Η αγορά ενός παραλιακού σπιτιού μπορεί να προσφέρει μια εξαιρετική απόδοση επένδυσης (ROI), να σας παρέχει μια αξιόπιστη ροή εισοδήματος και να σας παρέχει ένα μέρος στην παραλία για διακοπές δωρεάν όταν το επιθυμείτε.

Η μέθοδος που ακολουθείται από πολλούς ιδιοκτήτες παραθαλάσσιων κατοικιών είναι η αγορά του σπιτιού και στη συνέχεια η μίσθωση του κατά τη διάρκεια των αιχμών του τουρισμού. Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης παραλίας στη Φλόριντα θα εξασφάλιζε ότι το σπίτι του είναι διαθέσιμο για ενοικίαση κατά τη διάρκεια της εποχής του snowbird από τον Οκτώβριο έως τον Μάρτιο, όταν οι κάτοικοι των κρατών της Κεντρικής και Νοτίου Αγγλίας κατεβαίνουν στο Κράτος του Ήλιου για να ξεφύγουν από το κρύο.

Πολλοί επενδυτές σε ακίνητα που βρουν ένα σπίτι στην παραλία σε μια περιοχή με υψηλή ζήτηση ενοικίου και την κρατούν καταληφθείσα καθ 'όλη τη διάρκεια της πολυάσχολης περιόδου ζητούν να κάνουν αρκετά χρήματα κατά τη διάρκεια αυτών των μηνών για να καλύψουν τα έξοδα για ολόκληρο το έτος, επιτρέποντάς τους να ζουν δωρεάν στο σπίτι κατά τη διάρκεια της εποχής. Η ιδέα είναι εξαιρετικά γοητευτική Η κατοχή ενός σπιτιού διακοπών στην παραλία είναι κάτι που πολλοί Αμερικανοί επιδιώκουν, ενώ η κατοχή ενός τέτοιου σπιτιού δωρεάν είναι ακόμα καλύτερη.

Πριν πάρετε το βύθισμα, ωστόσο, κατανοήστε τα οικονομικά της ιδιοκτησίας ενός παραλιακού σπιτιού και τις προκλήσεις που αντιμετωπίζετε για να ενταχθούν στις τάξεις τους. Η ακριβή ακίνητη περιουσία, το υψηλό κόστος δανεισμού, τα υπερβολικά υψηλά ποσοστά ασφάλισης, οι λογαριασμοί και τα μέσα μαζικής ενημέρωσης της διαχείρισης ακινήτων αντιπροσωπεύουν μερικές από τις δυσκολίες που μπορεί να αναμένετε να αντιμετωπίσετε ως ιδιοκτήτης παραλίας.

Κόστος ακίνητης περιουσίας

Τίποτα δεν προσθέτει ασφάλιστρο στην τιμή ενός σπιτιού σαν παραλιακή τοποθεσία. Ακόμα και μια κατοικία που βρίσκεται απλά σε κοντινή απόσταση από την παραλία κοστίζει ουσιαστικά περισσότερο από μια συγκρίσιμη κατοικία 10 μιλίων εσωτερικά.

Για παράδειγμα, στην πόλη Delray Beach της Φλώριδας, μια δημοφιλής πόλη στην πόλη Palm Beach, η μέση τιμή κατοικίας το 2017 ήταν $ 254.000, σύμφωνα με τον Zillow. Ωστόσο, οι παραλιακές κατοικίες rew είναι διαθέσιμες για λιγότερο από $ 1 εκατομμύριο.

Το γεγονός ότι η ακίνητη περιουσία κοντά στην παραλία συνήθως κοστίζει πολύ δεν είναι πρωτοποριακή πληροφορία, αλλά δεν μπορεί να υπερκεραστεί η μεγάλη επένδυση που κάνετε όταν αποφασίσετε να αγοράσετε ένα σπίτι στην παραλία. Αυτό καθιστά ακόμη πιο ζωτικής σημασίας την κατανόηση των οικονομικών στοιχείων της επένδυσης, ιδιαίτερα των δαπανών που πιθανόν να αντιμετωπίσετε.

Κόστος δανεισμού

Το επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων για μια επένδυση ή ένα ακίνητο διακοπών είναι σχεδόν πάντοτε υψηλότερο από το επιτόκιο στεγαστικής ιδιοκτησίας. Οι παραλιακές κατοικίες είναι ιδιαίτερα δύσκολες επειδή, λόγω των υψηλών τιμών τους, είναι πιθανό ότι η υποθήκη σας θα είναι ένα δάνειο jumbo, το οποίο τείνει να είναι δαπανηρότερο από ένα συμμορφούμενο δάνειο.

Με ένα ποσό δανείου ύψους 1 εκατομμυρίου δολαρίων, μια ενιαία ποσοστιαία μονάδα που προστίθεται στο επιτόκιο σας μπορεί να αυξήσει σημαντικά τη μηνιαία σας πληρωμή. Το κεφάλαιο και η πληρωμή τόκων σε υποθήκη αξίας 1 εκατ. Δολαρίων, με επιτόκιο 4% και διάρκεια 30 ετών, είναι $ 4, 774.Η ίδια υποθήκη, αλλά με 5% τόκους κοστίζει $ 5, 368 το μήνα σε κεφάλαιο και τόκους. Μια διαφορά 600 $ μηνιαίως μπορεί να μην ακούγεται πολύ, ειδικά όταν πρόκειται για ποσά επενδύσεων στα εκατομμύρια, αλλά σε μια δήλωση προϋπολογισμού, θα μπορούσε να είναι η διαφορά μεταξύ της προσγείωσης στο μαύρο και στο κόκκινο.

Ασφαλιστικές τιμές

Η ασφάλεια των ιδιοκτητών σπιτιού στο σπίτι της παραλίας σας είναι πιθανό να είναι αρκετές φορές πιο ακριβή από ό, τι για το σπίτι σας. Σχεδόν όλα τα παράκτια κράτη απαιτούν από τους ιδιοκτήτες σπιτιού να αγοράσουν ασφάλιση πλημμυρών. Ιδιαίτερα στις ανατολικές ακτές, τα ασφάλιστρα για την κάλυψη αυτή έχουν εκτοξευθεί κατά τη διάρκεια του 21ου αιώνα, λόγω κυρίως των πολλών τυφώνων που χτυπούν την περιοχή και προκαλούν εκτεταμένες και δαπανηρές ζημιές.

Ένα ετήσιο ασφάλιστρο $ 10, 000 ή περισσότερα για την ασφάλιση πλημμυρών δεν είναι ασυνήθιστο για ένα σπίτι στην παραλία της Φλόριντα. Άλλα κράτη στην ανατολική ακτή, όπως η Βόρεια Καρολίνα, είναι πιο λογικά, αλλά είναι αμφίβολο ότι θα καταβάλλετε όσο το εισόδημα από την ενοικίαση εκεί χωρίς τους 12 μήνες θερμού καιρού. Τα έξοδα ασφάλισης στην Καλιφόρνια είναι συνήθως χαμηλότερα από ό, τι στην Ανατολική Ακτή, αλλά το κράτος περισσότερο από ό, τι κάνει για αυτό με υπερβολικές τιμές των ακινήτων.

Λογαριασμοί

Οι μηνιαίοι λογαριασμοί για μια παραλιακή κατοικία εκτείνονται πέρα ​​από τους λογαριασμούς υποθηκών, χρησιμότητας και καλωδίων. Για ένα πράγμα, το φορολογικό σας νομοσχέδιο είναι πιθανό να είναι βαριές λόγω της αξίας της παραλίας σας. Επιπλέον, αν το σπίτι της παραλίας σας είναι εισοδηματική ιδιοκτησία, αυτό σημαίνει ότι πρέπει επίσης να πληρώσετε για πράγματα όπως το μάρκετινγκ, τη διαφήμιση, την προσέλκυση ατόμων για την εμφάνιση της ιδιοκτησίας σας, την επεξεργασία των πληρωμών ενοικίου και, εάν είστε άτυχος, τα δικαστικά έξοδα που προκύπτουν από διαφορές μισθωτών. Αυτά τα χρήματα προστίθενται. Τα λειτουργικά έξοδα που δεν περιλαμβάνουν τις υποθήκες, τους φόρους και την ασφάλισή σας μπορούν εύκολα να τρώξουν μέχρι και τα μισά έσοδα από το σπίτι της παραλίας σας.

Διαχείριση Ακινήτων

Η διαχείριση ακινήτων συνεπάγεται πολύ περισσότερα από την υπογραφή συμβάσεων μίσθωσης και τη συλλογή επιταγών ενοικίου. Όταν κάτι σπάσει στο σπίτι, όπως μια μονάδα HVAC ή ένα ψυγείο, είναι δική σας ευθύνη ως ιδιοκτήτης ακινήτου να τον διορθώσετε. Η συντήρηση, ο χρωματισμός, η συντήρηση στέγης και ο έλεγχος των παρασίτων αντιπροσωπεύουν μόνο μερικά άλλα πράγματα που πρέπει να παραμείνετε στην κορυφή ως υπεύθυνος ιδιοκτήτης παραλίας.

Αν δεν είστε επενδυτής ακινήτων πλήρους απασχόλησης χωρίς άλλη δουλειά, είναι αμφίβολο ότι έχετε το χρόνο ή την επιθυμία να ζυγίζετε αυτές τις ευθύνες μόνοι σας. Ακόμη και οι επενδυτές ακινήτων με πλήρη απασχόληση γενικά δεν διαχειρίζονται τα δικά τους ακίνητα επειδή έχουν πάρα πολλά να τα παρακολουθήσουν.

Αυτό σημαίνει ότι πιθανότατα θέλετε να προσλάβετε έναν διαχειριστή ακινήτων για να συντονίσετε εργασίες όπως ο εξωραϊσμός, η συντήρηση και η επισκευή. Επιπλέον, ένας καλός διαχειριστής ακινήτων μπορεί να εμπορεύεται το σπίτι στην παραλία κατά τη διάρκεια της τουριστικής περιόδου, να εκτελεί συμβάσεις μίσθωσης, να χειρίζεται τις εκδιώξεις και τις καθυστερημένες πληρωμές, να δείχνει την περιουσία σας σε ενδιαφερόμενους ενοικιαστές και να χειρίζεται πληρωμές ενοικίου. Έχοντας έναν διαχειριστή ακινήτου που μπορείτε να εμπιστευτείτε είναι πολύτιμος, ειδικά αν δεν ζείτε σε απόσταση οδήγησης από την παραλιακή κατοικία σας.

Τούτου λεχθέντος, οι καλοί διαχειριστές ακινήτων δεν είναι φθηνοί.Ανάλογα με την έκταση των υπηρεσιών, οι περισσότεροι διαχειριστές ακινήτων χρεώνουν το 6 έως 12% του εισπραχθέντος ενοικίου. Αυτό μπορεί να φάνε στο περιθώριο σας γρήγορα.