13 βήματα για να κλείσετε μια συμφωνία ακίνητης περιουσίας

12 βήματα για να κλείσετε μια συμφωνία ακίνητης περιουσίας

Τι είναι αυτό το μυστηριώδες "κλείσιμο" ακούτε πάντα τους κτηματομεσίτες που αναφέρονται όταν αγοράζετε ένα σπίτι; Το κλείσιμο συμβαίνει όταν υπογράφετε τα χαρτιά που κάνουν το σπίτι σας δική σας. Αλλά πριν φτάσει αυτή η μαγευτική (και συχνά αγχωτική) ημέρα, πρέπει να συμβεί ένας μακρύς κατάλογος πραγμάτων. Αυτό το άρθρο εξηγεί τι μπορείτε να περιμένετε κατά τη διαδικασία κλεισίματος από τη στιγμή που η προσφορά σας γίνει δεκτή τη στιγμή που θα λάβετε τα κλειδιά στο νέο σας σπίτι. (Για να μάθετε για τα πράγματα που μπορεί να πάει στραβά κατά τη διάρκεια της διαδικασίας, διαβάστε 10 εμπόδια για να κλείσετε σε ένα νέο σπίτι. )

1. Open Escrow

Μεσεγγύηση είναι ένας λογαριασμός που τηρείται από ένα τρίτο μέρος για λογαριασμό δύο συμβαλλομένων σε μια συναλλαγή. Επειδή υπάρχουν τόσα πράγματα που πρέπει να συμβεί για να ολοκληρωθεί μια πώληση στο σπίτι, ο καλύτερος τρόπος για να αποφευχθεί ο πωλητής ή ο αγοραστής από το να πάρει εξαπατημένοι είναι να έχει ένας ουδέτερος τρίτος να κρατήσει όλα τα χρήματα και τα έγγραφα που σχετίζονται με τη συναλλαγή μέχρι τα πάντα έχει διευθετηθεί. (Εάν δεν έχετε υποβάλει ακόμη τη συμφωνία αγοράς σας, βεβαιωθείτε ότι έχετε διαβάσει 10 Συμβουλές για την επίτευξη δίκαιης τιμής σε ένα σπίτι .)

2. Κάντε μια Αναζήτηση Τίτλου και Αποκτήστε Ασφάλεια Τίτλου

Μια αναζήτηση τίτλου και η ασφάλεια τίτλου παρέχουν ειρήνη και νομική προστασία, ώστε όταν αγοράζετε ένα ακίνητο, κανένας άλλος δεν μπορεί να προσπαθήσει να το διεκδικήσει ως δικό του αργότερα, ο οποίος αφέθηκε εκτός θέλησης ή φορολογουμένου, ο οποίος δεν ήταν (ή νομίζει ότι δεν ήταν) πληρωμένος. Ένας αξιωματικός τίτλου θα εκτελέσει μια αναζήτηση τίτλου για να βεβαιωθεί ότι δεν υπάρχουν σύννεφα στον τίτλο (ισχυρισμοί τρίτων σε μια ιδιοκτησία που θα μπορούσαν να θέσουν υπό αμφισβήτηση ή να ακυρώσουν την κυριότητα σας). Αν υπάρχουν, αυτά τα προβλήματα θα πρέπει να επιλυθούν πριν γίνει η ιδιοκτησία σας. (Για περισσότερες πληροφορίες, βλ. 10 εμπόδια για να κλείσετε σε νέο σπίτι .)

3. Βρείτε έναν πληρεξούσιο

Αυτό είναι ένα προαιρετικό βήμα, εάν θέλετε να πάρετε μια επαγγελματική νομική γνώμη για τα τελικά σας έγγραφα. Ακόμη και οι πιο μορφωμένοι άνθρωποι δεν μπορούν να κατανοήσουν πλήρως τα τελικά τους έγγραφα. ένας έμπειρος πληρεξούσιος ακινήτων όχι μόνο θα τα καταλάβει αλλά και θα ξέρει πού να ψάξει για πιθανά προβλήματα στις γραφειοκρατικές σας εργασίες. (Για να μάθετε περισσότερα, διαβάστε Τα οφέλη από τη χρήση ενός δικηγόρου ακίνητης περιουσίας .)

4. Πάρτε προ-εγκριθεί για μια υποθήκη

Ενώ παίρνετε προ-εγκριθεί για μια υποθήκη δεν απαιτείται να κλείσει μια συμφωνία, μπορεί να σας βοηθήσει να κλείσετε τη συμφωνία πιο γρήγορα ως προεγκεκριμένα σήματα προς τον πωλητή ότι έχετε ισχυρή οικονομική υποστήριξη. Με τη σειρά του, η προ-έγκριση μπορεί να σας δώσει περισσότερη διαπραγματευτική δύναμη κατά τη διαπραγμάτευση με έναν πωλητή. Ένα άλλο βασικό πλεονέκτημα της προ-έγκρισης είναι ότι ορισμένοι δανειστές θα σας προσφέρουν ένα κλείδωμα του επιτοκίου, που σημαίνει ότι μπορείτε να εξασφαλίσετε ένα επιτόκιο και να μην είστε το έλεος των αγορών εάν τα επιτόκια αυξάνονται πριν κλείσετε τη συμφωνία.

5. Διαπραγματεύεστε τα έξοδα κλεισίματος

Η εταιρεία μεσεγγύησης δεν μπορεί να αναμένεται να παρέχει δωρεάν τις υπηρεσίες της, αλλά πολλές εταιρείες σε αυτόν τον κλάδο εκμεταλλεύονται την άγνοια των καταναλωτών και ενισχύουν τις κατώτατες γραμμές τους χρεώνοντας τέλη παλιοπραγμάτων. Παρόλο που υπάρχει κάποια συζήτηση σχετικά με το τι θεωρείται ως χρεωστική αμοιβή, τα τέλη που πρέπει να ληφθούν υπόψη περιλαμβάνουν διοικητικές αμοιβές, αμοιβές αναθεώρησης αιτήσεων, αμοιβές αναθεώρησης αξιολόγησης, βοηθητικά τέλη, τέλη ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, αμοιβές επεξεργασίας και αμοιβές διακανονισμού. Αν είστε πρόθυμοι να μιλήσετε και να σταθείτε στο έδαφός σας, μπορείτε συνήθως να μειώσετε ή τουλάχιστον να μειώσετε τις αμοιβές απορριμμάτων. Ακόμα και τα τέλη για τις νόμιμες υπηρεσίες κλεισίματος μπορούν να διογκωθούν. (Μάθετε περισσότερα στο Παρακολουθήστε για τα "Στεγαστικά" τέλη .)

6. Ολοκλήρωση της αρχικής επιθεώρησης

Δεν απαιτείται εσωτερικός έλεγχος, αλλά θα ήσαστε ηλίθιος να μην έχει κανείς να εκτελεστεί. Εάν διαπιστώσετε σοβαρό πρόβλημα με το σπίτι κατά τη διάρκεια της επιθεώρησης, θα έχετε την ευκαιρία να αποχωρήσετε από τη συμφωνία ή να ζητήσετε από τον πωλητή να το διορθώσει ή να σας πληρώσει για να το καθορίσει (όσο η προσφορά αγοράς σας περιλάμβανε ένα σπίτι -συγκεκριμένο περιστατικό ελέγχου). (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με αυτό το θέμα, διαβάστε Χρειάζεστε μια Αρχική επιθεώρηση; )

7. Ολοκληρώστε την επιθεώρηση παρασίτων

Ο έλεγχος των παρασίτων είναι ξεχωριστός από την επιθεώρηση του σπιτιού και περιλαμβάνει έναν ειδικό που φροντίζει ώστε το σπίτι σας να μην έχει έντομα καταστροφής ξύλου (τερμίτες ή μυρμήγκια ξυλουργών). Δεν θα θέλατε να αγοράσετε ένα σπίτι με πρόβλημα τερμιτών, καθώς ακόμη και ένα μικρό πρόβλημα μπορεί να εξαπλωθεί και να καταστεί πολύ καταστρεπτικό και ακριβό να διορθωθεί. Τα παράσιτα που καταστρέφουν το ξύλο μπορούν να εξαλειφθούν, αλλά θα πρέπει να βεβαιωθείτε ότι το πρόβλημα μπορεί να επιλυθεί για ένα κόστος που θεωρείτε εύλογο (ή για ένα κόστος που ο πωλητής είναι πρόθυμος και ικανός να πληρώσει) προτού ολοκληρώσετε την αγορά του σπιτιού. Στην πραγματικότητα, αν βρεθεί οποιοδήποτε πρόβλημα παρασίτων, ακόμη και ένα μικρό, η εταιρεία υποθηκών θα απαιτήσει να είναι σταθερό πριν να μπορέσετε να κλείσετε.

8. Ανανεώστε την προσφορά

Ακόμη και αν η προσφορά αγοράς σας έχει ήδη γίνει αποδεκτή, εάν οι επιθεωρήσεις αποκαλύψουν τυχόν προβλήματα, ίσως θελήσετε να επαναδιαπραγματευτείτε την τιμή αγοράς του σπιτιού σας για να αντικατοπτρίσετε το κόστος των επισκευών που θα χρειαστεί να κάνετε. Θα μπορούσατε επίσης να κρατήσετε την τιμή αγοράς ίδια, αλλά προσπαθήστε να πάρετε τον πωλητή να πληρώσει για τις επισκευές. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την τέχνη της διαπραγμάτευσης, βλέπε Να πάρεις ό, τι θέλεις .)

Εάν η σύμβαση αγοράς δηλώνει ότι αγοράζεις το ακίνητο "όπως είναι", δεν έχεις μεγάλη προσφυγή ζητήστε επισκευές ή μείωση των τιμών, αλλά μπορείτε ακόμα να ζητήσετε. Μπορείτε επίσης να επιστρέψετε έξω χωρίς ποινή εάν ένα σημαντικό πρόβλημα διαπιστώθηκε ότι ο πωλητής δεν μπορεί ή δεν θα το διορθώσετε.

9. Κλείστε το επιτόκιο σας

Αν δεν το έχετε ήδη, θα πρέπει να κλειδώσετε το επιτόκιο σας. Ένας καλός δανειστής θα παρακολουθήσει προσεκτικά τα επιτόκια για εσάς και θα σας πει πότε τα ποσοστά είναι σε χαμηλό σημείο ώστε να μπορείτε να κλειδώσετε στη συνέχεια. Μπορείτε επίσης να παρακολουθήσετε τα επιτόκια μόνοι σας online χρησιμοποιώντας τον ιστότοπο του δανειστή σας ή ένα εργαλείο όπως το υποτομέα της Investopedia.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί όμως ότι, επειδή τα επιτόκια είναι απρόβλεπτα και κυμαίνονται πολλές φορές την ημέρα, δεν πρέπει να οδηγείτε τον εαυτό σας τρελό προσπαθώντας να χτυπήσετε το κάτω μέρος του βράχου.Να είστε ικανοποιημένοι με ένα ποσοστό που νομίζετε ότι είναι λογικό λαμβάνοντας υπόψη τις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς και ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά. Επίσης, λάβετε υπόψη ότι οι τιμές ποικίλλουν ανάλογα με το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, τη γεωγραφική περιοχή και τον τύπο του δανείου που λαμβάνετε, επομένως ίσως να μην είστε σε θέση να λάβετε τις καλύτερες τιμές που ακούτε διαφημίζονται. (Για περισσότερες πληροφορίες, ανατρέξτε στο Πώς θα υποδυθείτε; )

10. Κατάργηση απρόβλεπτων στοιχείων

Εάν ο κτηματομεσίτης σας βοήθησε να συντάξετε μια καλή προσφορά αγοράς, η προσφορά σας θα πρέπει να εξαρτάται από πολλά πράγματα:

  • Να λαμβάνετε χρηματοδότηση με επιτόκιο που να μην υπερβαίνει ένα ορισμένο ποσοστό που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά
  • Ο έλεγχος στο σπίτι δεν αποκαλύπτει σημαντικά προβλήματα με το σπίτι
  • Ο πωλητής αποκαλύπτει πλήρως όλα τα γνωστά προβλήματα με το σπίτι
  • Ο έλεγχος των παρασίτων δεν αποκαλύπτει οποιεσδήποτε μείζονες προσβολές ή ζημιές στο σπίτι
  • Ο πωλητής ολοκληρώνει οποιαδήποτε συμφωνία επισκευές

Αυτά τα περιστατικά συχνά πρέπει να αφαιρεθούν γραπτώς από συγκεκριμένες ημερομηνίες (γνωστές ως ενεργή έγκριση), οι οποίες θα πρέπει επίσης να έχουν δηλωθεί στην προσφορά αγοράς σας, για να κλείσετε τη συμφωνία σας. Ωστόσο, σε ορισμένες συμφωνίες αγοράς, οι απρόβλεπτες εγκρίνονται παθητικά (επίσης γνωστές ως εποικοδομητική έγκριση), αν δεν τους διαμαρτυρηθείτε σύμφωνα με τις καθορισμένες προθεσμίες τους.

11. Χρηματοδοτική μεσεγγύηση

Κατά πάσα πιθανότητα καταθέσατε αξιόπιστα χρήματα όταν υπογράψατε τη συμφωνία αγοράς. Ο σκοπός αυτών των χρημάτων είναι να ενημερώσετε τον πωλητή ότι είστε σοβαροί ή σοβαροί για τις προθέσεις σας να αγοράσετε το σπίτι. Μετά από όλα, ο πωλητής πρόκειται να πάρει το ακίνητο από την αγορά, ώστε να μπορείτε να το αγοράσετε. Εάν επιστρέψετε έξω, τα σοβαρά χρήματα πηγαίνουν στον πωλητή ως αποζημίωση. Αν ο πωλητής παραιτηθεί, τα χρήματα σας επιστρέφονται.

Για να ολοκληρώσετε την αγορά σας, θα πρέπει να καταθέσετε πρόσθετα κεφάλαια σε μεσεγγύηση. Η αρχική κατάθεση χρημάτων σας είναι γενικά εφαρμοσμένη για την προκαταβολή σας. θα πρέπει να υποβάλετε το υπόλοιπο της προκαταβολής σας και να πληρώσετε τα έξοδα κλεισίματος (εκτός αν ο πωλητής έχει συμφωνήσει να τα πληρώσει).

12. Final Walkthrough

Ένα από τα τελευταία βήματα πριν υπογράψετε τα χαρτιά κλεισίματος πρέπει να είναι να περπατήσετε το ακίνητο για τελευταία φορά. Θέλετε να βεβαιωθείτε ότι δεν έχει προκληθεί ζημιά και ότι δεν έχει αφαιρεθεί τίποτα που περιλαμβάνεται στην αγορά. (Πριν μετακινήσετε, βεβαιωθείτε ότι έχετε διαβάσει 7 Έξυπνα βήματα Κάθε νέος ιδιοκτήτης σπιτιού πρέπει να πάρει .)

13. Υπογράψτε τα έγγραφα

Προφανώς, ένα από τα πιο κρίσιμα βήματα κλεισίματος είναι η υπογραφή των εγγράφων. Θα υπάρχουν τουλάχιστον 100 σελίδες. Αν και μπορεί να αισθάνεστε πιεσμένοι από τους ανθρώπους που σας περιμένουν να υπογράψουν τα χαρτιά σας, όπως ο συμβολαιογράφος και ο δανειστής υποθηκών σας, διαβάστε προσεκτικά κάθε σελίδα - η λεπτή εκτύπωση θα έχει σημαντικό αντίκτυπο στα οικονομικά σας και στη ζωή σας για τα επόμενα χρόνια .

Συγκεκριμένα, βεβαιωθείτε ότι το επιτόκιο είναι σωστό και ότι δεν υπάρχει ποινή προπληρωμής. Γενικότερα, συγκρίνετε τα κόστη κλεισίματος με την εκτίμηση καλής πίστης που σας δόθηκε στην αρχή της διαδικασίας και ρίξτε μια ικανοποίηση για τυχόν αμοιβές που έχουν διακοπεί κατά περισσότερο από 10%.

Η κατώτατη γραμμή

Μπορεί να φαίνεται ότι η διαδικασία κλεισίματος είναι πολλή δουλειά, αλλά ίσως το χειρότερο μέρος είναι η αναμονή. Τις περισσότερες φορές, απλά κάθεστε στα χέρια σας, περιμένοντας κάποιον άλλον που εμπλέκεται στη συναλλαγή να έρθει μέσα. Βρείτε λοιπόν κάτι απολαυστικό για να καταλάβετε το χρόνο σας και να σας αποσπά την προσοχή ενώ περιμένετε και να αισθανθείτε ασφαλείς στη γνώση ότι έχετε κάνει την έρευνά σας και πώς να κάνετε την διαδικασία κλεισίματος σας ομαλά.

Αν πρόκειται για πρώτη φορά που αγοράζετε ένα σπίτι, βεβαιωθείτε ότι έχετε διαβάσει 10 χειρότερα σφάλματα Homebuyer για πρώτη φορά και τον οδηγό για πρώτη φορά homebuyer .