Τα αμοιβαία κεφάλαια ιδιωτικών κεφαλαίων επιτρέπουν σε ιδιώτες και ιδρύματα υψηλού καθαρού επιτοκίου όπως τα κεφάλαια και τα συνταξιοδοτικά ταμεία να επενδύουν σε συμμετοχικούς τίτλους και χρεωστικούς τίτλους σε περιουσιακά στοιχεία. Χρησιμοποιώντας μια ενεργή στρατηγική διαχείρισης, η ιδιωτική ακίνητη περιουσία παίρνει μια διαφοροποιημένη προσέγγιση στην ιδιοκτησία ιδιοκτησίας. Οι γενικοί εταίροι επενδύουν σε διάφορους τύπους ιδιοκτησίας σε διαφορετικές τοποθεσίες. Οι στρατηγικές ιδιοκτησίας μπορεί να κυμαίνονται από νέες εκτάσεις και πρώτες εκτάσεις γης μέχρι την πλήρη ανακατασκευή των υφιστάμενων ιδιοκτησιών ή τις εισροές ταμειακών ροών σε αγωνιστικές ιδιότητες. ( Για περισσότερες πληροφορίες: Τι είναι η Ιδιωτική Εταιρεία; )

Ακολουθεί μια ματιά στον τρόπο με τον οποίο οι επενδυτές μπορούν να συμμετάσχουν σε ακίνητα ιδιωτικών κεφαλαίων και μια επισκόπηση των ευκαιριών, των κινδύνων και των περιορισμών της βιομηχανίας.

Εύρεση του Ιδανικού Ταμείου Ιδιοκτησίας Ιδιωτικού Μετοχικού Κεφαλαίου

Πρώτον, ο μέσος άνθρωπος δεν είναι σε θέση να λάβει μέρος σε επενδύσεις σε ακίνητα ιδιωτικών κεφαλαίων. Το παραδοσιακό ιδιωτικό μετοχικό κεφάλαιο απαιτεί από τους επενδυτές να εισφέρουν τουλάχιστον 250.000 δολάρια σε ένα ταμείο, αν και τα περισσότερα διευθυντικά στελέχη αναζητούν ιδιώτες ή ιδρύματα που είναι πρόθυμοι να παράσχουν περισσότερα από 20 εκατομμύρια έως 25 εκατομμύρια δολάρια σε μακροπρόθεσμο σύστημα συλλογικών επενδύσεων με άλλα επενδυτές. (Για περισσότερες πληροφορίες, διαβάστε: Εξερεύνηση επενδύσεων σε ακίνητα: Τι είναι η ακίνητη περιουσία;)

Δεδομένου ότι υπάρχουν ελάχιστες ρυθμίσεις για τα αμοιβαία κεφάλαια ιδιωτικών συμμετοχών, οι ευκαιρίες παραδοσιακά περιορίζονται σε "διαπιστευμένους επενδυτές. "Αυτό σημαίνει ότι ο επενδυτής πρέπει να έχει προσωπικά ή κοινά περιουσιακά στοιχεία τουλάχιστον 1 εκατομμυρίου δολαρίων (χωρίς την αξία των πρωτευόντων κατοίκων τους) ή το ετήσιο εισόδημα του ατόμου πρέπει να είναι τουλάχιστον $ 200, 000. Τα ζευγάρια που έχουν συνδυαστεί εισόδημα τουλάχιστον $ 300, 000 κατά τη διάρκεια των δύο προηγούμενων ετών - και έχουν "εύλογη προσδοκία" ότι τα επίπεδα εισοδήματός τους θα παραμείνουν σε αυτό το επίπεδο κατά το τρέχον έτος - είναι επίσης επιλέξιμα.

Τα άτομα ή τα ζευγάρια που επιθυμούν να επενδύσουν σε ακίνητα ιδιωτικών κεφαλαίων θα πρέπει να εντοπίσουν μια εταιρεία που ειδικεύεται στον κλάδο. Κατά την εξέταση των επιλογών κεφαλαίων μιας εταιρείας ιδιωτικών συμμετοχών, θα πρέπει να κατανοήσουν τη φύση της δομής κάθε ταμείου ιδιωτικού μετοχικού κεφαλαίου, το οποίο είναι συνήθως περιορισμένη εταιρική σχέση.

Κατά την είσοδό τους σε ένα ταμείο, οι εξωτερικοί επενδυτές θα γίνουν περιορισμένοι εταίροι, πράγμα που σημαίνει ότι δέχονται την ευθύνη για τα χρήματα που επενδύουν στο ταμείο και δεν έχουν έλεγχο αρνησικυρίας στα ακίνητα που επιλέγουν οι γενικοί εταίροι. Τα χρήματα ενός περιορισμένου εταίρου θα συγκεντρωθούν μαζί με άλλους συμμετέχοντες επενδυτές και οι διαχειριστές κεφαλαίων θα δημιουργήσουν ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων που θα στοχεύει στη μεγιστοποίηση της κερδοφορίας και την ελαχιστοποίηση του χρηματοοικονομικού κινδύνου.

Κατανόηση των εξόδων του Ταμείου και της Επενδυτικής Δομής

Τα αμοιβαία κεφάλαια ιδιωτικών μετοχών έχουν μια σειρά από δικαιώματα διαχείρισης και απόδοσης που πρέπει να πληρώνονται από τους επενδυτές.Είναι κοινό ότι τα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια απαιτούν ετήσιο τέλος ύψους 2% του επενδυμένου κεφαλαίου για την πληρωμή των μισθών των επιχειρήσεων, των προμηθειών και των νομικών υπηρεσιών, των δαπανών για δεδομένα και έρευνα, του μάρκετινγκ και των πρόσθετων σταθερών και μεταβλητών εξόδων. Ωστόσο, δεν υπάρχουν όρια στις εν λόγω αμοιβές επενδυτών.

Τα άτομα θα πρέπει να έχουν καλή γνώση αυτού του κόστους πριν επενδύσουν, διότι αυτό θα περιορίσει τη συνολική απόδοση της επένδυσης. Για παράδειγμα, εάν ένα ταμείο επενδύσεων σε ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια συγκέντρωσε 500 εκατομμύρια δολάρια, θα εισπράξει 10 εκατομμύρια δολάρια ετησίως για να πληρώσει τα σχετικά έξοδα. Κατά τη διάρκεια του δεκαετούς κύκλου της, ένα ταμείο θα εισπράττει 100 εκατομμύρια δολάρια σε τέλη, πράγμα που σημαίνει ότι μόνο 400 εκατομμύρια δολάρια θα επενδυθούν στην πραγματικότητα κατά τη διάρκεια αυτής της δεκαετίας.

Οι διαχειριστές ιδιωτικών κεφαλαίων λαμβάνουν επίσης ένα "carry", το οποίο είναι ένα τέλος επίδοσης που παραδοσιακά είναι το 20% του πλεονάζοντος μεικτού κέρδους για το ταμείο. Οι επενδυτές είναι παραδοσιακά πρόθυμοι να πληρώσουν αυτά τα τέλη λόγω της ικανότητας του ταμείου να συμβάλει στην άμβλυνση της εταιρικής διακυβέρνησης και τα θέματα διαχείρισης που ενδέχεται να επηρεάσουν αρνητικά μια δημόσια επιχείρηση.

Τα περισσότερα αμοιβαία κεφάλαια ιδιωτικών μετοχικών κεφαλαίων θεωρούνται επενδύσεις "βάσει ανάγκης", πράγμα που σημαίνει ότι οι εταίροι δεσμεύουν κεφάλαια σε γενικούς εταίρους σε δόσεις με βάση τις ανάγκες τους. τα επενδυτικά ακίνητα, το ταμείο θα αποστείλει επίσημη αίτηση για κεφάλαιο που οι περιορισμένοι εταίροι δεσμεύτηκαν στο ταμείο ακίνητης περιουσίας στην αρχή του κύκλου. Γνωστή ως "κεφαλαιακή κλήση", είναι μια νομική υποχρέωση που πρέπει να πληρούν οι περιορισμένοι εταίροι. Εάν ένας περιορισμένος συνεργάτης δεν ανταποκριθεί σε μια κεφαλαιακή κλήση, ένα ταμείο μπορεί να αναγκάσει το εν λόγω πρόσωπο ή ίδρυμα να χρεωθεί και να χάσει το σύνολο του μεριδίου συμμετοχής.

(Για περισσότερες πληροφορίες, διαβάστε το: Μάθετε το Lingo Of Private Equity Investing. Άλλοι περιορισμένοι εταίροι λαμβάνουν συνήθως την ευκαιρία να αγοράσουν τυχόν απολεσθείσες μετοχές σε περίπτωση τέτοιας αθέτησης.

Όταν επενδύετε σε ακίνητα ιδιωτικών μετοχών, υπάρχουν παραδοσιακά τέσσερις τύποι επενδυτικών στρατηγικών:

Ο πυρήνας

• είναι η πιο συντηρητική στρατηγική και μπορεί να περιλαμβάνει μόνο ιδιότητες που προσφέρουν χαμηλότερες και να μειώσουν τις πιθανές αποδόσεις επειδή υπάρχουν σε καλά συγκεντρωμένες ή καλά μεταφερθείσες τοποθεσίες. Η στρατηγική αυτή μπορεί επίσης να επικεντρωθεί σε μεγάλο βαθμό στις επενδύσεις σε ιδιότητες υψηλής ποιότητας και υψηλής αξίας που απαιτούν πολύ λίγη ανάπλαση ή συντήρηση. Αυτά τα ακίνητα προσφέρουν προβλέψιμες ταμειακές ροές και συνήθως αποτελούνται από πλήρως μισθωμένες, πολυκατοικίες. Το Core-plus
• απαιτεί λίγο μεγαλύτερο κίνδυνο, αλλά μπορεί να προσφέρει υψηλότερη απόδοση από την κεντρική στρατηγική. Αυτές οι ιδιότητες απαιτούν μέτρια επίπεδα δραστηριότητας προστιθέμενης αξίας ή βελτίωσης της θέσης. Η προστιθέμενη αξία
• είναι μια στρατηγική μέτριας έως υψηλής απόδοσης, μέτριας επικινδυνότητας που επικεντρώνεται περισσότερο στην ανάπτυξη ακινήτων και τον προγραμματισμό της αγοράς. Σε αυτή τη στρατηγική, οι διαχειριστές χαρτοφυλακίου αγοράζουν ακίνητα, συμμετέχουν σε κάποιο επίπεδο αναδιάρθρωσης και πωλούν όταν η αγορά λειτουργεί. Οι ιδιότητες προστιθέμενης αξίας απαιτούν συνήθως αλλαγές στη διαχείριση, τη φυσική βελτίωση ή την αντιμετώπιση κεφαλαιακών περιορισμών.Αυτά τα βήματα περιλαμβάνουν την ανακαίνιση κτιρίων και την αναζήτηση τρόπων αύξησης των μισθωμάτων στη βελτίωση των αγορών. Οι στρατηγικές προστιθέμενης αξίας περιλαμβάνουν επίσης την ανάκαμψη των προβληματικών εταιρειών εκμετάλλευσης ή την ανάληψη χρέους για τον έλεγχο των υποκείμενων περιουσιακών στοιχείων. Το ευκαιριακό
• παρέχει το υψηλότερο επίπεδο απόδοσης αλλά αναλαμβάνει τον μεγαλύτερο κίνδυνο. Με αυτή τη στρατηγική, οι διαχειριστές αγοράζουν ακίνητα που περιλαμβάνουν υπό ανέγερση γη ή σε αγορές που παρουσιάζουν χαμηλή απόδοση ή ελαφρά εμπορία. Αποδοχή κινδύνων και μακροπρόθεσμων προοπτικών

Οι επενδυτές σε ακίνητα ιδιωτικών μετοχών πρέπει να κατανοήσουν ότι με την επένδυση σε ένα αμοιβαίο κεφάλαιο πρέπει να είναι διατεθειμένοι να δεχτούν ότι το κεφάλαιό τους μπορεί να δεσμευτεί για μια προκαθορισμένη περίοδο που θα μπορούσε να διαρκέσει πολλά χρόνια .

Επιπλέον, στην αγορά ακινήτων υπάρχουν πολλαπλοί κίνδυνοι και μπορεί να χρειαστεί μεγάλη επένδυση κατά τη διάρκεια των κεφαλαιακών κλήσεων σε μια εποχή όπου ένα άτομο έχει χαμηλή ταμειακή ροή. Πολλοί οικονομολόγοι διαρθρώνουν τα κεφάλαιά τους ως επενδύσεις δεκαετίας ή και περισσότερο και παρέχουν ελάχιστες ή καθόλου ευκαιρίες για τους επενδυτές να αποσύρουν ή να εξαργυρώσουν τα χρήματά τους. Ο μη ρευστός χαρακτήρας των αμοιβαίων κεφαλαίων ιδιωτικών κεφαλαίων απαιτεί από τους επενδυτές να κατανοήσουν τους κινδύνους της διατήρησης των χρημάτων τους για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Η φύση των δομών των αμοιβαίων κεφαλαίων ιδιωτικών συμμετοχών καθιστά πολύ δύσκολη την αξιολόγηση της οικονομικής απόδοσης ενός ταμείου ή των ακινήτων που κατέχει. Δεδομένου ότι υπάρχει περιορισμένη ρύθμιση των αμοιβαίων κεφαλαίων επενδύσεων σε ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια, οι γενικοί εταίροι δεν υποχρεούνται να προσφέρουν ενημερώσεις στους επενδυτές σχετικά με πιθανές επενδύσεις, αποτιμήσεις του χαρτοφυλακίου ή οποιεσδήποτε άλλες πρόσθετες πληροφορίες σχετικά με τις επενδύσεις. Η επένδυση σε ακίνητα ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων απαιτεί από τους περιορισμένους εταίρους να δεσμεύουν σημαντικό κεφάλαιο και να έχουν πλήρη εμπιστοσύνη ότι ο διαχειριστής του αμοιβαίου κεφαλαίου θα εκπληρώσει τους επενδυτικούς του στόχους χωρίς να έχει απαιτούμενο επίπεδο διαφάνειας. Ωστόσο, οι διαχειριστές αμοιβαίων κεφαλαίων αποστέλλουν ενημερώσεις στους επενδυτές τους και ενδέχεται να επιλέξουν να είναι διαφανείς σχετικά με τις επιδόσεις, προκειμένου να δημιουργήσουν εμπιστοσύνη σε οποιοδήποτε τρέχον ή μελλοντικό ταμείο.

Η κατώτατη γραμμή

Πριν από την επένδυση σε ακίνητα ιδιωτικών μετοχών, τα άτομα πρέπει να καθορίσουν εάν είναι κατάλληλα για να συμμετάσχουν στη διαδικασία. Εκείνοι που έχουν τα προσόντα θα θέλουν να διερευνήσουν τους προσωπικούς τους επενδυτικούς στόχους, τις απαιτήσεις ρευστότητας και την ανοχή τους για κινδύνους στις αγορές ακινήτων. Μετά από να μιλήσει με έναν οικονομικό σύμβουλο, οι επενδυτές πρέπει να μελετήσουν μια ποικιλία διαφορετικών κεφαλαίων για να αποκτήσουν καλύτερη κατανόηση των στρατηγικών διαχείρισης των γενικών εταίρων και των παρελθουσών επιδόσεων άλλων ταμείων ιδιοκτησίας.