Υπάρχουν δύο κολοσσιαία ιδρύματα στην αμερικανική βιομηχανία υποθηκών: οι Fannie Mae και Freddie Mac. Οι περισσότεροι άνθρωποι έχουν ακούσει για αυτούς, αλλά λίγοι καταλαβαίνουν τι κάνουν ή το σημαντικό ρόλο που παίζουν στη χρηματοδότηση της αμερικανικής ιδιοκτησίας σπιτιού. Ούτε οι περισσότεροι άνθρωποι κατανοούν τον πιθανό συστηματικό κίνδυνο που θέτουν σε ολόκληρο το χρηματοπιστωτικό μας σύστημα. Σε αυτό το άρθρο θα συζητήσουμε τι κάνουν, το καθεστώς των επιχειρήσεων που χρηματοδοτούνται από την κυβέρνηση (GSE), τις δημόσιες αποστολές τους και πώς κερδίζουν. Στη συνέχεια, θα διερευνήσουμε τον κίνδυνο που θα μπορούσαν να προκαλέσουν οι μεγαλοπρεπείς στην αγορά στεγαστικών δανείων του U. S. αν δεν κατόρθωσαν να διαχειριστούν αποτελεσματικά τον κίνδυνο. Θυμηθείτε, όταν γίγαντες πέφτουν, είναι οι αγρότες που παίρνουν squished.

- <->

Τι κάνουν
Οι Fannie Mae και Freddie Mac αγοράζουν και εγγυώνται στεγαστικά δάνεια μέσω της δευτερογενούς αγοράς ενυπόθηκων δανείων. Δεν προέρχονται ούτε εξυπηρετούν στεγαστικά δάνεια.

Οι μεταβιβαστές υποθηκών πωλούν ενυπόθηκα δάνεια απευθείας στις Fannie Mae και Freddie Mac ή ανταλλάσσουν με αυτούς στεγαστικά δάνεια σε αντάλλαγμα για τίτλους που εξασφαλίζονται με ενυπόθηκο δανεισμό (MBSs) με τις ίδιες υποθήκες αλλά με πρόσθετη εγγύηση για την έγκαιρη πληρωμή του κεφαλαίου και ενδιαφέρον για τον κάτοχο της ασφάλειας. Όταν οι παραγωγοί ενυπόθηκων δανείων πωλούν ενυπόθηκα δάνεια σε Fannie Mae ή Freddie Mac ή πωλούν τα MBS που τους έχουν εκδοθεί, αυτά με τη σειρά τους ελευθερώνουν τα χρήματα που χρησιμοποιήθηκαν για να δημιουργήσουν αυτά τα ενυπόθηκα δάνεια, έτσι ώστε οι συντάκτες να μπορέσουν στη συνέχεια να δημιουργήσουν ακόμα περισσότερες υποθήκες. Οι Fannie Mae και Freddie Mac επενδύουν επίσης σε μεγάλο βαθμό στις δικές τους MBS σε αυτά που είναι γνωστά ως τα χαρτοφυλάκια τους που διατηρούνται.

Εν ολίγοις, διευκολύνουν τη ροή χρημάτων από τη Wall Street στην Main Street.

ΔΕΙΤΕ: Πίσω από τα σκηνικά της υποθήκης σας

Κυβερνητικές Εταιρείες
Οι Fannie Mae και Freddie Mac είναι GSEs. Και οι δύο δημιουργήθηκαν από πράξεις του Κογκρέσου. Fannie Mae το 1938 και ο Freddie Mac το 1970. Και οι δύο εταιρείες είναι εισηγμένες στο χρηματιστήριο για να εξυπηρετήσουν μια δημόσια αποστολή. Οι μετοχές τους διαπραγματεύονται στο NYSE με τα σύμβολα FNM και FRE, αντίστοιχα. Ενώ είναι εταιρείες που διαπραγματεύονται δημόσια, λόγω των καταστατικών τους, έχουν την ακόλουθη σχέση με την ομοσπονδιακή κυβέρνηση:

• Και οι δύο εταιρείες έχουν ένα διοικητικό συμβούλιο αποτελούμενο από 18 μέλη, πέντε εκ των οποίων διορίζονται από τον πρόεδρο των Ηνωμένων Πολιτειών.
• Για τη στήριξη της ρευστότητάς τους, ο γραμματέας του Treasury είναι εξουσιοδοτημένος, αλλά όχι υποχρεωμένος, να αγοράσει έως και $ 2. 25 δισεκατομμύρια χρεόγραφα από κάθε εταιρεία.
• Και οι δύο εταιρείες απαλλάσσονται από κρατικούς και τοπικούς φόρους.

Λόγω αυτών των δεσμών, η αγορά τείνει να πιστεύει ότι οι τίτλοι που εκδόθηκαν από τους Fannie Mae και Freddie Mac φέρουν την σιωπηρή εγγύηση της κυβέρνησης του Ηνωμένου Βασιλείου. Με άλλα λόγια, η αγορά πιστεύει ότι, εάν κάτι πάει στραβά στο Fannie Mae ή στο Freddie Mac, η κυβέρνηση του Ηνωμένου Βασιλείου θα παρέμβει για να τις διασώσει.Αυτή η σιωπηρή εγγύηση αντικατοπτρίζεται από το πόσο φθηνά είναι σε θέση να έχουν πρόσβαση στη χρηματοδότηση. Οι Fannie Mae και Freddie Mac είναι σε θέση να εκδώσουν εταιρικό χρέος, γνωστό ως "ομολογίες οργανισμών", σε αποδόσεις χαμηλότερες από άλλα ιδρύματα.

Ο δημόσιος στόχος και η αποστολή του Fannie Mae και του Freddie Mac
Σύμφωνα με τους χάρτες τους, ο δημόσιος στόχος του Fannie Mae και του Freddie Mac είναι να διευκολύνει τη σταθερή ροή των χαμηλού κόστους ταμείων ενυπόθηκων δανείων.

Οι χάρτες τους περιλαμβάνουν τα εξής:

• Η μοναδική τους εστίαση είναι η αγορά στεγαστικών δανείων. Δεν επιτρέπεται να εισέλθουν σε άσχετες επιχειρηματικές δραστηριότητες ή να διακόψουν τη στήριξη για την αγορά στεγαστικών δανείων.
• Τα ενυπόθηκα δάνεια που αγοράζουν και εγγυώνται πρέπει να είναι κάτω από ένα ποσό που ορίζεται από το Γραφείο Ομοσπονδιακής Εποπτείας Επιχειρήσεων Στέγασης (OFHEO).
• Δεν επιτρέπεται η είσοδος στις επιχειρήσεις άλλων εταιρειών χρηματοδότησης κατοικιών - για παράδειγμα, η δημιουργία υποθήκης.
• Πρέπει να πληρούν τους ετήσιους στόχους που έχουν τεθεί από το Τμήμα Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD). Αυτοί οι στόχοι επικεντρώνονται στη χαμηλή και μέτρια εισοδηματική στέγαση και τη στέγαση για μειονότητες.
• Υπόκεινται σε βασισμένες σε κίνδυνο και ελάχιστες κεφαλαιακές απαιτήσεις και ετήσιες εξετάσεις από το OFHEO.

Η ιστοσελίδα του Freddie Mac αναφέρει ότι η αποστολή του είναι να παρέχει ρευστότητα, σταθερότητα και οικονομικά προσιτή τιμή στην αγορά κατοικίας. Ο ιστότοπος της Fannie Mae δηλώνει ότι η αποστολή του είναι να επεκτείνει την οικονομικά προσιτή στέγαση και να φέρει το παγκόσμιο κεφάλαιο στις τοπικές κοινότητες προκειμένου να εξυπηρετήσει την αγορά στέγης του Στ. (Για να συνεχίσετε να διαβάζετε σχετικά με την ακίνητη περιουσία, ανατρέξτε στο Επένδυση στην ακίνητη περιουσία , Smart Real Estate Transactions και Οι εταιρείες με δημόσια αποστολή Μην κάνετε λάθος - οι Fannie Mae και Freddie Mac οδηγούνται από τα κέρδη, όπως απαιτούν οι μέτοχοί τους. Κατά την εκπλήρωση της δημόσιας αποστολής τους, αποκομίζουν τα κέρδη τους με δύο βασικούς τρόπους: το εισόδημα από τις εγγυήσεις και τα διακρατούμενα χαρτοφυλάκια.

Πρώτον, ας καλύψουμε το εισόδημα από τα έξοδα εγγυήσεων ή τα "g-fees". Οι Fannie Mae και Freddie Mac διατηρούν ένα συγκεκριμένο ποσοστό κάθε υποθήκης για κάθε υποθήκη που έχουν εξασφαλίσει έγκαιρη καταβολή κεφαλαίου και τόκου σε κάτοχο MBS (επενδυτή). Για παράδειγμα, κάθε μηνιαία πληρωμή υποθηκών μπορεί να αναλυθεί σε κεφάλαιο και τόκους.
Ο κύριος και το ενδιαφέρον, όπως συλλέγεται από έναν υποθηκοφυλακή, μεταβιβάζεται σε μία από τις δύο εταιρείες, ας πούμε Fannie Mae. Στη συνέχεια, ο Fannie Mae διαβιβάζει τον κύριο υπόχρεο και το συμφέρον μαζί με τον κάτοχο της εγγύησης που υποστηρίζεται από υποθήκη. Ωστόσο, διατηρεί ένα ορισμένο ποσοστό του τόκου ως το τέλος εγγύησης - συνήθως μεταξύ 0,12% και 0,50% ετησίως. Σκεφτείτε το ως ασφαλιστήριο συμβόλαιο. Ας ελπίσουμε ότι η Fannie Mae θα εισπράττει περισσότερα από τα εισοδήματα από την εγγύηση των αμοιβών από ό, τι πληρώνει στους κατόχους των ενυπόθηκων δανείων που της εξασφαλίζουν οι δανειολήπτες λόγω αθέτησης υποχρεώσεων του δανειολήπτη. Είναι ένα πολύ μεγάλο ασφαλιστήριο συμβόλαιο. Στο τέλος του 2006, οι δύο εταιρείες είχαν πιστωτικές εγγυήσεις με $ 2. 9 τρισεκατομμύρια MBS, σύμφωνα με τον Γραμματέα του Υπουργείου Οικονομικών Robert K. Steel (15 Μαρτίου 2007 Μαρτυρία ενώπιον του U.Επιτροπή Οικονομικών Υπηρεσιών για τη Μεταρρύθμιση της GSE).

1. Δεύτερον, οι Fannie Mae και Freddie Mac έχουν τεράστια χαρτοφυλάκια υποθηκών και MBS. Επενδύουν σε μεγάλο βαθμό στις δικές τους - και σε κάθε άλλη - αξιόγραφα. Λόγω της υπονοούμενης ομοσπονδιακής εγγύησης, όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, είναι σε θέση να εκδίδουν χρέη με χαμηλότερες αποδόσεις από άλλες εταιρείες για να χρηματοδοτήσουν τα διατηρούμενα χαρτοφυλάκιά τους. Με άλλα λόγια, είναι σε θέση να κερδίσουν τα spreads στα χαρτοφυλάκιά τους που είναι πιθανώς μεγαλύτερα από άλλα ιδρύματα λόγω αυτού του πλεονεκτήματος χρηματοδότησης. Το να πω το μέγεθος των χαρτοφυλακίων τους είναι τεράστιο είναι μια υποτίμηση. Το 2006, τα συνδυασμένα χαρτοφυλάκια στεγαστικών δανείων των δύο εταιρειών ήταν $ 1. 4 τρισεκατομμύρια, πάλι σύμφωνα με την Steel (15 Μαρτίου 2007).

   Επίβλεψη του Fannie Mae και του Freddie Mac

2. Οι Fannie Mae και Freddie Mac ρυθμίζονται από το OFHEO και το HUD. Ο OFHEO ρυθμίζει την οικονομική ασφάλεια και την ευρωστία των Fannie Mae και Freddie Mac, συμπεριλαμβανομένης της εφαρμογής, της επιβολής και της παρακολούθησης των κεφαλαιακών τους προτύπων και του περιορισμού του μεγέθους των χαρτοφυλακίων τους. Ο OFHEO ορίζει επίσης τα ετήσια όρια πιστώσεων. Το HUD έχει την ευθύνη για την αποστολή στέγασης των Fannie Mae και Freddie Mac. Όλα τα νέα προγράμματα δανεισμού στα οποία μπορούν να συμμετέχουν (αγορά ή / και εγγύηση) πρέπει να εγκριθούν από το HUD. Επιπλέον, η HUD θέτει ετήσιους στόχους για τους Fannie Mae και Freddie Mac για να πραγματοποιήσουν την αποστολή στέγης τους. Αυτοί οι στόχοι επικεντρώνονται στη στέγαση χαμηλού και μέτριου εισοδήματος και στη στέγαση μειονοτήτων.

Πολύ υψηλός κίνδυνος επικεντρώνεται σε δύο εταιρείες με ομοσπονδιακούς δεσμούς;
Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι οι Fannie Mae και Freddie Mac διαδραματίζουν κρίσιμους ρόλους στο σύστημα χρηματοδότησης κατοικιών μας. Ωστόσο, υπάρχει κίνδυνος να επικεντρωθεί τόσο πολύ ο κίνδυνος σε δύο μόνο εταιρείες. Διαχειρίζονται ένα τεράστιο ποσό πιστωτικού και επιτοκιακού κινδύνου. Εάν κάτι δεν πήγε καλά με τις πρακτικές διαχείρισης κινδύνου ή / και διαχείρισης χαρτοφυλακίου, δεν υπάρχει αμφιβολία ότι ο πόνος και το άγχος θα γίνουν αισθητές σε όλες τις χρηματοπιστωτικές αγορές παγκοσμίως. Πολλοί κριτικοί πιστεύουν ότι, λόγω του μεγέθους τους και της πολυπλοκότητας της διαχείρισης του κινδύνου υποθηκών, δημιουργούν υπερβολικά μεγάλο συστηματικό κίνδυνο για την οικονομία μας. Επιπλέον, ορισμένοι πιστεύουν ότι οι Fannie Mae και Freddie Mac έχουν αθέμιτο πλεονέκτημα λόγω της σιωπηρής ομοσπονδιακής εγγύησης που τους επιτρέπει να εκδίδουν χρέη με επιτόκια που δεν είναι διαθέσιμα σε άλλες εταιρείες - συγκεκριμένα, ότι αυτή η σιωπηρή εγγύηση έχει επιτρέψει στις Fannie Mae και Freddie Mac μεγαλώνουν τόσο πολύ.

Με απλά λόγια, υπάρχει ο κίνδυνος να δοθεί στις δύο εταιρείες η δυνατότητα να αναλάβουν υπερβολικό κίνδυνο με πιθανή δαπάνη του Αμερικανού φορολογούμενου. Για να τεθούν τα πράγματα σε προοπτική, σύμφωνα με τον υπουργό Οικονομικών της Steel, στα τέλη του 2006, οι Fannie Mae και Freddie Mac είχαν περίπου $ 4. 3 τρισεκατομμύρια δάνεια στεγαστικής πίστης, που ήταν περίπου το 40% του συνολικού οφειλόμενου χρέους στεγαστικών δανείων στο Ηνωμένο Βασίλειο (15 Μαρτίου 2007). Διαφορετικά, οι δύο εταιρείες έχουν $ 5. 2 τρισεκατομμύρια χρέους και υποχρεώσεις MBS σε κυκλοφορία, υπερβαίνοντας τα 4 δολάρια. 9 τρισεκατομμύρια δημόσιου χρέους του U.S., σύμφωνα με το διοικητικό συμβούλιο του ομοσπονδιακού αποθεματικού του προέδρου διευθυντή Ben Bernanke (Απρίλιος 2007).
Επιπλέον, κανείς δεν ισχυρίστηκε ποτέ ότι είτε ο πιστωτικός κίνδυνος είτε ο κίνδυνος επιτοκίου μιας υποθήκης διευθετείται ή μετριάζεται εύκολα μέσω της χρήσης παραγώγων.

Συμπέρασμα

Το καλοκαίρι του 2007, η αγορά όλων των υποθηκών, εκτός από εκείνες που εγγυάται η Fannie Mae και η Freddie Mac, έμεινε τελείως ακινητοποιημένη, υπογραμμίζοντας τη σημασία των ρόλων που διαδραματίζουν οι δύο εταιρείες. Το φθινόπωρο του 2007, ο Freddie Mac συγκλόνισε την αγορά αναγγέλλοντας μεγάλες ζημίες που σχετίζονται με την πίστωση, τροφοδοτώντας τη φωτιά για το επιχείρημα ότι οι δύο εταιρείες αποτελούν τεράστιο κίνδυνο για ολόκληρο το χρηματοπιστωτικό σύστημα. Τα οφέλη που θα δημιουργήσει ο Fannie Mae και ο Freddie Mac για τον αμερικανικό ιδιοκτήτη σπιτιού θα αντισταθμίσουν τους κινδύνους που ενέχουν για ολόκληρο το χρηματοπιστωτικό μας σύστημα και τον αμερικανικό φορολογούμενο; Μόνο ο χρόνος θα δείξει.

Για να διαβάσετε περισσότερα σχετικά με αυτά τα δύο ιδρύματα, δείτε το
Κέρδος από χρέος υποθηκών με MBS

.