Υπάρχουν έξι διαφορετικοί τρόποι με τους οποίους μπορείτε να λάβετε τα έσοδα από το πιο δημοφιλές είδος αντιστρεπτέων υποθηκών, το Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Το Τμήμα Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD), το οποίο ρυθμίζει τα HECMs, ονομάζει αυτές τις επιλογές "σχέδια πληρωμών. "Μπορείτε να επιλέξετε να πάρετε ένα μεγάλο κατ 'αποκοπή ποσό προς τα εμπρός, να δημιουργήσετε μια πιστωτική γραμμή που μπορείτε να αντλήσετε ανάλογα με τις ανάγκες, να λάβετε ίσες μηνιαίες πληρωμές - ή να επιλέξετε κάποιο συνδυασμό αυτών των επιλογών.

Το σχέδιο που επιλέγετε θα επηρεάσει πόσα χρήματα θα λάβετε βραχυπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα, πόσο γρήγορα θα χρησιμοποιείτε το μετοχικό σας κεφάλαιο και πόσο αποτελεσματικά μια αντίστροφη υποθήκη σας βοηθά τους οικονομικούς σας στόχους. Εδώ είναι μια ματιά στο πώς λειτουργεί κάθε πρόγραμμα πληρωμών και τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του καθενός. (Εάν δεν είστε εξοικειωμένοι με αυτά τα δάνεια, μάθετε για τους κανόνες που ισχύουν για όλους τους HECM, ανεξάρτητα από το πρόγραμμα πληρωμής που επιλέγετε, στο Μια ματιά στην ρύθμιση των αντίστροφων υποθηκών .

< ! - <->

Το Σχέδιο Πληρωμών σταθερού επιτοκίου

Εάν επιθυμείτε μια αντίστροφη υποθήκη σταθερού επιτοκίου, έχετε μόνο μία επιλογή πληρωμής: μια εφάπαξ πληρωμή ενιαίας εκταμίευσης.

Πώς λειτουργεί: Λάβετε ένα μεγάλο ποσό ταυτόχρονα μόλις κλείσει η υποθήκη σας. Χρεώνονται τόκοι επί του ποσού αυτού, τα τρέχοντα μηνιαία ασφάλιστρα υποθηκών καθώς και κάθε χρηματοδοτούμενο κόστος κλεισίματος μέχρις ότου η αντίστροφη ενυπόθηκη πράξη καθίσταται απαιτητή και πληρωτέα. Το αρχικό επιτόκιο είναι υψηλότερο από ό, τι με τα προγράμματα ρυθμιζόμενου επιτοκίου, αλλά το αναμενόμενο επιτόκιο με την πάροδο του χρόνου είναι χαμηλότερο.

Τα πλεονεκτήματα: Χρησιμοποιήστε αυτό το είδος δανείου για να εξοφλήσετε ένα υψηλό υπόλοιπο στεγαστικών δανείων ή να καλύψετε ένα άλλο μεγάλο έξοδο. "Η κατ 'αποκοπή διανομή λειτουργεί καλύτερα για τους ανθρώπους που έχουν μια μεγάλη υπάρχουσα υποθήκη που πρέπει να πληρώσουν", λέει ο Casey Fleming, σύμβουλος ενυπόθηκων δανείων που εργάζεται σήμερα για την C2 Financial Corp. και έχει πάνω από 30 χρόνια εμπειρίας στη βιομηχανία υποθηκών. Λέει ότι αυτή είναι η καλύτερη επιλογή εάν πρέπει να πάρετε όλα ή τα περισσότερα από τα διαθέσιμα έσοδα σας ταυτόχρονα.

Τα μειονεκτήματα: Δεν μπορείτε να λάβετε επιπλέον έσοδα από αυτό το δάνειο στο μέλλον. Οι οφειλέτες που δεν είναι καλοί στη διαχείριση των χρημάτων ή που έχουν χάσει την ικανότητά τους να το κάνουν, κινδυνεύουν να σπαταλήσουν τα έσοδα ή να τα ξοδέψουν πολύ γρήγορα. Οι απατεώνες πείθουν μερικές φορές τους πρεσβυτέρους να βγάλουν αυτό το είδος δανείου ή να στοχεύσουν ιδιοκτήτες σπιτιού που πήραν πρόσφατα ένα. (Μάθετε πώς να προστατεύσετε τον εαυτό σας και τους αγαπημένους σας στο Να είστε προσεκτικοί για αυτές τις ανατροπές υποθηκών υποθηκών .) Ο Fleming λέει ότι το μεγαλύτερο μειονέκτημα είναι ότι "για όλες σχεδόν τις περιπτώσεις, η μέγιστη ισοπαλία στο πρώτο έτος είναι 60% βασικό όριο. Δεδομένου ότι η επιλογή αυτή έχει μόνο μία κλήρωση, το μέγιστο ποσό του δανείου είναι αρκετά χαμηλό. "Διατηρείτε το υπόλοιπο 40% ως εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο. Δεν μπορείτε να δανειστείτε ενάντια σε αυτό το 40%.Αλλά έχοντας αυτό το μετοχικό κεφάλαιο μπορεί να έρθει χρήσιμο αν θέλετε να πουλήσετε το σπίτι σας και να εξοφλήσετε την αντίστροφη υποθήκη σας.

Για να αποκτήσετε πρόσβαση σε όλα τα δικαιώματά σας με την πάροδο του χρόνου, θα χρειαστεί να επιλέξετε ένα πρόγραμμα πληρωμών με δυνατότητα προσαρμογής.

Σχέδια πληρωμής με δυνατότητα προσαρμογής

Τα υπόλοιπα πέντε σχέδια αντιστρεπτέων πληρωμών υποθηκών έχουν ρυθμιζόμενα ποσοστά. Εάν επιλέξετε ένα από αυτά, υπάρχουν τρεις δυνατότητες για τον τρόπο με τον οποίο μπορεί να αλλάξει το επιτόκιο σας. Μόνο ένας θα ισχύει για την υποθήκη σας, και θα αποκαλυφθεί στο γραφείο δάνειο σας.

• Το επιτόκιό σας θα προσαρμόζεται μία φορά το χρόνο. Το επιτόκιο θα βασίζεται στον δείκτη σταθερού επιτοκίου (CMT) συν ένα περιθώριο που καθορίζεται από τον δανειστή. Το επιτόκιο δεν μπορεί να αυξηθεί περισσότερο από 2% ετησίως και δεν μπορεί να αυξηθεί ή να μειωθεί κατά περισσότερο από 5% από το αρχικό επιτόκιο κατά τη διάρκεια του δανείου.

• Το επιτόκιό σας θα προσαρμόζεται μηνιαίως βάσει του δείκτη CMT συν ένα περιθώριο που καθορίζεται από τον δανειστή. Το επιτόκιο δεν μπορεί να αυξηθεί περισσότερο από 10% κατά τη διάρκεια του δανείου και δεν υπάρχει όριο για το πόσο χαμηλό είναι το επιτόκιο.

• Το επιτόκιό σας θα προσαρμόζεται μηνιαίως με βάση το Λιθουανικό Διατραπεζικό Επιτόκιο (LIBOR) συν ένα περιθώριο που καθορίζεται από τον δανειστή . Το επιτόκιο δεν μπορεί να αυξηθεί περισσότερο από 10% κατά τη διάρκεια του δανείου και δεν υπάρχει όριο στο πόσο χαμηλό μπορεί να γίνει το επιτόκιο.

Παρόλο που έχει σημασία ποια από αυτά τα σενάρια ισχύει για το δάνειό σας, επειδή επηρεάζει το ύψος του ενδιαφέροντος που το δάνειο σας συγκεντρώνεται με την πάροδο του χρόνου, δεν έχει σημασία από την άποψη του επηρεασμού των προγραμματισμένων μηνιαίων πληρωμών σας ή της διαθέσιμης πιστωτικής σας γραμμής. Μια σημαντική αλλαγή στο επιτόκιο με μια αντίστροφη υποθήκη δεν σας θέτει σε κίνδυνο αποκλεισμού με τον τρόπο που μπορεί με μια προωθητική υποθήκη. Ωστόσο, ένα υψηλότερο επιτόκιο επηρεάζει το μετοχικό σας κεφάλαιο και σημαίνει ότι λαμβάνετε λιγότερα αν πουλάτε το σπίτι. Αν σκοπεύετε να παραμείνετε στο σπίτι σας για τη ζωή, οι αυξήσεις των επιτοκίων μπορεί να μην είναι μια μεγάλη ανησυχία. Εάν δεν το κάνετε, ίσως θελήσετε να βεβαιωθείτε ότι το επιτόκιο του δανείου σας ταιριάζει με το πρώτο σενάριο, καθώς η μέγιστη αύξηση των επιτοκίων είναι 5% αντί για 10%. Ο αξιωματικός του δανείου σας και ο σύμβουλος αναστροφής στεγαστικών δανείων μπορούν να σας βοηθήσουν να κατανοήσετε τις επιλογές σας και πώς επηρεάζονται τα επιτρεπτά επιτόκια σας (βλ. Βρείτε την κατάλληλη υπηρεσία συμβουλευτικής υποθηκών υποθηκών ).

Όταν υποβάλετε αίτηση για αντίστροφη υποθήκη με ρυθμιζόμενο επιτόκιο, οι απεικονίσεις των επιλογών του σχεδίου πληρωμής σας θα χρησιμοποιήσουν ένα αναμενόμενο επιτόκιο. Αυτή είναι η καλύτερη εικασία του δανειστή για το τι το ρυθμιζόμενο επιτόκιο θα μετρήσει κατά μέσο όρο σε όλη τη διάρκεια του δανείου σας. Είναι ένας από τους τρεις βασικούς παράγοντες για τον καθορισμό του ποσού που μπορείτε να δανειστείτε, μαζί με την ηλικία του νεότερου δανειολήπτη και την αξία του ακινήτου.

Τώρα που έχετε μια γενική κατανόηση του τρόπου λειτουργίας των ρυθμιζόμενων επιτοκίων, εξετάστε τις πέντε επιλογές πληρωμής σας. Να θυμάστε ότι η "πληρωμή" σε αυτό το πλαίσιο αναφέρεται στον τρόπο με τον οποίο θα λάβετε τα έσοδα από το δάνειο.

Επιλογή 1: Σχέδιο Πληρωμών

Πώς λειτουργεί: Αποκτήστε ίσες μηνιαίες πληρωμές εφόσον τουλάχιστον ένας δανειολήπτης ζει στο σπίτι ως κύρια κατοικία.Οι μηνιαίες πληρωμές υπολογίζονται υπό την προϋπόθεση ότι θα ζήσετε το 100. Εάν δεν αναμένετε να ζήσετε τόσο πολύ, ένα σχέδιο πληρωμής για την περίοδο, που συζητήθηκε στη συνέχεια, μπορεί να είναι μια καλύτερη επιλογή. Εάν ζείτε περισσότερο, θα συνεχίσετε να λαμβάνετε πληρωμές. Αν θέλετε να λαμβάνετε σταθερή μηνιαία πληρωμή για το υπόλοιπο της ζωής σας στο σπίτι σας, το σχέδιο πληρωμής μίσθωσης είναι μια καλή επιλογή.

Τα πλεονεκτήματα: "Οι πληρωμές για τη μίσθωση είναι εξαιρετικές για όσους πιστεύουν ότι θα ζήσουν στο σπίτι εδώ και πολύ καιρό και που χρειάζονται σταθερό μηνιαίο εισόδημα", λέει ο Fleming. Δεν χρειάζεται να ανησυχείτε για το να εξαντλήσετε τα έσοδα από τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια με ένα σχέδιο πληρωμής διάρκειας μέχρι να συνεχίσετε να πληρείτε τους άλλους όρους του δανείου.

Τα μειονεκτήματα: Αν έχετε μεγάλους λογαριασμούς για να εξοφλήσετε, αυτό το σχέδιο δεν θα σας βοηθήσει να τους πληρώσετε. Επίσης, παρόλο που αυτό το σχέδιο πληρωμών φαίνεται ότι παρέχει εγγυημένο εισόδημα για ζωή, αν πρέπει να μετακομίσετε από την κατοικία σας για λόγους υγείας - ή εάν δεν τηρείτε τις απαιτούμενες χρεώσεις ιδιοκτησίας, όπως η ασφάλεια ιδιοκτητών κατοικιών, οι φόροι ιδιοκτησίας ή η βασική συντήρηση - η υποθήκη θα είναι οφειλόμενη και πληρωτέα (αυτό ισχύει σε οποιοδήποτε πρόγραμμα πληρωμής) και δεν θα λάβετε άλλες πληρωμές εκτός αν θεραπεύσετε την αθέτηση. Θα λάβετε όσα χρήματα απομένουν από την πώληση του σπιτιού σας μετά την αποπληρωμή της υποθήκης, αλλά σε ένα χειρότερο σενάριο μιας μειωμένης αγοράς ακινήτων σε συνδυασμό με τα υψηλά επιτόκια, μπορεί να μην βγείτε με πολλά μετρητά.

Επιλογή 2: Σχέδιο πληρωμής με διάρκεια

Πώς λειτουργεί: Λάβετε ισόποσες μηνιαίες πληρωμές για μια καθορισμένη χρονική περίοδο που έχετε επιλέξει - για παράδειγμα 10 χρόνια. "Οι πληρωμές είναι καλύτερες εάν έχετε μια σαφή ιδέα για το πόσο καιρό θα ζήσετε στο σπίτι", λέει ο Fleming. "Οι ηλικιωμένοι - 80 και άνω - ή όσοι θέλουν να απομακρυνθούν σε λίγα χρόνια μπορούν να επιλέξουν αυτόν τον τύπο. "

Πλεονεκτήματα: Η μηνιαία πληρωμή είναι υψηλότερη σε σχέση με ένα σχέδιο πληρωμής θητείας. Παρόλο που δεν θα λάβετε επιπλέον μηνιαίες πληρωμές αφού φτάσετε στο τέλος της θητείας, θα είστε σε θέση να συνεχίσετε να κατοικείτε στο σπίτι ως κύρια κατοικία μέχρι να περάσετε ή να μετακινηθείτε (εφόσον συνεχίζετε να πληρώνετε το άλλο δάνειο συνθήκες, όπως η καταβολή των φόρων ιδιοκτησίας σας).

Τα μειονεκτήματα: Δεν θα έχετε σταθερό εισόδημα για ζωή εκτός και αν συμβεί να πεθάνετε κατά τη διάρκεια της θητείας. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το σπίτι σας πολύ νωρίς στη ζωή σας και να μην έχετε άλλη πηγή κεφαλαίων για να βασιστείτε.

Επιλογή 3: Γραμμή πίστωσης

Πώς λειτουργεί: Αποκτήστε πρόσβαση στα χρήματα όπως χρειάζεστε. Μπορείτε να αποφασίσετε πότε να αξιοποιήσετε την πιστωτική σας γραμμή και πόσα χρήματα πρέπει να λάβετε, όσο το υπόλοιπό σας είναι κάτω από το κύριο όριο. Ο δανειστής σας δεν μπορεί να σας ζητήσει να αποσύρετε ένα ελάχιστο ποσό ή να αποσύρετε ένα ελάχιστο ποσό σε ένα καθορισμένο χρονοδιάγραμμα.

Τα πλεονεκτήματα: Μια πιστωτική γραμμή παρέχει μεγάλη ευελιξία. Μπορείτε να αποσύρετε ένα μεγάλο κατ 'αποκοπή ποσό στο μέτωπο, στη συνέχεια να δανειστείτε πρόσθετα κεφάλαια με την πάροδο του χρόνου. έχετε πρόσβαση σε αυτό το πρόσθετο μετοχικό κεφάλαιο που παραμένει κλειδωμένο με το πρόγραμμα πληρωμής σταθερού επιτοκίου. Μπορείτε επίσης να αφήσετε την γραμμή ανέγγιχτη για χρόνια, αναμένοντας μια μέρα που ίσως χρειαστείτε.Μπορείτε να αποσύρετε ίσα ή παρόμοια ποσά κάθε μήνα. Βασικά, μπορείτε να προσαρμόσετε τις αναλήψεις σας στις ανάγκες σας και να τις προσαρμόσετε ανάλογα με τις ανάγκες σας. Μια πιστωτική γραμμή μπορεί να λειτουργήσει σαν ένα κατ 'αποκοπή ποσό, μόνιμη ή μακροπρόθεσμο σχέδιο, αλλά έχετε περισσότερο έλεγχο. Επίσης, το αχρησιμοποίητο τμήμα της πιστωτικής σας γραμμής αυξάνεται με την πάροδο του χρόνου με το ίδιο επιτόκιο που πληρώνετε για το ποσό που έχετε δανειστεί, και πληρώνετε μόνο τους τόκους για τα χρήματα που πραγματικά δανείζεστε, τα οποία μπορεί να διευκολύνει την πώληση και μετακίνηση αργότερα ή ενδεχομένως να αφήσει χρήματα στους κληρονόμους σας. Σε αντίθεση με το πιστωτικό όριο της εγχώριας δικαιοσύνης, δεν μπορεί να ανακληθεί πιστωτική γραμμή πιστώσεων, ακόμη και αν η αξία του σπιτιού σας μειωθεί ή η οικονομική σας κατάσταση επιδεινωθεί.

Τα μειονεκτήματα: Μπορείτε να καψετε μέσω γραμμής πίστωσης δανεισйки το ανώτατο όριο του 60% του βασικού σας ορίου στο έτος ένα και το υπόλοιπο 40% την πρώτη ημέρα του δεύτερου έτους. Αν το κάνετε αυτό, θα έχετε πρόσβαση σε κεφάλαια. Επίσης, μπορεί να χρειαστούν έως και πέντε εργάσιμες ημέρες για να λάβετε τα χρήματα που ζητάτε από τη γραμμή πίστωσης, οπότε πρέπει να βεβαιωθείτε ότι έχετε κρατήσει αρκετά μετρητά στο λογαριασμό ελέγχου για επείγουσες ανάγκες.

Επιλογή 4: Τροποποιημένο Σχέδιο Διακράτησης

Πώς λειτουργεί: Λάβετε σταθερές μηνιαίες πληρωμές σε συνδυασμό με πρόσβαση σε πιστωτική γραμμή για όσο διάστημα ένας δανειολήπτης καταλαμβάνει το σπίτι ως κύρια κατοικία. Οι σταθερές μηνιαίες πληρωμές θα είναι μικρότερες από ό, τι εάν λάβετε ένα ευθεία σχέδιο κατοχής και η πιστωτική γραμμή θα είναι μικρότερη από ό, τι αν έχετε μια ευθεία πιστωτικό σχέδιο, αλλά θα έχετε πρόσβαση στο ίδιο συνολικό ποσό των κεφαλαίων.

Τα πλεονεκτήματα: Έχετε ευελιξία στην καθιέρωση των μηνιαίων πληρωμών σας καθώς και ευελιξία στην επιλογή του μεγέθους της πιστωτικής σας γραμμής. Αν θέλετε μεγαλύτερες μηνιαίες πληρωμές, μπορείτε να επιλέξετε μικρότερη πιστωτική γραμμή. αν θέλετε μεγαλύτερη πιστωτική γραμμή, μπορείτε να επιλέξετε μικρότερες μηνιαίες πληρωμές. Σας επιτρέπει να καλύπτετε τις τακτικές μηνιαίες ανάγκες σας σε ταμειακές ροές χωρίς να δανείζεστε περισσότερα από όσα πρέπει. Αυτή η επιλογή διατηρεί το κόστος ενδιαφέροντός σας κάτω και σας θέτει σε μικρότερο κίνδυνο να χρησιμοποιήσετε όλα τα δικαιώματά σας και να μην μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να προχωρήσετε εάν θέλετε ή χρειάζεστε αργότερα.

Τα μειονεκτήματα: Εάν χρειάζεστε ένα μεγάλο ποσό αμέσως, αυτό το σχέδιο πληρωμής πιθανώς δεν είναι η καλύτερη επιλογή σας.

Επιλογή 5: Τροποποιημένο σχέδιο

Πώς λειτουργεί: Λάβετε μια σταθερή μηνιαία πληρωμή για έναν προκαθορισμένο αριθμό μηνών καθώς και πρόσβαση σε πιστωτική γραμμή για όσο διάστημα ένας δανειολήπτης διατηρεί το σπίτι ως την κύρια κατοικία της. Οι σταθερές μηνιαίες πληρωμές θα είναι μικρότερες από ό, τι εάν λάβετε ένα ευθεία μακροπρόθεσμο σχέδιο και η γραμμή πίστωσης θα είναι μικρότερη από ό, τι αν έχετε μια ευθεία πιστωτικό σχέδιο, αλλά θα έχετε πρόσβαση στο ίδιο συνολικό ποσό των κεφαλαίων.

Τα πλεονεκτήματα: Έχετε ευελιξία στο να καθορίσετε το μέγεθος των μηνιαίων πληρωμών σας και πόσο καιρό θα τους λάβετε και θα είναι υψηλότερα από ό, τι θα ήταν υπό ένα τροποποιημένο σχέδιο κατοχής, υποθέτοντας την ίδια πίστωση μεγέθους . Παρέχετε επίσης ευελιξία στην επιλογή του μεγέθους της πιστωτικής σας γραμμής. Στο τέλος της θητείας, θα έχετε ακόμα πρόσβαση στα έσοδα του δανείου εάν δεν έχετε χρησιμοποιήσει τη γραμμή πίστωσης.Όπως και με το τροποποιημένο σχέδιο κατοχής, μπορείτε να διατηρήσετε τις χρεώσεις τόκων κάτω και ίσως να έχετε αρκετά κεφάλαια για να μετακινηθείτε αργότερα.

Τα μειονεκτήματα: Θα μπορούσατε να εξαντλήσετε τα έσοδα των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων. Λαμβάνετε μόνο μηνιαίες πληρωμές για ορισμένο αριθμό μηνών ή ετών, οπότε πρέπει να χρησιμοποιήσετε προσεκτικά τη γραμμή πίστωσης εάν αναμένετε να χρειαστείτε εισόδημα πέρα ​​από το τέλος της θητείας. Αυτό το σχέδιο επίσης δεν είναι η καλύτερη επιλογή για μεγάλες, μπροστινές ταμειακές ανάγκες.

Η κατώτατη γραμμή

HECMs προσφέρουν τόσα πολλά σχέδια πληρωμών, επειδή οι ανώτεροι ιδιοκτήτες σπιτιού έχουν πολλές διαφορετικές οικονομικές ανάγκες. Καμία ιδιαίτερη επιλογή δεν είναι καθολικά καλή ή κακή.

"Ποια επιλογή είναι καλύτερη εξαρτάται εξ ολοκλήρου από την κατάσταση και τις ανάγκες του πελάτη", λέει ο Fleming. Αλλά, προσθέτει: «Κατά γενικό κανόνα, προτιμώ τη γραμμή πίστωσης για τις μόνιμες ή τις προθεσμιακές πληρωμές», δεδομένου ότι η πιστωτική γραμμή σας επιτρέπει να λαμβάνετε μηνιαίες αναλήψεις όπως θα μπορούσατε με ένα μόνιμο ή μακροπρόθεσμο σχέδιο, αλλά σας δίνει την ευελιξία να βγάζετε περισσότερα σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης και να κερδίζετε εξοικονόμηση ενδιαφέροντος εάν δεν χρειάζεται να το χρησιμοποιήσετε.

Κάντε την έρευνά σας και ρωτήστε πολλές ερωτήσεις του δανειστή και του αντισυμβαλλόμενου σχετικά με τις υποθήκες για να υπολογίσετε ποιο σχέδιο πληρωμής είναι το καλύτερο για εσάς. (Για σχετική ανάγνωση, βλέπε 5 Υπογράφει μια αντίστροφη υποθήκη είναι μια καλή ιδέα και Η επιλογή του σωστού δανειστή υποθηκών .)