Είτε είστε περίεργοι για το επενδυτικό δυναμικό της ακίνητης περιουσίας είτε απλά είστε άρρωστοι από infomercials που υπόσχονται εκατομμύρια δολάρια σε απόδοση από έναν νέο και σκοτεινό τρόπο επένδυσης σε ακίνητα, αξίζει να μάθετε πώς ο πλούτος δημιουργείται μέσω της ακίνητης περιουσίας.

(Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την αγορά ενός σπιτιού, δείτε: Ένας οδηγός για την αγορά ενός σπιτιού στο U. S.)

Δεν εξετάζουμε στρατηγικές για το πώς να επωφεληθούμε από ακίνητα. Αντ 'αυτού, το άρθρο αυτό θα επικεντρωθεί στους βασικούς τρόπους με τους οποίους γίνονται τα χρήματα μέσω της ακίνητης περιουσίας. Και, ευτυχώς για εμάς, αυτά δεν έχουν αλλάξει μέσα σε αιώνες, ανεξάρτητα από το είδος της γυαλάδας που οι γκουρού της στιγμής προσπαθούν να βάλουν σε αυτό.

Tutorial: Εξερεύνηση επενδύσεων σε ακίνητα

Εκτίμηση

Η πιο συνηθισμένη πηγή κέρδους ακινήτων είναι η ανατίμηση - η αύξηση της αξίας - του εν λόγω ακινήτου. Αυτό επιτυγχάνεται με διαφορετικούς τρόπους για διαφορετικούς τύπους ακινήτων. Και το πιο σημαντικό είναι ότι πραγματοποιείται μόνο μέσω πώλησης ή αναχρηματοδότησης. Αν σκέφτεστε να κάνετε αναχρηματοδότηση, χρησιμοποιήστε τον υπολο- γιστή υποθηκών μας για να υπολογίσετε τα τρέχοντα επιτόκια αναχρηματοδότησης.

Ακατέργαστη γη

Η πιο προφανής πηγή εκτίμησης για τις ανεπτυγμένες γη είναι, βεβαίως, η ανάπτυξή της. Καθώς οι πόλεις επεκτείνονται, η εκτάσεις εκτός των ορίων γίνονται όλο και πιο πολύτιμες λόγω της δυνατότητας να αγοραστούν από προγραμματιστές. Στη συνέχεια, οι προγραμματιστές χτίζουν σπίτια που αυξάνουν την αξία αυτή ακόμη περισσότερο.

Η εκτίμηση της γης μπορεί επίσης να προέλθει από ανακαλύψεις πολύτιμων ορυκτών ή υλικών, υπό την προϋπόθεση ότι ο αγοραστής έχει τα δικαιώματα. Ένα ακραίο παράδειγμα αυτού θα ήταν το εντυπωσιακό πετρέλαιο, αλλά η εκτίμηση μπορεί επίσης να προέλθει από αποθέσεις χαλικιών, δέντρα και ούτω καθεξής.

Κατοικίες

Όταν κοιτάζετε κατοικίες, η τοποθεσία είναι συχνά ο μεγαλύτερος παράγοντας εκτίμησης. Καθώς η γειτονιά γύρω από ένα σπίτι εξελίσσεται, προσθέτοντας διαδρομές διαμετακόμισης, σχολεία, εμπορικά κέντρα, παιδικές χαρές και ούτω καθεξής, η αξία ανεβαίνει. Φυσικά, αυτή η τάση μπορεί επίσης να λειτουργήσει αντίστροφα, με τις αρχικές αξίες να πέφτουν ως μια γειτονιά αποσυντίθεται.

Οι βελτιώσεις στο σπίτι μπορούν επίσης να ωθήσουν την εκτίμηση και αυτό είναι κάτι που ο ιδιοκτήτης ακινήτου μπορεί να ελέγξει άμεσα. Η τοποθέτηση σε ένα νέο μπάνιο, η αναβάθμιση σε ένα θερμαινόμενο γκαράζ και η ανακατασκευή σε μια ανοιχτή κουζίνα είναι μερικοί από τους τρόπους με τους οποίους ένας ιδιοκτήτης ακινήτου μπορεί να προσπαθήσει να αυξήσει την αξία ενός σπιτιού. Πολλές από αυτές τις τεχνικές έχουν εξευγενιστεί σε διορθώσεις υψηλών επιστροφών από ιδιοκτήτες σπιτιών που ειδικεύονται στην προσθήκη αξίας σε ένα σπίτι σε σύντομο χρονικό διάστημα.

Εμπορικά ακίνητα
Τα εμπορικά ακίνητα κερδίζουν αξία για τους ίδιους λόγους με τους προηγούμενους δύο τύπους: τοποθεσία, ανάπτυξη και βελτιώσεις. Οι καλύτερες εμπορικές ιδιότητες είναι σε ζήτηση, και αυτό οδηγεί την τιμή πάνω τους. (Για σχετική ανάγνωση, βλ. 7 βήματα σε ένα Hot Commercial Deal Real Estate .)

Ο ρόλος του πληθωρισμού στην εκτίμηση

Φυσικά, υπάρχει ένας σημαντικός παράγοντας που παραλείψαμε στην περίληψη μας - τον οικονομικό αντίκτυπο του πληθωρισμού. Ένας πληθωρισμός 10% του δολαρίου σημαίνει ότι το δολάριο σας μπορεί να αγοράσει μόνο περίπου το 90% του ίδιου αγαθού το επόμενο έτος, και αυτό περιλαμβάνει την ιδιοκτησία. Αν ένα κομμάτι γης είχε αξία $ 100, 000 το 1970, και κάθισε κοιμισμένο, χωρίς ανάπτυξη και αγάπη, θα αξίζει ακόμα πολλές φορές σήμερα. Λόγω του πληθωρισμού κατά τη διάρκεια της δεκαετίας του '70 και του σταθερού ρυθμού από τότε, θα έπαιρνε πιθανώς πάνω από $ 560.000 για να αγοράσει αυτή τη γη σήμερα - υποθέτοντας ότι τα 100.000 δολάρια ήταν δίκαιη αγοραία αξία τότε και όλοι οι άλλοι παράγοντες παρέμειναν σταθεροί.

Έτσι, ο πληθωρισμός μόνος μπορεί να προκαλέσει ανατίμηση στην ακίνητη περιουσία, αλλά είναι ένα κομμάτι μιας Pyrrhic νίκης. Παρόλο που μπορείτε να πάρετε πέντε φορές τα χρήματα λόγω του πληθωρισμού, πολλά άλλα αγαθά κοστίζουν πέντε φορές περισσότερο για να αγοράσουν τώρα. (Μάθετε περισσότερα στο 5 ιστορίες για τον πληθωρισμό εκτός ελέγχου]

Έσοδα

Γενικά αναφέρεται ως ενοίκιο, εισόδημα - ή τακτικές πληρωμές - από ακίνητα μπορεί να έρθει σε πολλές μορφές.

Ακαθάριστο εισόδημα γης

Ανάλογα με τα δικαιώματά σας στη γη, οι εταιρείες μπορούν να σας καταβάλουν δικαιώματα για οποιεσδήποτε ανακαλύψεις ή τακτικές πληρωμές για τις δομές που προσθέτουν. Αυτά περιλαμβάνουν αντλίες αντλίας, αγωγούς, χαλίκια, δρόμους πρόσβασης, πύργους κυψέλης και ούτω καθεξής. Οι ακατέργαστες εκτάσεις μπορούν επίσης να ενοικιαστούν για παραγωγή, συνήθως γεωργική παραγωγή.

Έσοδα κατοικιών

Αν και είναι πιθανό να έχετε κέρδη από την εγκατάσταση κυλιόμενου πύργου ή άλλης κατασκευής, το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματος κατοικίας προέρχεται από τη βασική μίσθωση. Οι μισθωτές σας πληρώνουν ένα σταθερό ποσό ανά μήνα - και αυτό θα αυξηθεί με τον πληθωρισμό και τη ζήτηση - και θα αφαιρέσετε το κόστος σας από αυτό και θα διεκδικήσετε το υπόλοιπο τμήμα ως έσοδο από ενοίκια. Ενώ είναι αλήθεια ότι θα πάρετε μια ασφάλιση πληρωμή εάν οι ενοικιαστές σας καίει το μέρος, η πληρωμή καλύπτει μόνο το κόστος της αντικατάστασης του τι χαθεί και δεν είναι το εισόδημα με μια πραγματική έννοια.

Έσοδα από εμπορικά ακίνητα

Τα εμπορικά ακίνητα μπορούν να παράγουν εισόδημα από τις προαναφερθείσες πηγές - με το βασικό ενοίκιο και πάλι να είναι το πιο κοινό - αλλά μπορεί επίσης να προσθέσει ένα ακόμα υπό μορφή εισοδήματος από δικαιώματα προαίρεσης. Πολλοί εμπορικοί ενοικιαστές θα πληρώνουν αμοιβές για συμβατικές επιλογές όπως το δικαίωμα πρώτης άρνησης στο επόμενο γραφείο. Αυτές είναι ουσιαστικά οι επιλογές που οι ενοικιαστές πληρώνουν ένα ασφάλιστρο για να κατέχουν, είτε ασκούν είτε όχι. Τα έσοδα από δικαιώματα προαίρεσης χρησιμοποιούνται μερικές φορές για τις πρώτες εκτάσεις και ακόμη και για τις κατοικίες, αλλά δεν είναι καθόλου κοινές.

Τι είναι το REIT ή το MIC;
Τα Αμοιβαία Κεφάλαια Επενδύσεων σε Ακίνητα (REIT) και οι Εταιρείες Επενδύσεων Στεγαστικών Δανείων (MIC) θεωρούνται γενικά πολύ χρήσιμοι για την απόκτηση εσόδων από ακίνητα. Αυτό είναι αλήθεια, αλλά μόνο υπό την έννοια ότι η ακίνητη περιουσία είναι η υποκείμενη ασφάλεια. Με ένα REIT, ο ιδιοκτήτης πολλαπλών εμπορικών ακινήτων πωλεί μετοχές σε επενδυτές - συνήθως για να χρηματοδοτήσει την αγορά περισσότερων ακινήτων - και στη συνέχεια μεταβιβάζει το εισόδημα από μίσθωμα με τη μορφή διανομής. Η REIT είναι ο ιδιοκτήτης των μισθωτών (οι οποίοι πληρώνουν ενοίκιο), αλλά οι ιδιοκτήτες της REIT λαμβάνουν το εισόδημα όταν αφαιρεθούν τα έξοδα λειτουργίας των κτιρίων και της REIT.

Τα MIC είναι ακόμη ένα επιπλέον βήμα, καθώς επενδύουν σε ιδιωτικές υποθήκες και όχι σε υποκείμενες περιουσίες. Τα MIC είναι διαφορετικά από τα MBSs, επειδή κατέχουν ολόκληρα ενυπόθηκα δάνεια και μεταφέρουν τους τόκους από τις πληρωμές προς τους επενδυτές, αντί να τιτλοποιούν τα ρεύματα ενδιαφέροντος ανεξάρτητα από την αρχική υποθήκη. Παρόλα αυτά, δεν είναι τόσο επενδύσεις σε ακίνητα, όσο επενδύσεις χρέους και επομένως εκτός της περιοχής μας που μας ενδιαφέρει. (999)> Καπνός και Καθρέπτες Παρόμοια με τις κινητές αξίες με ακίνητη περιουσία που αποτελεί τη βάση της επένδυσης, οι περισσότερες από τις εναλλακτικές λύσεις "χτύπησε το μυαλό σου με σούπερ φανταστική απόδοση" είναι απλά ένα στρώμα πάνω από αυτά τα δύο βασικά ρεύματα εισοδήματος.

Για παράδειγμα, υπάρχουν άτυπες επιλογές κατοικίας για ακίνητα, όπου πληρώνετε ένα τέλος για να έχετε το δικαίωμα να αγοράσετε ένα σπίτι σε μια δεδομένη στιγμή, για παράδειγμα μετά από ένα μήνα, για μια συμφωνημένη τιμή. Στη συνέχεια, θα βρείτε επενδυτές που θα πληρώσουν περισσότερο από την τιμή επιλογής σας για το ακίνητο. Στην περίπτωση αυτή, το ασφάλιστρο που παίρνετε είναι ουσιαστικά η αμοιβή του εντοπιστή για την ταυτοποίηση ενός ατόμου που ψάχνει για μια επένδυση με ένα πρόσωπο που θέλει να πουλήσει - δεν διαφέρει από έναν κτηματομεσίτη. Αν και αυτό είναι το εισόδημα, δεν προέρχεται από την αγορά (δηλαδή την κατοχή της πράξης σε) ένα κομμάτι της ακίνητης περιουσίας.

Παρομοίως, τα χρήματα κάτω ή οι συμφωνίες OPM είναι απλώς η πτυχή χρηματοδότησης της συμφωνίας - δεν αλλάζει τον τρόπο με τον οποίο ο αγοραστής σχεδιάζει να κερδίσει χρήματα μακροπρόθεσμα.

Η κατώτατη γραμμή

Αν κάποιος προσπαθεί να σας πουλήσει με έναν νέο τρόπο να κερδίσετε χρήματα σε ακίνητα εκτός από την αγορά χαμηλών και πωλήσεων υψηλών ή την είσπραξη ενοικίου, πιθανότατα προσπαθούν να σας πουλήσουν στη διαδικασία πραγματικών επενδύοντας σε ακίνητα, παρά έναν νέο μηχανισμό για τη δημιουργία κερδών. Εάν η διαδικασία αξίζει ή όχι, εξαρτάται από εσάς, αλλά γνωρίζετε ότι δεν αλλάζει πώς θα γίνουν (ή θα χαθούν) τα χρήματα στο τέλος.