εντός του αντίστοιχου αγροτεμαχίου. Οι αγοραστές μπορούν να αναζητήσουν αυτές τις δεσμεύσεις με αριθμό, προκειμένου να λάβουν πληροφορίες σχετικά με αυτές από το νομό (αυτό μπορεί συχνά να γίνει online). Για κάθε αριθμό, ο νομός έχει τη διεύθυνση ιδιοκτησίας, το όνομα του ιδιοκτήτη, την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου, τη νομική περιγραφή και την κατανομή της κατάστασης του ακινήτου και των δομών που βρίσκονται στις εγκαταστάσεις.

Αποκομίζοντας το Κέρδος από το Lien

Οι επενδυτές που αγοράζουν υπόχρεο φόρου ακίνητης περιουσίας είναι συνήθως υποχρεωμένοι να καταβάλουν αμέσως το ποσό του ενεχύρου πίσω στο δήμο έκδοσης. Σε όλες τις χώρες εκτός από δύο, ο εκδότης φορολογικού μητρώου εισπράττει το κεφάλαιο και τους τόκους (και οποιεσδήποτε οφειλόμενες κυρώσεις) και πληρώνει τον κάτοχο του πιστοποιητικού ασφαλείας και συλλέγει το πιστοποιητικό ασφαλείας, εάν δεν είναι αρχείο. Ο ιδιοκτήτης ακινήτου οφείλει να επιστρέψει στον επενδυτή ολόκληρο το ποσό του ενεχύρου και των τόκων, το οποίο μπορεί να κυμαίνεται από 5% έως 36% (το επιτόκιο θα διαφέρει από το ένα κράτος στο άλλο). Εάν ο επενδυτής πλήρωσε ένα ασφάλιστρο για το δικαίωμα, τότε αυτό μπορεί να προστεθεί στο ποσό που επιστρέφεται σε ορισμένες περιπτώσεις.

Το χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής διαρκεί συνήθως από έξι μήνες έως τρία χρόνια. στις περισσότερες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης είναι σε θέση να καταβάλει ολόκληρη την οφειλή. Εάν ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να καταβάλει την οφειλή εντός της προθεσμίας, ο επενδυτής έχει την εξουσία να αποκλείσει το ακίνητο όπως ακριβώς θα είχε ο Δήμος (αν και αυτό είναι ένα αρκετά σπάνιο περιστατικό.)

Μειονεκτήματα Επένδυσης σε Φόρο Ακίνητης Περιουσίας

Αν και οι προνομιούχοι φόροι ακίνητης περιουσίας μπορούν να αποφέρουν σημαντικά επιτόκια, οι επενδυτές πρέπει να κάνουν την εργασία τους πριν βυθιστούν σε αυτήν την αρένα. Οι φορολογικές ελαφρύνσεις είναι εν γένει ακατάλληλες για τους αρχάριους επενδυτές ή για όσους έχουν μικρή εμπειρία ή γνώση ακίνητης περιουσίας.

Οι επενδυτές πρέπει επίσης να είναι εξοικειωμένοι με την πραγματική ιδιοκτησία επί της οποίας έχει τοποθετηθεί η ασφάλεια, ώστε να εξασφαλίσουν ότι μπορούν να εισπράξουν τα χρήματα από τον ιδιοκτήτη. Μια ερειπωμένη ιδιοκτησία που βρίσκεται στην καρδιά μιας γειτονιάς φτωχογειτονιάς δεν είναι πιθανώς μια καλή αγορά, ανεξάρτητα από το επιτόκιο που έχει υποσχεθεί, επειδή ο ιδιοκτήτης ακινήτου μπορεί να είναι εντελώς ανίκανος ή απρόθυμος να πληρώσει τον οφειλόμενο φόρο.Οι ιδιότητες που έχουν υποστεί οποιαδήποτε περιβαλλοντική ζημία, όπως από χημικά ή επικίνδυνα υλικά που έχουν κατατεθεί εκεί, είναι επίσης γενικά ανεπιθύμητα.

Οι ιδιοκτήτες Lien πρέπει επίσης να γνωρίζουν ποιες είναι οι ευθύνες τους αφού λάβουν τα πιστοποιητικά τους. Πρέπει να ειδοποιούν συνήθως τον ιδιοκτήτη γραπτώς για την αγορά τους εντός καθορισμένου χρονικού διαστήματος. Στη συνέχεια, πρέπει να στείλουν μια δεύτερη ειδοποίηση προς αυτούς κοντά στο τέλος της περιόδου εξαργύρωσης, εάν η πληρωμή δεν έχει πραγματοποιηθεί εξ ολοκλήρου μέχρι εκείνη τη στιγμή.

Οι φορολογικές υποχρεώσεις δεν είναι επίσης αιώνια μέσα. πολλοί έχουν ημερομηνία λήξης μετά την πάροδο ορισμένου χρονικού διαστήματος μετά τη λήξη της περιόδου εξαργύρωσης. Μετά τη λήξη του ενεχύρου, ο κάτοχος άδειας δεν μπορεί να εισπράξει το υπόλοιπο που είχε πληρωθεί προηγουμένως. Εάν το ακίνητο βρεθεί σε αποκλεισμό, ο δικαιούχος μπορεί να ανακαλύψει ότι υπάρχουν και άλλες εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου, γεγονός που μπορεί να καταστήσει αδύνατη την απόκτηση του τίτλου.

Πολλά εμπορικά ιδρύματα, όπως οι τράπεζες και τα αμοιβαία κεφάλαια αντιστάθμισης κινδύνου, εισέρχονται στην πράξη και έχουν κατορθώσει να υπερκαλύψουν τον ανταγωνισμό και να μειώσουν τις αποδόσεις. Αυτό έχει δυσκολέψει τους μεμονωμένους επενδυτές να βρουν κερδοφόρες προνομιούχες εγγυήσεις και ορισμένοι έχουν παραιτηθεί από αυτό. Ωστόσο, υπάρχουν επίσης κάποια διαθέσιμα κεφάλαια που επενδύουν σε υποθήκες, και αυτό μπορεί να είναι ένας καλός τρόπος για έναν αρχάριο επενδυτή να σπάσει σε αυτόν τον αρένα με χαμηλότερο βαθμό κινδύνου.

Η κατώτατη γραμμή

Οι υποθήκες φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας μπορούν να αποτελέσουν μια βιώσιμη επενδυτική εναλλακτική λύση για έμπειρους επενδυτές εξοικειωμένους με την αγορά ακινήτων. Όσοι γνωρίζουν τι κάνουν και αφιερώνουν χρόνο για να ερευνήσουν τις ιδιότητες με τις οποίες αγοράζουν οικόπεδα μπορούν να αποφέρουν σημαντικά κέρδη με την πάροδο του χρόνου. Ωστόσο, οι δυνητικοί κίνδυνοι καθιστούν αυτή την αρένα ακατάλληλη για τους απλούς επενδυτές. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τους φόρους ακίνητης περιουσίας, συμβουλευτείτε τον κτηματομεσίτη ή τον οικονομικό σας σύμβουλο και ελέγξτε το Πώς μπορώ να επενδύσω σε υποθήκες φόρου;