Θα μπορούσατε να σκεφτείτε την αναχρηματοδότηση του δικού σας δανείου για πολλούς λόγους. Ίσως θελήσετε να μειώσετε την μηνιαία πληρωμή σας, κερδίζοντας χαμηλότερο επιτόκιο ή επεκτείνοντας τη διάρκεια του δανείου σας. Μπορεί να θέλετε να συντομεύσετε τη διάρκεια δανείου σας, ώστε να πληρώνετε λιγότερο τόκους μακροπρόθεσμα και να χρεώνεστε ελεύθερα νωρίτερα. Ίσως θελήσετε ακόμη και να πάρετε περισσότερα μετρητά από το σπίτι σας. Όποια και αν είναι η αιτία σας, εδώ είναι οι επιλογές σας και τα βήματα που πρέπει να λάβετε σε κάθε περίπτωση.

Επιλογή 1: Εκτελέστε αναχρηματοδότηση.

Μια αναχρηματοδότηση αναχρηματοδότησης του σπιτιού σας μπορεί να είναι ένας καλός τρόπος για την αναχρηματοδότηση ενός δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης εάν θέλετε επίσης να αναχρηματοδοτήσετε την πρώτη σας υποθήκη. Όταν το νέο σας δάνειο κλείνει, μέρος των εσόδων θα πάει προς την αποπληρωμή της πρώτης σας υποθήκης και το τμήμα εξαργύρωσης θα εξοφλήσει το παλιό σας δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης. Εάν έχετε αρκετό μετοχικό κεφάλαιο, ίσως έχετε τη δυνατότητα να προσθέσετε επιπλέον μετρητά. (Μάθετε περισσότερα στο Πώς να χρησιμοποιήσετε το δικό σας κεφάλαιο για μετρητά και Πώς να συνδυάσετε δύο υποθήκες σε ένα; )

Ρωτήστε τον εαυτό σας αυτές τις ερωτήσεις όταν εξετάζετε αν έχει νόημα να αναχρηματοδοτήσετε την πρώτη σας υποθήκη: Έχετε ένα δάνειο μεταβλητού επιτοκίου που θέλετε να μετατραπεί σε δάνειο σταθερού επιτοκίου πριν από την άνοδο των επιτοκίων; Έχετε δάνειο σταθερού επιτοκίου με υψηλότερο επιτόκιο από αυτό που θα μπορούσατε να πάρετε σήμερα; ( Πρέπει να αναχρηματοδοτήσετε την υποθήκη σας όταν τα επιτόκια πέφτουν; ) Έχετε ένα δάνειο FHA (βλέπε Κατανόηση FHA δάνεια ) που ήταν το μόνο πράγμα που θα μπορούσε να δικαιούται εκείνη την εποχή, αλλά τώρα οι περιστάσεις σας έχουν βελτιωθεί και θα θέλατε να έχετε ένα λιγότερο ακριβό συμβατικό δάνειο χωρίς ασφάλιση υποθηκών; Ακριβώς όπως υπάρχουν πολλοί λόγοι που ίσως θέλετε να αναχρηματοδοτήσετε ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης, υπάρχουν πολλοί λόγοι που ίσως θέλετε να αναχρηματοδοτήσετε την πρώτη σας υποθήκη. Η εξοικονόμηση χρημάτων ή η έξοδος από ένα μη βιώσιμο δάνειο σε ένα που μπορείτε καλύτερα να διαχειριστείτε πρέπει να είναι τα βασικά σας ζητήματα.

Προκειμένου να δικαιούστε αναχρηματοδότηση, πρέπει να είστε κύριος του σπιτιού για τουλάχιστον έξι μήνες. Θα χρειαστεί να έχετε αρκετό εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο για να εξοφλήσετε το κύριο υπόλοιπο της πρώτης σας υποθήκης, να εξοφλήσετε αυτό που οφείλετε στο δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης και εξακολουθείτε να έχετε μερίδιο 20% στο σπίτι σας. Οι δανειστές πωλούν συνήθως τα ενυπόθηκα δάνεια που προέρχονται από τους Fannie Mae ή Freddie Mac. Για να γίνει αυτό, πρέπει να ακολουθήσουν τις οδηγίες δανεισμού της Fannie ή Freddie. Η Fannie δεν θα αγοράσει δάνεια αναχρηματοδότησης σε μονοκατοικία (δηλ. Στο σπίτι σας) με αναλογία δανείου προς αξία υψηλότερη από 80%. Αν έχετε δάνειο υψηλής ισορροπίας (τα όρια διαφέρουν ανάλογα με το νομό), ο λόγος LTV σας δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερος από 60%. Αν έχετε καταχωρίσει το σπίτι σας προς πώληση κατά τους τελευταίους έξι μήνες, η μέγιστη αναλογία δανείου προς αξία είναι 70%.Θα χρειαστεί επίσης ένα ελάχιστο πιστωτικό αποτέλεσμα από 640 έως 680, ανάλογα με το λόγο δανείου σας προς αξία. Κατανοήστε ότι οι δανειστές μπορούν να έχουν τα δικά τους, αυστηρότερα πρότυπα (βλ. Πως οι επικαλύψεις δανείων προλαμβάνουν υποθήκες ) και απαιτούν υψηλότερη βαθμολογία. Για περαιτέρω ανάγνωση, βλ. Για ποιο λόγο η σχέση δανείου προς αξία;

Ακολουθεί ένα παράδειγμα για το πώς οι απαιτήσεις δανείου προς αξία λειτουργούν σε μια τυπική αναχρηματοδότηση που απαιτεί 80% LTV. Εάν το σπίτι σας αξίζει $ 300, 000, θα χρειαστεί να έχετε 60.000 δολάρια στα ίδια κεφάλαια που απομένουν μετά από μια ρευστοποίηση. Αυτό σημαίνει ότι η πρώτη σας υποθήκη συν το δάνειό σας στο σπίτι δεν μπορεί να ανέλθει σε περισσότερα από 240.000 δολάρια. Είναι καλό να κατανοήσουμε πώς λειτουργεί ο υπολογισμός (βλέπε Πώς μπορώ να υπολογίσω πόσα εγχώρια δικαιοσύνη έχω; αλλά μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μια ηλεκτρονική αριθμομηχανή αναχρηματοδότησης για να κάνετε γρήγορα τα μαθηματικά για την κατάστασή σας. Για να μάθετε πόσα κεφάλαια έχετε, ο δανειστής σας θα διατάξει μια αξιολόγηση, η οποία θα σας κοστίσει μερικές εκατοντάδες δολάρια. Το μειονέκτημα της επιλογής της επιλογής εξαργύρωσης είναι ότι τα έξοδα κλεισίματος που συνδέονται με μια πρώτη υποθήκη είναι συνήθως πολύ υψηλότερα από αυτά που συνδέονται με ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης. Αν αναχρηματοδοτείτε για να εξοικονομήσετε χρήματα, θα χρειαστεί να υπολογίσετε την περίοδο ισοτιμίας και να δείτε πόσους μήνες θα χρειαστείτε για να λάβετε το νέο δάνειο πριν προχωρήσετε μετά το κλείσιμο του κόστους. Όσο πιο σύντομη είναι η περίοδος ισοστάθμισης, τόσο το καλύτερο. Ο δανειστής σας μπορεί να σας επιτρέψει να χρηματοδοτήσετε το κόστος κλεισίματος, το οποίο διευκολύνει το τσίμπημα αυτών των πρόσθετων εξόδων σε σύντομο χρονικό διάστημα. Αλλά αν ο στόχος σας είναι να ξοδεύετε λιγότερα μακροπρόθεσμα, πληρώστε τα μπροστά. Διαφορετικά, θα πληρώνετε τόκους από αυτούς μέχρι να εξοφληθεί το δάνειό σας. Μια άλλη δυνατότητα, εάν αναχρηματοδοτείτε ένα σχετικά μικρό υπόλοιπο στεγαστικών δανείων, είναι να βρείτε έναν δανειστή που προσφέρει ένα ειδικό προϊόν. Για παράδειγμα, η U. S. Bank προσφέρει μια έξυπνη αναχρηματοδότηση για υπόλοιπα κάτω των $ 150.000, χωρίς κόστος κλεισίματος. Επιλογή 2. Αναχρηματοδότηση νέου δανείου

Εάν είστε ευχαριστημένοι με την πρώτη υποθήκη σας, θα θέλετε να κάνετε αναχρηματοδότηση με ένα νέο δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης. Ίσως θελήσετε να πάρετε ένα νέο δάνειο στο ίδιο ποσό με αυτό που οφείλετε στο τρέχον δάνειό σας για να εξοικονομήσετε χρήματα με χαμηλότερο επιτόκιο ή / και μικρότερο όρο. Ενδεχομένως να σας ενδιαφέρει ένα νέο δάνειο για μεγαλύτερο ποσό αν έχετε νέα έξοδα για τα οποία θέλετε να δανειστείτε. Ή ίσως θελήσετε να πάρετε ένα νέο δάνειο με πιο μακροπρόθεσμο τρόπο για να κάνετε τις μηνιαίες σας πληρωμές πιο προσιτές, έχοντας κατά νου ότι θα πληρώσετε μεγαλύτερο ενδιαφέρον μακροπρόθεσμα με αυτόν τον τρόπο. Αλλά είναι μια καλύτερη επιλογή από την αδυναμία πληρωμής του υφιστάμενου δανείου σας αν έχετε προβλήματα με την πραγματοποίηση των πληρωμών. (Διαβάστε

Δάνεια Home-Equity: Τι πρέπει να γνωρίζετε

.) Και πάλι, θα πρέπει να πληρούνται οι ελάχιστες απαιτήσεις δανείου προς αξία, αλλά αυτές οι απαιτήσεις είναι χαμηλότερες για το σπίτι-equity δανείων παρά για αναχρηματοδότηση. Οι απαιτήσεις ποικίλλουν ανάλογα με τον δανειστή, αλλά αν ανήκετε σε μια πιστωτική ένωση, για παράδειγμα, ίσως μπορέσετε να δανειστείτε έως και 90% ή ακόμα και 100% της αξίας του σπιτιού σας, ειδικά εάν έχετε εξαιρετικές συνθήκες πίστωσης και δανεισμού.Θα χρειαστείτε ένα πιστωτικό αποτέλεσμα τουλάχιστον 620 για ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης, αν και το επιτόκιο σας θα είναι αρκετά υψηλό με ένα χαμηλό ποσοστό. Οι καλύτερες τιμές φτάνουν στους δανειολήπτες με βαθμολογία 740 ή υψηλότερη. Οι δανειστές πληρώνουν συχνά τα περισσότερα ή όλα τα έξοδα κλεισίματος σε δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης αν δεν κλείσετε το δάνειο νωρίς, εντός των πρώτων 24 έως 36 μηνών, οπότε θα πρέπει να επιστρέψετε τον δανειστή αρκετές εκατοντάδες έως μερικές χιλιάδες δολάρια για το κλείσιμο ανάλογα με την τοποθεσία και το μέγεθος του δανείου σας. Θα χρειαστεί να λάβετε αποσπάσματα από διάφορους δανειστές για να δείτε πώς το επιτόκιο για ένα νέο δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης συγκρίνεται με την πραγματοποίηση ενός refi cash-out, υποθέτοντας ότι σας ενδιαφέρει και δικαιούστε και τις δύο επιλογές. Σε γενικές γραμμές, τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης και τα επιτόκια επανεπένδυσης έχουν υψηλότερα επιτόκια απ 'ό, τι απλά αναχρηματοδοτεί μια πρώτη υποθήκη. Μια αναχρηματοδότηση εκταμίευσης έχει ενίοτε υψηλότερο επιτόκιο από ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης. Και στις δύο περιπτώσεις, το επιτόκιο θα εξαρτηθεί από το λόγο του δανείου σας προς την αξία και την πιστοληπτική σας ικανότητα.

Με την αναχρηματοδότηση είτε με το νέο δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης, θα πρέπει να πληρούνται όλα τα συνήθη πρότυπα πιστοποίησης υποθηκών, όπως π.χ. επαρκές εισόδημα και αρκετά χαμηλά χρέη για να κάνουν τις προτεινόμενες μηνιαίες πληρωμές, σταθερό ιστορικό απασχόλησης και καλό πιστωτικό αποτέλεσμα. Θα χρειαστεί επίσης να υποβάλετε τεκμηρίωση για να επωφεληθείτε οικονομικά. Συγκεντρώστε τις δύο πιο πρόσφατες τραπεζικές δηλώσεις σας, πληρώστε αμοιβές, W-2s και ομοσπονδιακές φορολογικές δηλώσεις. ιδιοκτήτες ακινήτων σελίδα δηλώσεις; (βλ.

Κατανόηση της απαιτούμενης ασφάλειας πλημμυρών ) · σελίδα διασαφήσεων, κατά περίπτωση. και τις πιο πρόσφατες καταστάσεις δανείων σας και στεγαστικών δανείων. Να είστε έτοιμοι να παράσχετε άλλα έγγραφα, όπως τους ζητάει ο δανειολήπτης, ειδικά αν είστε αυτοαπασχολούμενος. ( )

Η κατώτατη γραμμή Σε τελική ανάλυση, εναπόκειται στον δανειστή να καθορίσει εάν δικαιούστε αναχρηματοδότηση εξόφλησης ή νέα εγχώριο δάνειο. Μπορεί να είστε κατάλληλος για ορισμένους δανειστές και όχι για άλλους, δεδομένου ότι τα πρότυπα δανεισμού ποικίλλουν κάπως. Κατάστημα γύρω με τράπεζες, μεσίτες υποθηκών, σε απευθείας σύνδεση δανειστές και πιστωτικές ενώσεις για να βρουν την καλύτερη διαπραγμάτευση. Και αν πρόκειται να αναχρηματοδοτήσετε, σιγουρευτείτε ότι χρησιμοποιείτε το προϊόν με σύνεση (βλέπε 6 συμβουλές για να εγκριθεί για μια υποθήκη ).