Ιστορικά, τα ακίνητα είχαν χαμηλό συσχετισμό με επενδύσεις σε μετοχές και ομόλογα, αλλά η αγορά και πώληση φυσικών ακινήτων δεν είναι σχεδόν τόσο απλή.

Εισάγετε παράγωγα ακίνητης περιουσίας ή παράγωγα ακίνητης περιουσίας. Τα μέσα αυτά επιτρέπουν στους επενδυτές να αποκτήσουν έκθεση στην κατηγορία των ακινήτων, χωρίς να χρειάζεται να αγοράζουν ή να πωλούν ακίνητα αντικαθιστώντας το ακίνητο με την απόδοση ενός δείκτη επιστροφής ακινήτων. Αυτά τα παράγωγα βασίζονται σε ανταλλαγές, όπου ένα μέρος ανταλλάσσει ένα άνοιγμα με ένα άλλο. Με αυτόν τον τρόπο, οι επενδυτές μπορούν να πάρουν ανοίγματα είτε σε ακίνητη περιουσία είτε σε χρέος, χωρίς να αγοράζουν ποτέ ακίνητη περιουσία ή δανεισμό με ακίνητη περιουσία ως ασφάλεια. Διαβάστε παρακάτω για να μάθετε πώς λειτουργούν.

Εισαγωγή στα Παράγωγα
Το Εθνικό Συμβούλιο Καταπιστευμάτων Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (NCREIF) Index Property (NPI) είναι ο αποδεκτός δείκτης που δημιουργήθηκε για να παράσχει ένα όργανο μέτρησης των επενδυτικών επιδόσεων της αγοράς εμπορικών ακινήτων. Αρχικά αναπτύχθηκε το 1982, ο δεύτερος δείκτης αποτελείται από περισσότερα από 7, 200 ακίνητα αξίας περίπου 315 δισεκατομμυρίων δολαρίων (από το 3ο τρίμηνο του 2012) από όλες τις περιφέρειες του Ηνωμένου Βασιλείου και τις χρήσεις γης από ακίνητα.

Παρόλο που ο δείκτης αυτός υπάρχει εδώ και περισσότερα από 20 χρόνια, μόλις πρόσφατα τα δεδομένα έχουν γίνει αρκετά διαφανή ώστε να επιτρέπουν την ακριβή και κατάλληλη παρακολούθηση της απόδοσης των ακινήτων. Με τα δεδομένα των ακινήτων να γίνονται πιο διαφανή και οι πληροφορίες συναλλαγών να γίνονται ευκολότερες και λιγότερο δαπανηρές για να αποκτήσουν, οι δείκτες των ακινήτων έχουν καταστεί πιο σχετικοί, οδηγώντας στη δημιουργία μιας ολοένα και πιο αποδοτικής αγοράς παραγώγων.

Τα παράγωγα ακίνητης περιουσίας είναι ένας τρόπος για τους επενδυτές να αποκτήσουν έκθεση στην κατηγορία περιουσιακών στοιχείων χωρίς την ανάγκη αγοράς ή πώλησης ακινήτων αντικαθιστώντας την έκθεση του ακινήτου στην απόδοση ενός δείκτη επιστροφής ακινήτων. Αυτό επιτρέπει σε έναν επενδυτή να μειώσει τις κεφαλαιακές του απαιτήσεις και να καταφύγει στα χαρτοφυλάκια ακίνητης περιουσίας, μειώνοντας παράλληλα τις εναλλακτικές στρατηγικές διαχείρισης κινδύνων.

Οι επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα κατηγοριοποιούνται στους ακόλουθους τύπους επενδύσεων:

Private equity

• Ιδιωτικό χρέος
  

• Κοινές μετοχές
  

• Δημόσιο χρέος
  

• Η εισαγωγή των swaps βάσει του NPI αναπτύχθηκε για τον ιδιωτικό τομέα. Ήταν ο πρόδρομος για τα υπόλοιπα παράγωγα ακίνητης περιουσίας που έχουν αναπτυχθεί μέχρι σήμερα. Τα παράγωγα που προσφέρονται μέχρι σήμερα στον δείκτη NCREIF είναι «swaps» που έχουν διάφορες μορφές, επιτρέποντας στους επενδυτές να ανταλλάσσουν έκθεση είτε με την εκτίμηση είτε με την ολική απόδοση του ίδιου του δείκτη, είτε με την εναλλαγή των εκθέσεων από μία χρήση γης σε άλλη.

Μια μέθοδος είναι να "πάει μακριά" (αναπαραγωγή της έκθεσης αγορών ακινήτων) ή "πηγαίνετε σύντομα" (αναπαραγωγή της έκθεσης των ακινήτων πώλησης).Μια άλλη μέθοδος είναι η ανταλλαγή της συνολικής απόδοσης του δείκτη NCREIF κατανεμημένου ανά τομέα ακινήτων, η οποία επιτρέπει στους επενδυτές να αναλάβουν θέση σε έναν εναλλακτικό τομέα ακινήτων στον οποίο δεν μπορούν να κατέχουν περιουσίες, επιτρέποντας έτσι στους επενδυτές να ανταλλάσσουν τις αποδόσεις από ακίνητα που σχετίζονται με το γραφείο λιανική ακίνητη περιουσία.

Η ανταλλαγή επιστροφής επιτρέπει σε δυο επενδυτές από τις δύο πλευρές της ανταλλαγής να εκτελούν στρατηγικές ακίνητης περιουσίας που δεν μπορούν να επιτευχθούν στην ιδιωτική αγορά ακινήτων. Για να γίνει αυτό, κάποιος θα έπρεπε να αγοράζει ή να πωλεί περιουσιακά στοιχεία με διαφορετικά ανοίγματα με ελάχιστες πιθανότητες να εξασφαλίσει τα ίδια περιουσιακά στοιχεία στην ίδια επενδυτική βάση για να αναστρέψει τη στρατηγική. Οι ανταλλαγές επιτρέπουν στους επενδυτές να αλλάζουν ή να αναπροσαρμόζουν τα χαρτοφυλάκιά τους για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο χωρίς να χρειάζεται να μεταβιβάσουν τον τίτλο στα περιουσιακά στοιχεία που βρίσκονται στον ισολογισμό. Οι συμβάσεις για διάστημα έως και τριών ετών διαχειρίζονται συνήθως μια επενδυτική τράπεζα, η οποία ενεργεί ως κέντρο εκκαθάρισης των κεφαλαίων.

Σε περίπτωση που ένας επενδυτής θα έχει τη συνολική απόδοση του δείκτη NCREIF, θα δεχόταν τη συνολική απόδοση του NPI (πληρωτέα ανά τρίμηνο) σε προκαθορισμένο πλασματικό ποσό και θα συμφωνούσε να πληρώσει το επιτόκιο LIBOR, για το ίδιο πλασματικό ποσό. Το άλλο μέρος της ανταλλαγής θα λάβει τις ίδιες ταμειακές ροές αντιστρόφως, θα πληρώσει την τριμηνιαία απόδοση του δείκτη και θα λάβει LIBOR συν το spread.

Υποθέτοντας ότι υπάρχουν επενδυτές και για τις δύο πλευρές του εμπορίου, δύο επενδυτές που επιθυμούν να διαπραγματευτούν μια έκθεσή τους σε άλλη θα μπορούσαν να ανταλλάξουν την επιστροφή του NPI για τον συγκεκριμένο τύπο ιδιοκτησίας για έναν άλλο. Για παράδειγμα, ένας διαχειριστής χαρτοφυλακίου ο οποίος θεωρεί ότι το ταμείο του είναι υπερτιμημένο σε ακίνητα γραφείων και δεν έχει διατεθεί σε βιομηχανικό επίπεδο θα μπορούσε να ανταλλάξει ένα τμήμα της έκθεσης γραφείου για βιομηχανική χρήση χωρίς στην πραγματικότητα να αγοράζει ή να πωλεί ακίνητα.

Το δημόσιο μετοχικό κεφάλαιο

Αντί του NPI, παράγωγα για έκθεση στον δημόσιο τομέα της αγοράς εμπορικών ακινήτων χρησιμοποιούν τη συνολική απόδοση της Εθνικής ένωσης αξιογράφων επενδύσεων σε ακίνητα (NAREIT) για τον υπολογισμό των ταμειακών ροών αποδεκτή (για τον μακροπρόθεσμο επενδυτή) ή καταβληθεί (από τον σύντομο επενδυτή).
Αυτός ο δείκτης παρέχει απόδοση απόδοσης για την αγορά δημοσίων τίτλων που εξασφαλίζονται με εμπορικά ακίνητα. Ο συνδρομητής ανταλλαγής πληρώνει το LIBOR συν ένα περιθώριο κέρδους για να μεταφερθεί σε ετήσιο δείκτη ανταλλαγής με ονομαστικό ποσό 50 εκατομμυρίων δολαρίων και θα λάβει τριμηνιαίες πληρωμές από τον δείκτη NAREIT σε 50 εκατομμύρια δολάρια. Για άλλη μια φορά, ο επενδυτής μπορεί να αποκτήσει ένα πλήρως διαφοροποιημένο δημόσιο άνοιγμα ακίνητης περιουσίας χωρίς να αγοράσει ένα μόνο περιουσιακό στοιχείο.

Χρέος ακίνητης περιουσίας

Λόγω του εύρους και του βάθους των τμημάτων διαφορετικών προφίλ κινδύνου από την υποκείμενη ομάδα υποθηκών εμπορικών ακινήτων που βρίσκονται στην αγορά των εμπορικών ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων (CMBS) σχετικά με τις θέσεις χρέους ακινήτων. Οι συμβάσεις ανταλλαγής για δημόσιο χρέος ακινήτων βασίζονται σε δείκτες της αγοράς CMBS. Αυτοί οι δείκτες, σε αντίθεση με τους δείκτες μετοχικών ακινήτων, ήταν γύρω από τα τέλη της δεκαετίας του 1990.
Χάρη στο εύρος και το βάθος των δεδομένων από μεγάλο αριθμό συναλλαγών (σε σχέση με τα ακίνητα), οι δείκτες CMBS είναι ένας πολύ καλύτερος δείκτης απόδοσης για τις αντίστοιχες αγορές τους από τους αντίστοιχους ισολογισμούς. Η πιο αξιοσημείωτη διαφορά μεταξύ των πράξεων ανταλλαγής μετοχών και των συμβάσεων αντιστάθμισης χρεών είναι ότι οι αποδέκτες των πληρωμών που βασίζονται στο LIBOR λαμβάνουν LIBOR

μείον ένα spread, σε αντίθεση με τις πράξεις ανταλλαγής μετοχών, οι οποίες βασίζονται συνήθως στο LIBOR συν ένα spread. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι υποκείμενες κινητές αξίες χρηματοδοτούνται συνήθως από βραχυπρόθεσμο χρεωστικό κεφάλαιο που ανανεώνεται, το οποίο συνήθως είναι σε LIBOR μείον ένα περιθώριο. Αυτή είναι η έκθεση που μεταβιβάζεται για να ανταλλάξουν τους αντισυμβαλλομένους. Τα παράγωγα χρέους ιδιωτικών ακινήτων, όπως οι συμβάσεις αντιστάθμισης πιστωτικού κινδύνου (CDS), χρησιμοποιούνται συνήθως για την αντιστάθμιση του πιστωτικού κινδύνου. Τα παράγωγα, όπως οι συμβάσεις ανταλλαγής δανείων, παρέχουν στο μέρος ανταλλαγής τόσο το επιτόκιο όσο και τον πιστωτικό κίνδυνο, ενώ το περιουσιακό στοιχείο (δάνειο εμπορικού ακινήτου) παραμένει στον ισολογισμό του αντισυμβαλλομένου. Έτσι, ένας δανειστής υποθηκών μπορεί να αντισταθμίσει τμήματα του χαρτοφυλακίου του χρέους για διάφορους όρους επένδυσης χωρίς να χρειάζεται να πουλήσει το ίδιο το δάνειο. Με τον τρόπο αυτό, ο επενδυτής μπορεί να μετακινηθεί από ορισμένους τομείς της αγοράς ακινήτων όταν αισθάνονται ότι η απόδοση δεν είναι ανάλογη με τον κίνδυνο και στη συνέχεια να ανακτήσει αργότερα την έκθεση όταν βελτιωθεί η αγορά για τον συγκεκριμένο τομέα.

Η κατώτατη γραμμή

Επειδή τα εμπορικά ακίνητα είναι εντατικά κεφαλαιουχικά και σχετικά μη ρευστοποιήσιμα, οι επενδυτές ακίνητης περιουσίας δυσκολεύονται να αντισταθμίσουν την έκθεσή τους ή να εκτελέσουν στρατηγικές άλφα. Τα ακίνητα που χαρακτηρίζονται από υψηλό κόστος συναλλαγών και μια αγορά λιγότερο αποδοτική από τα αποθέματα και τα ομόλογα έχουν προσθέσει στη δυσκολία στην επανεξισορρόπηση των χαρτοφυλακίων ως ανταπόκριση στις αλλαγές της αγοράς.
Τα παράγωγα ακίνητης περιουσίας έχουν αλλάξει την αγορά εμπορικών ακινήτων επιτρέποντας στους επενδυτές να αλλάζουν τακτικά τις εκθέσεις τους σε συγκεκριμένους κινδύνους και ευκαιρίες χωρίς να χρειάζεται να αγοράζουν και να πωλούν περιουσιακά στοιχεία. Αυτά τα παράγωγα επιτρέπουν την έκθεση είτε σε διαφορετικό τομέα της αγοράς ακινήτων είτε με διαπραγμάτευση ενός ανοίγματος ακίνητης περιουσίας με κυμαινόμενο επιτόκιο συν ή μείον πριμ.

Η δυνατότητα ανταλλαγής ανοίγματος επιτρέπει στον επενδυτή ακίνητης περιουσίας να γίνει πιο τακτική όταν επενδύει. Μπορούν πλέον να εισέλθουν και να εξαχθούν από τα τέσσερα τεταρτημόρια της αγοράς ακινήτων, γεγονός που επιτρέπει μεγαλύτερη διαχείριση κινδύνου και τη δυνατότητα προσθήκης αυξημένης απόδοσης στην υπάρχουσα κατανομή ακίνητης περιουσίας σε βραχυπρόθεσμο ή μακροπρόθεσμο επενδυτικό ορίζοντα.