Από ποσοτική άποψη, η επένδυση σε ακίνητα είναι κάπως σαν να επενδύουμε σε μετοχές. Για να επωφεληθούν από τις επενδύσεις σε ακίνητα, οι επενδυτές πρέπει να καθορίσουν την αξία των ακινήτων που αγοράζουν και να κάνουν εκπαιδευμένες εικασίες σχετικά με το πόσο κέρδος θα δημιουργήσουν αυτές οι επενδύσεις, είτε μέσω της ανατίμησης της ιδιοκτησίας, του εισοδήματος από ενοίκια είτε με συνδυασμό των δύο.

Η αποτίμηση μετοχών διεξάγεται συνήθως μέσω δύο βασικών μεθοδολογιών: απόλυτη τιμή και σχετική αξία. Το ίδιο ισχύει και για την αξιολόγηση ακινήτων. Η μείωση του μελλοντικού καθαρού λειτουργικού εισοδήματος (NOI) με το κατάλληλο προεξοφλητικό επιτόκιο για ακίνητα είναι παρόμοια με τις αποτιμήσεις των προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF) για τα αποθέματα ενώ η ενσωμάτωση του μοντέλου πολλαπλασιαστών ακαθάριστου εισοδήματος στα ακίνητα είναι συγκρίσιμη με τις αποτιμήσεις σχετικής αξίας με τα αποθέματα. Εδώ θα ρίξουμε μια ματιά στο πώς να εκτιμήσετε μια ακίνητη περιουσία χρησιμοποιώντας αυτές τις μεθόδους.

Πώς να αγοράσετε το πρώτο σας σπίτι Συγκριτικές Αποτιμήσεις Μετοχών

Τα μοντέλα απόλυτης αποτίμησης καθορίζουν την παρούσα αξία των μελλοντικών εισερχόμενων ταμιακών ροών για να αποκτήσουν την εγγενή αξία μιας μετοχής. οι πιο κοινές μέθοδοι είναι τα μοντέλα έκπτωσης μερισμάτων και οι τεχνικές προεξοφλημένων ταμειακών ροών. Από την άλλη πλευρά, οι μέθοδοι σχετικής αξίας υποδεικνύουν ότι δύο συγκρίσιμες κινητές αξίες θα πρέπει να είναι παρόμοια με βάση τα κέρδη τους. Οι δείκτες, όπως οι τιμές προς κέρδη και οι τιμές προς πωλήσεις, συγκρίνονται με άλλες ενδοεταιρικές εταιρείες για να προσδιορίσουν αν ένα απόθεμα έχει υποτιμηθεί ή υπερεκτιμηθεί. Όπως και στην αποτίμηση των μετοχών, η ανάλυση αποτίμησης ακινήτων θα πρέπει να εφαρμόζει και τις δύο διαδικασίες για να καθορίσει ένα εύρος πιθανών τιμών.

- 9 ->

Υπολογισμός Αποτελεσμάτων Χρήσης Ακίνητης Περιουσίας

Όπου:

NOI - καθαρό λειτουργικό εισόδημα

r- Απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης ακινήτων

του NOI

R- Ποσοστό κεφαλαιοποίησης (rg)

Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα αντανακλά τα κέρδη που θα παράγει το ακίνητο αφού υπολογίσει τα λειτουργικά έξοδα, αλλά πριν από την αφαίρεση των φόρων και των τόκων. Πριν από την αφαίρεση των εξόδων, πρέπει να προσδιοριστούν τα συνολικά έσοδα από την επένδυση. Τα αναμενόμενα έσοδα από ενοίκια μπορούν αρχικά να προβλεφθούν με βάση συγκρίσιμα ακίνητα στην περιοχή. Κάνοντας τη σωστή έρευνα αγοράς, ο επενδυτής μπορεί να καθορίσει τι τιμές ενοικιαστές χρεώνονται στην περιοχή και να υποθέσει ότι παρόμοια ανά τετραγωνικά πόδια ενοίκια μπορούν να εφαρμοστούν σε αυτό το ακίνητο. Οι προβλεπόμενες αυξήσεις στα ενοίκια οφείλονται στον ρυθμό ανάπτυξης που υπάρχει στον τύπο.

Δεδομένου ότι τα υψηλά ποσοστά κενών θέσεων αποτελούν δυνητική απειλή για τις αποδόσεις των επενδύσεων σε ακίνητα, πρέπει να χρησιμοποιηθεί είτε ανάλυση ευαισθησίας είτε ρεαλιστικές συντηρητικές εκτιμήσεις για τον προσδιορισμό του διαφυγόντος εισοδήματος, εάν το περιουσιακό στοιχείο δεν χρησιμοποιηθεί σε πλήρη παραγωγική ικανότητα.

Τα λειτουργικά έξοδα περιλαμβάνουν εκείνα που προκύπτουν άμεσα από τις καθημερινές εργασίες του κτιρίου, όπως ασφάλειες ιδιοκτησίας, έξοδα διαχείρισης, τέλη συντήρησης και κόστος κοινής ωφέλειας.Σημειώστε ότι η απόσβεση δεν περιλαμβάνεται στον υπολογισμό συνολικών εξόδων. Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα ενός ακίνητου είναι παρόμοιο με το EBITDA μιας εταιρείας.

Ο καθορισμός του κατάλληλου προεξοφλητικού επιτοκίου είναι κάπως πιο περίπλοκο από τον υπολογισμό του WACC μιας επιχείρησης. Αν και υπάρχουν διάφοροι τρόποι για να αποκτήσετε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης, μια κοινή προσέγγιση είναι η μέθοδος δημιουργίας. Αρχίζοντας με το επιτόκιο, προσθέστε την κατάλληλη πριμοδότηση ρευστότητας, πριμοδότηση ανάκτησης και πριμ κινδύνου. Το ασφάλιστρο ρευστότητας προκύπτει λόγω της μη ρευστότητας των ακινήτων, των ασφαλίστρων ανάκτησης για καθαρή ανατίμηση γης, ενώ το ασφάλιστρο κινδύνου αποκαλύπτει τη συνολική έκθεση κινδύνου στην αγορά ακινήτων.

Η μείωση του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος από μια επένδυση σε ακίνητα με βάση το ποσοστό κεφαλαιοποίησης της αγοράς είναι ανάλογη με την προεξόφληση μελλοντικού μερίσματος με το κατάλληλο απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης, προσαρμοσμένο για αύξηση μερισμάτων. Οι επενδυτές μετοχών που είναι εξοικειωμένοι με τα μοντέλα ανάπτυξης μερίσματος πρέπει να δουν αμέσως την ομοιότητα. (Η DDM είναι μία από τις πιο θεμελιώδεις οικονομικές θεωρίες, αλλά είναι τόσο καλή όσο οι υποθέσεις της.)

Βγάζοντας το Μοντέλο Έκπτωσης μερισμάτων .) Εύρεση δυναμικότητας παραγωγής εισοδήματος > Η προσέγγιση του πολλαπλασιαστή ακαθάριστου εισοδήματος είναι μια σχετική μέθοδος αποτίμησης που βασίζεται στην υποκείμενη υπόθεση ότι οι ιδιότητες στην ίδια περιοχή θα αποτιμώνται αναλογικά με το ακαθάριστο εισόδημα που παράγουν. Όπως υποδηλώνει το όνομα, το ακαθάριστο εισόδημα είναι το συνολικό εισόδημα πριν από την αφαίρεση τυχόν λειτουργικών εξόδων. Εντούτοις, τα ποσοστά κενών θέσεων πρέπει να προβλεφθούν προκειμένου να επιτευχθεί ακριβής εκτίμηση ακαθάριστου εισοδήματος.

Για παράδειγμα, εάν ένας επενδυτής ακίνητης περιουσίας αγοράσει ένα κτίριο 100.000 τετραγωνικών ποδιών, βάσει συγκρίσιμων δεδομένων ακινήτων, μπορεί να καθορίσει ότι το μέσο ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημα ανά τετραγωνικό πόδι στη γειτονιά είναι $ 10. Αν και ο επενδυτής μπορεί αρχικά να υποθέσει ότι το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα είναι $ 12 εκατομμύρια ($ 10 * 12 μήνες * 100, 000 τετραγωνικά πόδια), είναι πιθανό να υπάρχουν κάποιες κενές μονάδες στο κτίριο ανά πάσα στιγμή. Υποθέτοντας ότι υπάρχει ένα ποσοστό κενών θέσεων 10%, το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα θα είναι $ 10. 8 εκατομμύρια ($ 12 εκατομμύρια * 90%). Παρόμοια προσέγγιση εφαρμόζεται και στην προσέγγιση του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος.

Το επόμενο βήμα στην αξιολόγηση της αξίας των ακινήτων είναι ο προσδιορισμός του πολλαπλασιαστή ακαθάριστου εισοδήματος. Αυτό μπορεί να επιτευχθεί εάν κάποιος έχει πρόσβαση σε ιστορικά δεδομένα πωλήσεων. Η εξέταση της τιμής πώλησης συγκρίσιμων ακινήτων και η διαίρεση αυτής της αξίας από το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα που παράγουν θα παράγουν τον μέσο πολλαπλασιαστή για την περιοχή.

Αυτός ο τύπος προσέγγισης αποτίμησης είναι παρόμοιος με τη χρήση συγκρίσιμων συναλλαγών ή πολλαπλασίων για την αποτίμηση ενός αποθέματος. Πολλοί αναλυτές θα προβλέψουν τα κέρδη μιας εταιρείας και θα πολλαπλασιάσουν το ποσοστό EPS με τον δείκτη P / E της βιομηχανίας. Η αποτίμηση ακινήτων μπορεί να πραγματοποιηθεί μέσω παρόμοιων μέτρων. (Μάθετε πώς να τοποθετήσετε ένα από τα κορυφαία εργαλεία ανάλυσης μετοχών για να δουλέψετε για εσάς. Αναχώρηση

Σύγκριση ομότιμων αποκαλύπτει υποτιμημένα αποθέματα

.) Οδοφράγματα για αποτίμηση ακίνητης περιουσίας Και οι δύο αυτές μέθοδοι αξιολόγησης ακινήτων μοιάζουν σχετικά απλές. Ωστόσο, στην πράξη, ο προσδιορισμός της αξίας μιας ιδιοκτησίας που παράγει έσοδα χρησιμοποιώντας αυτούς τους υπολογισμούς είναι αρκετά περίπλοκος. Πρώτον, η απόκτηση των απαιτούμενων πληροφοριών σχετικά με όλες τις εισροές, όπως τα καθαρά λειτουργικά έσοδα, τα ασφάλιστρα που περιλαμβάνονται στο ποσοστό κεφαλαιοποίησης και συγκρίσιμα στοιχεία πωλήσεων μπορεί να αποδειχθούν εξαιρετικά χρονοβόρα και δύσκολα. Δεύτερον, αυτά τα μοντέλα αποτίμησης δεν επηρεάζουν σωστά τις πιθανές σημαντικές αλλαγές στην αγορά ακινήτων, όπως η πιστωτική κρίση ή η έκρηξη των ακινήτων. Ως εκ τούτου, πρέπει να διεξαχθεί περαιτέρω ανάλυση για την πρόβλεψη και τον προσδιορισμό του ενδεχόμενου αντίκτυπου των μεταβαλλόμενων οικονομικών μεταβλητών.

Επειδή οι αγορές ακινήτων είναι λιγότερο ρευστοποιήσιμες από τη χρηματιστηριακή αγορά, είναι μερικές φορές δύσκολο να αποκτηθούν οι απαραίτητες πληροφορίες για να γίνει μια πλήρως ενημερωμένη επενδυτική απόφαση. Τούτου λεχθέντος, λόγω της μεγάλης κεφαλαιακής επένδυσης που απαιτείται συνήθως για να αγοράσει μια μεγάλη ανάπτυξη, αυτή η πολύπλοκη ανάλυση μπορεί να παράγει μια μεγάλη αποπληρωμή αν οδηγεί στην ανακάλυψη μιας υποτιμημένης ιδιοκτησίας (παρόμοια με την επένδυση σε ίδια κεφάλαια). Έτσι, η ανάληψη του χρόνου για την έρευνα των απαιτούμενων εισροών αξίζει τον χρόνο και την ενέργεια.

Η κατώτατη γραμμή

Η αποτίμηση ακίνητης περιουσίας βασίζεται συχνά σε παρόμοιες στρατηγικές με την ανάλυση της ισότητας. Άλλες μέθοδοι, εκτός από τη μέθοδο της προεξόφλησης του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος και της προσέγγισης πολλαπλασιαστών ακαθάριστου εισοδήματος, χρησιμοποιούνται επίσης συχνά. Ορισμένοι εμπειρογνώμονες της βιομηχανίας, για παράδειγμα, έχουν ενεργό εργασιακή γνώση σχετικά με τη μετανάστευση και τα μοντέλα ανάπτυξης της πόλης. Ως αποτέλεσμα, μπορούν να καθορίσουν ποιες τοπικές περιοχές είναι πιο πιθανό να βιώσουν το ταχύτερο ποσοστό εκτίμησης. Όποια και αν είναι η προσέγγιση που αποφασίζει να χρησιμοποιήσει, ο σημαντικότερος δείκτης της επιτυχίας του είναι πόσο καλά διερευνάται. (Μάθετε πώς μπορείτε να βρείτε έναν ισχυρό τρόπο καθορισμού της αξίας μιας επιχείρησης, εδώ:

Αποτίμηση μετοχικού κεφαλαίου σε κακές και κακές

.)