Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση αντιλαμβάνεται ότι τα στεγαστικά δάνεια είναι τα μεγαλύτερα οικονομικά βάρη που πολλοί Αμερικανοί θα αναλάβουν ποτέ στη ζωή τους. Προκειμένου να παρασχεθεί ένα διάλειμμα (και πιθανώς να ενθαρρυνθούν οι άνθρωποι να συμμετάσχουν στην αγορά ακινήτων), η Υπηρεσία Εσωτερικών Εισοδημάτων (IRS) επιτρέπει στους φορολογούμενους να πραγματοποιούν μειώσεις επί των τόκων που καταβάλλονται για τις υποθήκες τους.

Αλλά τι γίνεται αν έχετε υποθήκη δεύτερη ; Έχει σημασία για αυτό που το χρησιμοποιείτε; Μπορείτε απλά να αφαιρέσετε το ενδιαφέρον επ 'αόριστον;

Θα εξετάσουμε εμπεριστατωμένα τις φορολογικές συνέπειες από τη λήψη μιας δεύτερης υποθήκης, που θα σας δείξει πώς να υπολογίσετε την αφαίρεση σας από τους φόρους σας, καθώς και να επισημάνετε διάφορους περιορισμούς και παγίδες.

Τα Βασικά

Πρώτον, θα πρέπει να καταλάβετε τι συνιστά ένα «εξειδικευμένο σπίτι» (εκείνο στο οποίο ισχύει μια έκπτωση τόκου υποθηκών) και πώς ο IRS ορίζει «ενυπόθηκο τόκο» και «χρέος ενυπόθηκων δανείων». >

Για αρχάριους, ένα "εξειδικευμένο σπίτι" αναφέρεται είτε στο κύριο σπίτι στο οποίο ζείτε συνήθως είτε σε ένα δεύτερο σπίτι. Τα κινητά σπίτια, τα ρυμουλκούμενα σπιτιών, τα διαμερίσματα και τα σκάφη πληρούν όλες τις προϋποθέσεις, εφόσον διαθέτουν "εγκαταστάσεις ύπνου, μαγειρέματος και τουαλέτας", όπως το δημοσιεύει η IRS Publication 936.

Εάν έχετε τρία ή περισσότερα ακίνητα, μπορείτε να διεκδικήσετε μόνο δύο από αυτά ως, αντίστοιχα, την κύρια και δεύτερη κατοικία σας για ένα συγκεκριμένο έτος. Αν τυχαίνει να πουλήσετε ένα από τα σπίτια που ζητούσατε κατά τη διάρκεια αυτού του έτους, τότε μπορείτε να θεωρήσετε άλλη ιδιοκτησία την κύρια ή δεύτερη κατοικία σας για το υπόλοιπο εκείνου του έτους.

Εάν διεκδικείτε παρακρατήσεις σε ένα σπίτι που διπλασιάζεται ως κάτι άλλο, όπως ένα ακίνητο ενοικίασης ή ένα γραφείο, υπάρχουν ορισμένοι κανόνες και υπολογισμοί για τους τόνους που σχετίζονται με τον χρόνο που καταλαμβάνετε κτίριο. Μπορείτε να ανατρέξετε στις λεπτομέρειες εδώ, αλλά σε γενικές γραμμές, αν νοικιάσετε ένα δεύτερο σπίτι, πρέπει να διαμείνετε εκεί για τουλάχιστον 14 ημέρες ή περισσότερο από το 10% του χρόνου που ενοικιάζεται μέσα σε ένα χρόνο (όποιο διάστημα είναι μεγαλύτερο) να είναι σε θέση να αφαιρέσει τους τόκους των ενυπόθηκων δανείων. (Εάν δεν διαμένετε καθόλου, τότε είστε ιδιοκτήτης και μπαίνετε σε ένα εντελώς διαφορετικό σύνολο κανόνων: βλ.

Φοροαπαλλαγές για ιδιοκτήτες ακινήτων ενοικίασης

). Το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων ισχύει μόνο για τους τόκους που καταβάλλονται για δάνεια που χρησιμοποιούν την κατοικία σας ως ασφάλεια. Αυτό περιλαμβάνει: Πρώτα στεγαστικά δάνεια και δεύτερα στεγαστικά δάνεια

Γραμμές πίστωσης

• Στεγαστικά δάνεια
• Το IRS περιγράφει τρεις κατηγορίες στεγαστικών δανείων. Αυτά ποικίλλουν ανάλογα με το πότε εξήγαγε το χρέος και ποια ήταν τα έσοδα που χρησιμοποιήθηκαν για:
• Η κύρια οφειλή

αναφέρεται σε ενυπόθηκα δάνεια που εξασφαλίστηκαν από το σπίτι σας στις ή πριν από τις 13 Οκτωβρίου 1987 (μετά την έναρξη ισχύος των ισχυόντων φορολογικών κανόνων ).

• Ο χρέος για την απόκτηση κατοικίας αναφέρεται σε υποθήκες που λήφθηκαν μετά τις 13 Οκτωβρίου 1987 και οι οποίες χρησιμοποιήθηκαν για να αγοράσουν, να χτίσουν ή να βελτιώσουν το σπίτι σας (δηλ.e …, ανακαινίσεις, επισκευές κ.λπ.).
• Το χρέος ή το δάνειο στο σπίτι αναφέρεται σε στεγαστικά δάνεια που λήφθηκαν μετά τις 13 Οκτωβρίου 1987 και τα οποία χρησιμοποιήθηκαν για άλλους σκοπούς που δεν σχετίζονται με τη διαμονή, όπως για τη χρηματοδότηση διδασκαλίας στο κολέγιο, ενός νέου αυτοκινήτου, πολλά άλλα που δεν σχετίζονται με την αγορά, την οικοδόμηση ή τη βελτίωση ενός σπιτιού.
• Οι Μειώσεις Αυτό εξαρτάται από το είδος του χρέους που έχετε ήδη - και πόσο περισσότερο θέλετε να υποθέσετε. Αν είστε παντρεμένοι και αρχειοθετήσετε από κοινού, μπορείτε μόνο να αφαιρέσετε τους τόκους από $ 1 εκατομμύριο ή λιγότερο αξίας χρέους εγχώριας απόκτησης και $ 100.000 ή λιγότερο αξίας του χρέους εγχώριας δικαιοσύνης συνολικά. Αν είναι ενιαία, ή παντρεύτηκε και καταθέσει χωριστά, τότε τα όριά σας γίνονται 500.000 δολάρια για το χρέος της αγοράς από το σπίτι και το χρέος εγχώριας δικαιοσύνης $ 50.000 αντίστοιχα.

Με άλλα λόγια, εάν η υποθήκη σας ή τα ενυπόθηκα δάνεια χρησιμοποιούνται για να αγοράσετε, να χτίσετε ή να βελτιώσετε την κύρια και / ή δεύτερη κατοικία σας (καθιστώντας το χρέος εξαγοράς στο σπίτι) και συνολικά $ 1 εκατομμύριο, μπορείτε να αφαιρέσετε όλα σας Έχουμε καταβάλει τόκους. Για παράδειγμα, εάν έχετε ένα επιτόκιο 4% σε κάθε μία από τις δύο υποθήκες που μαζί προσθέτουν έως και 1 εκατομμύριο δολάρια, μπορείτε να αφαιρέσετε όλες τις ετήσιες πληρωμές τόκων σας ύψους $ 40.000.

Ωστόσο, αν το χρέος της αγοράς σας είναι, ας πούμε, 2 εκατομμύρια δολάρια, τότε θα μπορούσατε μόνο να αφαιρέσετε το ήμισυ του συνολικού ενδιαφέροντος που καταβάλατε σε στεγαστικά δάνεια αξίας 2 εκατομμυρίων δολαρίων το ίδιο έτος. Εάν εφαρμοστούν τα ίδια επιτόκια 4%, τότε θα μπορούσατε να αφαιρέσετε μόνο $ 40, 000 αντί για τα $ 80, 000 που πιθανότατα καταβάλατε σε τόκους εκείνου του έτους. (Αυτό είναι κάτι που πρέπει να εξετάσει κανείς για όσους προσπαθούν να χρηματοδοτήσουν μια επταψήφια ιδιοκτησία.

Αν και αυτό το όριο δεν ισχύει για τα χρεωστικά δάνεια, δεν θα είστε σε θέση να λάβετε πρόσθετες κρατήσεις για νέες υποθήκες, εάν το οφειλόμενο χρέος σας υπερβαίνει ήδη 1 εκατομμύριο δολάρια. Τι θα συμβεί αν έχετε μόνο 900.000 δολάρια σε χρεωσμένο δάνειο; Στη συνέχεια, θα μπορούσατε να αφαιρέσετε μόνο το ενδιαφέρον για επιπλέον $ 100, 000 αξίας χρέους εγχώριας αγοράς. Τουλάχιστον, αυτός είναι ο γενικός κανόνας. Το IRS παρέχει ένα φύλλο εργασίας για να καθορίσει το πραγματικό σας δικαίωμα εκπτώσεως στεγαστικών δανείων. -

Εφόσον πληρώσατε τόκο στεγαστικού δανείου ύψους τουλάχιστον 600 $, θα λάβετε μια ειδοποίηση από τον κάτοχο υποθηκών ή τον δανειστή σας (είναι συνήθως το έντυπο 1098) λίγους μήνες πριν από την υποβολή του φόρου. Μαζί με το ποσό των ετήσιων πληρωμών σας, αυτή η Δήλωση Ενυπόθηκου Δανείου θα σας δείξει επίσης τα ασφάλιστρα ασφάλισης που έχετε πληρώσει και τα εκπεστέα ποσά που πληρώσατε (αν έχετε αγοράσει ένα σπίτι εκείνο το έτος). Αφού διαθέσετε αυτό το έγγραφο, θα το χρησιμοποιήσετε για να συμπληρώσετε τη φορολογική σας δήλωση, στο έντυπο 1040, Πρόγραμμα Α (Ανακεφαλαιωμένες Μειώσεις).

Με το χρέος της εγχώριας αγοράς και το χρέος εγχώριων μετοχών σε συνδυασμό, μπορείτε τεχνικά να δανειστείτε $ 1. 1 εκατομμύριο ενάντια στο σπίτι σας. Ωστόσο, εάν έχετε επιπλέον χρέος που υπερβαίνει αυτό το όριο, ίσως μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους εάν τα έσοδα αυτά χρησιμοποιήθηκαν για εξειδικευμένο κόστος, όπως μια επένδυση (που αναφέρεται επίσης στο Παράρτημα Α) ή μια επιχείρηση (Πρόγραμμα C ή C-EZ).

Αναχρηματοδότηση, Πόντοι και Πριμοδοτήσεις

Αν αναχρηματοδοτήσετε οποιαδήποτε υποθήκη, συμπεριλαμβανομένης της δεύτερης σας, τότε μπορείτε να διεκδικήσετε το νέο δάνειο ως χρέος εξαγοράς μέχρι τον κύριο του προηγούμενου δανείου. Οτιδήποτε παραπάνω θα θεωρηθεί ως χρέος εγχώριων μετοχών.

Επιπλέον, εάν πληρώνετε πόντους για τη νέα υποθήκη, μπορείτε να τις αφαιρέσετε κατά τη διάρκεια του δανείου. Υποθέτοντας ότι αναχρηματοδοτήσατε μια νέα υποθήκη 30 ετών, μπορείτε να αφαιρέσετε κάθε 1/30

από ό, τι πληρώνετε σε σημεία κάθε χρόνο. Αν δεν έχετε αφαιρέσει όλα τα σημεία από τη στιγμή που θα πουλήσετε ή θα αναχρηματοδοτήσετε το σπίτι (πάλι), τότε μπορείτε να αφαιρέσετε όλα τα υπόλοιπα ταυτόχρονα εκείνο το έτος. Θα υποβάλετε την έκπτωση στο Έντυπο Α, έντυπο 1040, γραμμή 12.

Εφόσον το προσαρμοσμένο ακαθάριστο εισόδημά σας δεν υπερβαίνει τα 109.000 δολάρια (ή $ 54.500 εάν παντρευτούν και αρχειοθετηθούν ξεχωριστά), μπορείτε να αφαιρέσετε κάποια ή όλα τα ασφάλιστρα υποθηκών σας επίσης. Αυτό θα πέσει στην κατηγορία σας "χρέος εγχώριας αγοράς".

Η κατώτατη γραμμή

Οι φορολογικοί κανόνες είναι περίπλοκοι, δεν υπάρχει καμία αμφιβολία ότι, αλλά αν προχωρήσετε σωστά, οι διατάξεις θα μπορούσαν να σας εξοικονομήσουν χιλιάδες δολάρια ετησίως. Να είστε βέβαιος να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο φοροτεχνικό πριν αποφασίσετε να πάρετε μια δεύτερη υποθήκη.