Όλοι διατρέχουμε κινδύνους στη ζωή. Στην πραγματικότητα, τα μεγάλα πράγματα επιτυγχάνονται συχνά με τη λήψη κινδύνων. Ως εκ τούτου, η ικανότητά σας να διαχειρίζεστε επιτυχώς τους κινδύνους στη ζωή σας αυξάνει σημαντικά τις πιθανότητες ότι η λήψη αυτών των κινδύνων θα ανταμείψει. Σε αυτό το άρθρο, θα σας δείξουμε πώς να εργαστείτε με τον κίνδυνο και τις ανταμοιβές γύρω από την υποθήκη σας. (Για να συνεχίσετε να διαβάζετε σχετικά με τον κίνδυνο, βλ. Προσδιορισμός κινδύνου και πυραμίδα κινδύνου .)

Επενδύσεις και αναχρηματοδοτήσεις
Η αγορά και η χρηματοδότηση ενός σπιτιού είναι ο κίνδυνος που οι περισσότεροι άνθρωποι παίρνουν. Είναι ιστορικά πολύ ανταμείβοντας. Τα τελευταία χρόνια, έχει γίνει η μόδα να αναλάβει πρόσθετο ρίσκο γύρω από την ιδιοκτησία κατοικιών, αξιοποιώντας την αξία ενός σπιτιού μέσω μιας αναχρηματοδότησης για αναχρηματοδότηση ή ενός δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης. Οι αναχρηματοδοτήσεις αναχρηματοδότησης και τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης επιτρέπουν στους καταναλωτές να δανείζονται έναντι της αξίας των κατοικιών τους. Αυτή είναι η οικονομική μόχλευση - προσθέτει ένα πρόσθετο επίπεδο κινδύνου για την ιδιοκτησία κατοικίας. (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με την αγορά ενός σπιτιού ή ακίνητης περιουσίας, βλέπε Αγορές για υποθήκη , Επένδυση σε ακίνητα και Εξερεύνηση επενδύσεων σε ακίνητα >

Τα δάνεια αναχρηματοδότησης και τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης μπορούν να χρησιμοποιηθούν σχεδόν για οποιονδήποτε σκοπό. Αυτή η συζήτηση επικεντρώνεται στους κινδύνους μόχλευσης της αξίας ενός σπιτιού για την αγορά περιουσιακών στοιχείων με στόχο τη χρήση αυτών των περιουσιακών στοιχείων για την απόκτηση πρόσθετου εισοδήματος. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης, βλέπε

Δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης: Το κόστος , Το δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης: Τι είναι και πώς λειτουργεί και Υποθήκη: Ένα εργαλείο συνταξιοδότησης .)

Θεσμική προσέγγιση για τη διαχείριση περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων

Η απόκτηση ιδίων κεφαλαίων για πρόσθετες επενδύσεις απαιτεί πλήρη κατανόηση της διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων. Η διαχείριση περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων συνεπάγεται τη διαχείριση των κινδύνων που συνδέονται με το δανεισμό και την επένδυση χρημάτων. Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα αφιερώνουν πολύ χρόνο, προσπάθεια και πόρους στη διαχείριση περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων.
Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα αποκομίζουν κέρδη μέσω μόχλευσης. Ωστόσο, λόγω του ενδεχόμενου κινδύνου καθοδικού κινδύνου και των συναφών εξωτερικών παραγόντων, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα ρυθμίζονται σε μεγάλο βαθμό ως προς το ύψος της μόχλευσης που μπορούν να χρησιμοποιήσουν και τους κινδύνους που μπορούν να αναλάβουν. Οι περισσότεροι κερδίζουν χρήματα με ένα συγκεκριμένο επιτόκιο και διάρκεια μέχρι την λήξη τους και επενδύουν αυτά τα χρήματα σε χρηματοπιστωτικά μέσα με παρόμοιες διάρκειες, χαμηλού κινδύνου προφίλ και ελαφρώς υψηλότερες αναμενόμενες αποδόσεις από το ρυθμό με τον οποίο δανείστηκαν για πρώτη φορά τα χρήματα.

Οι άλλοι παίρνουν μεγαλύτερο κίνδυνο και προσπαθούν να κάνουν μεγαλύτερα κέρδη επενδύοντας δανειακά χρήματα σε χρηματοπιστωτικά μέσα με διάρκεια μεγαλύτερο από τη διάρκεια των δικών τους δανείων, σχετικά υψηλότερα προφίλ κινδύνου και υψηλότερες αναμενόμενες αποδόσεις. Όσο μεγαλύτερες είναι οι διαφορές μεταξύ των χαρακτηριστικών των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων από τα δάνειά τους, τόσο μεγαλύτερος είναι ο κίνδυνος που αναλαμβάνουν μέσω της χρηματοοικονομικής μόχλευσης.(

) Ορθές πρακτικές διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων Τα περισσότερα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα χρησιμοποιούν μόχλευση για να επενδύσουν σε ομόλογα ή άλλα στοιχεία ενεργητικού με σταθερό εισόδημα. Συνήθως δεν επενδύουν σε μετοχές (περισσότερο σε αυτό αργότερα). Χρησιμοποιούν δύο βασικά εργαλεία διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων: διαχείριση πιστωτικού κινδύνου και διαχείριση κινδύνων επιτοκίου.

Η διαχείριση του πιστωτικού κινδύνου περιλαμβάνει την αξιολόγηση της πιστοληπτικής ικανότητας του εκδότη ενός ομολογιακού δανείου και τη διαχείριση του κινδύνου αθέτησης. Κατά γενικό κανόνα, όσο χαμηλότερη είναι η πιστοληπτική ικανότητα ενός εκδότη ομολόγων, τόσο υψηλότερο είναι το αναμενόμενο ποσοστό απόδοσης ή απόδοσης του ομολόγου. (

) Η διαχείριση του κινδύνου επιτοκίου συνεπάγεται τη διαχείριση του κινδύνου που σχετίζεται με την αλλαγή τιμής των ομολόγων ως μεταβολή των επιτοκίων. (Οι τιμές των ομολόγων μειώνονται καθώς τα επιτόκια μειώνονται και οι τιμές των ομολόγων αυξάνονται.) Το ευρύτερα χρησιμοποιούμενο μέτρο του κινδύνου επιτοκίου ενός ομολόγου ονομάζεται διάρκεια. Η διάρκεια ενός ομολόγου είναι ένα μέτρο της ποσοστιαίας μεταβολής της τιμής ενός ομολόγου ως αποτέλεσμα μεταβολής των επιτοκίων (συνήθως 100 μονάδες βάσης). Η διάρκεια είναι συνάρτηση των σταθμισμένων ταμειακών ροών ενός ομολόγου. Ομολογίες με παρόμοιες διάρκειες και πληρωμές τοκομεριδίων (οι οποίες αποτελούν τις ταμειακές ροές των ομολόγων) έχουν παρόμοιες διάρκειες. Σε γενικές γραμμές, όσο μεγαλύτερη είναι η διάρκεια του ομολόγου, τόσο μεγαλύτερη είναι η διάρκειά του και κατά συνέπεια τόσο η τιμή του θα αλλάξει με μεταβολή των επιτοκίων. (

) Οι κίνδυνοι οικονομικής μόχλευσης ελαχιστοποιούνται όταν η διάρκεια των δανείων ενός χρηματοπιστωτικού ιδρύματος αντιστοιχεί στη διάρκεια των επενδύσεών του. Για παράδειγμα, ένας καλός αγώνας διάρκειας θα ήταν να δανειστείτε χρήματα μέσω δανείου διάρκειας δύο ετών και να επενδύσετε τα έσοδα σε ένα διετές ομόλογο - το δάνειο και το ομόλογο έχουν παρόμοιες ταμειακές ροές και παρόμοιες διάρκειες. Μια αναντιστοιχία διάρκειας θα ήταν να δανειστεί χρήματα για χρόνια και να επενδύσει τα έσοδα σε ένα δεκαετές ομόλογο - το δάνειο θα πρέπει να ανανεώνεται κάθε δύο χρόνια για να συνεχίσει να χρηματοδοτεί την αγορά του δεκαετούς ομολόγου ή το ομόλογο θα έπρεπε να πωληθούν στο τέλος των δύο ετών. Δεν υπάρχει βεβαιότητα ότι το δάνειο θα μπορούσε να ανανεωθεί με το αρχικό επιτόκιο του στο τέλος κάθε διετίας, ούτε υπάρχει βεβαιότητα ότι το ομόλογο θα μπορούσε να πωληθεί μετά το πρώτο έτος στην αρχική του τιμή. Στην πραγματικότητα, τα περισσότερα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα λαμβάνουν ορισμένους υπολογιζόμενους πιστωτικούς κινδύνους και κινδύνους διάρκειας - διαφορετικά θα ήταν δύσκολο να πραγματοποιηθούν κέρδη. Ωστόσο, όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, ξοδεύουν πολύ χρόνο, προσπάθεια και χρήματα για τη διαχείριση αυτών των κινδύνων.

Η αξιοποίηση της αξίας ενός σπιτιού για την πραγματοποίηση πρόσθετων επενδύσεων

Η απόσπαση ιδίων κεφαλαίων για πρόσθετες επενδύσεις απαιτεί αποτελεσματική διαχείριση περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων. Η προσέγγιση του ιδιοκτήτη σπιτιού στη διαχείριση περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων δεν πρέπει να διαφέρει πολύ από την προσέγγιση ενός χρηματοπιστωτικού ιδρύματος.

Όπως συμβαίνει με τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, αυτό σημαίνει ότι πρέπει να γίνονται μόνο επενδύσεις σε ομόλογα και άλλες επενδύσεις σταθερού εισοδήματος. Η χρήση του μετοχικού σας κεφαλαίου για επενδύσεις σε μετοχές δεν είναι καλή διαχείριση περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων για τον μέσο άνθρωπο. Υπάρχει ακραίο ρίσκο στη μόχλευση της αξίας ενός σπιτιού για να επενδύσει στο χρηματιστήριο. Οι τιμές των μετοχών είναι πολύ ασταθείς. Ενώ η μακροπρόθεσμη αναμενόμενη απόδοση της χρηματιστηριακής αγοράς είναι υψηλότερη από αυτή των ομολόγων, οι απαιτήσεις αποπληρωμής μιας υποθήκης είναι απίθανο να ταιριάζουν με τις διακυμάνσεις των τιμών των μετοχών. Τη στιγμή που οφείλεται η εξόφληση μιας υποθήκης, η χρηματιστηριακή αγορά θα μπορούσε να είναι αδύναμη. Αυτή είναι ακριβώς η στιγμή κατά την οποία θα ήταν ένα μεγάλο μειονέκτημα για τον επενδυτή να πρέπει να πουλήσει για να κάνει πληρωμή για την υποθήκη. Η πώληση σε μια περίοδο ύφεσης της αγοράς περιορίζει τις μελλοντικές αποδόσεις των επενδύσεων από την ανοδική πορεία της αγοράς, γεγονός που μειώνει την πιθανότητα η συνολική απόδοση της επένδυσης να είναι μεγαλύτερη από τους τόκους που καταβλήθηκαν για την υποθήκη.
Από την άλλη πλευρά, η απόδοση που αποκομίζεται όταν ένα ομόλογο αγοράζεται και κρατείται μέχρι τη λήξη του, μπορεί να είναι γνωστή για τη συγκεκριμένη στιγμή κατά την αγορά του ομολόγου. (Η απόδοση του ομολόγου σε μετρητά υπολογίζεται με βάση την απόδοση του, η οποία είναι συνάρτηση των πληρωμών και της τιμής του κουπονιού. Η απόδοση των ομολόγων μέχρι τη λήξη τους είναι η μέτρηση της απόδοσης που προϋποθέτει ότι το ομολογιακό δάνειο θα κρατηθεί μέχρι τη λήξη. το πενταετές μη εκπεστέο ομόλογο είναι 9% και το επιτόκιο σε στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου είναι 6,5%, τότε θα μπορούσε να επιτευχθεί με σχεδόν βεβαιότητα ένα περιθώριο επιτοκίου 2,5% για πέντε χρόνια. Για παράδειγμα, ας πούμε ότι 200.000 δολάρια σε εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο θα μπορούσαν να εξαχθούν μέσω αναχρηματοδότησης εξαργύρωσης σε υποθήκη πάγιου επιτοκίου 30 ετών σε 6,5%. Τα 200.000 δολάρια θα μπορούσαν να επενδυθούν σε πενταετές ομόλογο με απόδοση μέχρι τη λήξη του 9%. Κατά τη διάρκεια αυτής της πενταετούς περιόδου, θα μπορούσε να κερδηθεί ένα περιθώριο επιτοκίου ύψους 2,5% ή $ 5,000 ετησίως. Στο τέλος της πενταετούς περιόδου, το ομόλογο θα ωριμάσει και η υποθήκη ύψους $ 200.000 θα μπορούσε να επιστραφεί.

Τα προβλήματα εξακολουθούν να υπάρχουν

Ωστόσο, ακόμη και αυτό το απλοποιημένο σενάριο παρουσιάζει προβλήματα. Οι πληρωμές υποθηκών πρέπει να γίνονται συνήθως κάθε μήνα, ενώ οι πληρωμές ομολόγων γίνονται συνήθως κάθε έξι μήνες. Επιπλέον, είναι απίθανο ότι το επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων θα μπορούσε να είναι τόσο χαμηλό όσο το 6,5%, ενώ ένα υψηλόβαθμο ομόλογο θα απέδιδε το 9%. Ένα ομολογιακό δάνειο με απόδοση 9% θα είχε πιθανώς μεγάλο πιστωτικό κίνδυνο. Το σενάριο αυτό αγνοεί επίσης το κόστος συναλλαγών και τα φορολογικά οφέλη / συνέπειες. Πρέπει να γίνει ανάλυση που να ενσωματώνει τα οφέλη και το κόστος της αναχρηματοδότησης υφιστάμενης υποθήκης.

Συμπέρασμα
Τα κερδοφόρα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα εφαρμόζουν καλή διαχείριση ενεργητικού-παθητικού. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που σκέφτονται να εξάγουν μετοχές από τα σπίτια τους για να κάνουν πρόσθετες επενδύσεις πρέπει να έχουν μια σωστή κατανόηση της διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων και των κινδύνων που συνδέονται με τη μόχλευση της αξίας ενός σπιτιού.

Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα δεν χρησιμοποιούν μόχλευση για επενδύσεις σε μετοχές. ούτε οι ιδιοκτήτες σπιτιού. Οι αποδόσεις των αποθεμάτων είναι πολύ ασταθείς και δεν ταιριάζουν με τις ταμειακές ροές υποθήκης.Τα ομόλογα που κρατούνται μέχρι τη λήξη εξαλείφουν τον κίνδυνο μεταβλητότητας των τιμών, αλλά εξακολουθούν να παρουσιάζουν κάποια προβλήματα ταμειακών ροών.
Επιπλέον, θα ήταν δύσκολο να βρεθεί ένα ομολόγων με υψηλή πιστοληπτική ικανότητα που να αποφέρει σημαντικά περισσότερα από το επιτόκιο που καταβάλλεται για μια υποθήκη. Θα υπήρχε πιστωτικός κίνδυνος για την επένδυση σε ομόλογο με σημαντικά υψηλότερη απόδοση από το επιτόκιο σε υποθήκη. Για τους περισσότερους ανθρώπους, ένα σπίτι αντιπροσωπεύει το μεγαλύτερο περιουσιακό στοιχείο και το καταφύγιό τους - η εξόρυξη ιδίων κεφαλαίων για επενδύσεις με πιστωτικό κίνδυνο μπορεί να μην είναι μια μεγάλη ιδέα για όλους. Η άντληση κεφαλαίων στο σπίτι πρέπει γενικά να πραγματοποιείται από άτομα που έχουν σημαντικά περιουσιακά στοιχεία εκτός από τα σπίτια τους (όπου το σπίτι είναι μέρος ενός συνολικού χαρτοφυλακίου). Σε αυτή την περίπτωση, θα ήταν ίσως σκόπιμο να αξιοποιήσετε την αξία ενός σπιτιού για να κάνετε πρόσθετες επενδύσεις και μόνο τότε να επενδύσετε σε ομόλογα ή άλλες επενδύσεις σταθερού εισοδήματος.