Σε αυτή τη χρονική περίοδο με σχετικά χαμηλά επιτόκια, μερικοί άνθρωποι σκέφτονται να επενδύσουν σε ενοικιαζόμενα ακίνητα. Εάν το μεγαλύτερο κομμάτι του μηνιαίου κόστους ιδιοκτησίας - η πληρωμή υποθηκών - μπορεί να καταψυχθεί για 30 χρόνια, ενώ τα ενοίκια αυξάνονται σταδιακά, η αξία μεταπώλησης του ακινήτου κλιμακώνεται και όλη η ώρα που απολαμβάνετε τα εισοδήματα και τα φορολογικά οφέλη. win-win στα χέρια σας. Υπάρχουν κάποιες μεγάλες "ifs" σε αυτή τη δήλωση, αλλά έχουν ως επί το πλείστον σχέση με το ίδιο το επενδυτικό ακίνητο (θα είναι το στολίδι που νομίζατε ότι θα ήταν; θα αποφύγετε τον ενοικιαστή από την κόλαση;) και όχι τα οικονομικά και φορολογικά ζητήματα. Το επιτόκιο για μια σταθερή στεγαστική πίστη 30 ετών είναι σήμερα περίπου 4,01% σύμφωνα με την τραπεζική. com από τον Φεβρουάριο του 2017, και ο φορολογικός κώδικας είναι πραγματικά κλίση για την ιδιοκτησία σπιτιού και τις επενδύσεις.

(Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την αγορά ενός σπιτιού, δείτε: Ένας οδηγός για την αγορά ενός σπιτιού στις ΗΠΑ )

Σκεφτείτε τα φορολογικά πλεονεκτήματα

• οι φόροι, τα ασφαλιστικά και άλλα έξοδα εκπίπτουν από το εισόδημα του ακινήτου, ενώ οι ζημίες μπορούν συνήθως να αφαιρεθούν από τα άλλα έσοδά σας. (Για να μάθετε περισσότερα, διαβάστε Φορολογικές Μειώσεις για ιδιοκτήτες ακινήτων ενοικίασης .)
• Οι αποσβέσεις είναι μια άλλη έκπτωση φόρου. Είναι βασικά ένα επίδομα για φθορά, συνήθως άνω των 27. 5 ετών, ή 3. 636% της τιμής αγοράς των κτιρίων (όχι της γης) ετησίως.
• Τα ακίνητα ενοικίασης μπορούν να πωληθούν και τα έσοδα μεταφέρονται σε άλλα ακίνητα χωρίς να πληρώνουν φόρους υπεραξίας.

Εάν αποφασίσετε ότι θέλετε να επενδύσετε σε μια ιδιότητα ενοικίασης, μπορείτε να το κάνετε με πολλούς διαφορετικούς τρόπους:

μια μονάδα ενοικίασης στο υπάρχον σας στο σπίτι ή στην υπάρχουσα ιδιοκτησία σας

ένα διαμέρισμα σε υπάρχουσα πολυκατοικία ή συνεταιρισμό

• σπίτι ή διαμέρισμα σε μια κοινότητα που μπορεί να θέλετε να συνταξιοδοτηθείτε σε
• σπίτι ή διαμέρισμα στην περιοχή όπου τα παιδιά σας παρακολουθούν ως εναλλακτική λύση για φοιτητική στέγαση
• ένα σπίτι διακοπών από μια λίμνη, παραλία ή πίστα σκι, όπου μπορείτε να το χρησιμοποιήσετε για δύο εβδομάδες του έτους χωρίς να διακυβεύετε τα φορολογικά πλεονεκτήματα (Για περισσότερες πληροφορίες, βλέπε
• -Οίροι ιδιοκτήτες σπιτιών
• .)
  Μη ξεχνάς ότι θα είσαι ιδιοκτήτης

Καθένας από αυτούς έχει τη δική του δέσμη πλεονεκτημάτων και παγίδων και μερικοί απλά δεν τους αρέσει η ιδέα να είσαι ιδιοκτήτης. Η διαχείριση μιας ιδιοκτησίας και των ενοικιαστών απαιτεί λίγο χρόνο και ενέργεια και βοηθάει αν μπορείτε να κάνετε μικρές επισκευές μόνοι σας. Εάν ήσαστε να αγοράσετε ένα σπίτι δύο κατοικιών σε μια βελτιωμένη γειτονιά, για παράδειγμα, να ζήσετε σε μια μονάδα και να νοικιάσετε το άλλο, θα μπορούσατε να βρείτε το δικό σας κόστος στέγης (έξοδα σπιτιού σε συνδυασμό με εισόδημα από ενοίκια και απόσβεση της ενοικιαζόμενης μονάδας) δωρεάν ή υπερβαίνοντας το μέσα σε λίγα χρόνια.

Κάντε την ακίνητη εργασία σας

Η αναζήτηση ενοικιαζόμενων ακινήτων πρέπει να είναι τουλάχιστον εξίσου αυστηρή όπως και αν αγοράζετε ένα μέρος για να ζήσετε. Πρέπει να γνωρίζετε τις λεπτομέρειες της αγοράς, να ζωνεύετε τους νόμους και τις τάσεις τόσο για ενοίκια όσο και για πωλήσεις κατοικιών τον τύπο και τη θέση που σκέφτεστε, συμπεριλαμβανομένων των σχολείων, των μεταφορών, των ψυχαγωγικών πόρων, των αγορών κ.λπ., καθώς και ό, τι είναι δημοφιλές στο δημογραφικό που θα θέλατε ως ενοικιαστές. Μην ξεχάσετε να εξετάσετε τις κατασχέσεις, δεδομένου ότι όλα τα αποκλειστικά τράπεζα συνήθως θέλει είναι η ισορροπία που οφείλεται στην υποθήκη.

Ψάξτε για κάτι διαχρονικό όπως η προκυμαία ή η γειτνίαση με μια πανεπιστημιούπολη του κολλεγίου ή ένα παλιό σπίτι σε μια σταθερή κοινότητα ή εκείνη που είναι στα αρχικά στάδια μιας επιστροφής. Προσοχή στο σύνδρομο γήπεδου γκολφ, στο οποίο η επενδυτική μίσθωση ακινήτου σε ένα νέο γήπεδο γκολφ χρονολογείται σε λίγα χρόνια, ενώ ολοκαίνουργια, πιο γευστικά γήπεδα γκολφ / κατοικίες αναπτύσσονται στην ίδια γενική περιοχή, καταθλιπτικά οι τιμές των παλαιότερων κατοικιών .

Για να κάνετε τους υπολογισμούς σας, να θυμάστε ότι ένας μισθωτής που πληρώνει κορυφαίο δολάριο έχει το δικαίωμα να αναμένει σχεδόν άμεση απάντηση σε οποιοδήποτε πρόβλημα, μεγάλο ή μικρό. Οι ενοικιαστές που γνωρίζουν ότι πληρώνουν λίγο κάτω από την αγορά θα τείνουν να είναι λίγο λιγότερο απαιτητικοί. Εάν η προοπτική διαχείρισης των δικών σας ενοικίων είναι τρομακτική, ο κτηματομεσίτης σας μπορεί πιθανότατα να κάνει παραπομπή σε έναν ιδιοκτήτη ακινήτου ή έναν επιστάτη? μια αναζήτηση στο διαδίκτυο θα βρείτε επίσης ειδικούς διαχειριστές ακινήτων. Απλά να γνωρίζετε ότι η πρόσληψη ενός διαχειριστή ακινήτων θα τρώει στις επιστροφές σας.

Μην παραμελείτε να τρέχετε τους αριθμούς

Οι εφαρμογές Smartphone και οι αριθμομηχανές υποθηκών online όπως η αριθμομηχανή της Investopedia μπορούν να σας βοηθήσουν σε αυτό. Η χρήση αριθμομηχανών είναι χρήσιμη επειδή σας επιτρέπει να μετρήσετε το πραγματικό κόστος του μηνιαίου κόστους στέγασής σας. Για παράδειγμα, όλα σας επιτρέπουν να εισάγετε το κόστος, την προκαταβολή, τους φόρους, την ασφάλιση και, φυσικά, το επιτόκιο, για να φτάσετε στην αναμενόμενη μηνιαία πληρωμή σας.

Στη συνέχεια, αφού συγκεντρώσετε τους αριθμούς σας χρησιμοποιώντας ένα εργαλείο όπως ο υπολογιστής υποθηκών παραπάνω, μπορείτε να συνδέσετε αυτά σε ένα φύλλο εργασίας, όπως το παρακάτω, για να διαπιστώσετε αν μια συγκεκριμένη ιδιοκτησία έχει νόημα για εσάς.

Για τους υπολογισμούς σας, υπολογίστε ότι μια ιδιοκτησία ενοικίασης δεν θα πάρει τόσο χαμηλό επιτόκιο στεγαστικών δανείων όσο το αρχικό σπίτι θα. Σε αυτό το παράδειγμα, ένα σπίτι τεσσάρων υπνοδωματίων κοστίζει $ 300, 000 μισθώνεται για $ 2, 000 το μήνα. Η προκαταβολή 20% είναι $ 60, 000 και το 30ετές σταθερό επιτόκιο στο υπόλοιπο των $ 240.000 είναι 4%. Φόροι, ασφάλιση και προϋπολογισμός συντήρησης φέρνουν το μηνιαίο κόστος σε $ 1, 764, αποδίδοντας ένα ονομαστικό κέρδος $ 2, 838 ετησίως, ή 4. 73% της προκαταβολής ανά έτος. Αυτό είναι πολύ καλύτερο από ένα λογαριασμό ταμιευτηρίου και καλύτερα από ό, τι τα περισσότερα αποθέματα blue-chip πληρώνουν μερίσματα, αν και ίσως όχι τόσο όσο θα μπορούσατε να κερδίσετε στο χρηματιστήριο σε καλό χρόνο. Αλλά όταν υπολογίζετε στην απόσβεση, το ονομαστικό κέρδος των $ 2, 838 γίνεται μια απώλεια $ 6, 252, η οποία μπορεί να εφαρμοστεί σε σχέση με άλλα έσοδα.

Ανάλογα με τη φορολογική σας κατηγορία, αυτό θα μπορούσε να φτάσει σε αρκετές εκατοντάδες δολάρια εξοικονόμησης φόρων για να προσθέσει στη θετική ταμειακή ροή, για να μην αναφέρουμε τη δυνατότητα, αν και όχι με βεβαιότητα, της αυξανόμενης αξίας με την πάροδο του χρόνου.

Κτίρια και Βελτιώσεις

$ 250, 000

Συνολικό Κόστος

$ 300, 000	Προκαταβολή
20. 0099	$ 60, 000
Ετήσια	Μηνιαία
Έσοδα ενοικίασης	$ 2, 000	Έξοδα
Επιστροφή χρημάτων	$ 346
. 00%	$ 800
Ασφάλιση
0. 27%	$ 810
$ 68	Φόροι ακινήτων	1. 20%
$ 3, 600	$ 300	Σύνολο Υποθηκών, Ασφάλισης και Φόρων Κτιρίων	$ 1, 514
Συντήρηση, επισκευές κτλ. 009	$ 3.000	$ 250	Συνολικό Κόστος Ιδιοκτησίας
$ 21, 162	$ 1, 764
Ονομαστικό ποσοστό απόδοσης της προκαταβολής	4. 73%	Αποσβέσεις	3. 64%
$ 9, 090	$ 758	Ονομαστική ζημιά μετά από απόσβεση
$ 6, 252	$ 521	Η κατώτατη γραμμή
εάν έχετε έναν μακροπρόθεσμο επενδυτικό ορίζοντα, μια ανοχή για τους εγγενείς κινδύνους και είναι βολικό με ένα σφυρί, τα οφέλη μπορούν να είναι πραγματικά σημαντικά.	Συμβούλοι: Ενθαρρύνετε τους πελάτες σας να πάρουν μια δεύτερη γνώμη Αν δεν συνεργαζόμαστε με άλλους επαγγελματίες του κύκλου σας, θα μπορούσατε να κάνετε τους πελάτες σας κακή. Είμαι πρώτος αγοραστής σπιτιού. Εάν παίρνω μια διανομή από το 401 (K) μου για να αγοράσω γη και ένα σπίτι, θα πρέπει να πληρώσω μια ποινή για αυτή τη διανομή; Επίσης, τι είδους φόρμα θα χρειαστεί να καταθέσω με τους φόρους μου, δείχνοντας το IRS ότι τα $ 10, 000 πήγαν προς ένα Όπως ίσως ήδη γνωρίζετε, πρέπει να πληρούν ορισμένες απαιτήσεις, που περιγράφονται στο 401 ), για να θεωρηθούν επιλέξιμες για να λάβουν διανομή από το σχέδιο. Ο εργοδότης ή ο διαχειριστής του σχεδίου σας θα σας δώσει μια λίστα με τις απαιτήσεις. Τα ποσά που αποσύρονται από το σχέδιο σας 401 (K) και χρησιμοποιούνται για την αγορά του σπιτιού σας θα υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος και σε ποινή 10% πρώιμης διανομής. Έχει νόημα να βρώ την κατοικία μου και την ασφάλεια αυτοκινήτου στο ίδιο μέρος; Ορισμένες εταιρείες προσφέρουν μια έκπτωση για πολλούς λόγους στους ανθρώπους που αγοράζουν μαζί την ασφάλιση αυτοκινήτων και κατοικιών, οπότε μπορεί να σας εξοικονομήσει πολλά χρήματα για να πάρετε το σπίτι σας και την ασφάλιση αυτοκινήτου μέσω του ίδιου παρόχου. Ενώ μια έκπτωση μπορεί να είναι ένα μεγάλο κίνητρο, είναι σημαντικό να βεβαιωθείτε ότι αγοράζετε τις πολιτικές για τους σωστούς λόγους.