Η κατοχή δύο υποθηκών δεν είναι τόσο σπάνια όσο νομίζετε. Οι άνθρωποι που συγκεντρώνουν αρκετό κεφάλαιο στα σπίτια τους μπορούν να επιλέξουν να πάρουν μια δεύτερη υποθήκη. Μπορεί να χρησιμοποιήσουν τα χρήματα για να πληρώσουν ένα χρέος, να στείλουν ένα παιδί στο κολέγιο, να χρηματοδοτήσουν μια επιχείρηση ή να κάνουν μια μεγάλη αγορά.

Ας ρίξουμε μια ματιά σε ένα παράδειγμα: Πήρατε μια πιστωτική σειρά πίστωσης στο σπίτι πριν από δέκα ή περισσότερα χρόνια και κατά τη διάρκεια της περιόδου ισοπαλίας - ο χρόνος που θα μπορούσατε να "τραβήξετε" την πιστωτική σας γραμμή - πληρώσατε ένα εύχρηστο ποσό: $ 275 ανά μήνα σε πίστωση 100.000 δολαρίων.

Σύμφωνα με τους όρους αυτού του δανείου, μετά από δέκα χρόνια η περίοδος επιστροφής έγινε η περίοδος αποπληρωμής - τα επόμενα 15 χρόνια, όπου πρέπει να πληρώσετε το δάνειο σαν υποθήκη. Αλλά πιθανώς δεν περιμένατε ότι η πληρωμή των 275 δολαρίων θα γίνει μια πληρωμή των $ 700 που θα μπορούσε να κινηθεί ακόμα υψηλότερα εάν αυξηθεί το βασικό επιτόκιο.

Με την ενοποίηση των δύο δανείων, θα μπορούσατε να εξοικονομήσετε περισσότερα από 100 δολάρια κάθε μήνα και να κλειδώσετε το επιτόκιό σας αντί να το παρακολουθήσετε κλιμακώνοντας εάν το πρωτεύον αυξάνεται. Από την άλλη πλευρά, ίσως θέλετε να πληρώσετε τα δάνεια πιο γρήγορα και θέλετε καλύτερους όρους που θα σας βοηθήσουν να το κάνετε. Πώς λειτουργεί αυτός ο τύπος ενοποίησης και είναι καλή ιδέα;

Ξέρτε τι αρχίζετε με

Για να καταλάβετε τι συμβαίνει όταν παγιωθείτε, πρέπει να γνωρίζετε μερικά πράγματα σχετικά με τα τρέχοντα δάνεια που έχετε. Εάν, όταν πηγαίνετε να ενοποιήσετε τα δάνεια, συνειδητοποιείτε ότι η δεύτερη υποθήκη σας χρησιμοποιήθηκε για να τραβήξει μετρητά από το σπίτι σας για κάποιο λόγο - που ονομάζεται εξαργύρωση δάνειο - μπορεί να προσθέσει κόστος στο νέο δάνειο και να μειώσει το ποσό για το οποίο έχω τα προσόντα. Τα δάνεια εξαργύρωσης χρεώνονται υψηλότερα, λένε οι δανειστές επειδή ο δανειολήπτης είναι στατιστικά πιο πιθανό να απομακρυνθεί από το δάνειο αν πάθει πρόβλημα.

Έπειτα, υπάρχει το ποσοστό αναχρηματοδότησης (refiance). Αυτός ο τύπος δανείου είναι απλά μια προσαρμογή στο επιτόκιο και τους όρους του τρέχοντος δανείου σας. Το δάνειο θεωρείται ασφαλέστερο για τον δανειστή επειδή ο δανειολήπτης δεν τσακίζει χρήματα ούτε μειώνει το ποσό των μετοχών που έχουν στο ακίνητο. Μπορεί να έχετε αναχρηματοδοτήσει πρόσφατα όταν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων μειώθηκαν στα ιστορικά χαμηλά.

Γιατί αυτές οι διαφορές έχουν σημασία; Σύμφωνα με την Casey Fleming, σύμβουλο στεγαστικών δανείων με την C2 FINANCIAL CORPORATION και συγγραφέα του "The Loan Guide: Πώς να πάρει την καλύτερη δυνατή υποθήκη", είναι σημαντικοί επειδή οι όροι και το ποσό που θα πληρώσετε για νέες υποθήκες θα μπορούσαν να είναι πολύ διαφορετικοί.

«Ας υποθέσουμε ότι εσείς και ο γείτονάς σας παίρνετε και τα δύο δάνεια αναχρηματοδότησης ύψους 75% δανείου προς αξία, σύμφωνα με το όριο δανεισμού ύψους $ 417, 000. Η δική σας είναι μια εξαργύρωση, δεν είναι. Το δάνειο σας θα κοστίσει 0,25 μονάδες περισσότερο από ό, τι ο γείτονάς σας από τον Απρίλιο του 2015. Και 1 βαθμός είναι 1% του ποσού του δανείου, οπότε αν το ποσό δανείου σας είναι $ 200, 000, $ 200, 000 x.00625) περισσότερο για το ίδιο επιτόκιο με το γείτονά σας.

Σκεφτείτε με αυτό τον τρόπο. Εάν αγοράσατε αρχικά τα δύο δάνεια όταν αγοράσατε το σπίτι, δεν είναι ένα δάνειο εξαργύρωσης από τη δεύτερη υποθήκη που χρησιμοποιήθηκε για να αποκτήσει το σπίτι - όχι να τραβήξει μετρητά από αυτό. Αλλά αργότερα, εάν λάβατε χρήματα ως αποτέλεσμα μιας δεύτερης υποθήκης, αυτό ήταν ένα δάνειο εξαργύρωσης, και έτσι ένα νέο ενοποιημένο δάνειο θα θεωρείται το ίδιο.

Υπάρχει ένας άλλος λόγος για τον οποίο αυτή η διάκριση καθίσταται σημαντική. Επειδή τα δάνεια εξαργύρωσης είναι πιο επικίνδυνα για τον δανειστή, μπορούν να δανείζουν μόνο το 75% έως το 80% των κεφαλαίων σας στο σπίτι σας έναντι 90% με ένα επιτόκιο refi. Ο Φλέμινγκ το θέτει σε απλό αγγλικό κείμενο ως εξής: "Αν το δάνειο σας θεωρηθεί ως δάνειο εξαργύρωσης, θα χρειαστείτε περισσότερα κεφάλαια στην ιδιοκτησία σας για να δικαιούστε. "

Πώς να ενοποιήσετε

Ο δανειστής θα κάνει όλα τα περίπλοκα έγγραφα που συμβαίνουν με την ενοποίηση των δανείων. Η δουλειά σας είναι να είστε ενημερωμένος καταναλωτής. Μην μιλάτε σε έναν δανειστή - μιλήστε σε πολλά.

Δεδομένου ότι η ενοποίηση των δύο δανείων είναι πιο περίπλοκη από μια απλή στεγαστική πίστη στο σπίτι, είναι καλύτερο να μιλήσετε προσωπικά με τρείς ή τέσσερις δανειστές. Θα μπορούσατε να μιλήσετε με την τράπεζά σας ή την πιστωτική σας ένωση, έναν μεσίτη υποθηκών ή να λάβετε συστάσεις από επαγγελματίες του κλάδου που εμπιστεύεστε.

Φυσικά, ρωτήστε τους αν το νέο δάνειο θα γίνει ένα δάνειο εξαργύρωσης ή ένα επιτόκιο refi. Είναι ένα δάνειο σταθερού ή μεταβλητού επιτοκίου; 15 ή 30 χρόνια; ( Ποιο είναι καλύτερο, ένα σταθερό ή μεταβλητό δάνειο;)

Μόλις είστε ικανοποιημένοι με έναν συγκεκριμένο δανειστή, θα σας καθοδηγήσουν στη διαδικασία. Μην υπογράφετε τίποτα χωρίς να το διαβάσετε πρώτα και βεβαιωθείτε ότι έχετε κατανοήσει το χρονοδιάγραμμα πληρωμών.

Εάν το δάνειό σας είναι ένα δάνειο εξαργύρωσης, η Casey Fleming λέει ότι μπορεί να υπάρχει ένας τρόπος να μετατραπεί σε ένα επιτόκιο refi ένα χρόνο αργότερα.

"Ενοποιήστε τα δάνεια ως εξαργύρωση αλλά λάβετε μια πίστωση δανειστή που πληρώνει για το σύνολο των δαπανών που σχετίζονται με τη συναλλαγή. Περιμένετε ένα χρόνο και αναχρηματοδοτήστε ξανά. Δεδομένου ότι αναχρηματοδοτείτε μόνο ένα δάνειο σε αυτό το σημείο, δεν είναι ένα δάνειο εξαργύρωσης. Τώρα μπορείτε να ξοδέψετε χρήματα σε σημεία για να αγοράσετε το επιτόκιο κάτω, δεδομένου ότι θα κρατήσετε το δάνειο για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. "Ο Fleming συνεχίζει να συμβουλεύει να το κάνει μόνο αν πιστεύετε ότι τα επιτόκια είναι σταθερά ή μπορεί να πέσουν. "Η κατώτατη γραμμή

" Ποτέ μην αποφασίζετε να αναχρηματοδοτήσετε ή να ενοποιήσετε δάνεια με βάση μόνο τη μείωση της μηνιαίας πληρωμής σας. Στις περισσότερες περιπτώσεις, θα ξοδέψετε περισσότερα για τη διάρκεια ζωής σας στο νέο δάνειο από ό, τι απλά πληρώνετε τα υπάρχοντα δάνεια ", λέει ο Fleming. "Εκατομμύρια καταναλωτές κρατούν υποθηκεύοντας το μέλλον τους και καταλήγουν με δεκάδες ή ακόμα και εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια λιγότερο στη συνταξιοδότηση. "

Αντ 'αυτού, καθορίστε πόσο χρόνο σκέφτεστε ότι θα μείνετε στο σπίτι και συγκρίνετε το κόστος των υποθηκών σας με τη νέα υποθήκη συν τα έξοδα που σχετίζονται με το νέο δάνειο καθ' όλη τη διάρκεια του χρόνου που θα κρατήσετε το δάνειο.Εάν το κόστος είναι χαμηλότερο, η ενοποίηση είναι πιθανώς μια καλή ιδέα.