Ζητήστε από οποιονδήποτε επαγγελματία ακίνητων περιουσιών για τα οφέλη από την επένδυση σε εμπορική ιδιοκτησία και πιθανότατα θα ενεργοποιήσετε έναν μονόλογο σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο τα ακίνητα αυτά είναι καλύτερη από τις αστικές ακίνητες περιουσίες. Οι ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων αγαπούν την πρόσθετη ταμειακή ροή, τις ευεργετικές οικονομίες κλίμακας, τους σχετικά ανοικτούς όρους ανταγωνισμού, την άφθονη αγορά για καλούς, προσιτούς διαχειριστές ακινήτων και τις μεγαλύτερες απολαβές από εμπορικά ακίνητα.

Αλλά πώς αξιολογείτε τις καλύτερες ιδιότητες; Και τι διαχωρίζει τις μεγάλες συμφωνίες από τα duds;

Όπως και τα περισσότερα ακίνητα, η επιτυχία ξεκινά με ένα καλό σχέδιο. Εδώ είναι ένα για να σας βοηθήσει να αξιολογήσετε μια καλή συμφωνία εμπορικής ιδιοκτησίας.

Μάθε τι γνωρίζουν οι συνειδητοί

Για να είσαι παίκτης σε εμπορικά ακίνητα, μαθαίνε να σκέφτεσαι σαν επαγγελματίας. Για παράδειγμα, γνωρίζετε ότι η εμπορική ιδιοκτησία αποτιμάται διαφορετικά από την οικιστική ιδιοκτησία. Το εισόδημα για εμπορικά ακίνητα συνδέεται άμεσα με το χρησιμοποιούμενο τετραγωνικό μέγεθός του. Αυτό δεν συμβαίνει με μεμονωμένα σπίτια. Θα δείτε επίσης μια μεγαλύτερη ταμειακή ροή με εμπορική ιδιοκτησία. Το μάθημα είναι απλό: για παράδειγμα, θα κερδίσετε περισσότερα εισοδήματα σε πολυκατοικίες, από ότι σε μονοκατοικίες. Γνωρίζετε επίσης ότι οι μισθώσεις εμπορικών ακινήτων είναι μεγαλύτερες από τις μονοκατοικίες. Αυτό ανοίγει το δρόμο για μεγαλύτερη ταμειακή ροή. Τέλος, αν βρίσκεστε σε ένα αυστηρότερο πιστωτικό περιβάλλον, φροντίστε να χτυπήσετε με μετρητά στο χέρι. Οι δανειστές εμπορικών ακινήτων θέλουν να βλέπουν τουλάχιστον 30% χαμηλότερα πριν δίνουν ένα δάνειο στο πράσινο φως.

Χάρτης ενός Σχεδίου Ενέργειας

Η ρύθμιση των παραμέτρων αποτελεί κορυφαία προτεραιότητα σε μια συμφωνία εμπορικής ακίνητης περιουσίας. Για παράδειγμα, ρωτήστε τον εαυτό σας πόσο μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να πληρώσετε και στη συνέχεια να ψωνίσετε για υποθήκες για να πάρετε μια αίσθηση του πόσο θα πληρώσετε για τη ζωή της υποθήκης. Η χρήση εργαλείων όπως οι αριθμομηχανές υποθηκών μπορεί να σας βοηθήσει να αναπτύξετε καλές εκτιμήσεις του συνολικού κόστους του σπιτιού σας.

Άλλα βασικά ερωτήματα που μπορείτε να αναρωτηθείτε περιλαμβάνουν: Πόσο αναμένετε να κάνετε για τη συμφωνία; Ποιοι είναι οι βασικοί παίκτες; Πόσοι ενοικιαστές έχουν ήδη επιβιβαστεί και πληρώνουν ενοίκιο; Πόσος χώρος ενοικίασης πρέπει να καλύψετε;

Μάθετε να αναγνωρίζετε μια καλή προσφορά

Οι κορυφαίοι επαγγελματίες στον τομέα των ακινήτων γνωρίζουν πολύ καλά όταν βλέπουν ένα. Ποιο είναι το μυστικό τους; Πρώτον, έχουν μια στρατηγική εξόδου - οι καλύτερες προσφορές είναι εκείνες από τις οποίες ξέρετε ότι μπορείτε να περπατήσετε μακριά. Βοηθά να έχετε ένα αιχμηρό μάτι γαιοκτημόνων - πάντα να ψάχνετε για ζημιές που απαιτούν επισκευές, να γνωρίζετε πώς να αξιολογείτε τον κίνδυνο και βεβαιωθείτε ότι έχετε ξεσπάσει την αριθμομηχανή για να βεβαιωθείτε ότι η ιδιοκτησία πληροί τους οικονομικούς σας στόχους.

Λάβετε γνώση των βασικών μετρήσεων εμπορικής ακίνητης περιουσίας

Οι συνήθεις μετρήσεις κλειδιού που χρησιμοποιούνται για την αξιολόγηση ακινήτων περιλαμβάνουν:

Καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI)
Η NOI μιας εμπορικής ακίνητης περιουσίας υπολογίζεται με την αξιολόγηση του ακαθάριστου λειτουργικού εισοδήματος πρώτου έτους και αφαιρώντας έπειτα τα λειτουργικά έξοδα για το πρώτο έτος.Θέλετε να έχετε θετική NOI.

Κατώτατο όριο
Για τον υπολογισμό της αξίας των περιουσιακών στοιχείων που παράγουν εισόδημα, χρησιμοποιείται το "ανώτατο όριο" - ή η κεφαλαιοποίηση -. Για παράδειγμα, ένα συγκρότημα διαμερισμάτων πέντε ή περισσότερων μονάδων, τα εμπορικά κτίρια γραφείων και τα μικρότερα λεωφορεία είναι όλοι καλές υποψήφιες χώρες για τον προσδιορισμό του ποσοστού του ανώτατου ορίου. Οι ανώτατες τιμές χρησιμοποιούνται για την εκτίμηση της καθαρής παρούσας αξίας των μελλοντικών κερδών ή ταμειακών ροών. η διαδικασία ονομάζεται επίσης κεφαλαιοποίηση των κερδών.

Μετρητά σε μετρητά
Οι επενδυτές εμπορικών ακινήτων που βασίζονται στη χρηματοδότηση για να αγοράσουν τα ακίνητά τους συχνά συμμορφώνονται με τον τύπο μετρητών σε μετρητά για να συγκρίνουν την απόδοση του πρώτου έτους ανταγωνιστικών ακινήτων. Το cash-on-cash λαμβάνει το γεγονός ότι ο εν λόγω επενδυτής δεν απαιτεί 100% μετρητά για να αγοράσει το ακίνητο, αλλά και το γεγονός ότι ο επενδυτής δεν θα κρατήσει όλα τα NOI επειδή πρέπει να χρησιμοποιήσει κάποια του να κάνει πληρωμές υποθηκών. Για να αποκαλύψετε μετρητά σε μετρητά, οι επενδυτές ακινήτων πρέπει να καθορίσουν το ποσό που απαιτείται για να επενδύσουν για την αγορά του ακινήτου ή την αρχική τους επένδυση.

Αναζητήστε κίνητρα για πωλητές

Όπως και κάθε επιχείρηση, οι πελάτες οδηγούν σε ακίνητα. Η δουλειά σας είναι να τα βρείτε - ειδικά εκείνοι που είναι έτοιμοι και πρόθυμοι να πουλήσουν κάτω από την αγοραία αξία. Το γεγονός είναι ότι δεν συμβαίνει τίποτα - ή ακόμα και θέματα - στην ακίνητη περιουσία έως ότου βρείτε μια συμφωνία, η οποία συνήθως συνοδεύεται από έναν παρακινητή πωλητή. Αυτό είναι κάποιος που έχει πιεστικό λόγο να πουλήσει κάτω από την αγοραία αξία. Αν ο πωλητής σας δεν έχει κίνητρα, αυτός ή αυτή δεν θα είναι τόσο πρόθυμος να διαπραγματευτεί.

Ένας εξαιρετικός τρόπος για να αξιολογήσετε μια εμπορική ιδιοκτησία είναι να μελετήσετε τη γειτονιά στην οποία βρίσκεστε ανοίγοντας σπίτια, μιλώντας σε άλλους ιδιοκτήτες γειτονιάς και αναζητώντας κενές θέσεις.

Χρησιμοποιήστε μια προσέγγιση "τριών οδόντων" για να αξιολογήσετε τις ιδιότητες

Να είστε ευπροσάρμοστο κατά την αναζήτηση μεγάλων προσφορών. Χρησιμοποιήστε το διαδίκτυο, διαβάστε τις αγγελίες και μίσθωση σκυλιών πουλιών για να βρείτε τα καλύτερα ακίνητα. Κτηνιατρικά σκυλιά πουλιών μπορεί να σας βοηθήσει να βρείτε πολύτιμες επενδύσεις οδηγεί σε αντάλλαγμα για ένα τέλος παραπομπής.

Η κατώτατη γραμμή

Σε γενικές γραμμές, η εύρεση και η αξιολόγηση εμπορικών ακινήτων δεν αφορά μόνο τις γειτονιές καλλιέργειας, τη λήψη εξαιρετικής τιμής ή την αποστολή σημάτων καπνού για να σας φέρουν οι πωλητές. Στο επίκεντρο της ανάληψης δράσης είναι η βασική ανθρώπινη επικοινωνία. Πρόκειται για την οικοδόμηση σχέσεων και σχέσεων με τους ιδιοκτήτες ακινήτων, ώστε να αισθάνονται άνετα να μιλούν για τις καλές προσφορές - και να συνεργάζονται μαζί σας.