Ακίνητα και Crowdfunding: Νέο μονοπάτι για επενδυτές

Μπορούν να περάσουν δύο διαφορετικές επενδυτικές αγορές - ένα παλιό και ένα καινούργιο;

Αυτό είναι το βασικό ζήτημα για το crowdfunding και την αγορά ακινήτων. Είναι ένα ερώτημα που απαντά θετικά το 2014, καθώς τα δύο "περίεργα ζευγάρια" φαίνεται να συνδυάζονται αρκετά ωραία και να δίνουν στους επενδυτές έναν νέο τρόπο να εκμεταλλευτούν τα κέρδη από την αναδυόμενη αγορά ακινήτων στην Ουάσιγκτον.

Η ιστοσελίδα iFunding του κτηματομεσιτικού κέντρου εκτιμά το μέγεθος της συνδυασμένης αγοράς σε 11 τρισεκατομμύρια δολάρια.

Στη διάσκεψη «Καινοτομία στην ακίνητη περιουσία: Crowdfund Investing» τον Απρίλιο του 2014 στην πόλη της Νέας Υόρκης, ο Markley Roderick, δικηγόρος με PC Flaster / Greenberg και ο συντονιστής της διάσκεψης, επεσήμανε ότι οι νέοι κανονισμοί συνδέονται με το Jumpstart Business Οι νέοι κανόνες επιτρέπουν στους πλούσιους επενδυτές (με καθαρή αξία 1 εκατομμυρίου δολαρίων ή περισσότερους) να αποκτήσουν άμεση πρόσβαση στην αγορά ακινήτων μέσω του crowdfunding ή του peer-to-peer δανεισμού (μεταξύ άλλων επενδυτικών αγορών ).

Ενώ η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς των ΗΠΑ εξετάζει τρόπους για να επιτρέψει στους επενδυτές όλων των εισοδηματικών επιπέδων να έχουν πρόσβαση στην αγορά ακινήτων στο διαδίκτυο, ο Roderick λέει ότι οι πλουσιότεροι επενδυτές επενδύουν ήδη σε τοποθεσίες crowdfunding όπως το iFunding, το Realty Mogul, CrowdStreet και Fundrise.

"Εάν μόνο ένα μικρό ποσοστό επενδύει μόνο ένα μικρό μέρος του ενεργητικού τους σε ακίνητα, η αγορά θα είναι τρισεκατομμύρια δολάρια", εξηγεί ο Roderick.

Crowdfunding

Εξ ορισμού, το crowdfunding πρέπει να είναι φυσικό για την αγορά ακινήτων. Με μια λέξη, το crowdfunding κάνει χρήση της εύκολης προσβασιμότητας των τεράστιων δικτύων φίλων, οικογενειών και συναδέλφων μέσω ιστότοπων κοινωνικής δικτύωσης όπως το Facebook, το Twitter και το LinkedIn για να βγάλουν λεφτά για μια νέα επιχείρηση και να προσελκύσουν επενδυτές. Το Crowdfunding έχει τη δυνατότητα να αυξήσει την επιχειρηματικότητα διευρύνοντας την ομάδα επενδυτών από την οποία μπορούν να αντληθούν κεφάλαια πέρα ​​από τον παραδοσιακό κύκλο ιδιοκτητών, συγγενών και επιχειρηματικών κεφαλαίων.

Ομάδες της βιομηχανίας ακίνητης περιουσίας ήδη αναρριχηθεί στο αεροσκάφος του crowdfunding και παραπέμπουν στη σχετικά χαμηλού κινδύνου πρόσβαση στην αγορά ακινήτων του Σ.Α. προς τους πλουσιότερους Αμερικανούς.

"Το Crowdfunding για ακίνητα δεν είναι ένα εντελώς νέο φαινόμενο", δήλωσε ο Σύνδεσμος Ανάπτυξης Εμπορικών Ακινήτων σε πρόσφατη δήλωση. "Πολλοί παίκτες έχουν εισέλθει στο πεδίο. Παρόλο που κάθε μία από αυτές τις πλατφόρμες έχει τη δική της εξειδίκευση και στρατηγική, με διαφορετικά επίπεδα ελάχιστων επενδύσεων, όλα προσανατολίζονται προς διαπιστευμένους επενδυτές που πληρούν συγκεκριμένες απαιτήσεις για καθαρή αξία ή / και ετήσιο εισόδημα. Αντίθετα, το crowdfunding στο πλαίσιο του νόμου JOBS θα ανοίξει το πεδίο σε πολλούς ακόμα μικρότερους επενδυτές."

Ποια είναι τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του crowdfunding για τους επενδυτές; Με μια λέξη, και οι δύο πλευρές πέφτουν σε κίνδυνο. συγκεκριμένα, πόσο επενδυτές θέλουν να απορροφήσουν online.

Σύμφωνα με την έκθεση, τόσο οι κατασκευαστές ακινήτων όσο και οι επενδυτές μπορούν να αποκομίσουν σημαντικές οικονομικές αποδόσεις μέσω του crowdfunding και οι δύο μπορούν να διαδώσουν τους κινδύνους τους.

Πλεονεκτήματα …

Οι επενδυτές έχουν πρόσβαση στην αγορά ακινήτων με μικρά χρηματικά ποσά.

• Οι επενδυτές μπορούν να εργαστούν απευθείας με τους προγραμματιστές ακινήτων και να έχουν μια φωνή στη διαδικασία.
• Οι επενδυτές μπορούν να επιλέξουν τα ακίνητα στα οποία επιθυμούν να επενδύσουν τα χρήματά τους.
• Οι επενδυτές έχουν πρόσβαση σε πολλά έργα, έτσι η επιλογή και οι επιλογές δεν αποτελούν πρόβλημα.
• Μειονεκτήματα …

Οι επενδυτές έχουν τα ίδια θέματα με κάθε επενδυτή ακινήτων. Εάν η αγορά πηγαίνει νότια, πιθανότατα θα χάσουν χρήματα.

• Ο κίνδυνος αθέτησης επενδυτικών επενδύσεων (από τους κατασκευαστές ακινήτων) είναι υψηλότερος σε σχέση με το φαινόμενο crowdfunding σε σύγκριση με την επένδυση από ομοτίμους και άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα.
• Έλλειψη ρευστότητας, καθώς η απουσία δευτερογενούς αγοράς περιορίζει την εύκολη πώληση της πρόσβασης των επενδυτών.

Για να ξεκινήσετε με τη συγκέντρωση περιουσιών στην ακίνητη περιουσία, η Jillienne Helman, διευθύνων σύμβουλος της Realty Mogul, συμβουλεύει να πάει μαζί με μια επιχείρηση που θα είναι γύρω για λίγο.

"Κατ 'αρχάς, να συνεργαστείτε με μια εταιρεία crowdfunding που θα επιβιώσει", λέει. "Αυτό σημαίνει καλή κεφαλαιοποίηση. Εκείνο που με τρομάζει είναι ο αριθμός των εταιρειών που βρίσκονται εκτός συνόρων, οι οποίες διοικούνται από δύο φοιτητές που μόλις αποφοίτησαν από το κολλέγιο και οι οποίοι δεν κεφαλαιοποιούνται. "

Ο Darren Powderly, συνιδρυτής του CrowdStreet. com, λέει ότι η δέουσα επιμέλεια είναι πιο σημαντική στην ακίνητη περιουσία από άλλες επενδύσεις, όσον αφορά την εργασία με μια εταιρεία crowdfunding πηγαίνει.

«Από την πλευρά του επενδυτή, πρέπει να φροντίσουμε να διερευνήσουμε τις πλατφόρμες στις οποίες αναζητούν επενδυτικές ευκαιρίες», λέει ο Powderly. "Όχι όλες οι πλατφόρμες δημιουργούνται ίσες και δοκιμάζονται πολλαπλά επιχειρηματικά σχέδια για να επωφεληθούν από αυτή την αναδυόμενη τάση. "

Η Powderly συμβουλεύει ειδικώς τους επενδυτές να διερευνήσουν τους ιδρυτές και τα ανώτερα στελέχη της πλατφόρμας ή της εταιρίας crowdfunding για να βεβαιωθούν ότι έχουν μια στερλίνα φήμη βασισμένη στην προηγούμενη επιχειρηματική τους εμπειρία.

«Η βασική τεχνογνωσία στον τομέα της χρηματοδότησης, της ακίνητης περιουσίας και της τεχνολογίας είναι απαραίτητη για τη λειτουργία μιας αξιόπιστης και αξιόπιστης πλατφόρμας», προσθέτει. "Οι επενδυτές θα πρέπει να προσελκύσουν πλατφόρμες που προσφέρουν εξαιρετική εξυπηρέτηση πελατών όχι μόνο κατά τη διάρκεια της διαδικασίας συγκέντρωσης χρημάτων, αλλά και μετά την πλήρη χρηματοδότηση και κλείσιμο της συμφωνίας. Παρά το γεγονός ότι υπάρχουν 50 πλατφόρμες σε κάποιο τρόπο λειτουργίας, υπάρχουν περίπου μισή ντουζίνα που αναδύονται ως ηγέτες στο χώρο. Οι επενδυτές θα πρέπει να διερευνήσουν πολλαπλές πλατφόρμες και να επιλέξουν τα τρία πρώτα με βάση τους επενδυτικούς τους στόχους και την προτιμώμενη εμπειρία χρηστών. "

Η διαφάνεια είναι κρίσιμη

Η Powderly συμβουλεύει να ψάχνει για πλατφόρμες crowdfunding και χορηγούς που αναγνωρίζουν τους κινδύνους και παρέχουν μια εκπαιδευτική προσέγγιση στη διαχείριση κινδύνων."Οι περισσότερες πλατφόρμες κλοπής ακίνητης περιουσίας σήμερα επιτρέπουν μόνο σε διαπιστευμένους επενδυτές, όπως ορίζονται από την SEC, να επενδύσουν", λέει. "Οι διαπιστευμένοι επενδυτές καλούνται να επενδύσουν ποσά τα οποία είναι άνετα λόγω του συνολικού επενδυτικού τους χαρτοφυλακίου. "

Μια άλλη συμβουλή - επενδύστε μόνο σε προσφορές από χορηγούς που εμπιστεύεστε και ότι είστε σίγουροι ότι θα φροντίζουν για το καλύτερο ενδιαφέρον σας για καλές και κακές στιγμές.

"Εάν ένας επενδυτής δεν κατανοήσει πώς χρησιμοποιούνται τα χρήματά του, οι παράγοντες κινδύνου της επένδυσης και οι παράγοντες που επηρεάζουν την απόδοση των επενδύσεων, τότε θα πρέπει να ζητήσουν τη συμβουλή του αξιόπιστου συμβούλου επενδύσεων ή να μεταβιβάσουν την επένδυση" προσθέτει σκόνη. "Θα υπάρξουν πολλές άλλες επενδυτικές ευκαιρίες για να διαλέξετε, οπότε μην βιαστείτε να κάνετε μια απροσδόκητη επενδυτική απόφαση. "

Μια επαγγελματική πλατφόρμα crowdfunding ακινήτων θα πρέπει να παρέχει στους επενδυτές ευρείες ευκαιρίες να επικοινωνούν για την προσφορά, συμπεριλαμβανομένης της εισαγωγής απευθείας στον ανάδοχο της συγκεκριμένης περιγραφής ακινήτων.

Είναι αυτή η δυνατότητα και πώς;

Ο καταλύτης για την εκτόξευση των επενδύσεων σε ακίνητα, μαζί με άλλα είδη επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, ήταν το πέρασμα του νόμου JOBS το 2012. Μέχρι πρόσφατα, η δυνατότητα διαφήμισης και προσέλκυσης επενδυτών για επενδύσεις σε ακίνητα περιορίστηκε. Ο νόμος JOBS (Τίτλος II) μετέβαλε δραματικά τον τρόπο με τον οποίο μπορούν να αυξηθούν τα επενδυτικά κεφάλαια τροποποιώντας τους ισχύοντες κανόνες του Κανονισμού Α, συγκεκριμένα εκείνους τους κανόνες που αφορούν τον τρόπο με τον οποίο οι εταιρείες μπορούν να προσφέρουν και να πωλούν τις αξίες τους χωρίς να υποχρεούνται να καταχωρίσουν τις αξίες αυτές στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς SEC).

Κατά το παρελθόν, ο Κανονισμός Δ, το άρθρο 506 επέβαλε περιορισμούς στις προσπάθειες συγκέντρωσης κεφαλαίων - δηλαδή, περιορίζοντας τη συγκέντρωση χρημάτων μόνο σε προϋπάρχουσες σχέσεις και παρεμποδίζοντας έναν χορηγό ή άλλο φορέα να ανοιχτά να διεκδικεί ή να διαφημίζει αυτές τις ιδιωτικές επενδυτικές ευκαιρίες. Το νέο άρθρο 506 (γ) επιτρέπει στους εκδότες, τους χορηγούς, τους συνδικαλιστές και άλλους που αντλούν κεφάλαια από ιδιώτες επενδυτές να διαφημίζουν αυτές τις ευκαιρίες ιδιωτικών επενδύσεων σε διαπιστευμένους επενδυτές υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Ο κανόνας αυτός τέθηκε σε ισχύ στις 23 Σεπτεμβρίου 2013. Η νέα ομοσπονδιακή νομοθεσία αντιπροσωπεύει μια τεράστια αλλαγή για τους χορηγούς που συγκεντρώνουν κεφάλαια για αγορά ή ανάπτυξη ακινήτων. Ουσιαστικά, ο Τίτλος ΙΙ δίνει στις εταιρείες crowdfunding το πράσινο φως σε μια άμεση αγορά σε μια μεγάλη ομάδα δυνητικών επενδυτών μέσω των κοινωνικών μέσων και του Διαδικτύου. Έχει επίσης ανοίξει ένα νέο όχημα για τους επενδυτές για να έχουν ευκολότερη πρόσβαση σε άμεσες ευκαιρίες επενδύσεων σε ακίνητα.

Όπως επισημαίνει η Powderly, για πρώτη φορά, οι επενδυτές έχουν άμεση πρόσβαση σε μια επιλογή ιδιωτικών προσφορών ακινήτων όπου μπορούν να περιηγηθούν, να ερευνήσουν και να κάνουν καλά ενημερωμένες επενδυτικές αποφάσεις στο διαδίκτυο.

Η κατώτατη γραμμή

Η Crowdfunding στην αγορά ακινήτων υπόσχεται να είναι μια επανάσταση που μόλις ξεκινάει και προσελκύει σοβαρό ενδιαφέρον από σοβαρούς επενδυτές αυτές τις μέρες.