α:

Τα καθαρά έσοδα εκμετάλλευσης (NOI) είναι φόρος προ φόρων και δεν λαμβάνουν υπόψη τους φόρους εισοδήματος, τις πληρωμές δανείων, τις κεφαλαιουχικές δαπάνες και τα έξοδα απόσβεσης και απόσβεσης. Ως εκ τούτου, οι φόροι εισοδήματος δεν επηρεάζουν τη ΝΟΙ της εταιρείας επενδύσεων ή των ακινήτων. Ωστόσο, οι φόροι περιουσίας περιλαμβάνονται στα λειτουργικά έξοδα των λειτουργικών εξόδων μιας επένδυσης σε ακίνητα.

Η ΝΟΙ χρησιμοποιείται γενικά για την ανάλυση των βασικών στοιχείων των επενδύσεων σε ακίνητα και των δυνατοτήτων τους για τη δημιουργία εισοδήματος. Για να υπολογίσετε το NOI, αφαιρέστε όλα τα απαραίτητα λειτουργικά έξοδα από τα έσοδα που παράγει ένα ακίνητο.

Μια επένδυση σε ακίνητα μπορεί να αποφέρει έσοδα από τα ενοίκια και τα τέλη στάθμευσης και εξυπηρέτησης. Στα λειτουργικά του έξοδα περιλαμβάνονται τα έξοδα που απαιτούνται για τη λειτουργία και τη συντήρηση του ακινήτου, όπως ασφάλιση, έξοδα συντήρησης, έξοδα κοινής ωφέλειας, έξοδα διαχείρισης ακινήτων και φόροι περιουσίας.

Για παράδειγμα, υποθέστε ότι ένας επενδυτής αγοράζει ένα ακίνητο στη Νέα Υόρκη για 30 εκατομμύρια δολάρια σε μετρητά. Το ακίνητο έχει 50 διαμερίσματα, για τα οποία ο ιδιοκτήτης χρεώνει $ 5, 000 στο ενοίκιο το μήνα. Το κτίριο διαμερισμάτων έχει 50 θέσεις στάθμευσης, οι οποίες οι ενοικιαστές του νοικιάζονται για $ 1, 000 ανά χώρο στάθμευσης ανά μήνα.

Το κτίριο των πολυκατοικιών έχει πλυντήρια ρούχων, για τα οποία πλήρωσε συνολικά $ 50, 000. Κατά το παρελθόν έτος, ο επενδυτής παρήγαγε $ 10, 000 σε τέλη από αυτά τα μηχανήματα πλυντηρίων ρούχων. Δεδομένου ότι τα πλυντήρια ρούχων έχουν ωφέλιμη ζωή, ο επενδυτής χρησιμοποιεί τη μέθοδο γραμμικής απόσβεσης, η οποία ανέρχεται σε $ 5, 000 ετησίως στα έξοδα απόσβεσης. Ο επενδυτής πληρώνει κατά μέσο όρο $ 100, 000 μηνιαίως σε επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, δικαιώματα προμήθειας και αμοιβές διαχείρισης ακινήτων. Ο επενδυτής πληρώνει φόρο εισοδήματος 35% του συνολικού εισοδήματός του και φόρο ακίνητης περιουσίας των 250.000 δολαρίων ετησίως.

Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα του κτιρίου πολυκατοικίας είναι $ 2. 16 εκατομμύρια (50 * $ 5, 000 * 12 + 50 * $ 1, 000 * 12 + $ 10, 000 - $ 100, 000 * 12 - $ 250, 000).