Οι κεντρικές τράπεζες σε όλο τον κόσμο χρησιμοποιούν επιτόκια για τον έλεγχο της νομισματικής πολιτικής και τη διαχείριση της πιστωτικής πρόσβασης σε ολόκληρη τη χώρα. Τα επιτόκια αποτελούν σημαντικό παράγοντα που επηρεάζει την οικονομική ανάπτυξη και επηρεάζουν σε μεγάλο βαθμό τον τρόπο με τον οποίο αποτιμάται το νόμισμα μιας χώρας έναντι άλλων νομισμάτων. Οι τιμές ποικίλλουν σε μεγάλο βαθμό σε ολόκληρο τον πλανήτη, με το υψηλότερο ποσοστό να είναι 25% στη Λευκορωσία, τη Γκάνα και το Μαλάουι. Ο μέσος όρος της συνολικής τιμής είναι 4.50% και ο μέσος όρος είναι 6. 06%. Τον Μάιο του 2016, τρεις χώρες στον κόσμο είχαν αρνητικά ποσοστά: Ελβετία, Σουηδία και Ιαπωνία. Στην Ευρωζώνη, η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα χρησιμοποίησε τα αρνητικά επιτόκια ως μέτρο οικονομικής τόνωσης, αν και το Μάρτιο του 2016 έθεσε το επιτόκιο στο μηδέν.

Νομισματική Πολιτική

Ως λειτουργία νομισματικής πολιτικής των κεντρικών τραπεζών, τα επιτόκια χρησιμοποιούνται για να διευκολύνουν και να ενισχύσουν τις αγορές πιστώσεων. Με τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων κεντρικά για την ανάπτυξη μιας οικονομίας και άμεσα συνδεδεμένα με τα επίπεδα των επιτοκίων, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αποτελούν ένα από τα πιο επηρεασμένα και παρακολουθούμενα επιτόκια που επηρεάζονται από την πολιτική επιτοκίων των κεντρικών τραπεζών. Ως αποτέλεσμα, η ακίνητη περιουσία επηρεάζεται σημαντικά από τις μεταβολές των επιτοκίων.

Όταν τα επιτόκια είναι αρνητικά, συμβαίνουν αντίξοες επιδράσεις στην πολιτική επιτοκίων και αντί να λαμβάνουν τόκο, η δανειοδοτική τράπεζα καταβάλλει τους τόκους στον δανειολήπτη. Η θεωρία πίσω από τα χαμηλά επιτόκια είναι να ωθήσει το δανεισμό και τα αρνητικά ποσοστά να το μετατρέψουν σε νέο επίπεδο, χαλαρώνοντας τον δανεισμό πιστώσεων στο βαθμό που οι οφειλέτες λαμβάνουν πραγματικά τόκο αντί να το πληρώνουν.

Ακίνητα σε περιβάλλον με αρνητικό επιτόκιο

Στην αγορά ακινήτων, αυτή η κατάσταση μπορεί να αποτελέσει καταλύτη για δανεισμό ενυπόθηκων δανείων. Οι οφειλέτες πληρώνουν χαμηλά επιτόκια για στεγαστικά δάνεια και εάν οι τράπεζες εφαρμόσουν αρνητικά επιτόκια στεγαστικών δανείων, οι οφειλέτες καταβάλλουν τόκο επί των δανείων τους. Τα αρνητικά επιτόκια χρησιμεύουν εξίσου ως καταλύτης για τους κατασκευαστές και τους οικοδόμους και επιτρέπουν στους δανειολήπτες κατασκευών να λαμβάνουν δάνεια που καταβάλλουν τόκους, αυξάνοντας τη ζήτηση για δανειοληψία για την ανάπτυξη και την κατασκευή ακινήτων.

Η Ελβετία, η Σουηδία, η Ιαπωνία και η Ευρώπη παρέχουν παραδείγματα αρνητικών ποσοστών στην αγορά ακινήτων. Με ποσοστά χαμηλότερα από το μηδέν στην Ελβετία, τη Σουηδία και την Ιαπωνία από τον Μάιο του 2016, η επίπτωση στην αγορά κατοικίας προκάλεσε κατά κύριο λόγο την αύξηση των τιμών των κατοικιών. Ενώ οι περισσότερες εμπορικές τράπεζες έχουν επιτόκια στεγαστικών δανείων στο ή σχεδόν μηδέν, λίγοι έχουν θεσπίσει αρνητικά επιτόκια στεγαστικών δανείων για τους πελάτες, γεγονός που εξακολουθεί να ενθαρρύνει τον δανεισμό ακινήτων στις χώρες αυτές. Η πολιτική επιτοκίων με αρνητικό επιτόκιο οδήγησε επίσης σε ευρύτερη κανονιστική παρέμβαση σε ορισμένες χώρες, συγκεκριμένα στα όρια του ποσού μιας κατοικίας που μπορεί να χρηματοδοτηθεί με ενυπόθηκο δάνειο.

Ένα περιβάλλον αρνητικού επιτοκίου επηρεάζει επίσης σημαντικά διάφορους εναλλακτικούς τρόπους πιστωτικών αγορών, συμπεριλαμβανομένων των συμβάσεων ανταλλαγής επιτοκίων. Οι συμβάσεις ανταλλαγής επιτοκίων χρησιμοποιούνται από τους επενδυτές για την προστασία τους από την αύξηση των επιτοκίων των δανείων τους με κυμαινόμενο επιτόκιο. Με τις συμφωνίες ανταλλαγής, αυτή η προστασία παρέχει πρόσθετους τόκους που καταβάλλονται από την ανταλλαγή όταν τα επιτόκια αυξάνονται και μειώνονται, αλλά αυτή η προστασία μπορεί να προκαλέσει ζημία στους επενδυτές που δεν λαμβάνουν πρόσθετο όφελος από τη σύμβαση ανταλλαγής.

Σε γενικές γραμμές, τα αρνητικά ποσοστά είναι σχεδόν ανωμαλία, τα οποία συμβαίνουν συνήθως σπάνια και απομονώνονται από τον δανεισμό των κεντρικών τραπεζών. Οι κεντρικές τράπεζες χρησιμοποιούν πολιτική αρνητικών επιτοκίων για την ελάφρυνση των πιστωτικών περιορισμών και τη διαχείριση των πιέσεων των νομισμάτων Οι αγορές ακινήτων είναι μία από τις περισσότερο επηρεασμένες βιομηχανίες που επηρεάζονται από τις μεταβολές της νομισματικής πολιτικής και των επιτοκίων. Τα τελευταία χρόνια, οι κεντρικές τράπεζες έχουν αρχίσει να πειραματίζονται με την πολιτική αρνητικών επιτοκίων και τα επιδιωκόμενα αποτελέσματα έχουν συμβεί, όπως αποδεικνύεται από την χαλάρωση του δανεισμού στην Ελβετία, τη Σουηδία και την Ιαπωνία. Ωστόσο, ειδικά για την αγορά ακινήτων, τα αρνητικά επιτόκια μπορούν να προκαλέσουν σημαντική μεταβολή των τιμών των ακινήτων, των κανονισμών για τη στέγαση και του δανεισμού ενυπόθηκων δανείων, όλα κυρίως προς όφελος των δανειοληπτών που μπορούν να επωφεληθούν από το αρνητικό περιβάλλον δανεισμού.