Χάρη σε ένα πρόσφατο κύμα αλλαγών οικιστικής ζώνης στις κοινότητες υπνοδωματίων που είναι διάσπαρτες σε ολόκληρη τη χώρα, πολλοί αργά Boomers και κορυφαίοι Gen-Xers έχουν μια επιλογή συνταξιοδότησης και επένδυσης των μεγαλύτερων αδελφών και αδερφών τους Δεν έχω.

Καλά και βαθιά ριζωμένες στις ευχάριστες προαστιακές γειτονιές τους, αυτοί οι προοδευτικοί άνθρωποι στα τέλη της δεκαετίας του '40, του '50 και του '60, βάζουν την εξοικονόμηση και την εγχώρια δικαιοσύνη να εργαστούν δημιουργώντας ξεχωριστά δευτερεύοντα σπίτια στο ίδιο οικοδόμημα με την υπάρχουσα οικογένειά τους σπίτια. Που ονομάζονται μονάδες κατοικίας εξαρτημάτων ή ADU, αυτά τα νέα, μικρότερα σπίτια μπορούν να χρησιμοποιηθούν για οικογενειακή διαβίωση πολλών γενεών ή για έσοδα από ενοίκια.

- Καλύτερη εναλλακτική στέγαση - και επιπλέον μετρητά

Σε αντίθεση με τόσα πολλά "κοκκινομάλλα" που είναι άγρια ​​χαραγμένα από υπάρχοντες εσωτερικούς χώρους και υπολειτουργούν εξαιτίας των μειονεκτημάτων τους (το υγρό υπόγειο, το airless σοφίτα) , τα νέα σπίτια μπορούν να σχεδιαστούν με λειτουργικές κουζίνες και έτοιμους χώρους από την αρχή. Παροχές όπως οι ηλιακοί συλλέκτες, η θέρμανση με ακτινοβολία, οι θυρίδες για το μωρό και οι αίθουσες και οι πόρτες με πλάτος αναπηρικής πολυθρόνας μπορούν να προγραμματιστούν στο νέο σπίτι.

Εάν κανείς στην οικογένεια δεν χρειάζεται να ζήσει στη μονάδα αυτή τη στιγμή, η ADU μπορεί να είναι μια επένδυση για την ανάπτυξη χωρίς φόρους, με το εισόδημα να τροφοδοτείται σε έναν αυτοκατευθυνόμενο IRA. Ο μόνος περιορισμός είναι ότι το νέο σπίτι πρέπει να διαχειρίζεται ανεξάρτητα από τρίτο μέρος και να χρησιμοποιείται αυστηρά ως μίσθωση και οι ενοικιαστές δεν μπορούν να είναι μέλη της οικογένειας. Ενώ δεν μπορείτε να είστε ιδιοκτήτης ακίνητης περιουσίας μέσα σε ένα 401 (k), μπορείτε να δανειστείτε μέχρι και 50% των κεφαλαίων μέχρι $ 50, 000 - χρήματα που θα μπορούσαν να είναι ένα δάνειο γέφυρας κατά τη διάρκεια της κατασκευής. Εάν εξετάζετε αυτές τις επιλογές, οι επαγγελματικές συμβουλές σχετικά με τη νομιμότητα της ιδιοκτησίας όπλων και τους κινδύνους των δανείων 401 (k) μπορούν να σας βοηθήσουν να λάβετε τεκμηριωμένη απόφαση.

Γιατί η κατοικημένη ζώνη μεταβάλλεται

Κατά την εποχή μετά το Levittown της έκτασης των προαστίων, η πυκνότητα του πληθυσμού θεωρήθηκε ανεπιθύμητη. Ακόμη και οι παλαιότερες κατοικημένες περιοχές που επέτρεψαν ένα διακριτικό χώρο γκαράζ ή υπόγειο με ένα μπάνιο συνήθως απαγορεύεται συμπεριλαμβανομένης κουζίνας. Στη νέα ζώνη, ωστόσο, οι τυπικοί κύριοι περιορισμοί είναι σε μέγεθος - συνήθως 800 έως 1000 πόδια τα μέγιστα - και σε στυλ, έτσι ώστε η νέα δομή θα χωρέσει στη γύρω γειτονιά. Ο ιδιοκτήτης ενδέχεται να υποχρεωθεί να ζήσει στο ακίνητο, είτε στο νέο μέρος είτε στο αρχικό σπίτι, για να αποφύγει τη φωτογράφιση. Η παροχή ενός εφικτού νομικού τρόπου προσθήκης βοηθητικών μονάδων μειώνει τις παράνομες μονάδες που φράσσουν τους φορολογικούς νόμους και τους κώδικες πυρκαγιάς.

Πολλές δημοτικές κυβερνήσεις ευνοούν τις ADU ως νέα πηγή διεύρυνσης της φορολογικής βάσης. Δημιουργούν οικονομικά προσιτή στέγαση που δεν περιλαμβάνει τις συγκρούσεις επιφανών ζητημάτων τομέα ή τα μειονεκτήματα της εμπορικής κατοικίας που είναι αισθητικά χωρίς βήμα με την πόλη.

Η ποικιλομορφία των κατοικιών για να επιτρέψει μια σειρά εισοδημάτων είναι σημαντική στις πόλεις που χρειάζονται οι κάτοικοι για να καλύψουν μια σειρά θέσεων εργασίας. Στην Ουάσινγκτον, η μεγαλύτερη μητροπολιτική περιοχή του Δ. Γ., Συμπεριλαμβανομένων των περιοχών της Βιρτζίνια και του Μέριλαντ, μπορεί να επιτραπεί η παροχή βοηθητικών κατοικιών, εφόσον προορίζεται για άτομα με χαμηλότερα εισοδήματα. Σε αυτήν την περιοχή, η ADU χρησιμοποιείται επίσης για να αντέχει σε

προσιτή

μονάδα κατοικίας - για παράδειγμα, επιτρέποντας σε ορισμένες αρχοντικές κατοικίες που έχουν ταξινομηθεί ως ADU σε διαφορετική ανάπτυξη μονοκατοικίας και μονοκατοικίας. Ισχύουν επίσης περιορισμοί εισοδήματος. Διαφορετικοί χώροι, διαφορετικοί χώροι Η παλίρροια της αλλαγής είναι εθνική, αλλά έχει μια μυστική πτυχή, επειδή πλένει πάνω από ένα μέρος τη φορά, με κάθε τοπικό να επεξεργάζεται λύσεις με δικούς της όρους.

Η εξαίρεση είναι η Καλιφόρνια, όπου η πόλη της Σάντα Κρουζ έγραψε το βιβλίο, κυριολεκτικά - ένα εγχειρίδιο οδηγιών με συστήματα σχεδιασμού και εγκρίσεων ADU που ανέπτυξε υπό κρατική επιχορήγηση 350.000 δολαρίων υπό την προϋπόθεση ότι το μοντέλο Santa Cruz θα είναι διατίθεται δωρεάν σε όλη την Καλιφόρνια. Στόχος έξυπνης ανάπτυξης του Σάντα Κρουζ ήταν να αυξηθεί η πυκνότητα, προστατεύοντας παράλληλα μια πράσινη ζώνη γύρω από την πόλη. Λίγες πόλεις σε άλλα κράτη, όπως το Ann Arbor, Mich., Υιοθετούν τώρα το μοντέλο Santa Cruz και θα υπάρξουν περισσότερα.

Δεν είναι έκπληξη το γεγονός ότι το περίφημο πράσινο, τραγανό και κοινωνικά ευπρόσδεκτο Portland, Ore., Είναι ένα άλλο trailblazer: Την 1η Ιουνίου 2014, πραγματοποίησε την εναρκτήρια εκστρατεία Build Small, Live Large: υπό κατασκευή και έξι μικροσκοπικά σπίτια που προορίζονται για τροχούς. Το ενδιαφέρον ήταν υψηλό. τα εισιτήρια για την περιοδεία της πόλης πουλήθηκαν πολύ νωρίτερα.

Ο κώδικας ζώνης του Πόρτλαντ τροποποιήθηκε το 1998. Όταν μια απαλλαγή για το 2010 μείωσε τα τέλη ανάπτυξης της υποδομής της πόλης κατά περίπου 11.000 δολάρια, ο αριθμός των ADU που κατασκευάστηκαν με άδεια αυξήθηκε από περίπου 30 ετησίως σε 200 το 2013. > Το Σιάτλ τους αποκαλεί "σπίτια του Πόρτλαντ" και το Πόρτλαντ τα αποκαλεί "εξοχικές κατοικίες", αλλά ένα σπίτι μεταφοράς 600 τετραγωνικών ποδιών βρίσκεται στην μπροστινή αυλή της Edith Casterline και της ιδιοκτησίας του Don Golden στη γειτονιά Sunnyside του Πόρτλαντ. Το 2009, οι δημιουργοί του κοστίζουν $ 110.000, συν ιδίων ιδίων ιδίων ιδίων κεφαλαίων. Οι ιδιοκτήτες επέστρεψαν στην αποταμίευση και στην πιστωτική πίστη στο σπίτι. Το σπίτι μεταφοράς έχει ηλιακούς συλλέκτες που υποστηρίζουν και τα δύο σπίτια κατά τη διάρκεια των θερμότερων έξι μηνών του έτους. Ο νέος χώρος χρησιμοποιείται ως μίσθωση, ενώ οι ιδιοκτήτες ζουν στο αρχικό σπίτι, χαρούμενοι που έχουν εισόδημα από το μικρό σπίτι που πληρώνει το ήμισυ της υποθήκης τους.

Οι μεταφορικές κατοικίες ή οι «αρχοντικές οικίες» αρχικά για τους υπηρέτες είναι μια παράδοση της Μικροπόλεως της Βικτώριας, αλλά για περισσότερα από 40 χρόνια δεν τους επιτρέπεται ως ανεξάρτητες μονάδες διαβίωσης - πολύ για την απογοήτευση του Jim Graham, ενός αστικού σχεδιασμού κάτοικος) του Ventura Village Twin City, του μοναδικού χώρου που επιτρέπει τις ADU. Το Ventura Village είναι μια κοινότητα που σχεδιάστηκε για οικονομικά προσιτή στέγαση στις αρχές της δεκαετίας του 2000, η ​​οποία απέδειξε την ικανοποίησή του.

Σε όλο τον ποταμό, το St. Paul's upscale St.Ο Anthony Park συζητά επί του παρόντος ένα σχέδιο για τις ADU σε απόσταση μισού μιλίου από μια νέα γραμμή ελαφρών σιδηροτροχιών. Η ομάδα δράσης για την αποτελεσματικότητα της χρήσης γης του πάρκου St. Anthony Park βρίσκεται πίσω από πρωτοβουλίες για την αλλαγή ζωνών και τον Μάιο του 2014 ανακοίνωσε τη σύσταση ομάδας εργασίας για τη διατύπωση συστάσεων σχετικά με την καταλληλότητα. Το περιοδικό Park Bugle, μια εφημερίδα της κοινότητας, καλύπτει τις «ισχυρές απόψεις» που εκφράζονται σε τοπικό επίπεδο τόσο για όσο και κατά της πρωτοβουλίας χωροταξίας ADU, και το αποτέλεσμα δεν φαίνεται να είναι βέβαιο.

Ο πολεοδόμος Jim Graham διαφωνεί: «Σίγουρα έρχεται», λέει. Ο Graham γνωρίζει καλά τη μελέτη του AARP το 2000 που υποστήριζε τις ADUs για τους ηλικιωμένους που μείωσαν τα σπίτια τους. Έχει επισκεφθεί το Βανκούβερ, Β. Γ., Για να μελετήσει την καθιερωμένη χρήση κατοικιών της πόλης σε όλη την πόλη - ακόμα και γύρω από το δημαρχείο. "Είναι ιδανική κατοικία χαμηλού προφίλ, υψηλής πυκνότητας", λέει, "που είναι προσιτή για έναν αυξανόμενο πληθυσμό και προσθέτει στη φορολογική βάση χωρίς να προσθέσει κόστος υποδομής. "Το 2002, εργαζόμενος με επιχορήγηση από την Fannie Mae για το Ventura Village, ο Graham και οι συνεργάτες του σχεδίασαν τρόπους κατασκευής πολλαπλών μονάδων 1180-1190 τετραγωνικών ποδών με διαφορετικές εξωτερικές εμφανίσεις και μεταβλητές εσωτερικές διατάξεις, αλλά χρησιμοποιώντας ορισμένα τυποποιημένα στοιχεία και τεχνικές Ikea να συγκρατήσει το κόστος σε $ 59-60 ένα τετραγωνικό πόδι. Αυτές οι αρχιτεκτονικά υψηλής ποιότητας ICF-δομημένες (μονωτικές μορφές σκυροδέματος) μονάδες είχαν σχεδιαστεί για να είναι τυφλή απόδειξη, καθώς και "σχεδόν μηδενικό ποσό" στη χρήση ενέργειας. Αυτό ήταν πριν από δώδεκα χρόνια. Σήμερα, λέει ο Graham, μια παρόμοια ατομική κατοικία 1000 τετραγωνικών ποδιών πάνω από ένα γκαράζ τριών αυτοκινήτων θα μπορούσε να κατασκευαστεί από το μηδέν για περίπου 100 δολάρια ένα τετραγωνικό πόδι - έρχεται περίπου στα $ 100, 000.

Μια νέα λύση για τους Boomers Το Gen X

Οι μονάδες ADU παρέχουν μια διαδρομή που είναι ιδιαίτερα χρήσιμη για το νεότερο τμήμα της τεράστιας γενιάς Baby Boom. Ένα μεγάλο χάσμα ξεκινάει μεταξύ των πρώιμων και των τελευταίων Boomers: Οι πρώτοι Boomers (γεννήθηκε το 1946-1952) άρχισαν να εργάζονται όταν κυριαρχούσαν τα προγράμματα καθορισμένων παροχών - συνήθως συνταξιοδοτικά προγράμματα που παρέχουν τακτικές μηνιαίες πληρωμές και ορισμένα εγγυημένα οφέλη υγειονομικής περίθαλψης για συνταξιούχους. Τείνουν να είναι αρκετά σίγουροι για τα οικονομικά τους στη συνταξιοδότηση.

Αντίθετα, οι τελευταίοι Boomers (που γεννήθηκαν το 1958-1963) είχαν πιο συχνά πρόσβαση σε προγράμματα καθορισμένων εισφορών - δηλαδή 401 (k) s ή Keoghs και 403 (b) s. Η πιο συνηθισμένη πληρωμή 401 (k) είναι ένα κατ 'αποκοπή ποσό, το οποίο καθιστά τα άτομα που είναι υπεύθυνα για τη διαχείριση των χρημάτων τους από τότε.

Αυτή η γενιά, που τώρα πέφτει στη δεκαετία του '50 ή στις αρχές της δεκαετίας του '60, καίγεται από την κατάρρευση υποθηκών και υποσκάπτεται από την αναταραχή της καριέρας της Μεγάλης ύφεσης, έχουν μεγάλη αβεβαιότητα σχετικά με το μέλλον τους - μόνο το 25% είναι πεπεισμένο ότι έχει οικονομική ασφάλεια κατά τη συνταξιοδότηση. Οι Late Boomers αναμένουν να συνεχίσουν να εργάζονται μέχρι την ηλικία των 72 ετών. Περισσότερο από το ένα τρίτο εξακολουθούν να υποστηρίζουν οικονομικά ένα ενήλικο παιδί και πολλοί έχουν καταβάλει αποταμιεύσεις συνταξιοδότησης για να οδηγήσουν σε απώλειες θέσεων εργασίας. Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι έχουν τις ανήσυχες καυτές αναβραστικές περιόδους. Ξέρουν ότι θα χρειαστούν πρόσθετα εισοδήματα από τη συνταξιοδότηση για να μην εξαντληθούν τα χρήματά τους.

Οι ηλικιωμένοι και οι μελλοντικοί ηλικιωμένοι που σχεδιάζουν να εργαστούν περισσότερο πρέπει να συνεχίσουν να ζουν κοντά στις δουλειές τους. Επίσης, μπορεί να αγαπούν τις γειτονιές τους και να φοβούνται την κοινωνική απομόνωση της μετεγκατάστασης από τους ανθρώπους που γνωρίζουν. η συρρίκνωση δίπλα στην πόρτα έχει έκκληση. Και μερικοί απλοί δεν θέλουν να ζουν σε κατοικίες μόνο για ηλικιωμένους - "geezer ghettos", όπως τους καλεί η Margaret Wylde, πρόεδρος του ομίλου ProMatura. Μια πρόσφατη μελέτη του State Street διαπίστωσε ότι οι αργά Boomers πιστεύουν ότι η ακίνητη περιουσία ήταν η καλύτερη επένδυσή τους μέχρι σήμερα: «Οι επενδυτές έχουν σαφώς συγγένεια για τα υλικά - μετρητά από τη μια πλευρά και ακίνητα από την άλλη», καταλήγει η μελέτη. Οι ADU μπορούν να παραδώσουν και τα δύο.

Εύρεση χρημάτων

Ο δανεισμός από το 401 (k) δεν είναι ο μόνος τρόπος για να χρηματοδοτήσετε μια ADU. Τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης κάνουν μια προσεκτική επιστροφή. Είναι ακόμα δυνατή η αναχρηματοδότηση με χαμηλό επιτόκιο στεγαστικών δανείων, έτσι ώστε μερικές οικογένειες να χρεώνουν τα ίδια κεφάλαια στο υπάρχον σπίτι τους. Και υπάρχει η μαγική ηλικία 59 1/2 όταν οι ποινές πρώιμης απόσυρσης δεν ισχύουν πλέον για τους λογαριασμούς αποταμίευσης, μια άλλη πιθανή πηγή μετρητών.

Οι AADU είναι επίσης ένας τρόπος για τον πιο επιχειρηματικό Gen Xers να αναλάβει τον έλεγχο της μελλοντικής τους στέγασης και των εισοδηματικών αναγκών. Το εισόδημα από την ενοικίαση είναι πιθανό να συμβαδίσει με το κόστος ζωής καλύτερα από τα οφέλη της Κοινωνικής Ασφάλισης, πιστεύουν. Σύμφωνα με πρόσφατες μελέτες, ο Gen Xers, που γεννήθηκε το 1961-1981, είναι οικογενειακής και κοινοτικής. Σε σύγκριση με άλλες γενιές, η Gen X κατέχει την υψηλότερη θέση στην εθελοντική εργασία, με 3 από τους 10 ενεργούς. Μια πρόσφατη μελέτη Metlife διαπίστωσε ότι το 20% των γυναικών Gen Xers δαπανούν κατά μέσο όρο 11 ώρες την εβδομάδα φροντίζοντας τον γονέα τους ή έναν άλλο παλαιότερο συγγενή τους βοηθώντας σε εργασίες όπως ψώνια, δουλειές του σπιτιού, γεύματα ή μεταφορές. Περισσότερο από το 15% παρέχει 20 ή περισσότερες ώρες φροντίδας ανά εβδομάδα - ένας επιπλέον λόγος για τον οποίο μια ADU θα μπορούσε να είναι χρήσιμη τόσο για τους ηλικιωμένους συγγενείς όσο και για τους φροντιστές.

Όταν το Generation Glue Trumps το Geezer Ghetto

το Generation Gap δεν φαίνεται να οδηγεί τα mid-life Baby Boomers και τις οικογένειές τους Gen X ξεχωριστά όπως κάποτε. Η μεγάλη ύφεση έχει κάνει πολλές οικογένειες πιο αλληλεξαρτώμενες. Η δημιουργία κόλλας συχνά αναπτύσσεται, ενώ οι γενιές μοιράζονται μια στέγη και η αναγκαιότητα μετατρέπεται σε συγγένεια.

Η ενθουσιασμός και η τακτική φροντίδα των παιδιών είναι μια ευτυχισμένη επανάληψη για πολλούς δραστήριους συνταξιούχους στις γενιές του τέλους Boomer και των γενεών Gen X που εργάζονταν οι ίδιοι οι γονείς τους, σπεύδοντας στα νεαρά χρόνια των παιδιών τους. Η στέγαση της ADU θα μπορούσε να ξεκινήσει με τους ηλικιωμένους ενήλικες χρησιμοποιώντας τη νέα δομή ως εισοδηματική ιδιοκτησία ή να φιλοξενήσουν τα παιδιά μόλις αρχίζουν από μόνα τους.

Αργότερα, οι πρεσβύτεροι θα μπορούσαν να μετακινηθούν στην ADU, μετατρέποντας το μεγαλύτερο σπίτι τους στην επόμενη γενιά γονέων και grandkids. Η κατοχή της νεότερης οικογένειας δίπλα στην πόρτα θα σημαίνει ότι οι ηλικιωμένοι ηλικιωμένοι μπορούν να αναβάλουν τη βίαιη μετακίνηση σε βοηθητική διαβίωση ή νοσηλευτική φροντίδα και να αποφύγουν κάποιο από τα υψηλότερα κόστη, χαλαρώνοντας τους φόβους να ξεπεράσουν τα χρήματά τους. Χωρίς τα μέλη της οικογένειας να το χρησιμοποιήσουν, η παλαιότερη γενιά θα μπορούσε να μετακινηθεί στην ADU και να νοικιάσει το μεγαλύτερο σπίτι της.Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι επενδύοντας σε δευτερεύουσα κατοικία δίπλα στο σημερινό τους απευθύνεται σε πολλούς στο μέσο της ζωής: Είναι πολυέξοδος καθώς και κατοικία κύκλου ζωής.

Η κατώτατη γραμμή

"Οι οικογένειες που κυμαίνονται μαζί μπορούν να ευημερούν μαζί" θα μπορούσε να είναι το σύνθημα αυτών των οικογενειών. Άλλοι, όπως οι ADUs ως ένας τρόπος να μειωθούν καθώς μεγαλώνουν και λαμβάνουν εισόδημα στη συνταξιοδότηση. Δήμοι που αλλάζουν ζώνη για να επιτρέψουν σε αυτές τις μονάδες να επωφεληθούν από την αυξημένη πολυμορφία της στέγασης και μια μεγαλύτερη φορολογική βάση χωρίς δαπανηρή νέα υποδομή. Ως Minneapolis / St. Ο πολεοδόμος Paul Paul Graham λέει, "Ο καιρός είναι σωστός. "