Ενδιαφέρεστε να αγοράσετε ένα σφικτήρα-ανώτερο, αλλά δεν έχετε τα μετρητά για να το αναδιαμορφώσετε; Ή ίσως έχετε εξοικονομήσει χρήματα για αναδιαμόρφωση και έχετε βρει σπίτι που αγαπάτε, αλλά ο δανειστής σας δεν θα σας επιτρέψει να το αγοράσετε επειδή το σπίτι δεν θεωρείται κατοικήσιμο χωρίς τουαλέτες. Υπάρχουν πάντα ακίνητα στην αγορά τα οποία δεν διατηρούνται από τους πρώην ιδιοκτήτες που δέχονταν μετρητά, αντιμετωπίστηκαν κακώς από τους ενοικιαστές ή σκόπιμα καταστράφηκαν από τους ιδιοκτήτες των διαμορφωτών που είχαν αποκλειστεί. Δεν θα έπρεπε να υπάρχει τρόπος για κάποιον σαν εσάς να διορθώσετε αυτά τα μάτια γειτονιάς και να τα επαναφέρετε στη ζωή;

AD:

Ένα δώρο από την κυβέρνηση

Υπάρχει ένας τρόπος για να αγοράσετε ένα διορθωτικό-ανώτερο, και σας φέρνει σε εσάς από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Το προϊόν δανείου rehab του Ομοσπονδιακού Οίκου Στέγης, το δάνειο FHA 203 (k), σχεδιάστηκε για άτομα που επιθυμούν να αποκαταστήσουν ή να επισκευάσουν ένα κατεστραμμένο σπίτι ώστε να μπορούν να ζήσουν ως κύρια κατοικία τους. Αυτά τα δάνεια εγκρίνονται από την κυβέρνηση για να ενθαρρύνουν τους δανειστές να προσφέρουν αυτό που διαφορετικά θα θεωρούσε ένα προϊόν δανειοληψίας με κίνδυνο. Λόγω των σχετικών κινδύνων και εξόδων, τα προγράμματα rehab χειρίζονται κανονικά από επαγγελματίες επενδυτές ακίνητης περιουσίας που μπορούν να αγοράσουν ακίνητα με μετρητά και συνεπώς δεν χρειάζονται καμία τράπεζα για να εγκρίνουν την κατάσταση της ιδιοκτησίας.

Αυτό το άρθρο θα περιγράφει πόσα χρήματα χρειάζεστε για να εξοικονομήσετε χρήματα, τους δύο διαφορετικούς τύπους δανείων 203 (k), τα κατάλληλα ακίνητα, τις κατάλληλες επισκευές και άλλα - εν συντομία, τι πρέπει να γνωρίζετε δείτε αν αυτός ο τύπος δανείου είναι σωστός για εσάς. (Για την ανάγνωση φόντο, βλ.

Ασφάλιση Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Στέγασης (FHA) Υποθήκες ) πόσα χρήματα χρειάζεστε

Η FHA 203 (k) δάνειο σας επιτρέπει να περιλαμβάνουν τα χρήματα που απαιτούνται για τις επισκευές και (υλικά και εργασία) στο δάνειο. Αν ήθελε να αγοράσει ένα σπίτι όπου η κουζίνα είχε άρπαξαν έξω, θα μπορούσατε να συμπεριλάβετε στο δάνειο της τιμής των νέων ντουλάπια, πάγκους, δάπεδα, ψυγείο, ηλεκτρική κουζίνα, φούρνο μικροκυμάτων, νεροχύτη, πλυντήριο πιάτων, αποκομιδής απορριμμάτων, και το κόστος να σχεδιάσει, να επιτρέψει και να το εγκαταστήσει όλα. Το δάνειο μπορεί επίσης να περιλαμβάνει αποθεματικό για απρόβλεπτα 10-20% για δαπάνες πέρα ​​από τις εκτιμήσεις επισκευής σας. Μπορείτε επίσης να λάβετε πληρωμές υποθήκης ύψους έως και έξι μηνών που συμπεριλαμβάνονται για την κάλυψη της υποθήκης, ενώ ανανεώνετε το σπίτι, ώστε να μην χρειαστεί να κάνετε διπλή στέγαση.

AD:

Είδη 203 (k) Υποθήκες

Υπάρχουν δύο τύποι FHA 203 (k) στεγαστικά δάνεια: τακτική και να εκσυγχρονιστούν (ονομάζεται επίσης "τροποποιημένο"). Τακτική είναι για τις ιδιότητες που χρειάζονται δομικές επισκευές? βελτιωμένη είναι για εκείνους που χρειάζονται μόνο μη δομικές επισκευές. Είτε μπορεί να χρησιμοποιηθεί για αγορά ή αναχρηματοδότηση.

Για την τακτική 203 (k) δάνειο αγοράς, το μέγιστο ποσό υποθήκη με βάση το μικρότερο ως έχει αξία του ακινήτου συν αποκατάστασης δαπάνες ή 110% της αναμενόμενης αξίας του ακινήτου μετά την αποτοξίνωση.Αυτό σημαίνει ότι δεν θα θέλατε να αγοράσετε ένα σπίτι με τιμή 150.000 δολαρίων αν χρειαζόταν 25.000 δολάρια σε επισκευές εκτός αν είχατε επιπλέον $ 10.000 σε μετρητά επειδή τα περισσότερα που θα μπορούσατε να δανειστείτε θα ήταν $ 165, 000 (110% των $ 150, 000). Το βελτιωμένο δάνειο επιτρέπει στους αγοραστές κατοικιών να προσθέσουν έως και 35.000 δολάρια στην τιμή αγοράς για να πληρώσουν για βελτιώσεις. (Για να μάθετε περισσότερα, δείτε:

Υποθήκες: Πόσο μπορείτε να το αντέξετε; ) Φυσικά, σε κάθε περίπτωση, έχετε το εισόδημα για να στηρίξετε την υποθήκη - για ένα ορισμένο ποσό επειδή το σπίτι το εγγυάται.

Επιλέξιμες ιδιότητες

Τα δάνεια FHA 203 (k) προορίζονται για ιδιοκτήτες-ιδιοκτήτες και όχι για επενδυτές. Οι ακόλουθοι τύποι ιδιοκτησίας είναι επιλέξιμοι:

Οικίες μονοκατοικίας έως τεσσάρων οικογενειών

• Υφιστάμενες κατασκευές που έχουν ολοκληρωθεί για τουλάχιστον ένα έτος
• Teardowns, εφόσον μέρος του υπάρχοντος ιδρύματος θα παραμείνει > Ένα υπάρχον σπίτι που θα μετακομιστεί σε ένα νέο ίδρυμα
• Το κατοικημένο τμήμα μιας μικτής χρήσης (εμπορικής / οικιστικής) περιουσίας
• Εγκεκριμένα από το FHA condos
• Με ένα τόσο ευρύ φάσμα χαρακτηριστικών, μπορεί να βρει το σωστό ακίνητο που θα δικαιούται ένα δάνειο 203 (k).
• Όροι χρηματοδότησης και επιτρεπόμενα έξοδα αποκατάστασης και επισκευής

Ανεξάρτητα από το ποια εργασία μπορεί να σκεφτεί το σπίτι χρειάζεται, ο δανειστής και ο FHA έχουν τις δικές τους απαιτήσεις που θα πρέπει επίσης να συναντήσετε. Το Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης των ΗΠΑ (HUD) "απαιτεί τα ακίνητα που χρηματοδοτούνται στο πλαίσιο αυτού του προγράμματος να πληρούν ορισμένα βασικά πρότυπα ενεργειακής απόδοσης και δομής" ώστε να συμμορφώνονται με τα ελάχιστα πρότυπα ιδιοκτησίας (24 CFR 200. 926d και / ή HUD Handbook 4905. 1 ) και όλους τους τοπικούς κώδικες και κανονισμούς.

Τα πρότυπα ενεργειακής απόδοσης περιλαμβάνουν τη μόνωση, τη μόνωση και τον εξαερισμό, καθώς και τη χρήση σωστών συστημάτων θέρμανσης και κλιματισμού για το σπίτι. Το σπίτι πρέπει επίσης να έχει ανιχνευτές καπνού δίπλα σε κάθε χώρο ύπνου.

Μπορεί να εκπλαγείτε από την ποικιλία των επισκευών στο σπίτι και τις βελτιώσεις που μπορούν να χρηματοδοτηθούν με το δάνειο 203 (k). Αυτές περιλαμβάνουν, αλλά δεν περιορίζονται σε, τα εξής:

ζωγραφική

προσθήκες δωματίου

• καταστρώματα
• βεράντες
• διαβάθμιση και αποστράγγιση
• αναδιαμόρφωση μπάνιου < φινίρισμα σοφίτας ή υπόγειου κτιρίου
• δομικές μετατροπές και επισκευές
• προσθήκη ή μείωση του αριθμού μονάδων σε μια κατοικία
• νέα παρακαμπτήριος
• δευτερεύουσα προσθήκη
• των προβλημάτων βαφής
• συστήματα θέρμανσης, εξαερισμού και κλιματισμού
• υδραυλικές εγκαταστάσεις
• στέγες
• δάπεδα
• εξοικονόμηση ενέργειας
• τα είδη πολυτελείας όπως τα γήπεδα τένις, οι πισίνες, οι υδρομασάζ και οι λάκκοι για μπάρμπεκιου που χρηματοδοτούνται με δάνειο 203 (k), αλλά ορισμένα στοιχεία που μπορεί να θεωρήσετε πολυτελή, όπως μπανιέρες με τζακούζι, επιτρέπονται. Συζητήστε με τον δανειστή σας σχετικά με τις συγκεκριμένες βελτιώσεις που θέλετε να κάνετε για να δείτε τι μπορείτε να χρηματοδοτήσετε.
• Ολοκλήρωση του Rehab
• Αφού ολοκληρώσετε την αγορά και το σπίτι είναι δικό σας, μπορείτε να ξεκινήσετε τις επισκευές και την αναδιαμόρφωση. Το FHA απαιτεί όλες τις επισκευές να ολοκληρωθούν εντός έξι μηνών, αν και οι δανειστές μπορούν να απαιτήσουν μικρότερο χρονοδιάγραμμα.
• Θα αρχίσετε να κάνετε πληρωμές υποθηκών αμέσως όπως θα κάνατε σε οποιοδήποτε σπίτι. Εξάλλου, το κατέχετε - δεν έχει σημασία αν δεν ζείτε ακόμα. Ωστόσο, όπως προαναφέρθηκε, μπορείτε να χρηματοδοτήσετε τις πρώτες σας πληρωμές υποθηκών.
• Τα χρήματα αποκατάστασης και επισκευής τοποθετούνται σε λογαριασμό μεσεγγύησης και αποδεσμεύονται καθώς ολοκληρώνεται και επιθεωρείται η εργασία για να εξασφαλιστεί η έγκριση του HUD. Το HUD πρέπει επίσης να εγκρίνει το τελικό προϊόν μόλις ολοκληρώσει όλες τις εργασίες.

Προβλήματα που πρέπει να αποφύγετε

Πολλοί δανειστές δεν κάνουν δάνεια FHA 203 (k), είτε επειδή δεν ξέρουν πώς ή δεν θέλουν να κάνουν τα επιπλέον χαρτιά. Η εργασία με έναν δανειστή που δεν έχει εμπειρία με τα δάνεια FHA 203 (k) είναι κάτι που πρέπει να αποφύγετε - η διαδικασία είναι αρκετά περίπλοκη όπως είναι. Μην δώσετε στον εαυτό σας κανένα πονοκέφαλο δουλεύοντας με κάποιον που δεν ξέρει τι κάνει.

Επίσης, βεβαιωθείτε ότι δεν επενδύετε υπερβολικά στο σπίτι - μην ξοδεύετε τόσο πολύ για επισκευές και βελτιώσεις που δεν θα είστε σε θέση να αποκαταστήσετε το κόστος σας αν πουλάτε το σπίτι μία ημέρα. Κοιτάξτε τις μέσες τιμές πώλησης των κινούμενων έτοιμων κατοικιών στη γειτονιά σας και προσπαθήστε να τοποθετήσετε το σπίτι σας σε αυτό το εύρος. Δεν θέλετε να είστε ιδιοκτήτης ενός σπιτιού αξίας $ 300.000 σε γειτονιά 200.000 σπιτιών, επειδή οι περισσότεροι άνθρωποι που μπορούν να αντέξουν οικονομικά ένα σπίτι αξίας $ 300.000 θα θέλουν να ζήσουν σε μια πιο όμορφη γειτονιά όπου όλα τα σπίτια είναι συγκρίσιμα.

Τα μειονεκτήματα

Τα δάνεια FHA 203 (k) έχουν μεγαλύτερη περίοδο κλεισίματος από άλλα είδη δανείων. Συνήθως χρειάζονται 60 έως 90 ημέρες για να κλείσουν, σε σύγκριση με τις 30 έως 45 ημέρες που είναι κοινές για άλλα δάνεια, συμπεριλαμβανομένων των τακτικών δανείων FHA. Αν βιάζεστε να κινηθείτε, το δάνειο 203 (k) δεν είναι το προϊόν για εσάς. Μπορείτε επίσης να περιμένετε να πληρώσετε ένα υψηλότερο επιτόκιο εξαιτίας του αυξημένου κινδύνου που συνδέεται με τα δάνεια βελτίωσης κατοικίας. (999)>

Αυτά τα δάνεια είναι επίσης περισσότερη δουλειά για τον δανειστή και απαιτούν εξειδικευμένες γνώσεις δανείων, οπότε μπορεί να είναι πιο δύσκολο να βρεθεί ένας δανειστής που θα συνεργαστεί με εσείς. Οι διαδικασίες εφαρμογής και ανακαίνισης είναι πολλές εργασίες για τον ιδιοκτήτη σπιτιού, και υπάρχει μεγάλη γραφειοκρατία. Ορισμένοι δανειολήπτες έχουν αναφέρει καθυστερήσεις στη λήψη των αποταμιευτικών τους κεφαλαίων, γεγονός που προσθέτει επιπλέον άγχος στη διαδικασία.

Η κατώτατη γραμμή

Αν και μπορεί να είναι περισσότερη δουλειά για να βρεθεί ένας δανειστής που κάνει τα δάνεια FHA 203 (k) και για να ολοκληρωθεί τόσο η διαδικασία εφαρμογής όσο και η διαδικασία ανακαίνισης, η επιπλέον προσπάθεια μπορεί να αποπληρωθεί. Αυτό το προϊόν δανείου μπορεί να σας δώσει τη δυνατότητα να αγοράσετε αυτό το τέλειο σπίτι που χρειάζεται μόνο κάποια ανακαίνιση για να είναι πάλι έτοιμη. Μπορεί επίσης να σας δώσει τη δυνατότητα να κάνετε το άλμα από την ενοικίαση έως την ιδιοκτησία του σπιτιού, καθώς μπορεί να υπάρχει ένας σταθεροποιητής-ανώτατος εκεί στην περιοχή τιμών σας όταν δεν υπάρχουν κινητά έτοιμα σπίτια που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά. (Για περισσότερες πληροφορίες, βλ.

Είστε έτοιμοι να αγοράσετε ένα σπίτι;

)