Η έκπτωση φόρου επί των ενυπόθηκων δανείων είναι ένα από τα πιο αγαπημένα αμερικανικά φορολογικά διαλείμματα. Οι μεσίτες ακινήτων, οι ιδιοκτήτες σπιτιού, οι ενδεχομένως ιδιοκτήτες σπιτιού και μάλιστα οι φορολογικοί λογιστές εκτιμούν την αξία τους. Στην πραγματικότητα, ο μύθος είναι συχνά καλύτερο από την πραγματικότητα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που συνέλεξε η συμβουλευτική επιτροπή του Προέδρου του 2005 για την ομοσπονδιακή φορολογική μεταρρύθμιση, μόνο το 54% των φορολογουμένων που πληρώνουν τόκους για τα στεγαστικά δάνεια λαμβάνουν φορολογικό όφελος. Αυτό αφήνει ένα βαρύ 46% των ιδιοκτητών σπιτιού που πληρώνουν τόκους, αλλά δεν επωφελούνται καθόλου. Ακόμα και εκείνοι που λαμβάνουν κάποιο όφελος είναι πιθανό να λάβουν πολύ λιγότερα από ό, τι περιμένουν.

AD:

Η έκπτωση φόρου επί των ενυπόθηκων δανείων είναι ίσως η πιο παρανοημένη πτυχή της ιδιοκτησίας σπιτιού. Έχει λάβει σχεδόν μυθική κατάσταση στο σημείο όπου πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού πωλούνται με τα οφέλη πριν εξετάσουν ακόμη και τα υποκείμενα μαθηματικά για να καθορίσουν την επιλεξιμότητά τους. Ο βασικός μύθος είναι δύο βασικές παρανοήσεις. Η πρώτη είναι η λανθασμένη ιδέα ότι κάθε ιδιοκτήτης σπιτιού παίρνει ένα φορολογικό διάλειμμα. Το δεύτερο είναι ότι κάθε δολάριο που καταβάλλεται σε ενυπόθηκο επιτόκιο έχει σαν αποτέλεσμα μια μείωση του φόρου εισοδήματος σε δολάρια για δολάριο. (Εάν είστε ιδιοκτήτης σπιτιού, αυτό είναι ένα στοιχείο που θέλετε να καταλάβετε και να χρησιμοποιήσετε κατά την επιστροφή σας.

Αποκλεισμός φόρου επί του υποθηκοφυλακίου . - 2 ->

Παρανόηση 1

Παρά τη διαφημιστική εκστρατεία πριν από την πώληση, υπάρχει ένας σημαντικός αριθμός ιδιοκτητών σπιτιού που δεν λαμβάνουν καθόλου φοροαπαλλαγή από την έκπτωση του φόρου επί των ενυπόθηκων δανείων. Λάβετε υπόψη ότι, για να δικαιούνται ακόμη και την έκπτωση, οι ιδιοκτήτες σπιτιού πρέπει να αναγράφουν τις παρακρατήσεις τους κατά τον προσδιορισμό της φορολογικής τους οφειλής. Η δημοσίευση στοιχείων παρέχει τη δυνατότητα να λογαριάζονται συγκεκριμένα έξοδα, συμπεριλαμβανομένων των τόκων ενυπόθηκων δανείων, των φόρων ιδιοκτησίας και των ιατρικών εξόδων. Δεδομένου ότι οι τόκοι των στεγαστικών δανείων είναι συχνά οι μεγαλύτερες δαπάνες που αντιμετωπίζει ένας φορολογούμενος, η έκπτωσή του αναφέρεται συχνά ως οικονομικό κίνητρο για την αγορά ενός σπιτιού.

AD:

Για άλλη μια φορά, ενώ είναι μια ελκυστική θεωρητική ιδέα, η πραγματικότητα είναι ότι η παραπομπή στις παρακρατήσεις δεν έχει νόημα για όλους. Κατ 'αρχάς, το κανονικό ποσό έκπτωσης βασίζεται στην κατάσταση φορολογικής κατάθεσης. Χρησιμοποιώντας τα στοιχεία για το 2011 ως παράδειγμα, οι φορολογούμενοι που είναι ενιαίοι ή παντρεμένοι αλλά καταθέτουν χωριστά, η τυποποιημένη έκπτωση είναι $ 5, 800. Για τους επικεφαλής των νοικοκυριών, είναι $ 8,500 και για τα παντρεμένα ζευγάρια που υποβάλλουν κοινές επιστροφές, η τυποποιημένη έκπτωση είναι $ 11 , 600.

Οι φορολογούμενοι που δεν έχουν εκπτώσεις που προστίθενται σε περισσότερα από τα κανονικά ποσά έκπτωσης δεν λαμβάνουν υπόψη τις παρακρατήσεις τους. Οι φορολογούμενοι που δεν έχουν αρκετές κρατήσεις για να πληρούν τις προϋποθέσεις για την ταξινόμηση δεν λαμβάνουν όφελος από την καταβολή τόκων από τις υποθήκες τους. Μην ξεχνάτε - σχεδόν οι μισοί από όλους τους ιδιοκτήτες σπιτιού με υποθήκες εμπίπτουν σε αυτήν την κατηγορία.

Παρανόηση 2

Ακόμη και για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που αναγράφουν τους φόρους τους και πληρούν τις προϋποθέσεις για την έκπτωση του φόρου επί των ενυπόθηκων δανείων, το ποσό της έκπτωσης είναι ένα απλό κλάσμα του ποσού των τόκων που καταβλήθηκαν για την υποθήκη. Για άλλη μια φορά, απαιτείται ένας μικρός αριθμός τραγάνων για να κατανοήσετε πλήρως την κατάσταση, επειδή η έκπτωση δεν είναι φορολογική πίστωση - δεν παίρνετε $ 1 φοροαπαλλαγή για κάθε δολάριο που δαπανάται. παίρνετε πένες στο δολάριο. Σε αντίθεση με μια πίστωση, η οποία παρέχει μείωση του δολαρίου για δολάρια σε πραγματικά οφειλόμενα ποσά φόρου, η μείωση του τόκου των ενυπόθηκων δανείων μειώνει το ποσό του εισοδήματος που υπόκειται σε φόρο που οφείλεται βάσει της φορολογικής κλίμακας του φορολογούμενου. (Από υπηρεσίες που βασίζονται στην κοινότητα σε ελεύθερο λογισμικό, υπάρχουν πολλοί ελεύθεροι πόροι για να βοηθήσετε με τους φόρους σας, διαβάστε

6 Πηγές για δωρεάν φορολογική βοήθεια .) Για παράδειγμα, ένας φορολογούμενος που δαπανούν $ 12.000 για υποθήκη τόκοι και πληρωμή φόρων με ατομικό συντελεστή φόρου εισοδήματος 35% θα επιτρέπεται να αποκλείσει $ 12, 000 από την οφειλή φόρου εισοδήματος, με αποτέλεσμα την εξοικονόμηση των $ 4, 200. Έτσι, ο ιδιοκτήτης σπιτιού πλήρωσε 12.000 δολάρια στην τράπεζα με τόκους, προκειμένου να αποκτήσουν το ένα τρίτο του ποσού αυτού εκτός από τη φορολογία.

Μαθηματικά, ξοδεύοντας $ 12, 000 για να μειώσετε το ποσό των χρημάτων που θα πληρώσετε τους φόρους για $ 4, 200 απλά δεν έχει νόημα. Ακόμη χειρότερα, μια ειλικρινής εκτίμηση της πραγματικής εξοικονόμησης από την κατώτατη γραμμή θα πρέπει να υπολογίζει την αξία της τυποποιημένης έκπτωσης. Ο παρακάτω πίνακας παρέχει μια σύγκριση.

Κατάσταση φορολογικού πληρωτή

Τυποποιημένη απόσβεση	Τιμή βασικής έκπτωσης σε φορολογικό συντελεστή 35%	Αξία	Αφαίρεση υποθηκών με τόκο $ 12 000 Μείωση και υποκράτηση υποθηκών	Ενιαία $ 5, 800
$ 2, 030	$ 4, 200	$ 2, 170	Επικεφαλής Οικιακής χρήσης	$ 8.500
$ 975	$ 4, 200	$ 1, 225	Έγγαμοι	$ 11, 600
$ 4, 060 < ένα παντρεμένο ζευγάρι στο φορολογικό σκέλος 35% θα πάρει $ 11, 600 τυποποιημένη έκπτωση, η οποία αξίζει $ 4, 060 σε μειωμένες φορολογικές πληρωμές. Εάν το ζεύγος ανέλυσε τις μειώσεις τους στο Πρόγραμμα Α, η έκπτωση των ενυπόθηκων δανείων θα ανερχόταν σε 4, 200 δολάρια. Ακόμα και χωρίς την παρακράτηση τόκων από υποθήκη, ο φορολογούμενος θα λάμβανε το κανονικό ποσό έκπτωσης. Η διαφορά μεταξύ των δύο - η προστιθέμενη αξία με την καταβολή $ 12, 000 πραγματικών δολαρίων στην τράπεζα σε τόκο ενυπόθηκων δανείων - είναι $ 140. (Δεν παίρνετε τη συνήθη έκπτωση φέτος θα μπορούσε να σας εξοικονομήσει εκατοντάδες δολάρια. Αναχώρηση	Μια επισκόπηση των αναγραφόμενων εκπτώσεων	για περισσότερα.)	Οι φορολογούμενοι στα χαμηλότερα φορολογικά κλιμάκια αποκτούν ακόμη μικρότερο όφελος. Ένας φορολογούμενος που ξοδεύει $ 12, 000 σε τόκους στεγαστικών δανείων και πληρώνει φόρους με ατομικό συντελεστή φόρου εισοδήματος 25% θα λάβει μόνο έκπτωση 3.000 $. Το "όφελος" της έκπτωσης των τόκων των ενυπόθηκων δανείων εμφανίζεται στον παρακάτω πίνακα.	Κατάσταση Φορολογικού Καταναλωτή

Τυποποιημένη Έκπτωση Αξία Τυποποιημένης Έκπτωσης σε 25% Φορολογική Βάση Αξία

Απόπτωση Υποθηκών σε $ 12.000 Τόκους

Αφαίρεση και απόσβεση υποθηκών	Ενιαία	$ 5, 800	$ 1, 450 $ 3.000	$ 1, 550 Επικεφαλής Οικιακής χρήσης
$ 8.500	$ 2,125	$ 3.000	$ 875	Έγγαμοι
$ 11, 600	$ 2, 900	$ 3.000	$ 100	αναφέρει ότι "η μέση αξία του MID (μείωση του επιτοκίου των στεγαστικών δανείων) αυξάνεται σταθερά με τα έσοδα από $ 91, για εκείνους με ετήσια εισοδήματα κάτω από $ 40, 000 έως $ 5, 459, για εκείνους που κάνουν περισσότερα από $ 250, 000."Τα στοιχεία δείχνουν ότι μια φορολογική έκπτωση που μπορεί να εφαρμοστεί για την ενθάρρυνση των εγχώριων αγορών δεν ενθαρρύνει τα άτομα που βρίσκονται στο περιθώριο μεταξύ της μίσθωσης και της ιδιοκτησίας, αλλά χρησιμοποιείται περισσότερο από τους φορολογούμενους που αναλύουν, οι οποίοι τείνουν να είναι νοικοκυριά με υψηλότερο εισόδημα. Διαβάστε για τις διαφορές των πολιτικών κομμάτων στη φορολογική ιδεολογία και πώς μπορεί να επηρεάσει το paycheck σας.
Better Way	Αντί να δαπανώνται μεγάλα ποσά των χρημάτων για τόκους για λίγα σε αντάλλαγμα, θα είστε πολύ καλύτερα να πληρώσετε μετρητά για το νέο σπίτι σας.Μια αγορά μετρητών θα σας εξοικονομήσει δεκάδες χιλιάδες δολάρια επειδή δεν θα πληρώνετε τόκους (αυτό μπορεί να είναι το μεγαλύτερο χρέος που '	Φυσικά, υπάρχει πάντα το επιχείρημα ότι θα μπορούσατε να κερδίσετε περισσότερα χρήματα με την πληρωμή των τόκων και την επένδυση το υπόλοιπο των χρημάτων σας στο χρηματιστήριο. Φαίνεται σαν μια μεγάλη αλλά οι προγνωστικοί που δίνουν αυτές τις συμβουλές δεν βλέπουν πουθενά όταν η χρηματιστηριακή αγορά μειωθεί κατά 40%, οι τιμές στο σπίτι μειώνονται κατά 40% και οι επενδυτικές συμβουλές τους αφήνουν τους ιδιοκτήτες σπιτιού να ξέρουν περισσότερα για τις υποθήκες τους από το σπίτι.	Δεδομένου ότι δεν υπάρχει καμία επένδυση εκεί έξω που θα εγγυάται καλύτερες αποδόσεις από το ποσό που θα εξοικονομούσατε αποφεύγοντας τις πληρωμές τόκων εντελώς, η συντηρητική επιλογή είναι ξεκάθαρη. Αποφύγετε την καταβολή τόκων εάν μπορείτε. Πληρώστε γρήγορα το σπίτι, αν δεν μπορείτε.	Οι υποθέσεις του Δικαστηρίου που έχουν διαμορφώσει τον νόμο περί φόρου επί των πωλήσεων των ΗΠΑ: Πώς εφαρμόζουν σήμερα Διερευνά δύο υποθέσεις του Ανώτατου Δικαστηρίου που καθιέρωσαν ένα νομικό προηγούμενο για την αντιμετώπιση και την κατανομή των φόρων επί των πωλήσεων σε κρατικό επίπεδο. Ποια είναι η σχέση μεταξύ της έκπτωσης των δικαιωμάτων μειοψηφίας και της δίκαιης αγοραίας αξίας; Μάθετε πώς να καθορίσετε την εύλογη αξία της αγοράς και την έκπτωση τόκων μειοψηφίας για την πώληση μετοχής μιας στενά διατηρούμενης εταιρείας. Υπολογισμός της επίδρασης της κεφαλαιοποίησης έναντι της εκτίμησης CFA επίπεδο 1 - υπολογισμός της επίδρασης της κεφαλαιοποίησης έναντι της εκτίμησης. Συζητά την κεφαλαιοποίηση του κόστους τόκων σύμφωνα με τις απαιτήσεις του SFAS 34 και περιλαμβάνει τους υπολογισμούς της κεφαλαιοποίησης.