Τα ενυπόθηκα δάνεια (IO) είναι δημοφιλή μεταξύ των δανειστών και των δανειοληπτών λόγω της δυνατότητάς τους να επιτρέπουν στους ιδιοκτήτες σπιτιού να χρηματοδοτούν κατοικίες με υποθήκες που διαφορετικά δεν δικαιούνται. Αυτά τα δάνεια, τα οποία απαιτούν μικρότερες μηνιαίες πληρωμές δανείων από τα συμβατικά δάνεια που εξοφλούν το κεφάλαιο, μπορούν να αποτελέσουν μεγάλο όφελος για τους ιδιοκτήτες σπιτιού ή τους δανειολήπτες που προσδοκούν σημαντική αύξηση του διαθέσιμου εισοδήματός τους. Ωστόσο, αυτά τα δάνεια μπορούν επίσης να γίνουν επικίνδυνα για τους δανειολήπτες που κακοποιούν τα οικονομικά τους.

AD:

Σε αυτό το άρθρο, θα συζητήσουμε πώς αυτό το είδος χρηματοδότησης μπορεί να επηρεάσει τη δημοσιονομική κατάσταση του δανειολήπτη και να το συγκρίνει με τη συμβατική χρηματοδότηση.

Εάν σκέφτεστε επίσης να αναζητήσετε μια συμβατική υποθήκη με σταθερό επιτόκιο, μπορείτε να προχωρήσετε περαιτέρω την έρευνά σας χρησιμοποιώντας έναν υπολο- γιστή υποθήκης όπως ο παρακάτω.

Αιτιολογικό για τους δανειστές

Οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM), οι οποίες έχουν αρχικές πληρωμές που είναι συχνά σημαντικά μικρότερες από τις μελλοντικές τους πληρωμές σταθερού επιτοκίου, διαδραμάτισαν μεγάλο ρόλο στην αύξηση των ποσοστών αθέτησης δανείων που επήλθαν κατά τη διάρκεια της κρίσης του subprime του 2007. Οι οφειλέτες που στοιχηματίζουν ότι τα εισοδήματά τους θα αυξηθούν τουλάχιστον τόσο γρήγορα όσο η αύξηση των πληρωμών υποθηκών τους μπορεί να διαπιστώσει ότι δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά τις ετήσιες προσαρμογές των επιτοκίων ή τις υψηλότερες πληρωμές σταθερού επιτοκίου.

AD:

Οι μηνιαίες πληρωμές για τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια είναι χαμηλότερες από εκείνες των ομοειδών ενυπόθηκων δανείων, διότι δεν απαιτούν καταβολή κεφαλαίου κατά τη διάρκεια ενός τμήματος της περιόδου δανείου. Τα έσοδα από δάνεια ενδέχεται να αυξηθούν από τους δανειστές ώστε να επιτρέψουν στους δανειολήπτες να λάβουν τα δάνεια που είναι πολύ μεγαλύτερα από μια συγκρίσιμη συμβατική υποθήκη. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, τα ενυπόθηκα δάνεια της IO τείνουν να είναι δομημένα ως δάνεια 30 ετών που έχουν είτε πληρωμές μόνο για πέντε ή δέκα χρόνια. Στη συνέχεια, οι πληρωμές αποσβένονται πλήρως για την υπόλοιπη διάρκεια ζωής του δανείου. Τα επιτόκια κυμαίνονται κατά κανόνα κατά τη διάρκεια μόνο της περιόδου ενδιαφέροντος και συχνά προσαρμόζονται ανάλογα με τις μεταβολές των επιτοκίων της αγοράς.

AD:

Το επιτόκιο σε μια υποθήκη IO είναι συχνά υψηλότερο από τα επιτόκια μιας συμβατικής υποθήκης. Τα δάνεια μόνο για τόκους τείνουν να υπόκεινται σε υψηλότερο κίνδυνο αθέτησης των συμβατικών δανείων. Επιπλέον, οι δανειστές μπορεί να έχουν περισσότερα να χάσουν εάν ένας δανειολήπτης αθετήσει μια υποθήκη IO σε σύγκριση με μια συμβατική υποθήκη, επειδή ο οφειλέτης πληρώνει το κεφάλαιο πίσω στον δανειστή. Στο χειρότερο σενάριο, οποιαδήποτε μείωση της αξίας του σπιτιού μπορεί να κάνει τον δανειολήπτη αδύνατο να πραγματοποιήσει πληρωμές, ακόμη και μετά την πώληση του ακινήτου. Θα κρατήσει επίσης τους δανειολήπτες από το να είναι σε θέση να αναχρηματοδοτήσει το ακίνητο όταν το δάνειο ωριμάζει. Ως εκ τούτου, για να αποζημιωθούν οι δανειστές για αυτόν τον κίνδυνο αθέτησης, ο οφειλέτης υπόκειται σε ασφάλιστρο κινδύνου έναντι των συμβατικών δανείων αποπληρωμής του κεφαλαίου. Αυτό το ασφάλιστρο κινδύνου λαμβάνει τη μορφή υψηλότερων επιτοκίων.

Αυτός ο κίνδυνος αθέτησης μπορεί να αντισταθμιστεί από τη δυνατότητα του δανείου να μειώσει τον κίνδυνο προπληρωμής. Όταν η αγορά πιστεύει ότι οι μελλοντικές αθετήσεις υποχωρούν, ορισμένοι δανειστές, ειδικά εκείνοι που τιτλοποιούν αυτά τα στεγαστικά δάνεια, θα προσφέρουν τα δάνεια σε μειωμένες διαφορές εξαιτίας της ικανότητάς τους να αυξάνουν την απόδοση μέχρι τη λήξη (YTM) και να επηρεάζουν την αξία του τμημάτων ομολόγων με αποδόσεις που επηρεάζονται άμεσα από την προπληρωμή.

Ενδιαφέρον μόνο για Vs. Συμβατικά Στεγαστικά

Είναι σημαντικό να κατανοήσουμε τον τρόπο με τον οποίο η δομή πληρωμών IO συγκρίνεται με την κύρια εναλλακτική αποπληρωμή της. Εξετάστε δύο δάνεια με τους ακόλουθους όρους. Για λόγους συγκρισιμότητας, θα χρησιμοποιηθεί ένα δάνειο ΙΟ που αποκλείει μια κύρια περίοδο αποπληρωμής.

Ένα $ 200, 000, 30 ετών πλήρης απόσβεσης του συμβατικού κεφαλαίου κύριας πληρωμής με επιτόκιο 5% σε σύγκριση με ένα άτοκο επιτόκιο 30 χιλ. Τόκων, χωρίς καθυστέρηση, με το ίδιο επιτόκιο, θα είχε τα ακόλουθα οικονομικά αποτελέσματα:

Στοιχείο	Δάνειο IO (A)	Συμβατικό Δάνειο (B)	Διαφορά (999) Μηνιαία Πληρωμή (Βασική και Τόκοι)
$ 833. 33	$ 1, 073. 64	- $ 240. 31	Συνολικός Τόκος Πληρωμένος
$ 300, 000. 00	$ 186, 511. 57	$ 113, 488. 43	00
$ 200, 000	- $ 200, 000	Κύριο Υπόλοιπο στη λήξη	$ 200, 000
$ 0. 00	$ 200, 000	Σε αυτό το σενάριο, ένα πρόσωπο που παίρνει την επιλογή μόνο για το ενδιαφέρον θα πληρώσει $ 240. 31 λιγότερα ανά μήνα, επιπλέον $ 113, 488. 43 ενδιαφέροντα για τη διάρκεια του δανείου και, στο τέλος των 30 ετών, θα εξακολουθούσαν να οφείλουν τα αρχικά $ 200, 000 που αρχικά δανείστηκαν. Το κύριο υπόλοιπο ενός αποσβεστικού δανείου μειώνεται με την πάροδο του χρόνου και επειδή το κόστος τόκων βασίζεται στο ανεξόφλητο υπόλοιπο του κεφαλαίου, ο δανειολήπτης ενός δανείου με επιτόκιο έχει τη δυνατότητα να πληρώσει σημαντικό ποσό πρόσθετων τόκων για το δάνειο.	Οφέλη για τους δανειολήπτες

Το πλεονέκτημα αυτού του τύπου χρηματοδότησης είναι ότι επιτρέπει στους οφειλέτες και όχι στον δανειστή να καθορίσουν το κατάλληλο και εφικτό ποσό των ιδίων κεφαλαίων που θα συσσωρευτούν κατά την περίοδο δανεισμού. Χάρη στην δυνατότητα έκπτωσης των στεγαστικών δανείων, τα στεγαστικά δάνεια αποτελούν μία από τις φθηνότερες πηγές κεφαλαίου. Ωστόσο, η υψηλή μηνιαία δαπάνη για την εξυπηρέτηση αυτών των δανείων ενδέχεται μερικές φορές να αναγκάσει ορισμένους ιδιοκτήτες σπιτιού να χρησιμοποιήσουν πιο ακριβά βραχυπρόθεσμα δάνεια, όπως πιστωτικές κάρτες και πιστωτικές διευκολύνσεις λιανικής, για να τα βγάλουν πέρα. Χρησιμοποιώντας μια υποθήκη IO ως μέρος ενός συνολικού οικονομικού σχεδίου, οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να χρησιμοποιήσουν την ευελιξία κύριας πληρωμής για να περιορίσουν περιοδικά το κόστος των βραχυπρόθεσμων δανείων. Η λέξη-κλειδί εδώ είναι "περιοδικά", επειδή η αναστολή της προγραμματισμένης πληρωμής του κεφαλαίου σε τακτική βάση μπορεί εύκολα να γίνει μια δικαιολογία για κατανάλωση και ενδεχομένως να μειωθεί βαθύτερα στο χρέος.

Ένα άλλο πλεονέκτημα του δανείου που αφορά μόνο το ενδιαφέρον είναι ότι μπορεί να βοηθήσει να μαλακώσει τον αντίκτυπο των αλλαγών στη ζωή που επηρεάζουν αρνητικά το διαθέσιμο εισόδημα. Συμβατικά στεγαστικά δάνεια μπορεί να αποτελέσουν σημαντικό βάρος για τους ανθρώπους όταν μειώνονται τα διαθέσιμα μετρητά.Παραδείγματα αυτών είναι η απώλεια εργασίας, η διακοπή της επιχείρησης ή η μεγάλη απρόβλεπτη δαπάνη. Σε περίπτωση προσωρινής μείωσης του διαθέσιμου εισοδήματος, οι ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια μπορούν να αναστείλουν τις βασικές πληρωμές σε υποθήκες, απελευθερώνοντας μετρητά για να τους βοηθήσουν να πάρουν τους ιδιοκτήτες σπιτιών μέσα από μια κάμψη. Κάποιος με επαρκή χρηματοοικονομική αυτοπειθαρχία για να ακολουθήσει ένα καλά σχεδιασμένο οικονομικό σχέδιο μπορεί να προκαταβάλει ένα σωστό ποσό κεφαλαίου με την πάροδο του χρόνου για να συσσωρεύσει το επιθυμητό και εφικτό ποσό μετοχών σε ένα σπίτι, αλλά για άλλους, η κακοδιαχείριση αυτής της στρατηγικής είναι πιθανό να οδηγήσει περαιτέρω οικονομική αστάθεια.

Κίνδυνοι για τους δανειολήπτες Η αποκλειστική εξάρτηση από μια υποθήκη IO θα εμποδίσει τη συσσώρευση μετοχών στο σπίτι σας, η οποία μπορεί να αποτελέσει πηγή πλούτου και συστατικό στοιχείο οικονομικής ανεξαρτησίας καθώς πλησιάζει η ηλικία συνταξιοδότησης. Ο απείθαρχος δανειολήπτης που σκοπεύει να κάνει ολοένα και μεγαλύτερες πληρωμές κατά τη διάρκεια του δανείου διαπιστώνει ότι η αδυναμία διαμονής με ένα σχέδιο πληρωμής μπορεί να οδηγήσει σε υπερπληρωμή του επιθυμητού ποσού ενδιαφέροντος. Όταν η υποθήκη ωριμάσει, ο δανειολήπτης κινδυνεύει λόγω πληρωμής με μπαλόνια μεγαλύτερη από ό, τι είχε προβλεφθεί αρχικά. Η χρηματοδότηση του ΙΟ απαιτεί ενδοσκόπηση για να κατανοήσει κανείς τις δεξιότητες οικονομικής διαχείρισης του ατόμου. Είναι αυτός ο τύπος της δέουσας επιμέλειας όταν εισέρχεται σε ένα δάνειο μόνο για τόκους ή οποιαδήποτε άλλη χρηματοδότηση, που θα κρατήσει ένα ασφαλές από τις οικονομικές παγίδες. Ιδανική δανειολήπτες

Τι είδους δανειολήπτης πρέπει να εξετάσει τα δάνεια IO; Ένας νεαρός ιδιοκτήτης σπιτιού για πρώτη φορά είναι πιθανό να χρησιμοποιήσει ένα δάνειο κατοικίας μόνο για τόκους, αλλά είναι επίσης πολύ πιθανό να αντιμετωπίσει προβλήματα αν τα κέρδη δεν αυξάνονται σε συνάρτηση με τις αυξήσεις του κόστους των ενυπόθηκων δανείων. Ένας επαγγελματίας με απρόβλεπτο εισόδημα ή κέρδος με μεγάλη μεταβλητή συνιστώσα μπορεί να είναι κατάλληλα για αυτό το είδος δανείου. Για παράδειγμα, οι επαγγελματίες που κερδίζουν μεγάλα μπόνους ως μέρος της ετήσιας αποζημίωσής τους απολαμβάνουν χαμηλότερων μηνιαίων πληρωμών και μπορούν να χρησιμοποιήσουν τη μεγάλη κατανομή κατ 'αποκοπή ως το κεφάλαιο για την πληρωμή του προγραμματισμένου ποσού κεφαλαίου. Οι επαγγελματίες, όπως οι μεσίτες που εργάζονται σε μια δομή προμηθειών και των οποίων τα εισοδήματα μπορούν να κυμανθούν δραματικά από έτος σε χρόνο, μπορούν σίγουρα να επωφεληθούν από την ευελιξία πληρωμής του κεφαλαίου όταν το εισόδημα είναι διαθέσιμο.

Υπάρχει μια περίπτωση κατά την οποία ένας δανειολήπτης μπορεί να εξετάσει το ενδεχόμενο να εισέλθει σε μια υποθήκη IO χωρίς την πρόθεση να πραγματοποιήσει ποτέ πληρωμή κεφαλαίου πριν από τη λήξη. Για τους επενδυτές / κερδοσκόπους των ακίνητων περιουσιών, τα δάνεια IO μπορούν να είναι ένας εξαιρετικός τρόπος να χρησιμοποιηθούν τα χρήματα των άλλων ανθρώπων για να επωφεληθούν από την ενίσχυση της αγοράς ακινήτων. (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με την επένδυση σε ακίνητα, βλ.

Εξερευνώντας την επένδυση σε ακίνητα

Επενδύοντας στην ακίνητη περιουσία

Χρησιμοποιώντας δάνεια IO για στεγαστικά έργα, οι επενδυτές διατηρούν τα τρέχοντα λειτουργικά έξοδα όσο το δυνατόν χαμηλότερα και μεγιστοποιούν τα κέρδη τους. Τα μετρητά που διαφορετικά θα χρησιμοποιηθούν για την επιστροφή κεφαλαίου χρησιμοποιούνται για άλλες δαπάνες ή χρησιμοποιούνται για την αναβάθμιση του ακινήτου για μεγιστοποίηση της αξίας όταν η αγορά ακινήτων στην περιοχή αυτή φτάσει στο ανώτατο σημείο του.Με την πώληση του ακινήτου στη μέγιστη αξία του και στη συνέχεια την αποπληρωμή του δανείου εκείνη την περίοδο, οι επενδυτές μπορούν να συνειδητοποιήσουν τα εκκρεμή ποσοστά απόδοσης λόγω των σχετικά χαμηλών ποσών των ιδίων κεφαλαίων που επενδύθηκαν στη συμφωνία. Εντούτοις, ολόκληρη η στρατηγική μπορεί να καταρρεύσει εάν η αγορά κατοικίας για την περιοχή αυτή πέσει σε ύφεση. Ο κερδοσκόπος μπορεί να εξαντλήσει τα χρήματα για να πληρώσει τις μηνιαίες πληρωμές προτού καταφέρει να πωλήσει το ακίνητο σε μια αξιοπρεπή τιμή. Τα κατώτατα όρια Τα δάνεια IO είναι ένας τύπος χρηματοδότησης που απαιτεί από τους δανειστές να είναι πιο συνετό στις αναδοχές τους για να εξασφαλίσουν ότι οι ανταμοιβές υπερτερούν των κινδύνων αθέτησης. Για τους δανειολήπτες, η δυνατότητα να αναστέλλονται περιοδικά οι πληρωμές κεφαλαίου για να βοηθήσουν στην αρχική πιστοποίηση ενός στεγαστικού δανείου ή να τους απομονώσει από απρόβλεπτες μειώσεις εισοδήματος είναι οφέλη που θα οδηγήσουν πολλούς να λάβουν υπόψη δάνεια μόνο για τόκους. Ωστόσο, με εξαίρεση τους επενδυτές ακίνητων περιουσιών που θα χρησιμοποιήσουν το κεφάλαιο του δανειστή για να επωφεληθούν από τις τοπικές αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων, οι δανειολήπτες που χρησιμοποιούν αυτή τη συγκεκριμένη χρηματοδότηση πρέπει να διασφαλίσουν ότι θα εκτιμήσουν τις ικανότητές τους να παραμείνουν εντός ενός οικονομικού σχεδίου και να μην χρησιμοποιήσουν τα στεγαστικά τους δάνεια ένα φθηνό τρόπο για να τροφοδοτήσετε τις υπερβολικές συνήθειες των δαπανών.