Οι δύο βασικοί τύποι στεγαστικών δανείων που πρέπει να λάβουν υπόψη οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι τα στεγαστικά δάνεια σταθερού και κυμαινόμενου επιτοκίου. Μια υποθήκη με σταθερό επιτόκιο είναι απλή και απλή: Το επιτόκιο, και κατά συνέπεια η μηνιαία πληρωμή, καθορίζεται για ολόκληρη τη διάρκεια του δανείου τη στιγμή που γίνεται το δάνειο. Οι υποθήκες μεταβλητού επιτοκίου, γνωστές και ως υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM), διαφέρουν ως προς το ότι το επιτόκιο που χρεώνεται στον οφειλέτη και αντίστοιχα το ποσό της μηνιαίας πληρωμής μεταβάλλεται κατά τη διάρκεια του δανείου.

Μια υποθήκη μεταβλητού επιτοκίου ξεκινά με ένα σταθερό επιτόκιο που χρεώνεται για μια συγκεκριμένη περίοδο στην αρχή του δανείου, συνήθως τρία, πέντε ή επτά χρόνια. Για παράδειγμα, ο αρχικός συντελεστής για υποθήκη μεταβλητού επιτοκίου 7/1 ισχύει για τα πρώτα επτά έτη της περιόδου δανείου, μετά την οποία το επιτόκιο προσαρμόζεται μία φορά ετησίως. Οι περιοδικές προσαρμογές επιτοκίων υπολογίζονται χρησιμοποιώντας ένα επιτόκιο αναφοράς, όπως το επιτόκιο διατραπεζικού επιτοκίου (LIBOR) του Λονδίνου, συν ένα ασφάλιστρο που βασίζεται στο συνήθη ασφάλιστρο του δανειστή και στην πιστοληπτική ικανότητα του δανειολήπτη. Ορισμένες υποθήκες μεταβλητού επιτοκίου προσαρμόζονται ετησίως, μερικές προσαρμόζονται κάθε έξι μήνες και μερικές ακόμη και προσαρμόζονται τόσο συχνά όσο μηνιαίως. Οι μεταβολές των επιτοκίων μεταφράζονται σε αλλαγές στο μηνιαίο ποσό πληρωμής.

Το πλεονέκτημα που προσελκύει πολλούς δανειολήπτες σε μια υποθήκη μεταβλητού επιτοκίου είναι ότι το αρχικό επιτόκιο που χρεώνεται στο πρώτο μέρος του δανείου είναι συνήθως χαμηλότερο από το καλύτερο διαθέσιμο επιτόκιο σε μια συγκρίσιμη υποθήκη πάγιου επιτοκίου. Με ένα αρχικό επιτόκιο που είναι ένα ποσοστό ή περισσότερο χαμηλότερο, οι δανειολήπτες μπορούν να εξοικονομήσουν ένα σημαντικό χρηματικό ποσό και να πληρώσουν σημαντικά περισσότερα από το ποσό του βασικού δανείου πάνω από το αρχικό μέρος μιας υποθήκης μεταβλητού επιτοκίου. Ωστόσο, υπάρχουν σημαντικά δυνητικά μειονεκτήματα σε μια υποθήκη μεταβλητού επιτοκίου που πρέπει να λάβουν υπόψη οι δανειολήπτες.

Η μεγάλη αύξηση των επιτοκίων μπορεί να μεταφραστεί στον οφειλέτη που ξαφνικά βλέπει μια μηνιαία αύξηση πληρωμών τόσο μεγάλη που απλά δεν μπορεί να αντέξει οικονομικά πληρωμές. Ένας σημαντικός παράγοντας στην επιδείνωση της χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008 ήταν ο μεγάλος αριθμός δανειοληπτών δανειστών μεταβλητού επιτοκίου που πλήττονται με μηνιαίες αυξήσεις των πληρωμών που ήταν υπερβολικά απότομες ώστε να μπορούν να αντέξουν οικονομικά, προκαλώντας εκτεταμένες αδυναμίες σε στεγαστικά δάνεια.

Για να παράσχει μια ιδέα για το πόσο δραστικά μηνιαία ποσά πληρωμής μπορούν να αυξηθούν όταν προσαρμόζεται μια υποθήκη μεταβλητού επιτοκίου, η μηνιαία πληρωμή ενός στεγαστικού δανείου ύψους $ 160.000 με επιτόκιο 3, 5% είναι περίπου 700 δολάρια το μήνα. Εάν το επιτόκιο αυξάνεται στο 8,5%, η μηνιαία πληρωμή σχεδόν διπλασιάζεται, ανεβαίνοντας σε πάνω από $ 1, 200 το μήνα.

Η αρχική προσαρμογή του επιτοκίου που συμβαίνει σε μια υποθήκη μεταβλητού επιτοκίου είναι συνήθως η μεγαλύτερη, καθώς προσαρμόζεται για τις μεταβολές των επιτοκίων που έχουν συμβεί σε πολλά χρόνια.Οι μελλοντικές προσαρμογές γίνονται σε πολύ πιο συχνή βάση, όταν τα ποσοστά είναι απίθανο να μεταβληθούν σημαντικά.

Ένας τρόπος για τον μετριασμό του δυνητικού κινδύνου επιτοκίου είναι η λήψη δανείου κυμαινόμενου επιτοκίου με ευνοϊκά ανώτατα όρια, τα οποία είναι μέγιστα όρια για το ύψος του επιτοκίου ή της μηνιαίας πληρωμής για οποιαδήποτε προσαρμογή. Ορισμένες υποθήκες μεταβλητού επιτοκίου έχουν επίσης ανώτατο όριο στο συνολικό ποσό με το οποίο το επιτόκιο μπορεί να αυξηθεί καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου. Ωστόσο, οι οφειλέτες πρέπει να διαβάσουν το λεπτό χαρτί, καθώς μερικές φορές τα ανώτατα όρια δεν ισχύουν για την αρχική προσαρμογή του επιτοκίου, η οποία φέρει τον μεγαλύτερο κίνδυνο επιτοκίου.

Όροι δανειοδότησης με δυσκολία στην κατανόηση

Δεδομένου ότι τα ενυπόθηκα δάνεια με μεταβλητό επιτόκιο είναι πιο σύνθετα από τα δάνεια σταθερού επιτοκίου, μπορεί να είναι δύσκολο για τους δανειολήπτες να κατανοήσουν τους ακριβείς όρους του δανείου. Οι ενυπόθηκοι δανειστές έχουν μεγάλη ευελιξία όσον αφορά τα στοιχεία του δανείου, όπως τα ανώτατα όρια, τα σημεία αναφοράς που χρησιμοποιούνται για προσαρμογές και τα περιθώρια ασφάλισης. Είναι σχετικά εύκολο για τους δανειολήπτες να μην κατανοήσουν τους περίπλοκους και αλληλένδετους όρους των δανείων τους, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε μη αναμενόμενες και προβληματικές μηνιαίες αλλαγές στις πληρωμές. Ένα παράδειγμα, όπως αναφέρθηκε παραπάνω, είναι μια περίπτωση όπου ο δανειολήπτης πιστεύει ότι προστατεύεται από μεγάλες μηνιαίες αυξήσεις πληρωμών με ένα ανώτατο όριο στις αυξήσεις ανά προσαρμογή, αλλά παραλείπει να παρατηρήσει ότι το ανώτατο όριο δεν ισχύει για την αρχική προσαρμογή επιτοκίου.

Δάνεια με αρνητική απόσβεση

Ένας κίνδυνος με ορισμένα στεγαστικά δάνεια με μεταβλητό επιτόκιο είναι ένα δάνειο αρνητικής απόσβεσης, το οποίο είναι μια κατάσταση όπου ο δανειολήπτης μπορεί να καταλήξει τελικά περισσότερο λόγω πληρωμής του δανείου για πολλά χρόνια από ό, του δανείου. Ο λόγος για αυτό είναι συνήθως επειδή ένα δάνειο έχει ένα ανώτατο όριο για το ποσό της μηνιαίας πληρωμής μπορεί να αυξηθεί, αλλά αυτό το ανώτατο όριο δεν αντιστοιχεί στο ποσό που το επιτόκιο επιτρέπεται να αυξηθεί. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα μια κατάσταση όπου το μηνιαίο ποσό πληρωμής δεν καλύπτει όλους τους τόκους που οφείλονται για το δάνειο. Το υπόλοιπο που οφείλεται στη συνέχεια προστίθεται στο συνολικό χρέος του δανειολήπτη, το κύριο υπόλοιπο, με αποτέλεσμα ο δανειολήπτης να υποχρεούται να καταβάλει τόκο επί τόκων.