Όταν αναχρηματοδοτείτε την υποθήκη σας, όλα εξαρτώνται από την εκτίμηση. Εάν η αξία του σπιτιού σας είναι τόσο χαμηλή που υποβόσκειστε, δεν μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε. Αν η εκτιμητική αξία σας βάζει το μετοχικό σας κεφάλαιο σε λιγότερο από 20%, θα παραμείνετε κολλημένοι για την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών ή για να φέρετε μετρητά στο τραπέζι για να κάνετε αναχρηματοδότηση σε μετρητά. Επιπλέον, μπορεί να μην έχετε το χαμηλότερο επιτόκιο, δεδομένου ότι οι δανειστές θεωρούν τους δανειολήπτες με λιγότερα κεφάλαια να είναι πιο επικίνδυνοι. Εάν σκέφτεστε να κάνετε αναχρηματοδότηση, θα πρέπει να κατανοήσετε τον ουσιαστικό ρόλο της αξιολόγησης στη διαδικασία.

Τι είναι η εσωτερική εκτίμηση;

Μια αξιολόγηση είναι η γνώμη ενός εξουσιοδοτημένου ή πιστοποιημένου επαγγελματία σχετικά με την αξία ενός σπιτιού που παρέχεται από ένα τρίτο μέρος που δεν ασχολείται με αυτό. Ο εκτιμητής πληρώνεται για την παροχή της υπηρεσίας για την αποτίμηση του σπιτιού σας αλλά δεν έχει κανένα δέρμα στο παιχνίδι όταν πρόκειται για το αν είστε σε θέση να αναχρηματοδοτήσετε ως αποτέλεσμα της αξίας που αυτός ή αυτή φθάνει. Σε μια πράξη αναχρηματοδότησης, η αξιολόγηση προστατεύει την τράπεζα εξασφαλίζοντας ότι δεν δανείζει στον δανειολήπτη περισσότερα χρήματα από ότι αξίζει το ακίνητο. Εάν η ιδιοκτησία αργότερα πηγαίνει σε αποκλεισμό για οποιοδήποτε λόγο, ο δανειστής θέλει να είναι σε θέση να μεταπωλήσει το ακίνητο και να πάρει τα χρήματά του πίσω.

Ο εκτιμητής επισκέπτεται το σπίτι σας για 30 έως 45 λεπτά για να μετρήσει τις διαστάσεις του, να εξετάσει τις ανέσεις του και να αξιολογήσει τη συνολική του κατάσταση τόσο μέσα όσο και έξω, λαμβάνοντας φωτογραφίες του εξωτερικού χώρου, του γκαράζ και κάθε εσωτερικού χώρου δωμάτιο. Αυτός ή αυτή εξετάζει στη συνέχεια τα αρχεία των ιδιοτήτων παρόμοιες με τις δικές σας - ιδανικά ιδιότητες στη γειτονιά σας που έχουν πωληθεί πρόσφατα. Με βάση την επίσκεψη στο σπίτι και αυτά τα αρχεία, ο εκτιμητής καταλήγει σε μια επαγγελματική γνώμη για το πόσο το ακίνητό σας θα πωλούσε για το εάν το βάζετε στην αγορά. Η τράπεζα χρησιμοποιεί αυτή την αξία - μαζί με το εισόδημα, τα περιουσιακά στοιχεία και το πιστωτικό ιστορικό - για να καθορίσει πόσο θα σας δανείσει.

Πώς οι εκτιμήσεις στο σπίτι λειτουργούν στην σημερινή αγορά

Τρεις τύποι πράξεων αναχρηματοδότησης δεν απαιτούν αξιολόγηση. Ούτε η εξορθολογιστική εξυγίανση της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Στέγασης, ούτε το δάνειο αναχρηματοδότησης για τη μείωση των επιτοκίων της Διοίκησης των Βετεράνων απαιτούν ένα. Σε ορισμένες περιπτώσεις, το Πρόγραμμα Προσιτότητας Αναχρηματοδότησης για το Σπίτι δεν δίνει εντολή και σε ένα. Όλοι οι άλλοι τύποι πράξεων αναχρηματοδότησης απαιτούν εκτίμηση.

Οι ομοσπονδιακοί κανονισμοί υπαγορεύουν τον τρόπο με τον οποίο οι δανειστές και οι εκτιμητές πρέπει να συμπεριφέρονται σε όλη τη διαδικασία αξιολόγησης. Μετά την κρίση στέγασης, η κυβέρνηση ήθελε να αυξήσει την ανεξαρτησία του εκτιμητή για να αποτρέψει τη δυνατότητα δανεισμού με βάση τις φουσκωμένες τιμές στο σπίτι. Η Dodd-Frank και η αλήθεια στις πράξεις δανεισμού απαιτούν τώρα να αξιολογούνται "ανεξάρτητα και χωρίς ακατάλληλη επιρροή και εξαναγκασμό."

Επειδή οι απαιτήσεις ανεξαρτησίας του ομοσπονδιακού εκτιμητή ορίζουν ένα στενό πεδίο αποδεκτών αλληλεπιδράσεων μεταξύ εκτιμητών και δανειστών, οι δανειστές φοβούνται ότι η επαφή με τους εκτιμητές θα μπορούσε να ερμηνευτεί ως παραβίαση του νόμου προσπαθώντας να επηρεάσει τη γνώμη του εκτιμητή πριν ολοκληρωθεί η εκτίμηση . Οι δανειστές σφάλλουν από την πλευρά της προσοχής για να αποφύγουν την πιθανότητα σοβαρής πειθαρχίας. Οι αξιωματικοί δανείων και οι μεσίτες δεν μπορούν να επιλέξουν τον εκτιμητή, ούτε ο δανειολήπτης. Επίσης, οι οφειλέτες δεν μπορούν να υποβάλουν εκτίμηση που διενεργήθηκε για έναν διαφορετικό δανειστή, αν και «μπορεί να πει στην τράπεζα ότι υπάρχει άλλη εκτίμηση και η τράπεζα μπορεί να ζητήσει την έκθεση αξιολόγησης απευθείας από το άλλο ίδρυμα. "Η χρήση ενός AMC δεν αποτελεί απαίτηση, αλλά αυτή είναι η κοινή προσέγγιση για την ανεξαρτησία του εκτιμητή", λέει ο Joe Parsons, διευθυντής δανείου αξιωματικός της PFS Funding του Δουβλίνου, Καλιφόρνια, περιφερειακός τραπεζίτης και μεσίτης υποθηκών.

Πολλοί δανειστές - ιδιαίτερα μικροί, τοπικοί - έχουν άμεσες σχέσεις παραπομπής με μια μικρή ομάδα εκτιμητών και δεν χρησιμοποιούν AMC. Ή ο δανειστής μπορεί να διαθέτει ένα εσωτερικό τμήμα ανεξάρτητης αξιολόγησης. Ο εκτιμητής θα πρέπει να έχει τοπική γνώση της περιοχής (αποκαλούμενη ικανότητα αγοράς). Οι εκτιμητές αναμένεται να ακολουθήσουν το ενιαίο πρότυπο επαγγελματικής εκτίμησης πρακτικής που εκδίδεται από το Ίδρυμα Αξιολόγησης, μια επαγγελματική οργάνωση, αν και αυτά τα πρότυπα δεν είναι νόμος.

Τέλη εκτίμησης για το σπίτι

Τα τέλη αξιολόγησης ποικίλλουν ανάλογα με το κράτος, αλλά οι εκτιμητές πρέπει να χρεώνουν συνήθεις και εύλογες χρεώσεις για την περιοχή. Αναμείνετε να πληρώσετε 300 με 500 δολάρια για την αξιολόγηση μιας τυπικής μονοκατοικίας.

"Οι πιο σύνθετες ιδιότητες είναι ακριβότερες επειδή η επιθεώρηση απαιτεί περισσότερο χρόνο", λέει η Erin Benton, αντιπρόεδρος της Decorum Valuation Services, μιας εταιρείας διαχείρισης αξιολόγησης στην Ellicott City, MD

ο χρόνος της αξιολόγησης, όχι το κλείσιμο · ανεξάρτητα από το αν το δάνειο κλείνει, ο εκτιμητής έκανε ακόμα το έργο. Ενώ η αμοιβή μπορεί να φανεί χρήσιμη αν σας επιτρέπει να πάρετε τους όρους αναχρηματοδότησης που θέλετε, μπορεί να φαίνεται σαν σπατάλη χρημάτων εάν μια χαμηλή εκτίμηση σημαίνει ότι δεν μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε.

Δεδομένου ότι οι δανειστές δεν μπορούν να συζητήσουν την αξία ενός σπιτιού ή την αναμενόμενη "τιμή-στόχο" με έναν εκτιμητή κατά τη στιγμή της ανάθεσης, οι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν μπορούν να πάρουν μια εκτίμηση του εκτιμητή για το κατά πόσο το σπίτι τους είναι πιθανό να εκτιμήσει αρκετά υψηλά για να αναχρηματοδοτήσουν πριν να πληρώσουν για την υπηρεσία, όπως θα μπορούσαν πριν από τους νέους κανονισμούς. Στην καλύτερη περίπτωση, μπορείτε να αναζητήσετε πρόσφατες συγκρίσιμες πωλήσεις σε ιστότοπους όπως οι Zillow και Redfin, αλλά τα αρχεία τους μπορεί να είναι ελλιπή.

Μια άλλη επιλογή είναι να ζητήσετε από έναν κτηματομεσίτη να κάνει μια συγκριτική ανάλυση αγοράς και να σας δώσει εκτυπώσεις πρόσφατων συγκρίσιμων πωλήσεων από την υπηρεσία πολλαπλών καταχωρήσεων, λέει ο Bruce Ailion, πράκτορας με την RE / MAX Greater Atlanta. Ρωτήστε ωραία, δεδομένου ότι θα σας κάνει μια χάρη - σε αντίθεση με μια πώληση στο σπίτι, ο πράκτορας δεν θα κερδίσει καμία προμήθεια από την αναχρηματοδότηση σας.

Βελτίωση των πιθανών σας υψηλής αξιολόγησης

Η αξία που ο εκτιμητής δίνει στο σπίτι σας σε μεγάλο βαθμό εξαρτάται από τις πρόσφατες τιμές πώλησης συγκρίσιμων ακινήτων, αλλά εσείς εσείς κάνετε λάθος αν νομίζετε ότι δεν μπορείτε να κάνετε τίποτα για να βοηθήσετε το σπίτι σας να έρθει στο υψηλότερο σημείο της πιθανής αξίας αξιολόγησής του.

Η αποτίμηση του σπιτιού σας είναι παρόμοια με την πρώτη ημερομηνία, λέει ο Ailion. Παρόλο που δεν έχετε ιδέα πώς ο συνεργάτης σας θα σας αρέσει ή θα σας αξιολογήσει, η καλή φροντίδα βελτιώνει σημαντικά τις πιθανότητές σας να θεωρηθείτε ελκυστικές. "Έτσι είναι με την αξιολόγηση", λέει.

"Η ιδιοκτησία σας πρέπει να είναι τακτοποιημένη και καθαρή, καθαρή και εύκολη στην επιθεώρηση. Οποιοδήποτε κατοικίδιο ζώο θα πρέπει να περιέχεται και να μυρίζει τη μάσκα. Δεν θέλετε ο εκτιμητής να βιαστούμε να βγούμε έξω ", λέει ο Ailion.

Οι εκτιμητές περιγράφουν πώς λειτουργούν:

«Γενικά, δεν πρέπει να έχει σημασία αν το γκαζόν σας δεν είναι κοπτό ή το σπιτάκι σας είναι χάλια», λέει ο πιστοποιημένος οικιακός εκτιμητής Ralph J. Vaccari, πρόεδρος της Vaccari &

Marblehead, Mass. "Είναι σημαντικό να συνειδητοποιήσουμε ότι ένα βρώμικο ή αδέσποτο σπίτι μπορεί να αυξήσει την εμφάνιση του φθοράς πέρα ​​από το φυσιολογικό και αυτή η κατάσταση μπορεί στην πραγματικότητα να επηρεάσει την αξία. "

Ο εκτιμητής ενδιαφέρεται για τα παρακάτω, λέει ο Vaccari:

εξωτερική και εσωτερική κατάσταση

λειτουργικότητα συνολικού αριθμού δωματίων

• , συμπεριλαμβανομένου του εσωτερικού χώρου σχεδιασμού και διαρρύθμισης και λειτουργικής απαξίωσης
• βελτιώσεις στις κουζίνες και τα λουτρά , τα παράθυρα, η οροφή και τα συστήματα του σπιτιού (θέρμανση, ηλεκτρικά και υδραυλικά) κατά τα προηγούμενα 15 χρόνια που καθιστούν το σπίτι πιο ενημερωμένο, λειτουργικό και έτοιμο με τις σημερινές προδιαγραφές
• συνθήκες και ηλικία των συστημάτων του σπιτιού > εξωτερικές ανέσεις όπως γκαράζ, καταστρώματα και βεράντες
• τοποθεσία
• χαρακτηριστικά που δεν προσκαλούν, όπως μια εξωτερική εμφάνιση που είναι ασυμβίβαστη με την υπόλοιπη γειτονιά
• Είναι καλή ιδέα να επισημάνετε χαρακτηριστικά που μπορεί να μην είναι άμεσα προφανές που θα μπορούσε ενδεχομένως να προσθέσει στην άποψη του εκτιμητή της αξίας, λέει ο Parsons.
• Προτού ο Εκτιμητής έρθει
• Η προετοιμασία του σπιτιού σας για την επίσκεψη ενός εκτιμητή, ωστόσο, είναι διαφορετική από την προετοιμασία του για έναν υποψήφιο αγοραστή.

"Όταν ανοίγετε το σπίτι σας σε έναν μελλοντικό αγοραστή, θέλετε να ενεργοποιήσετε συναισθηματικές απαντήσεις", λέει ο Parsons. "Ως πωλητής, θέλετε ο αγοραστής να είναι σε θέση να φανταστεί πόσο χαρούμενος και άνετος θα είναι εκεί. Δεν υπάρχουν τέτοιες υποκειμενικές εκτιμήσεις για μια αξιολόγηση ", λέει.

Το Vaccari προσθέτει ότι ένας ιδιοκτήτης σπιτιού δεν θα κάνει μια αλλαγή, όπως να κόψει το παλιό χαλί για να αποκαλύψει τα πατώματα από σκληρό ξύλο, για μια εκτίμηση, όπως αυτός ή αυτή μπορεί για έναν πωλητή. Αλλά η φρεσκάρισμα του χρώματος του σπιτιού, τόσο μέσα όσο και έξω, μπορεί να βοηθήσει, καθώς μπορεί να απομακρύνει την ακαταστασία για να επιτρέψει την πλήρη πρόσβαση και την προβολή όλων των περιοχών του σπιτιού, συμπεριλαμβανομένου του υπογείου.

Τέλος, "Εάν τα φορολογικά αρχεία είναι λανθασμένα, επισημάνετε ότι", λέει ο Ailion.

Διαφορετικά, είναι ευθύνη του εκτιμητή να ανακαλύψει προβλήματα και να θέσει ερωτήσεις όπου απαιτείται, λέει ο Vaccari.

Εάν εξασφαλίζετε καλή αξιολόγηση

Συγχαρητήρια! Έχετε ολοκληρώσει ένα σημαντικό βήμα στην αναχρηματοδότηση της υποθήκης σας. Τώρα ήρθε η ώρα να περάσετε την επόμενη σειρά βημάτων με τον αξιωματικό δανείου σας. Αν έχετε εξασφαλίσει μια ευνοϊκή αξιολόγηση, τότε χρησιμοποιήστε ένα εργαλείο όπως το υποτομέα της Investopedia για να αναζητήσετε επιτόκια σε μια αναχρηματοδοτούμενη υποθήκη για ένα σπίτι της αξίας σας. Όντας οπλισμένοι με αυτές τις φιγούρες μπορεί να σας βοηθήσει με κάποια διαπραγματευτική δύναμη όταν συναντήσετε τον δανειστή σας.

Κάνοντας μια δεύτερη γνώμη σχετικά με μια χαμηλή αξιολόγηση

Μερικές φορές η αξία του εκτιμητή δεν είναι μόνο χαμηλότερη από ό, τι θα θέλατε να είναι, αλλά χαμηλότερη από ό, τι νομίζετε ότι το σπίτι σας αξίζει.

«Η αξιολόγηση είναι η γνώμη ενός μόνο ατόμου», λέει ο Ailion. "Ενώ αυτή είναι μια εκπαιδευμένη και μορφωμένη γνώμη, όπως με όλα τα επαγγέλματα, υπάρχουν καλοί και κακοί επαγγελματίες. "

Λαμβάνοντας υπόψη τους αυστηρούς ομοσπονδιακούς κανονισμούς που διέπουν τη διαδικασία, υπάρχει τίποτα που μπορείτε να κάνετε για μια μικρή εκτίμηση;

"Εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν του αρέσει η αξία της αξιολόγησης, μπορεί να γράψει μια επιστολή προσφυγής στον δανειστή ή στο AMC, αλλά η πιθανότητα ενός εκτιμητή να αλλάξει τη γνώμη του είναι πολύ λεπτή, εκτός εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού έχει συντριπτικές αποδείξεις ότι η αξία είναι απενεργοποιημένη ", λέει ο Benton.

Η έφεσή σας θα επιτύχει μόνο εάν δείξετε ότι ο εκτιμητής έκανε ένα σημαντικό σφάλμα, όπως η μη σωστή καταγραφή του τετραγώνου ή του αριθμού δωματίων. αγνοώντας ένα σημαντικό σπα, όπως μια πισίνα ή ένα σπα. ή αγνοώντας μια συγκρίσιμη πώληση που θα μπορούσε να υποστηρίξει υψηλότερη αξία, ενώ η "picking cherry" θα ήταν λιγότερο κατάλληλη για να δείξει χαμηλότερη αξία, λέει ο Parsons.

Μπορεί επίσης να κάνετε μια υπόθεση επισημαίνοντας ότι τα comps που χρησιμοποιήθηκαν ήταν σε μια κατώτερη σχολική περιοχή ή μια κατώτερη υποδιαίρεση που δεν είχε HOA με πισίνες και γήπεδα τένις, ότι όλα τα συγκριτικά στοιχεία ήταν αναξιοπαθούντα ή πωλήσεις REO, ή ότι έχουν άλλες αρνητικές εξωτερικές επιδράσεις που επηρεάζουν την αξία, όπως είναι σε έναν πολυσύχναστο δρόμο, λέει ο Ailion. "Εξηγήστε γιατί είναι διαφορετικά και όχι ίσα με τα δικά σας. Πρέπει να αποδείξετε ότι κάτι είναι λάθος με τα επιλεγμένα συγκριτικά στοιχεία. "

Οι επιλογές σας Όταν η εκτίμηση είναι χαμηλή

Εάν δεν μπορείτε να αμφισβητήσετε επιτυχώς μια χαμηλή αξιολόγηση, πώς εξασφαλίζετε την αναχρηματοδότηση; Εάν η αξιολόγηση σας βάζει σε λιγότερο από το 80% των ιδίων κεφαλαίων - δηλαδή ο δανειστής θα σας απαιτήσει να πληρώσετε για ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών - μπορείτε να κάνετε αναχρηματοδότηση σε μετρητά και να φέρετε αρκετές χιλιάδες δολάρια για να κλείσετε για να φτάσετε σε αυτό το μαγικό δάνειο 80% -αναλογία και να αποφύγετε τον ΡΜΙ. Μπορείτε επίσης να επιλέξετε να πληρώσετε PMI για τώρα. Εάν οι τιμές στην εγχώρια αγορά εξακολουθούν να αυξάνονται, μπορείτε να παρέχετε συγκρίσιμες πωλήσεις στον ενυπόθηκο σας και να ζητήσετε από την εταιρεία να αφαιρέσει το PMI, ακόμη και αν δεν έχετε πληρώσει ακόμη μεγάλο μέρος του κεφαλαίου σας. Εάν η αξιολόγηση αποκαλύψει ότι είστε υποβρύχια, ωστόσο, το μόνο που μπορείτε να κάνετε είναι να περιμένετε να βελτιωθεί η αγορά, εκτός εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις για ένα κυβερνητικό πρόγραμμα βοήθειας, όπως το HARP.

Η κατώτατη γραμμή

Η κατανόηση του τρόπου με τον οποίο λειτουργεί η διαδικασία αξιολόγησης θα σας δώσει την καλύτερη πιθανότητα να ζητήσετε από έναν εκτιμητή να αποδώσει την υψηλότερη δυνατή αξία στην ιδιοκτησία σας.Οι εκτιμήσεις δεν προέρχονται πάντα από τις αξίες των δανειοληπτών και είναι μια ανθρώπινη διαδικασία με περιθώρια υποκειμενικότητας και λάθη. Μπορείτε να προσφύγετε σε χαμηλή εκτίμηση, αλλά θα πετύχετε μόνο με ισχυρά δεδομένα για να σας υποστηρίξουμε.