Μπορεί να έχετε ακούσει ότι τα "κρατικά δάνεια" είναι διαθέσιμα για τους ενδεχόμενους ιδιοκτήτες σπιτιού, οι οποίοι επιβαρύνονται με κακή πίστωση ή / και ιστορικό πτωχεύσεων ή κατασχέσεων. Στην πραγματικότητα, όμως, δεν είναι τόσο απλό.

Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση δεν είναι στην επιχείρηση δανείων στο σπίτι. Ωστόσο, προς το συμφέρον της προώθησης της ιδιοκτησίας σπιτιού - ειδικά για τους Αμερικανούς με χαμηλό εισόδημα - μπορεί να είναι πρόθυμος να εγγυηθεί μια υποθήκη για εσάς αν έχετε λιγότερη από τη βέλτιστη πίστωση. Με άλλα λόγια, η κυβέρνηση υπόσχεται στον δανειστή ότι θα κάνει καλό για το δάνειο αν δεν το κάνετε.

Το γραφείο της ομοσπονδιακής κυβέρνησης που είναι επιφορτισμένο με την ενθάρρυνση της ατομικής ιδιοκτησίας στο σπίτι είναι το Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης των ΗΠΑ (HUD) μέσω ενός από τα γραφεία του, την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA) ). Ενώ η HUD παρέχει μεμονωμένες εγγυήσεις δανείων, η εστίασή της είναι σε μονάδες πολλαπλών οικογενειών, όχι σε μεμονωμένα σπίτια (με εξαίρεση τις εγγυήσεις δανείων του τμήματος HUD 184, τα οποία είναι διαθέσιμα μόνο στους εγγενείς Αμερικανούς που αγοράζουν σπίτια ή άλλα ακίνητα). Μόνο ο FHA ασφαλίζει τα ενυπόθηκα δάνεια για αγοραστές μονοκατοικιών.

Προκριματικά για ένα δάνειο FHA

Για να εξασφαλίσετε μια υποθήκη εγγυημένη από FHA, πρέπει να πάτε σε δανειστή εγκεκριμένο από την FHA, συνήθως μια τράπεζα. Ένα πράγμα που κάνει ένα FHA-εγγυημένο στεγαστικό δάνειο ιδιαίτερα ελκυστικό είναι ότι εάν έχετε μια βαθμολογία FICO τουλάχιστον 580, είστε υποχρεωμένοι μόνο να μειώσετε το 3, 5% της τιμής αγοράς σε μετρητά.

Εάν το σκορ σας FICO είναι κάτω από 580, ωστόσο, θα χρειαστεί να καταβάλετε το 10% της τιμής αγοράς για την προκαταβολή. Ακόμα, αυτό είναι καλύτερο από το 14,8% της τιμής αγοράς που ο μέσος αγοραστής του σπιτιού κατέβαλε στο κλείσιμο πέρυσι. Σύμφωνα με έρευνες της RealtyTrac, το μέσο τρίμηνο του 2015 (τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία), το μέσο ποσό δολαρίων που πληρώθηκε για το κλείσιμο με συμβατική υποθήκη ήταν $ 72, 590, ενώ ο μέσος ασφαλισμένος της FHA κατέβαλε μόνο $ 7, 069.

Ωστόσο, μην κάνετε λάθος στα δάνεια των ασφαλισμένων με FHA για δανεισμό "εύκολης πίστωσης", προειδοποιεί ο εμπειρογνώμονας της FHA για τα στεγαστικά δάνεια, Dennis Geist, ο οποίος είναι διευθυντής δέσμευσης σε Treliant Risk Advisors στην Ουάσινγκτον. "Υπάρχει μια παρανόηση ότι τα δάνεια FHA είναι χαμηλά. Τίποτα δεν θα μπορούσε να απέχει περισσότερο από την αλήθεια ", λέει ο Geist. "Παρόλο που τα δάνεια της FHA παρέχουν ευέλικτες κατευθυντήριες γραμμές, συμπεριλαμβανομένων χαμηλότερων πιστωτικών αποτελεσμάτων και υψηλότερων δεικτών χρέους προς έσοδα, η αποδεδειγμένη ικανότητα αποπληρωμής αποτελεί σημαντικό παράγοντα στην έγκριση οποιουδήποτε δανείου FHA. "

Εάν το σκορ FICO σας είναι κάτω από 580, η εξασφάλιση ενός δανείου με εγγύηση FHA μπορεί να είναι δύσκολη, προσθέτει ο Geist. "Η έγκριση των δανειοληπτών με βαθμολογία πίστωσης μεταξύ 500 και 580 υπόκειται σε υψηλότερες απαιτήσεις προκαταβολής και πρόσθετο έλεγχο αναδοχής", λέει ο Geist.«Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η« μη παραδοσιακή πίστωση »δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να αντισταθμίσει την αρνητική« παραδοσιακή »πίστωση. "

Προσθέτει ότι παρόλο που μπορεί να δείτε πληροφορίες που υποστηρίζουν την ελπίδα για FHA-ασφαλισμένα δάνεια σε υποψήφιους αγοραστές με βαθμολογίες πίστωσης κάτω των 500, οι πιθανότητες να συμβαίνουν στην πραγματικότητα είναι μηδενικές.

Ένα άλλο πλεονέκτημα ενός δανείου που είναι ασφαλισμένο από το FHA είναι ότι, αντίθετα από τους όρους ενός συμβατικού τραπεζικού δανείου, ένα δάνειο FHA σας επιτρέπει να πάρετε τα χρήματα που χρειάζονται για την προκαταβολή ως δώρο από φίλους, οικογένειες ή φιλανθρωπικούς σκοπούς. Το FHA θα επιτρέψει ακόμη και στον πωλητή να πληρώσει τα κόστη κλεισίματος, αν και, αν το κάνουν, μπορεί να αυξήσει το επιτόκιο του ενυπόθηκου δανείου σας, καθώς δεν έχετε αρκετά χρήματα για την προκαταβολή που σας κάνει λιγότερο αξιόπιστο.

Οποιοδήποτε μειονέκτημα;

Πριν αποφασίσετε να ακολουθήσετε ένα δάνειο εγγυημένο από FHA, εξετάστε ορισμένα από τα μειονεκτήματα. Πρώτον, οι επιλογές σας είναι πιο περιορισμένες από ό, τι με μια συμβατική υποθήκη, επειδή μπορείτε να κάνετε επιχειρήσεις μόνο με έναν εγκεκριμένο δανειστή FHA. Αυτό περιορίζει την ικανότητά σας να ψωνίζετε για τις πιο ευνοϊκές τιμές και όρους. "Η προσεκτική και πλήρης σύγκριση των προϊόντων δανείων, των τελών και της ασφάλισης υποθηκών είναι ένα σημαντικό βήμα για να καθορίσετε ποιο προϊόν δανείου είναι το καλύτερο για σας", σημειώνει ο Geist.

Τα FHA-ασφαλισμένα δάνεια έχουν ανώτατα όρια στο ποσό του δανείου που ποικίλλει ανά περιοχή. Το απόλυτο ανώτατο ποσό που θα ασφαλίσει ο FHA είναι $ 625.000, το οποίο στις κύριες μητροπολιτικές περιοχές μπορεί να είναι περιοριστικό. Επιπλέον, πολλές εξελίξεις στο condos δεν έχουν εγκριθεί από το FHA, επομένως κάποιες λιγότερο δαπανηρές επιλογές στέγασης βρίσκονται εκτός τραπεζιών για εσάς με ένα δάνειο FHA.

Λάβετε επίσης υπόψη ότι αν και τα χρήματα που απαιτούνται μπροστά μπορεί να είναι χαμηλά, τα απαιτούμενα ασφάλιστρα FHA θα προσθέσουν σημαντικά στις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών σας, δεδομένου ότι συμβάλλετε σε ένα αποθεματικό HUD το οποίο χρησιμοποιείται για την εξόφληση των τραπεζών όταν ένα FHA - εγγυημένη υποθήκη πηγαίνει άσχημα. Και οι ασφαλιστικές πληρωμές υποθηκών ενδέχεται να μην είναι πάντοτε εκπεστέες, ανάλογα με το εισόδημά σας.

Αρχικά, θα πληρώσετε ένα ασφάλιστρο ασφάλισης υποθηκών (UFMIP) ύψους 1,75% του ποσού του βασικού δανείου. Στη συνέχεια, σε μια υποθήκη 30 ετών, η οποία είναι ο πιο κοινός όρος δανείου FHA, το ετήσιο ασφάλιστρο μπορεί να τρέξει τόσο υψηλό όσο. 85% του ποσού του δανείου αν επιλέξετε την επιλογή χαμηλότερης προκαταβολής. Στο αντίθετο άκρο, σε 15ετές δάνειο με 10% ή και περισσότερο, η πριμοδότηση μειώνεται. 45%.

Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο ορισμένοι παραλήπτες εγγύησης δανείων της FHA επιδιώκουν αργότερα να αναχρηματοδοτήσουν τα ακίνητά τους με συμβατικό τραπεζικό δάνειο μόλις βελτιωθεί το πιστωτικό τους ιστορικό. Για να γίνει αυτό, και να πει αντίο στις πληρωμές ασφάλισης υποθήκη FHA, θα πρέπει να πάρετε την έγκριση FHA. "Η ασφάλεια των ενυπόθηκων δανείων FHA συνεχίζεται για όλη τη διάρκεια του δανείου", λέει ο Geist, "έτσι ο πρωταρχικός λόγος για την αναχρηματοδότηση ενός ασφαλισμένου δανείου με συμβατικό δάνειο θα ήταν η εξάλειψη της ασφάλισης υποθηκών ή / και η μείωση του δανείου . "

Εντούτοις, είναι το γεγονός ότι οι υποθήκες που είναι ασφαλισμένοι από την FHA είναι υποθετικοί, πράγμα που σημαίνει ότι όποιος αγοράζει την ιδιοκτησία σας στη συνέχεια μπορεί να την πάρει από εσάς, ενώ τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια γενικά δεν είναι.

"Ένα υποτιθέμενο δάνειο FHA θα μπορούσε να δημιουργήσει ένα ανταγωνιστικό πλεονέκτημα όταν ήρθε η ώρα να πουλήσει, ειδικά εάν τα τρέχοντα επιτόκια είναι υψηλότερα από το ισχύον επιτόκιο του δανείου FHA", λέει ο Geist. "Τα έξοδα υπολογισμού είναι επίσης χαμηλότερα από τα κόστη που συνδέονται με ένα νέο δάνειο. "Έτσι το δάνειό σας FHA θα μπορούσε ενδεχομένως να είναι ένα κίνητρο εάν βρεθείτε να πουλάτε σε μια αγορά αγοραστών με αυξανόμενα επιτόκια.

Το κατώτατο όριο

Τα δάνεια με εγγυήσεις FHA αποτελούν μέρος της εντολής του HUD για την ενθάρρυνση της ιδιοκτησίας στο σπίτι. Το ίδιο το HUD δεν παρέχει εγγυήσεις δανείων για μεμονωμένα σπίτια, με εξαίρεση τις εγγυήσεις δανείων του τμήματος 184 του HUD, οι οποίες είναι διαθέσιμες μόνο για τους εγγενείς Αμερικανούς που αγοράζουν κατοικίες ή άλλα ακίνητα. Αν έχετε αρκετά καλή πίστωση, αλλά έχετε κονδύλια για μια προκαταβολή, ένα δάνειο με ασφάλεια από το FHA μπορεί να σας βοηθήσει να γίνετε ιδιοκτήτης σπιτιού. Αλλά λόγω των ορίων στην τιμή των ακινήτων, του τύπου στέγης και των επιλογών δανείων - συν το πρόσθετο κόστος της ασφάλισης υποθηκών - ίσως είστε καλύτερα με μια συμβατική υποθήκη αν έχετε αρκετά μετρητά στο χέρι. Όλα έρχονται κάτω για να εξερευνήσετε τις επιλογές σας πλήρως και να κάνετε τα μαθηματικά του εκ των προτέρων και το κόστος ζωής κάθε δανείου που σκέφτεστε.

Για να μάθετε περισσότερα, δείτε

7 Πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε για τα δάνεια FHA Home, τα ελάχιστα πρότυπα ιδιοκτησίας του FHA

και

Top Λόγοι για να υποβάλετε αίτηση για δάνειο FHA.