Η επένδυση σε ακίνητα εξακολουθεί να είναι ένας από τους καλύτερους τρόπους για την οικοδόμηση πλούτου και τη μείωση των φόρων. Τα οφέλη περιλαμβάνουν τη δυνατότητα ανάκτησης του κόστους παραγωγής περιουσιακών στοιχείων μέσω αποσβέσεων, τη χρήση 1031 χρηματιστηρίων για την αναβολή των κερδών από επενδύσεις σε ακίνητα και δανεισμού από ακίνητη περιουσία για πρόσθετες επενδύσεις ή για άλλους σκοπούς. Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να επωφεληθούν από την απαλλαγή από την προσωπική κατοικία, η οποία προστατεύει τα κέρδη από την πώληση προσωπικής κατοικίας από τους φόρους υπεραξίας, καθώς και την έκπτωση για τόκους ενυπόθηκων δανείων. Διαβάστε παρακάτω για να μάθετε εάν ένας ή ένας συνδυασμός αυτών των στρατηγικών είναι σωστός για εσάς. (Για περισσότερες πληροφορίες, διαβάστε το Επενδύστε στην ακίνητη περιουσία .

-> ->

TUTORIAL: Εξερεύνηση επενδύσεων σε ακίνητα

Αποσβέσεις
Μπορείτε να ανακτήσετε το κόστος του εισοδήματος που παράγει ενοικιαζόμενο ακίνητο μέσω ετήσιων φορολογικών εκπτώσεων που ονομάζονται αποσβέσεις. Ο Κώδικας Εσωτερικού Εισοδήματος ορίζει την έκπτωση απόσβεσης ως εύλογη αποζημίωση για εξάντληση ή φθορά, συμπεριλαμβανομένης μιας εύλογης αποζημίωσης για την απαξίωση.

Οι επενδυτές ακίνητης περιουσίας χρησιμοποιούν γενικά μια μέθοδο απόσβεσης που ονομάζεται Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), στην οποία οι μισθωμένες κατοικίες και οι κατασκευαστικές βελτιώσεις αποσβένονται για 27,5 έτη, ενώ οι συσκευές και τα λοιπά εξαρτήματα αποσβένονται για 15 χρόνια. Το κόστος απόσβεσης οδηγεί συχνά σε καθαρή ζημιά από επενδύσεις σε ακίνητα, ακόμη και αν το ακίνητο παράγει πραγματικά θετική ταμειακή ροή. Αυτή η απώλεια, καθώς και τα έξοδα, όπως οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και η ασφάλιση, αναφέρονται στο Πρόγραμμα Ε, το ομοσπονδιακό έντυπο φόρου εισοδήματος 1040 και αφαιρούνται από το συνηθισμένο εισόδημα.

Η ανταλλαγή 1031, που ονομάζεται για το τμήμα 1031 του Κώδικα Εσωτερικού Εισοδήματος, επιτρέπει στους επενδυτές να αναβάλλουν τους φόρους με την πώληση μιας επένδυσης σε ακίνητα και με τη χρήση των ιδίων κεφαλαίων για να αγοράσουν άλλη ιδιοκτησία ή ιδιότητες ίσων ή μεγαλύτερης αξίας. Αυτή η ανταλλαγή πρέπει να πραγματοποιηθεί εντός καθορισμένης χρονικής περιόδου. Παρόλο που μια συναλλαγή 1031 μπορεί να περιλαμβάνει ευρέως διαφόρους τύπους ακινήτων, οι περισσότερες συναλλαγές αφορούν ακίνητα. (Για να διαβάσετε περισσότερα σχετικά με αυτό το είδος ανταλλαγής, διαβάστε

Smart Real Estate Transactions
. - Για να ολοκληρωθεί επιτυχώς μια ανταλλαγή 1031, οι ιδιότητες πρέπει να πληρούν τα ακόλουθα κριτήρια:

Η συνολική αξία των ιδιοτήτων αντικατάστασης πρέπει να είναι ίση ή μεγαλύτερη από αυτή των οι παραχωρημένες ιδιότητες.

Τα ακίνητα που περιλαμβάνονται στη συναλλαγή πρέπει να είναι όμοια, πράγμα που σημαίνει ότι δεν μπορούν να ανταλλάσσονται ακίνητα για κάποιο άλλο είδος περιουσιακού στοιχείου, όπως ένα REIT. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τα REIT, διαβάστε τα
Τα βασικά στοιχεία της φορολογίας των REIT.

• Τα ανταλλασσόμενα ακίνητα πρέπει να διατηρούνται για «παραγωγικούς σκοπούς στις επιχειρήσεις ή στο εμπόριο» (επένδυση). Οποιαδήποτε μετρητά ή περιουσιακά στοιχεία που εισπράττονται μέσω της συναλλαγής που δεν θεωρείται ακίνητη περιουσία θεωρούνται εκκίνηση και υπόκεινται σε φορολογία. Η εκκίνηση μετρητών
• περιλαμβάνει όχι μόνο τα μετρητά, αλλά και τη φυσική ιδιοκτησία, όπως τα φωτιστικά.

Η υποθήκη υποθηκών αναφέρεται σε οποιαδήποτε μείωση του χρέους που επιτυγχάνεται μέσω της συναλλαγής. Έτσι, το ποσό του χρέους που αναλαμβάνεται με το ακίνητο αντικατάστασης πρέπει να είναι ίσο ή μεγαλύτερο από την αξία του χρεογράφου που συνταξιοδοτείται όταν πωλείται το περιουσιακό στοιχείο που παραχωρείται. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με ανταλλαγές ομοειδών, διαβάστε Εμπορικές ιδιότητες για να διατηρήσετε τον φορολογούμενο στην ακτή .) Κανονισμοί επενδυτών Ο επενδυτής πρέπει να χρησιμοποιήσει έναν εξειδικευμένο διαμεσολαβητή. Ένας εξειδικευμένος διαμεσολαβητής είναι ένας πράκτορας που διευκολύνει τη διαδικασία ανταλλαγής 1031, κυρίως κρατώντας καθαρά έσοδα από την παραχωρούμενη περιουσία προτού επανεπενδυθούν στην αντικατάσταση περιουσίας. Μόνο ένας ειδικευμένος διαμεσολαβητής μπορεί να κατέχει αυτά τα κεφάλαια κατά τη διάρκεια της ανταλλαγής. Η Ομοσπονδία των Ανεξάρτητων Ανταλλαγών αναφέρει τον ρόλο που διαδραματίζει ο εξειδικευμένος διαμεσολαβητής στη διαδικασία ανταλλαγής 1031. Ο επενδυτής υπόκειται σε δύο προθεσμίες:

Σαράντα πέντε ημέρες μετά την πώληση του περιουσιακού στοιχείου που παραχωρείται, οφείλει να παραδώσει έναν γραπτό κατάλογο ειδικής αντικαταστάσεως σε εξειδικευμένο συμβαλλόμενο μέρος στο χρηματιστήριο, συνήθως τον ενδιάμεσο. Υπάρχουν επίσης αρκετοί κανόνες που περιορίζουν τον αριθμό των ιδιοτήτων που μπορούν να αναγνωριστούν.
Επιπλέον, πρέπει να αγοράσει τη συνολική αξία των περιουσιακών στοιχείων που πληρούν τις προϋποθέσεις εντός 180 ημερών από την πώληση του παραγόμενου περιουσιακού στοιχείου ή 180 ημέρες μετά την ημερομηνία λήξης της φορολογικής δήλωσης για το εν λόγω έτος, όποιο από τα δύο συμβεί πρώτο.

1031 Ανταλλαγή, Βήμα-βήμα

• Σε μια τυπική συναλλαγή, ο επενδυτής αποφασίζει να πουλήσει μια επένδυση σε ακίνητα και να επενδύσει τα έσοδα από οποιοδήποτε κέρδος σε άλλο ακίνητο.
• Για να επιτευχθεί αυτό με φορολογικά αποδοτικό τρόπο, ο επενδυτής συνάπτει συμφωνία ανταλλαγής 1031 με εξειδικευμένο διαμεσολαβητή και θέτει το αρχικό ακίνητο προς πώληση. Παράλληλα, ο επενδυτής αρχίζει να αναζητά ιδιότητες αντικατάστασης.

Την ημέρα που ο επενδυτής πωλεί το αρχικό ακίνητο (το παραχωρημένο ακίνητο), τα καθαρά έσοδα μετά την καταβολή όλων των εξόδων αποστέλλονται σε ειδικό λογαριασμό που έχει συσταθεί από τον εξειδικευμένο μεσάζοντα.
Ο επενδυτής τότε εισέρχεται στην περίοδο προσδιορισμού και έχει ακριβώς 45 ημέρες για να παράγει έναν κατάλογο ειδικών αντικειμένων αντικατάστασης και 180 ημέρες για να κλείσει στην αντικατάσταση ιδιοκτησίας κατά τη διάρκεια της περιόδου ανταλλαγής.

1. Χρησιμοποιώντας το σύνολο των εσόδων από την πώληση του ακινήτου, ο επενδυτής κλείνει τη νέα επένδυση σε ακίνητα ή ακίνητα.
2. Ο εξουσιοδοτημένος διαμεσολαβητής μεταφέρει αυτά τα χρήματα στην εταιρεία τίτλου, ο ειδικός λογαριασμός κλείνει και η συναλλαγή ολοκληρώνεται.
3. Οι δανειστές που έχουν δημιουργήσει αξιόλογες μετοχές είτε στην προσωπική τους κατοικία είτε στην επένδυση σε ακίνητα μπορεί απλώς να επιλέξουν να αναχρηματοδοτήσουν τα ακίνητά τους και να αποσύρουν κεφάλαια για να κάνουν πρόσθετες επενδύσεις, να βελτιώσουν το σπίτι ή για άλλους σκοπούς.Οι κανονισμοί διαφέρουν από κράτος σε κράτος.
4. Σε ένα τυπικό σενάριο, ένας δανειστής δανείζει το 80% του συνδυασμένου δανείου στην αξία ή το 50% της εύλογης αγοραίας αξίας του ακινήτου, όποιο από τα δύο είναι μικρότερο. Για παράδειγμα, σε ένα ακίνητο αξίας $ 240.000 με δάνειο 100.000 δολάρια, το μεγαλύτερο μέρος του δανειολήπτη θα μπορούσε να εξάγει είναι $ 92.000 ($ 240.000 χ 80% - $ 100.000).
5. Η ικανότητα δανεισμού εξαρτάται επίσης από την πιστοληπτική ικανότητα του δανειολήπτη, την υπάρχουσα αναλογία χρέους προς ίδια κεφάλαια και τον λόγο χρέους προς εισόδημα. Ενώ η στρατηγική αυτή είναι λίγο πιο επικίνδυνη, για εκείνους που είναι σε θέση να χειριστούν το πρόσθετο χρέος, μπορεί να βοηθήσει στην οικοδόμηση πλούτου χωρίς να χρειάζεται να εισέλθει σε συναλλαγή 1031 ή να πουλήσει ένα ακίνητο. (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης, διαβάστε το

Το δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης: Τι είναι και πώς λειτουργεί
.)

Αναβολή των φόρων για την πώληση ενός σπιτιού

Κέρδη από την πώληση της κύριας προσωπικής κατοικίας του φορολογούμενου αποκλείονται από τη φορολογία κεφαλαίου κέρδους μέχρι 500.000 δολάρια για τα παντρεμένα ζευγάρια και 250.000 δολάρια για μεμονωμένα άτομα εάν ο φορολογούμενος έχει ζήσει στο σπίτι για δύο από τα τελευταία πέντε χρόνια. Επιπλέον, εάν τα κέρδη από την πώληση της πρωτεύουσας κατοικίας ενός φορολογουμένου είναι μεγαλύτερα από αυτές τις εξαιρέσεις, ο φορολογούμενος μπορεί επίσης να επενδύσει το τμήμα αυτό μέσω ανταλλαγής 1031. Επενδυτές που ζουν σε περιοχές όπου οι αξίες της πατρίδας εκτιμούν μπορούν να χρησιμοποιήσουν μια στρατηγική διαπραγμάτευσης τόσο για να χτίσουν τον προσωπικό τους πλούτο όσο και για να ελαχιστοποιήσουν τους φόρους ταυτόχρονα. (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τις φορολογικές συνέπειες της πώλησης του σπιτιού σας, διαβάστε το Η Αρχική Πώληση σας Αφήνει Σας με Φορολογική Κίνηση;

)
Έκπτωση Τόκου Υποθηκών

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να αφαιρέσουν το τμήμα των υποθηκών τους πληρωμές τόκων επί των φορολογικών δηλώσεών τους. Αυτές οι πληρωμές είναι υψηλότερες κατά τα πρώτα έτη της υποθήκης και μειώνονται σταδιακά καθώς η υποθήκη αποπληρώνεται. ( Η έκπτωση φόρου επί των υποθηκών

.)
Η κατώτατη γραμμή Υπάρχουν πολλές επιλογές για τον ιδιοκτήτη ακινήτων που αναζητά να πουλήσει με παράλληλη ελαχιστοποίηση της φορολογικής υποχρέωσης. Μια ανταλλαγή 1031 επιτρέπει την επανεπένδυση των επιστροφών από μια πώληση σε ιδιότητα παρόμοιας φύσης.

Ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης μπαίνει άμεσα στην αξία του ακινήτου και μπορεί να χρησιμοποιηθεί για διάφορους σκοπούς.
Η πώληση μιας κύριας κατοικίας είναι επιλέξιμη για ειδική φορολογική μεταχείριση.

• Στεγαστικό δικαίωμα μπορεί να αφαιρεθεί κατά τη φορολογική ώρα.
• Η προσωπική σας κατάσταση θα υπαγορεύσει ποια από αυτές τις επιλογές είναι σωστή για εσάς, αλλά οποιεσδήποτε από αυτές θα σας βοηθήσουν να αξιοποιήσετε στο έπακρο την επένδυσή σας στην ακίνητη περιουσία.
• Για σχετική ανάγνωση, ανατρέξτε στο
• Ένα βασικό φόρο για ιδιοκτήτες σπιτιού