Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν πολύ σημαντικό αντίκτυπο στο συνολικό μακροπρόθεσμο κόστος αγοράς ενός σπιτιού μέσω χρηματοδότησης. Αφενός, οι δανειολήπτες υποθηκών αναζητούν τα χαμηλότερα δυνατά επιτόκια, αλλά, από την άλλη πλευρά, οι δανειστές υποθηκών πρέπει να διαχειρίζονται τον κίνδυνο τους μέσω των επιτοκίων που χρεώνουν. Τα χαμηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων είναι διαθέσιμα μόνο στους δανειολήπτες με τα πιο σταθερά οικονομικά και στενά πιστωτικά ιστορικά.

Ενώ η οικονομική υγεία των δανειοληπτών επηρεάζει τα συγκεκριμένα επιτόκια που μπορούν να αποκτήσουν, το γενικό επίπεδο των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων επηρεάζεται από ορισμένους κρίσιμους οικονομικούς παράγοντες, καθώς και από την κυβερνητική οικονομική πολιτική. Οι παράγοντες που επηρεάζουν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αντιπροσωπεύουν όλους τους βασικούς κανόνες προσφοράς και ζήτησης υπό τη μία ή την άλλη μορφή.

1) Πληθωρισμός

Η σταδιακή ανοδική μεταβολή των τιμών λόγω του πληθωρισμού αποτελεί σημαντικό παράγοντα για τη συνολική οικονομία και κρίσιμο παράγοντα για τους ενυπόθηκους δανειστές. Ο πληθωρισμός διαβρώνει την αγοραστική δύναμη των δολαρίων με την πάροδο του χρόνου. Οι ενυπόθηκοι δανειστές πρέπει γενικά να διατηρούν τα επιτόκια σε επίπεδο που είναι τουλάχιστον επαρκές για να ξεπεραστεί η διάβρωση της αγοραστικής δύναμης μέσω του πληθωρισμού, ώστε να διασφαλιστεί ότι οι αποδόσεις των τόκων τους αντιπροσωπεύουν ένα πραγματικό καθαρό κέρδος. Για παράδειγμα, εάν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων ανέρχονται σε 5%, αλλά το επίπεδο του ετήσιου πληθωρισμού είναι 2%, τότε η πραγματική απόδοση του δανειστή σε δάνειο από την αγοραστική δύναμη των δολαρίων που έλαβαν ως αποπληρωμή είναι μόλις 3%. Ως εκ τούτου, οι δανειστές ενυπόθηκων δανείων παρακολουθούν προσεκτικά το ρυθμό πληθωρισμού και προσαρμόζουν τα ποσοστά αναλόγως.

2) Το επίπεδο της οικονομικής ανάπτυξης

Τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων επηρεάζονται επίσης από δείκτες οικονομικής ανάπτυξης όπως το ακαθάριστο εγχώριο προϊόν (ΑΕΠ) και το ποσοστό απασχόλησης. Τα υψηλότερα επίπεδα οικονομικής ανάπτυξης γενικά παράγουν υψηλότερα εισοδήματα και υψηλότερα επίπεδα καταναλωτικών δαπανών, συμπεριλαμβανομένων περισσότερων καταναλωτών που αναζητούν στεγαστικά δάνεια για οικιακές αγορές. Η άνοδος της συνολικής ζήτησης για υποθήκες τείνει να αυξήσει τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων, δεδομένου ότι υπάρχει μόνο μια συγκεκριμένη προσφορά χρημάτων που οι δανειστές έχουν στη διάθεσή τους για δανεισμό. Φυσικά, το αντίθετο αποτέλεσμα προκύπτει από την αποδυνάμωση της οικονομίας. Η μείωση της απασχόλησης και των μισθών οδηγεί σε μείωση της ζήτησης για στεγαστικά δάνεια, η οποία με τη σειρά της ασκεί πίεση προς τα κάτω στα επιτόκια που προσφέρουν οι ενυπόθηκοι δανειστές.

3) Νομισματική Πολιτική της Ομοσπονδιακής Τράπεζας

Η νομισματική πολιτική της Ομοσπονδιακής Τράπεζας είναι ένας από τους σημαντικότερους παράγοντες που επηρεάζουν την οικονομία γενικά και τα επιτόκια συγκεκριμένα, συμπεριλαμβανομένων των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων. Το Ομοσπονδιακό Αποθεματικό δεν καθορίζει τα συγκεκριμένα επιτόκια στην αγορά ενυπόθηκων δανείων, αλλά οι ενέργειές του για τον καθορισμό του επιτοκίου των Ταμείων και την προσαρμογή της προσφοράς χρήματος προς τα πάνω ή προς τα κάτω έχουν σημαντικό αντίκτυπο στα επιτόκια που είναι διαθέσιμα στο δανειζόμενο κοινό.Γενικά, οι αυξήσεις της προσφοράς χρήματος άσκησαν πτωτική πίεση στα επιτόκια, ενώ οι πιέσεις της προσφοράς χρήματος αυξήθηκαν προς τα πάνω.

4) Η Αγορά Ομολόγων

Οι τράπεζες και οι άλλες επιχειρήσεις επενδύσεων διαθέτουν στην αγορά τίτλους που υποστηρίζονται από υποθήκες (MBS) ως επενδυτικά προϊόντα. Οι αποδόσεις που διατίθενται από αυτά τα χρεόγραφα πρέπει να είναι αρκετά υψηλές ώστε να προσελκύουν αγοραστές. Μέρος αυτής της εξίσωσης είναι το γεγονός ότι τα κρατικά και εταιρικά ομόλογα προσφέρουν ανταγωνιστικές μακροπρόθεσμες επενδύσεις σταθερού εισοδήματος. Οι αποδόσεις που διατίθενται σε αυτά τα ανταγωνιστικά επενδυτικά προϊόντα επηρεάζουν τις αποδόσεις που προσφέρονται σε MBS. Η συνολική κατάσταση της μεγαλύτερης αγοράς ομολόγων επηρεάζει επομένως έμμεσα τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων που δανείζουν οι δανειστές, δεδομένου ότι οι δανειστές πρέπει να παράγουν επαρκείς αποδόσεις για τα MBS ώστε να καταστούν ανταγωνιστικές στην αγορά συνολικής ασφάλειας χρεών.

Ένα συχνά χρησιμοποιούμενο δείκτη αναφοράς κρατικών ομολόγων που οι δανειστές ενυπόθηκων δανείων χρησιμοποιούν συχνά τα επιτόκια τους είναι η απόδοση 10ετούς ομολόγου του δημοσίου. Χαρακτηριστικά, το μέσο περιθώριο για ΜΒΕ πάνω από την απόδοση των 10ετών ομολόγων του Δημοσίου είναι περίπου 1,7%. Οι πωλητές MBS πρέπει να προσφέρουν υψηλότερες αποδόσεις, επειδή η εξόφληση δεν είναι 100% εγγυημένη, όπως συμβαίνει με κρατικά ομόλογα.

5) Συνθήκες αγοράς κατοικιών

Οι τάσεις και οι συνθήκες στην αγορά κατοικίας επηρεάζουν επίσης τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων. Όταν χτίζονται λιγότερα σπίτια ή προσφέρονται για μεταπώληση, η μείωση των αγορασθέντων κατοικιών οδηγεί σε μείωση της ζήτησης για υποθήκες και πιέσεις προς τα κάτω. Μια πρόσφατη τάση που έχει επίσης ασκήσει καθοδική πίεση στα ποσοστά είναι ένας αυξανόμενος αριθμός καταναλωτών που επιλέγουν να νοικιάσουν παρά να αγοράσουν ένα σπίτι. Τέτοιες αλλαγές στη διαθεσιμότητα κατοικιών και τη ζήτηση των καταναλωτών επηρεάζουν τα επίπεδα στα οποία οι ενυπόθηκοι δανειστές καθορίζουν τα επιτόκια δανείων.