Όταν η αγορά κατοικίας άρχισε να βυθίζεται το 2007, φάνηκε ότι οι ημέρες υποθήκης με χαμηλό κόστος πληρωμής έληξαν. Όμως, εκπληκτικά, μόνο μερικά χρόνια αργότερα, ακόμη και οι καταναλωτές με χαμηλότερο μέσο όρο πίστωσης μπορούν συχνά να αγοράσουν ένα σπίτι με πολύ λιγότερο από 20% εκ των προτέρων.

Ακόμη και αμέσως μετά τη διαφάνεια των σπιτιών, οι καταναλωτές είχαν μερικές επιλογές εάν ο λογαριασμός τους για αποταμιεύσεις λείπει λίγο. Τα στεγαστικά δάνεια της FHA, τα οποία απαιτούν μόλις 3% 5% χαμηλότερα, απολάμβαναν μεγάλη δημοτικότητα. Και, για εκείνους που έχουν τα προσόντα, VA στεγαστικά δάνεια επέτρεψαν στους αγοραστές να χρηματοδοτήσουν την πλήρη τιμή του σπιτιού τους.

Αυτές τις μέρες, είναι επίσης πιο εύκολο να πάρετε ένα συμβατικό δάνειο με χαμηλό προκαταβολή. Οι Fannie Mae και Freddie Mac, οι οποίοι αγοράζουν το μεγαλύτερο μέρος των στεγαστικών δανείων από τους δανειστές του Ηνωμένου Βασιλείου, ανακοίνωσαν πρόσφατα ότι θα μειώσουν την ελάχιστη προκαταβολή τους από 5% σε 3%. Με αυτόν τον τρόπο, άνοιξαν την πόρτα για τις τράπεζες να ανταγωνίζονται για τους αγοραστές που έχουν στερηθεί τα χρήματα.

Παρόλο που είναι ακόμα δυνατή η αγορά ενός σπιτιού με ελάχιστη πτώση, αν είναι μια καλή ιδέα για τους καταναλωτές είναι μια άλλη ερώτηση. Έχει νόημα να χτίσετε τις αποταμιεύσεις σας και να περιμένετε να πάτε στο σπίτι για ψώνια έως ότου μπορέσετε να φέρετε περισσότερα χρήματα στο κλείσιμο; Και πόση εξοικονόμηση θα πρέπει να επενδύσετε σε στέγαση; Ακολουθούν ορισμένοι παράγοντες που πρέπει να λάβετε υπόψη.

Κατώτερη προκαταβολή: Υψηλότερα μακροπρόθεσμα κόστη

Ίσως το πρώτο πράγμα που πρέπει να σκεφτείτε με τα χαμηλότατα δάνεια πληρωμών είναι ότι, με λίγες εξαιρέσεις, θα σας κοστίζουν περισσότερο σε μακροπρόθεσμη βάση τρέξιμο. Επειδή χρηματοδοτείτε περισσότερο την τιμή κατοικίας, οι πληρωμές τόκων κατά τη διάρκεια του δανείου θα είναι σημαντικά υψηλότερες.

Για παράδειγμα, εάν αγοράσετε ένα σπίτι αξίας 200 000 $ με 5% χαμηλότερα αντί για 20%, εσείς θα πληρώσει περίπου 35.000 δολάρια περισσότερο τόκο κατά τη διάρκεια ενός δανείου 30 ετών. Προφανώς, θα πληρώσετε επιπλέον για να καλύψετε και τον κύριο του δανείου.

Λαμβάνοντας υπόψη πόσο απίστευτα χαμηλά είναι τα σημερινά επιτόκια, αυτό μόνο δεν μπορεί να σας αποτρέψει από την αγορά ενός σπιτιού νωρίτερα από ό, τι αργότερα. Η μεγαλύτερη ανησυχία είναι η προσθήκη στα έξοδά σας τα ασφάλιστρα ασφάλισης υποθηκών που συνήθως θα πρέπει να πιρούνι πάνω από εάν αγοράσετε ένα σπίτι ή condo με λιγότερο από 20% κάτω. Το σημείο αυτών των πληρωμών είναι να καλύψει την απώλεια του δανειστή εάν παραλείψετε το δάνειό σας.

Υπάρχουν δύο βασικοί τύποι ασφάλισης υποθηκών. Αν πάρετε ένα δάνειο FHA, οι ιδιωτικοί δανειστές παρέχουν τα χρήματα για την αγορά κατοικίας σας και η κυβέρνηση ενεργεί ως ασφαλιστής σας. Εάν το σπίτι είναι αξίας κάτω των $ 625.000, το ετήσιο ασφάλιστρο υποθηκών (MIP) είναι σήμερα 0.80% ή 0. 85%, ανάλογα με το ποσό που χρηματοδοτείται. Θα πρέπει επίσης να πληρώσετε μια προκαταβολή, η οποία ανέρχεται λίγο πάνω από $ 3, 000 για ένα δάνειο $ 180, 000.

Αν αποκτήσετε μια συμβατική υποθήκη, αντί να πληρώσετε κάτι που ονομάζεται ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών ή PMI.Συνήθως, κοστίζει οπουδήποτε από 0,3% και 1,15% ετησίως, αν και στην περίπτωση αυτή δεν υπάρχει προκαταβολή. (Για περισσότερες πληροφορίες, βλέπε: Ποια είναι η διαφορά ανάμεσα στην ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) και το ασφάλιστρο υποθηκών (MIP); )

Η συμβολαία υποθήκης περιμένετε έως ότου μπορέσετε να μειώσετε το 20% του κόστους του σπιτιού σας; Οχι απαραίτητα.

Για αρχάριους, σε ορισμένες ακριβότερες πόλεις, η αναμονή δεν είναι πάντα ρεαλιστική. Εάν ζείτε σε ένα μέρος της χώρας όπου ακόμη και τα μέτρια σπίτια κοστίζουν 400.000 δολάρια, θα πρέπει να πετάξετε $ 80.000 πριν μπείτε στην αγορά. Και αν κατοικείτε σε μια περιοχή όπου η αγορά είναι λιγότερο δαπανηρή από την ενοικίαση, μπορεί να υπάρχει ένα επιπλέον αντικίνητρο για να παραμείνετε στο περιθώριο μέχρι να αποθηκεύσετε αρκετά για να αποφύγετε την ασφάλιση υποθηκών.

Για μερικούς ανθρώπους, η καλύτερη επιλογή θα ήταν να βρεθεί ένα μεσαίο επίπεδο μεταξύ μιας ελάχιστης προκαταβολής και του παραδοσιακού 20%. Για παράδειγμα, εάν βγάλετε ένα δάνειο FHA και μειώσετε το 10%, η ασφάλιση υποθηκών θα ακυρωθεί μετά από 11 χρόνια. διαφορετικά, θα συνεχίσετε να το πληρώνετε για το σύνολο του δανείου. Μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε αργότερα για να απαλλαγείτε από την ασφάλεια; Σίγουρος. Αλλά δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι τα επιτόκια θα είναι στα ή κοντά στα ιστορικά χαμηλά τους όταν το κάνετε.

Επιπλέον, το ασφάλιστρό σας (MIP) πέφτει όταν κάνετε μεγαλύτερη προκαταβολή. Όταν βγάζετε 15ετή υποθήκη, για παράδειγμα, αν μπορείτε να πληρώσετε 10% μπροστά, η ετήσια πληρωμή μειώνεται από 0,70% σε 0,45%.

Αν και οι λεπτομέρειες είναι λίγο διαφορετικές με την PMI, ισχύει η ίδια λογική. Όσο μεγαλύτερη είναι η προκαταβολή σας, τόσο λιγότερο πρέπει να πληρώσετε σε ασφάλιστρα. Ένα πλεονέκτημα του PMI, ωστόσο, είναι ότι μπορείτε να το ακυρώσετε μόλις αποκτήσετε το 20% του μετοχικού κεφαλαίου στο σπίτι σας (βλ.

Πώς να ξεφορτωθείτε την ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών ). Εάν η τράπεζα κρατάει την υποθήκη σας στα βιβλία της - δηλαδή, δεν την πουλάει σε μια οντότητα όπως η Fannie Mae ή η Freddie Mac - μπορεί να μην απαιτεί καθόλου ασφάλεια. Ωστόσο, οι τράπεζες χρεώνουν συχνά μια προκαταβολή ή ένα υψηλότερο επιτόκιο εάν επιλέγετε ένα δάνειο με χαμηλό επιτόκιο για να μετριάσετε τον κίνδυνο που αναλαμβάνει. Ακόμη και ένα επιπλέον μισό μιας ποσοστιαίας μονάδας μπορεί να σας κοστίσει αρκετά χιλιάδες δολάρια περισσότερο σε μια περίοδο 30 ετών. Το συνολικό αποτέλεσμα είναι το ίδιο: Όταν βάζετε περισσότερα, μπορείτε να δανειστείτε για λιγότερα.

Κίνδυνος υποβάθρου

Μια άλλη παγίδα της κατάργησης του ελάχιστου ορίου όταν αγοράζετε ένα σπίτι είναι ότι έχετε λιγότερη προστασία εάν μειωθεί η αγορά κατοικίας. Με μόνο 3% ή 4% κάτω, θα μπορούσατε εύκολα να βρείτε τον εαυτό σας περισσότερο λόγω της τράπεζας από ό, τι το σπίτι σας αξίζει. Αυτό ακριβώς συνέβη σε πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού κατά τη διάρκεια της πιο πρόσφατης κατάρρευσης κατοικιών.

Εάν πηγαίνετε "υποβρύχια" στο σπίτι σας και χάσετε απροσδόκητα τη δουλειά σας, για παράδειγμα, δεν έχετε πλέον την επιλογή να δανειστείτε στο ακίνητό σας για να πληρώσετε τα έξοδα ή την δυνατότητα να πουλήσετε το σπίτι χωρίς να πληρώσετε ένα μεγάλο κομμάτι χρημάτων τον δανειστή.

Παρόλο που δεν είστε εντελώς προστατευμένοι ακόμα και αν βάζετε 10% ή 15%, δίνετε στον εαυτό σας ένα πολύ μεγαλύτερο buffer, εάν οι τιμές των κατοικιών στρέφονται προς τα κάτω.

Κρατώντας ένα μαξιλάρι εξοικονόμησης

Η εξοικονόμηση για ένα σπίτι είναι ένας σημαντικός στόχος ζωής. Αλλά, καθώς συναρμολογείτε την προκαταβολή, βεβαιωθείτε ότι δεν αφήνετε τον εαυτό σας πολύ μικρό. Όχι μόνο είναι καλό να έχετε ένα ταμείο έκτακτης ανάγκης (ιδανικά έξι μήνες κόστους διαβίωσης), θα χρειαστείτε επιπλέον χρήματα για τα απρόσμενα έξοδα που συνεπάγεται η αγορά ενός σπιτιού. Για περισσότερες πληροφορίες, βλ.

Πόσα χρήματα πρέπει να κρατήσω στην τράπεζα; Καθορίστε έναν αυστηρό προϋπολογισμό πριν ξεκινήσετε το κυνήγι σπίτι, έτσι ξέρετε τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να περάσετε. Και κάνετε ό, τι μπορείτε για να δημιουργήσετε τα ταμειακά αποθέματά σας μόλις εγκατασταθείτε και τελειώσετε τη ζωγραφική και την αντικατάσταση των χαλιών και των ντουλαπιών. Επίσης, να θυμάστε ότι οι άνθρωποι λένε ότι είναι καλό να ζουν σε ένα σπίτι λίγο πριν κάνετε ανακαινίσεις που δεν είναι υποχρεωτικές προτού προχωρήσετε.

Η κατώτατη γραμμή

Τα δάνεια χαμηλής πληρωμής μπορούν να είναι καλή επιλογή για μερικούς ιδιοκτήτες σπιτιού; Απολύτως. Αλλά υπολογίστε το μακροπρόθεσμο κόστος της ασφάλισης υποθηκών ή το υψηλότερο επιτόκιο που θα πληρώσετε για να βεβαιωθείτε ότι αξίζει τον κόπο. για περισσότερα, βλ.

Υποθήκες: Πόσο μπορείτε να απολαύσετε; και Top 10 κοινές απάτες υποθηκών για να αποφύγετε .