Μετά την μεγάλη ύφεση, μια ελάχιστη προκαταβολή 20% έγινε το βιομηχανικό πρότυπο για τις υποθήκες jumbo. Σήμερα, ωστόσο, οι δανειστές χαλαρώνουν την απαίτηση προκαταβολής 20% για τα jumbos - ειδικά για τους HENRYs ("High Earners, Not Rich Yet"), οι οποίοι τείνουν να είναι νέοι επαγγελματίες με μεγάλη πίστωση και εισόδημα, αλλά όχι πολλά μετρητά.

Δάνεια Jumbo

Τα δάνεια Jumbo είναι υποθήκες που υπερβαίνουν τα συμμορφούμενα όρια δανείων. Για το 2016, αυτό είναι $ 417.000 στις περισσότερες αγορές ακινήτων, και μέχρι $ 721, 050 σε μερικές αγορές κατοικιών υψηλού κόστους, όπως η Χονολουλού της Χαβάης. Αυτά τα δάνεια δεν εμπίπτουν σε συμμορφούμενους δανειακούς περιορισμούς, επομένως δεν υποστηρίζονται από τους Fannie Mae ή Freddie Mac. Επειδή οι δανειστές αναλαμβάνουν μεγαλύτερο κίνδυνο για αυτά τα δάνεια, συνήθως επιβάλλουν αυστηρότερες πιστωτικές απαιτήσεις και χρεώνουν υψηλότερα επιτόκια για να αντισταθμίσουν την οικονομική τους έκθεση. Για περισσότερες πληροφορίες, βλ. Ένας γρήγορος οδηγός για υποθήκες Jumbo και Ποιες είναι οι επιλογές σας για υποθήκη μεγάλου χρηματικού ποσού;

Ο όρος "HENRY" αναφέρεται σε ένα τμήμα ατόμων ή οικογενειών που κερδίζουν από $ 250, 000 έως $ 500, 000 ετησίως, αλλά δεν έχουν πολλά μετρητά μετά την καταβολή των φόρων, των δαπανών στέγασης, της σχολικής φοίτησης και της εξόφλησης χρημάτων για αποταμιευτικούς λογαριασμούς και λογαριασμούς ταμιευτηρίου κολλεγίων. Χωρίς πολλά μετρητά, αυτοί οι δανειολήπτες μπορεί να μην έχουν τα χρήματα για να καλύψουν μια μεγάλη προκαταβολή - το 20% της υποθήκης αξίας ενός εκατομμυρίου δολαρίων είναι 200.000 δολάρια - κάτι που θα μπορούσε να τους αποτρέψει από το να δικαιούνται την υποθήκη που θέλουν.

- Ενώ ο δανεισμός είναι χαμηλότερος κατά 20%, ο αυξανόμενος αριθμός δανειστών είναι πρόθυμος να εγκρίνει τα δάνεια jumbo με μόλις 10% χαμηλότερα - και ακόμη χαμηλότερα, σε ορισμένες περιπτώσεις - εάν ο οφειλέτης διαθέτει επαρκή περιουσιακά στοιχεία και εισόδημα. Μια πρόσφατη ιστορία στην Wall Street Journal, για παράδειγμα, επισήμανε έναν δανειολήπτη της Νέας Υόρκης, ο οποίος είχε μεγάλη πιστοληπτική ικανότητα και οκτώ χρόνια σε μια καλά πληρωμένη δουλειά, αλλά μόνο αρκετά μετρητά για 10,1% προκαταβολή επί ενός εκατομμυρίου δολαρίων Σπίτι. Ακόμη και με την χαμηλή προκαταβολή, ο οφειλέτης εγκρίθηκε για το δάνειο λόγω των εσόδων και των περιουσιακών του στοιχείων.

Ποιος είναι ο λόγος δάνειο προς αξία;

Οι δανειστές δίνουν ιδιαίτερη προσοχή στο μέγεθος της προκαταβολής επειδή επηρεάζουν το λόγο δανείου προς αξία (LTV) - μια εκτίμηση κινδύνου δανεισμού που συγκρίνει το ποσό του δανείου με την εκτιμώμενη αξία της κατοικίας. Υπολογίζεται διαιρώντας το ποσό του δανείου με τη μικρότερη από την εκτιμώμενη αξία ή την τιμή αγοράς του σπιτιού. Όσο υψηλότερη είναι η προκαταβολή, τόσο μικρότερη είναι η LTV (και αντίστροφα).

Ακολουθεί ένα παράδειγμα: Σκεφτείτε να αγοράσετε ένα σπίτι αξίας $ 200.000. Αν βάζετε 20% κάτω ($ 40, 000), το LTV θα είναι 80% ($ 160, 000 ÷ $ 200, 000 = 8). Εάν καταβάλετε μόνο το 10% ($ 20, 000), ωστόσο, το LTV θα είναι 90% ($ 180, 000 ÷ $ 200, 000 =.9). Οι δανειολήπτες με χαμηλό επιτόκιο LTV θεωρούνται λιγότερο επικίνδυνοι επειδή έχουν περισσότερα κεφάλαια στα σπίτια τους, γεγονός που τους καθιστά λιγότερο πιθανό να χρεοκοπήσουν. Και, αν ένας δανειολήπτης καταλήγει σε αθέτηση υποχρεώσεων, ο δανειστής θα έχει έναν ευκολότερο χρόνο πώλησης του σπιτιού σε αποκλεισμό για τουλάχιστον τόσο όσο οφείλεται για την υποθήκη.

Η κατώτατη γραμμή

Τα νεότερα προϊόντα δανείων από τράπεζες, πιστωτικές ενώσεις και σε απευθείας σύνδεση δανειστές προσφέρουν υποθήκες jumbo με LTV έως και 90%, κάτι που είναι σπουδαία νέα για τους HENRYs. Για να αντισταθμιστεί ο πρόσθετος κίνδυνος, οι δανειολήπτες συνήθως καταλήγουν να πληρώνουν υψηλότερο επιτόκιο. Η διαφορά στα επιτόκια μεταξύ προκαταβολής 20% και προκαταβολής 10%, για παράδειγμα, θα μπορούσε να είναι περίπου ένα τέταρτο έως τρία όγδοα μιας εκατοστιαίας μονάδας, σύμφωνα με τον Brian Scott Cohen, έναν τραπεζίτη στεγαστικών δανείων Wells Fargo που εδρεύει στη Νέα Υόρκη.

Οι δανειστές που προσφέρουν υψηλά δάνεια LTV μπορεί να απαιτήσουν 12 μήνες αποθεματικών. Καλά νέα για την HENRYs: Οι περισσότεροι θα επιτρέψουν τα υπόλοιπα λογαριασμών συνταξιοδότησης να συμπεριληφθούν στην απόφαση - υπό την προϋπόθεση ότι μπορούν να ρευστοποιηθούν.

Μπορεί επίσης να σας ενδιαφέρει

Jumbo εναντίον συμβατικών υποθηκών: Πώς διαφέρουν

και

Γιατί να επιλέξετε ένα FHA Jumbo υποθήκη πέρα ​​από άλλα Jumbos;