Μια μπερδεμένη ποικιλία υποθηκών μπορεί να είναι διαθέσιμη, αλλά για τους περισσότερους αγοραστές κατοικιών, υπάρχει στην πράξη μόνο μία.

Η 30ετής υποθήκη είναι ουσιαστικά ένα αμερικανικό αρχέτυπο, το μήλο πίτας των χρηματοπιστωτικών μέσων. Είναι η πορεία που έχουν γενιές Αμερικανών για πρώτη φορά ιδιοκτησία σπιτιού. Σύμφωνα με την Ένωση Mortgage Bankers, η πλειοψηφία των υποψηφίων για υποθήκες υποβάλλουν αίτηση για υποθήκες 30 ετών. Αλλά πολλοί από αυτούς τους αγοραστές θα μπορούσαν να είχαν εξυπηρετηθεί καλύτερα αν είχαν επιλέξει αντί για 15ετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου. ο 30χρονος νεότερος και λιγότερο δημοφιλής αδελφός. Τα δάνεια είναι δομικά παρόμοια - η κύρια διαφορά είναι ο όρος. (Δείτε επίσης Ένας οδηγός για την αγορά ενός σπιτιού στο Ηνωμένο Βασίλειο )

Ένα βραχυπρόθεσμο δάνειο σημαίνει υψηλότερη μηνιαία πληρωμή, γεγονός που καθιστά την υποθήκη δεκαπενταετούς διάρκειας λιγότερο προσιτή. Αλλά, στην πραγματικότητα, ο συντομότερος όρος καθιστά το δάνειο φθηνότερο σε διάφορα μέτωπα - καθ 'όλη τη διάρκεια ζωής ενός δανείου, μια 30ετής υποθήκη θα καταλήξει να κοστίζει περισσότερο από το διπλάσιο της δεκαπενταετούς επιλογής.

Πώς ο όρος επηρεάζει το κόστος

Ο κύριος οδηγός του υψηλότερου κόστους είναι ο χρόνος. Μια υποθήκη είναι απλώς ένα συγκεκριμένο είδος δανείου - ένα που εξασφαλίζεται με ακίνητη περιουσία - και σε ένα δάνειο διάρκειας, ο δανειολήπτης καταβάλλει τόκους υπολογιζόμενους σε ετήσια βάση έναντι του ανεξόφλητου υπολοίπου του δανείου. Τόσο το επιτόκιο όσο και η μηνιαία πληρωμή είναι σταθερά.

Επειδή η μηνιαία πληρωμή είναι σταθερή, το τμήμα που πρόκειται να καταβάλει τόκους και το τμήμα που πρόκειται να πληρώσει τον κύριο μεταβάλλεται με την πάροδο του χρόνου. Στην αρχή, επειδή το υπόλοιπο του δανείου είναι τόσο υψηλό, το μεγαλύτερο μέρος της πληρωμής είναι τόκοι. Αλλά καθώς τα υπόλοιπα γίνονται μικρότερα, το μερίδιο της πληρωμής μειώνεται και το μερίδιο που πηγαίνει στο κεφάλαιο αυξάνεται. (Για περισσότερες επεξηγήσεις, ανατρέξτε στο σεμινάριο της Investopedia Βασικά στοιχεία των ενυπόθηκων δανείων .)

Σε ένα δάνειο 30 ετών, φυσικά, το ισοζύγιο αυτό συρρικνώνεται πολύ πιο αργά - αποτελεσματικά, ενοικιάζετε το ίδιο χρηματικό ποσό για περισσότερο από δύο φορές. (Είναι περισσότερο από δύο φορές περισσότερο, παρά μόνο δύο φορές, διότι σε μια τριετή υποθήκη το κύριο υπόλοιπο δεν μειώνεται τόσο γρήγορα όσο το δάνειο των 15 ετών). Όταν το επιτόκιο είναι 4% , ο οφειλέτης πληρώνει σχεδόν 2 φορές 2 φορές περισσότερο τόκο για να δανειστεί το ίδιο ποσό κεφαλαίου σε διάστημα 30 ετών σε σύγκριση με δάνειο 15 ετών.

Διαφορές επιτοκίων

Επιπλέον, επειδή τα δάνεια για δεκαπενταετία είναι λιγότερο επικίνδυνα για τις τράπεζες από τα δάνεια των 30 ετών και επειδή κοστίζουν οι τράπεζες λιγότερο για βραχυπρόθεσμα δάνεια από τα μακροπρόθεσμα δάνεια, οι καταναλωτές πληρώνουν χαμηλότερο το επιτόκιο σε 15ετή υποθήκη - οπουδήποτε από ένα τέταρτο του ποσοστού σε ένα πλήρες ποσοστό (ή σημείο) λιγότερο. Και οι κυβερνητικές οργανώσεις που χρηματοδοτούν τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια επιβάλλουν πρόσθετα τέλη, τα οποία ονομάζονται προσαρμογές τιμών δανείων, τα οποία καθιστούν τις υποθήκες διάρκειας 30 ετών ακριβότερες.

Οι Fannie Mae και Freddie Mac χρεώνουν τις προσαρμογές των τιμών στους δανειολήπτες που έχουν χαμηλότερα πιστωτικά αποτελέσματα ή βάζουν λιγότερα χρήματα.

«Ορισμένες από τις προσαρμογές των τιμών δανείων που υπάρχουν σε τριάντα χρόνια δεν υπάρχουν σε δεκαπενταετή περίοδο», λέει ο James Morin, ανώτερος αντιπρόεδρος δανεισμού λιανικής στο Norcom Mortgage στο Avon, Conn. να Morin, κυλήστε τα τέλη αυτά στην υποθήκη τους για υψηλότερο επιτόκιο αντί να τα πληρώσετε εντελώς.

Φανταστείτε λοιπόν ένα δάνειο 300.000 δολάρια, διαθέσιμο στο 4% για 30 χρόνια ή σε 3. 25% για 15 χρόνια. Το συνδυασμένο αποτέλεσμα της ταχύτερης απόσβεσης και του χαμηλότερου επιτοκίου σημαίνει ότι ο δανεισμός των χρημάτων για μόλις 15 χρόνια θα κοστίσει $ 79,441, σε σύγκριση με $ 215, 609 σε 30 χρόνια ή σχεδόν δύο τρίτα λιγότερο.

Το τρίψιμο, φυσικά, είναι η μηνιαία πληρωμή. Η τιμή για την εξοικονόμηση τόσων χρημάτων μακροπρόθεσμα είναι πολύ μεγαλύτερη μηνιαία δαπάνη: Η πληρωμή για το υποθετικό δάνειο 15 ετών είναι $ 2,108 ή σχεδόν 50% περισσότερο από τη μηνιαία πληρωμή για το δάνειο 30 ετών ($ 1, 432).

Εάν πρόκειται να συνταξιοδοτηθείτε

Αν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά την υψηλότερη πληρωμή, είναι προς το συμφέρον σας να πάτε με το βραχύτερο δάνειο, ειδικά εάν πλησιάζετε τη συνταξιοδότηση όταν θα είστε εξαρτημένοι από σταθερό εισόδημα.

Για ορισμένους ειδικούς, η κατοχή της υψηλότερης πληρωμής περιλαμβάνει την κάλυψη ενός ταμείου βροχερών ημερών - σύμφωνα με τον Bob Walters, επικεφαλής οικονομολόγο για την Quicken Loans, η εξοικονόμηση χρημάτων σας πρέπει να ανέρχεται τουλάχιστον σε ένα έτος εισοδήματος. Ποιους οικονομικούς σχεδιαστές αρέσει η 15ετής υποθήκη είναι ότι είναι στην πραγματικότητα "αναγκαστική εξοικονόμηση", με τη μορφή μετοχών σε ένα περιουσιακό στοιχείο που συνήθως εκτιμά. (Παρόλο που, όπως και άλλες μετοχές, τα σπίτια αυξάνονται και μειώνονται σε αξία.)

Ζυγίζοντας Κολλέγιο και συνταξιοδοτικές αποταμιευτικές αποδόσεις

Υπάρχουν περιπτώσεις όπου ο δανειολήπτης μπορεί να έχει κίνητρα να εξοικονομήσει και να επενδύσει αυτά τα χρήματα αλλού, το κολλέγιο ή ένα συνταξιοδοτικό λογαριασμό 401 (k), όπου ένας εργοδότης ταιριάζει με τις εισφορές του δανειολήπτη. Και με τα χαμηλά επιτόκια των στεγαστικών δανείων ένας δανειολήπτης θα μπορούσε θεωρητικά να επιλέξει να δανειστεί με 30ετή επιστολή και να επενδύσει τη διαφορά μεταξύ αυτής της χαμηλότερης μηνιαίας δόσης και του υψηλότερου ποσού που θα είχε καταβάλει κάθε μήνα για τα δεκαπέντε έτη στεγαστικών δανείων.

Για παράδειγμα, στο προηγούμενο παράδειγμα, μια μηνιαία πληρωμή 15 ετών δανείου ήταν $ 2,108 και η μηνιαία πληρωμή 30ετών δανείων ήταν $ 1, 432. Ένας δανειολήπτης θα μπορούσε να επενδύσει τη διαφορά $ 676 αλλού.

Ο υπολογισμός του υπολοίπου του φακέλου είναι πόσο (ή αν) η απόδοση της εξωτερικής επένδυσης, μείον τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών που οφείλετε σε αυτήν, υπερβαίνει το επιτόκιο της υποθήκης, αφού υπολόγισαν τους τόκους ενυπόθηκων δανείων αφαίρεση. (Για κάποιον στην φορολογική κατηγορία 25%, η έκπτωση μπορεί να μειώσει το πραγματικό επιτόκιο στεγαστικών δανείων από, για παράδειγμα, 4% έως 3%.)

Αυτό το παιχνίδι απαιτεί μια τάση για κίνδυνο, σύμφωνα με τον Shashin Shah πιστοποιημένο χρηματοοικονομικό σχεδιαστή στο Ντάλας, επειδή ο οφειλέτης θα πρέπει να επενδύσει σε πτητικές μετοχές.

"Σήμερα δεν υπάρχουν επενδύσεις σταθερού εισοδήματος που θα αποφέρουν αρκετά υψηλή απόδοση για να κάνουν αυτό το έργο", λέει ο Shah.Απαιτεί επίσης την πειθαρχία να επενδύει συστηματικά το ισοδύναμο αυτών των μηνιαίων διαφορών και το χρόνο να επικεντρωθεί στις επενδύσεις, οι οποίες, λέει ο Σάχ, οι περισσότεροι άνθρωποι στερούνται.

(Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τις ιδιαίτερες παραμέτρους του να πάρεις υποθήκη σε διάφορα στάδια ζωής, βλ.

Να πάρεις μια υποθήκη στα 20s και Να πάρεις υποθήκη στις δεκαετίες του '50 Μια επιλογή Best-of-Both-Worlds; Οι περισσότεροι δανειολήπτες προφανώς επίσης δεν διαθέτουν - ή τουλάχιστον πιστεύουν ότι στερούνται - τα μέσα για να κάνουν τις υψηλότερες πληρωμές που απαιτούνται από μια 15-χρόνια υποθήκη. Αλλά υπάρχει μια απλή λύση για τους δανειολήπτες 30 ετών για να συλλάβει μεγάλο μέρος της εξοικονόμησης της βραχύτερης υποθήκης: Απλά κάντε τις μεγαλύτερες πληρωμές ενός δεκαπενταετούς χρονοδιαγράμματος για την υποθήκη σας 30 ετών, υποθέτοντας ότι η υποθήκη δεν έχει ποινή προπληρωμής.

Έχετε το δικαίωμα να κατευθύνετε τις πρόσθετες πληρωμές στον κύριο υπόχρεο και εάν κάνετε τις πληρωμές με συνέπεια, θα πληρώσετε την υποθήκη σε 15 χρόνια. Εάν οι χρόνοι είναι σφιχτοί, μπορείτε πάντα να επιστρέψετε στις κανονικές, χαμηλότερες πληρωμές του χρονοδιαγράμματος των 30 ετών.

Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα μιας υποθήκης 15 ετών

και Τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα μιας υποθήκης 30 ετών. Η κατώτατη γραμμή Πολλοί αγοραστές θα πρέπει να διατηρηθούν εάν επιλέξουν μια 15ετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου αντί για 30ετή υποθήκη. Ένα χαμηλότερο επιτόκιο και βραχύτερη διάρκεια σημαίνει ότι θα πληρώσετε σημαντικά λιγότερο για το δάνειό σας. Κάντε τα μαθηματικά στον εαυτό σας παρακάτω χρησιμοποιώντας τον υποτομέα της Investopedia.

Και όπως λέει ο Σάχ: "Δεν υπάρχει κανένας πελάτης που έχουμε που έχει πληρώσει μακριά από το σπίτι τους που έχει αισθανθεί ποτέ κακό γι 'αυτό. "Το τρίψιμο είναι η υψηλότερη μηνιαία πληρωμή και είναι λογικό να σταθμίσουμε την αξία μιας λιγότερο δαπανηρής υποθήκης σε σχέση με άλλες προτεραιότητες εξοικονόμησης, όπως το κολλέγιο, η συνταξιοδότηση και ένα ταμείο βροχών.

(Μπορείτε επίσης να ενδιαφέρεστε για την ανάγνωση

6 Συμβουλές για να εγκριθεί για μια υποθήκη

και Στεγαστικά: Πόσο μπορείτε να απολαύσετε; )