Τα υψηλά επιτόκια επηρεάζουν τους επενδυτές ακίνητης περιουσίας ανεξάρτητα από το αν η επένδυση σε ακίνητα είναι στην ιδιωτική αγορά ή στην δημόσια αγορά. Η διαφορά μεταξύ των ακινήτων που επενδύουν στην ιδιωτική αγορά έναντι της δημόσιας αγοράς είναι η ιδιωτική αγορά περιλαμβάνει έναν επενδυτή που αγοράζει ένα ακίνητο ο ίδιος, ενώ η δημόσια αγορά ακινήτων περιλαμβάνει τον επενδυτή που αγοράζει μια ασφάλεια σε μια δημόσια εισηγμένη εταιρεία ακινήτων, όπως οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα, ή οι εταιρείες REIT.

Με εξαίρεση την αγορά ακινήτων το 2010, όπου τα επιτόκια και οι τιμές κατοικιών ήταν τόσο χαμηλές, χαρακτηριστικά, τα επιτόκια και οι αξίες των ακινήτων έχουν αντίστροφη σχέση. Για παράδειγμα, όταν οι τιμές κατοικιών είναι υψηλές, τα επιτόκια είναι χαμηλά και όταν οι τιμές κατοικιών είναι χαμηλές, τα επιτόκια είναι υψηλά. Για τους αγοραστές κατοικιών ή τους ιδιώτες επενδυτές ακινήτων που σχεδιάζουν να διατηρήσουν το ακίνητο τουλάχιστον επτά χρόνια, συνιστάται η αγορά ακίνητης περιουσίας όταν τα επιτόκια είναι χαμηλότερα και οι αξίες ακινήτων υψηλότερες επειδή οι αξίες των ακινήτων γενικά εκτιμούνται με την πάροδο του χρόνου. Επιπλέον, ένα χαμηλότερο επιτόκιο με 15 ή 30 χρόνια σταθερή υποθήκη διατηρεί την μηνιαία πληρωμή υποθηκών προσιτή. Ωστόσο, για έναν ιδιώτη επενδυτή ακίνητης περιουσίας που μπορεί να αντέξει οικονομικά μια μεγαλύτερη προκαταβολή επί του ακινήτου και να εξοφλήσει την υποθήκη γρηγορότερα με μεγαλύτερες πληρωμές, συνιστάται η αγορά ακινήτου με χαμηλότερες αξίες ακινήτων και υψηλά επιτόκια. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι ο επενδυτής μπορεί να αναχρηματοδοτήσει το ακίνητο όταν τα επιτόκια μειωθούν ή να επιλέξουν μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου όπου το επιτόκιο της υποθήκης είναι χαμηλότερο από την αγοραία τιμή.

REITS

Όσον αφορά τα REITs, τα υψηλότερα επιτόκια είναι επιζήμια για την τιμή REIT, μόχλευση και απόδοση. Καθώς οι τιμές των ακινήτων τείνουν να μειώνονται με την αύξηση των επιτοκίων, η τιμή των REIT τείνει να μειώνεται με αποτέλεσμα την υποτίμηση των πληρωμών μερισμάτων. Δεδομένου ότι οι εταιρείες REIT υποχρεούνται να εκταμιεύσουν το 90% του φορολογητέου τους κέρδους ως μερίσματα, οι μειωμένες πληρωμές μερισμάτων και οι χαμηλότερες αξίες των REIT συνήθως έχουν ως αποτέλεσμα οι επενδυτές να αποσύρουν τις επενδύσεις τους.

Από το 2015, παρόλο που οι δείκτες χρέους των REITS παρέμειναν κάτω από το 55% τα τελευταία 10 χρόνια, με υψηλή καθαρή αξία ενεργητικού, η REIT μπορεί να αξιοποιήσει περισσότερες πιστώσεις ή να συγκεντρώσει περισσότερα χρέη , να μεγαλώσει. Ωστόσο, καθώς οι αξίες των ακινήτων μειώνονται με υψηλά επιτόκια, η καθαρή αξία ενεργητικού της REIT υποτιμά και μειώνει τη μόχλευση της REIT, η οποία περιορίζει το ποσό της πίστωσης που μπορεί να το κάνει.

Η απόδοση της REIT είναι άμεσα ανάλογη της ικανότητας της REITs να συγκεντρώνει έσοδα. Τα έσοδα συνήθως εισπράττονται από έσοδα από ενοίκια, από συναφή έσοδα από υπηρεσίες και από κεφάλαια από λειτουργίες ή από FFOs.Εάν η REIT κατέχει ακίνητη περιουσία που εξασφαλίζεται με μακροχρόνια μίσθωση, η REIT δεν μπορεί να αυξήσει τα μισθώματα επί των ακινήτων αυτών. Αντιστρόφως ισχύει και το αντίστροφο. εάν το ενοίκιο μπορεί να αυξηθεί σε ακίνητα σε REIT που έχει πλέον χαμηλότερη αξία ακινήτου λόγω των υψηλότερων επιτοκίων, το REIT όχι μόνο διατηρεί τον πληθωρισμό αλλά παραμένει κερδοφόρο χωρίς πρόσθετη κατανάλωση πόρων ή επέκταση όταν αντιμετωπίζει μια αγορά με υψηλό επιτόκια.

Το υψηλό δυναμικό οικονομικής ζημίας που αντιμετωπίζει μια εταιρεία REIT σε μια οικονομία με υψηλά επιτόκια μετριάζεται μερικές φορές με συμβάσεις ανταλλαγής επιτοκίων, όπου ο πιστωτής αντισταθμίζει το επιτόκιο με έναν αντισυμβαλλόμενο ανταλλαγής. Η REIT υποχρεούται να προχωρήσει σε μεγαλύτερη προκαταβολή με μεταγενέστερες πληρωμές δανείων που έχουν καθοριστεί με σταθερό επιτόκιο που καθορίζεται για να αυξηθεί κατά τη διάρκεια της ανταλλαγής δανείων. Η ανταλλαγή προστατεύει την REIT από την πτώση της τιμής και της επιτρέπει να υπολογίσει τη μελλοντική της μόχλευση. Εντούτοις, η REIT μπορεί να διατηρήσει την απόδοση της μόνο αν δεν αντιμετωπίσει μείωση των FFOs ή των εσόδων από ενοίκια, γεγονός που αυξάνει τη συνολική σχέση κόστους-κέρδους της REIT.