Μια από τις μεγαλύτερες οικονομικές αποφάσεις που κάνουν οι άνθρωποι στη ζωή τους είναι η επιλογή να αγοράσουν ένα σπίτι. Γιατί θα ήθελε κάποιος να κάνει μια τόσο μεγάλη οικονομική δέσμευση όταν η ενοικίαση είναι φθηνότερη, ευέλικτη σε εκείνη που θέλετε να ζήσετε και βραχυπρόθεσμα σε υποχρέωση; Οι λόγοι είναι αρκετά απλή: homeownership σας επιτρέπει να οικοδομήσουμε ιδίων κεφαλαίων και θα επιτρέπει την έκπτωση των τόκων στεγαστικών δανείων που καταβάλλονται, η οποία είναι η μεγαλύτερη φορολογική ελάφρυνση διαθέσιμα για τους περισσότερους φορολογούμενους κάνει, για να μην αναφέρουμε όλα τα άυλα οφέλη που ιδιοκτησίας έχει να προσφέρει. Όταν αγοράζετε ένα σπίτι μηνιαίες πληρωμές σας θα αυξηθεί και θα χρειαστεί να ρυθμίσετε μερικά δολάρια στην άκρη για εκείνες τις απροσδόκητες δαπάνες, αλλά έχουν στην ιδιοκτησία τους το σπίτι σας μπορεί να είναι μία από τις πιο ευχάριστες αποφάσεις σας, αν παίξετε τα χαρτιά σας σωστά από την αρχή.

Βήμα πρώτο: Εκκαθάριση υπάρχοντος χρέους

Η σωστή προετοιμασία πριν αγοράσετε το σπίτι σας είναι η μισή μάχη. Το πρώτο στοιχείο στη λίστα σας είναι να αποκτήσετε ένα αντίγραφο της πιστωτικής έκθεσής σας. Αυτό που θα θελήσετε να κάνετε εδώ είναι να το καθαρίσετε. εάν έχετε ανοικτές πιστωτικές κάρτες που δεν χρησιμοποιείτε ποτέ, κλείστε τις. Στη συνέχεια, θα θέλετε να αναζητήσετε τυχόν λάθη ή ασυμφωνίες με την αναφορά των πιστωτών σας και να τους διορθώσετε επίσης. Εξοικονόμηση όσο το δυνατόν περισσότερα χρήματα για την προκαταβολή σας είναι σημαντική, αλλά δεν αξίζει να αγνοήσετε το χρέος σας υψηλού επιτοκίου. Οποιεσδήποτε τιμές πιστωτικών καρτών που έχουν επιτόκιο μεγαλύτερο από το διπλάσιο του βασικού επιτοκίου είναι υπερβολικά υψηλές. Για παράδειγμα, εάν το τρέχον βασικό επιτόκιο είναι 6%, θα πρέπει να προσπαθήσετε να πληρώσετε όλες τις πιστωτικές σας κάρτες με επιτόκιο 12% ή μεγαλύτερο ή να αναζητήσετε έναν άλλο δανειστή με ένα καλύτερο ποσοστό για να μεταφέρετε το χρέος σας.

Βήμα δεύτερο: Αγορές για δανειστές

Μόλις καθαρίσετε την πράξη σας, είστε έτοιμοι να αρχίσετε να κάνετε αγορές για έναν δανειστή.

Στη συνέχεια αρχίζει η διασκέδαση. αφήστε τρεις ή τέσσερις από τους δανειστές να ανταγωνίζονται για την επιχείρησή σας. Μην δίνετε σε κάθε δανειστή έγκριση να έχει πρόσβαση στην πιστωτική έκθεσή σας! Αποκτήστε ένα προκαταρκτικό αντίγραφο της "εκτίμησης καλής πίστης" (έντυπο HUD-1) και αναλύστε κάθε επιβάρυνση σε αυτήν. Στη συνέχεια, αφού επιλέξετε τον δανειστή, πρόκειται να χρησιμοποιήσετε, επιτρέψτε σε τους για να ελέγξετε την πίστωσή σας.

Οι δανειστές έχουν πολλή φαντασία και ευελιξία όταν πρόκειται για τα τέλη που χρεώνονται στον οφειλέτη. Τέλη όπως «τα τέλη επεξεργασίας» «προέλευση δάνειο», και «αμοιβές αναδοχής» μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο διαπραγμάτευσης προς τα κάτω συνήθως τουλάχιστον 50% ή ακόμα και παραιτήθηκε από το δανειστή, αν θέλετε την επιχείρησή σας αρκετά κακό. «Σημεία» είναι μια πραγματική έλξη πάρα πολύ. Όταν πληρώνετε πόντους, πληρώνετε τόκους (1 βαθμός = 1%) σε ένα κατ 'αποκοπή ποσό για να λάβετε ένα χαμηλότερο επιτόκιο για την υποθήκη σας σταθερού επιτοκίου, που ουσιαστικά αυξάνει το ποσό της προκαταβολής σας. Τα σημεία είναι περιττές πρόσθετες χρεώσεις από τον δανειστή. Αρνούνται να πληρώσουν αυτά τα τέλη ή να μεταφέρουν την επιχείρησή σας αλλού.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να αξίζει το τέλος να προσλάβει έναν δικηγόρο ακινήτων για να καθαρίσει τις ψευδείς δαπάνες ή να πάρετε τον εαυτό σας ένα πεπειραμένο κτηματομεσίτη που μπορεί να σας οδηγήσει μέσω των οποίων το κόστος είναι συνήθεις και εκείνα που είναι ευέλικτα και ενδεχομένως εξαλειφθεί.Για παράδειγμα, το "κόστος του τίτλου" στην πολιτεία της Φλόριντα είναι ευθύνη του αγοραστή (εκτός εάν ο πωλητής συμφωνήσει να πάρει τα έξοδα), οπότε πρέπει να γνωρίζετε ότι αυτά τα έξοδα θα πρέπει να εμφανίζονται στην εκτίμηση της καλής πίστης σας. Εάν ο δανειστής σας είναι δανειστής εκτός του κράτους, τότε μπορεί να έχουν διαφορετικές αμοιβές (οι οποίες συνήθως ξεπερνούν τα $ 1, 000) και μπορεί να εμφανιστούν ως ένα έκπληκτο κόστος για τη δήλωση διακανονισμού HUD-1 πριν από το κλείσιμο.

Γιατί οι δανειστές αγαπούν το PMI

Οι δανειστές είναι σαν τους πεινασμένους λύκους που περιβάλλουν τη λεία τους όταν πρόκειται για πρώτους αγοραστές κατοικιών. Οι περισσότεροι δανειστές χρεώνουν ασφάλιση ιδιωτικών υποθηκών (PMI) εάν δεν καταβάλετε μια αρχική προκαταβολή 20% ή περισσότερο στο σπίτι σας. Αυτή η ασφάλιση προστατεύει τον δανειστή, όχι εσείς, σε περίπτωση αθέτησης του δανείου σας. Σε γενικές γραμμές, ένας δανειστής θα θεωρήσει ένα δάνειο που χρηματοδοτείται σε ποσοστό άνω του 80% της αξίας του σπιτιού με μεγαλύτερο κίνδυνο αθέτησης και απαιτεί την πληρωμή των PMI. Πόσο είναι αυτή η πληρωμή για PMI; Αν υποβάλετε αίτηση για δάνειο ύψους 200.000 δολ. Με 10% προκαταβολή, μπορείτε να περιμένετε να πληρώσετε τουλάχιστον $ 100 το μήνα για την πληρωμή PMI. Δεν είναι ασυνήθιστο να βλέπετε πληρωμές PMI από 150 έως 200 δολάρια το μήνα.

Για όσους από εσάς ήδη έχετε υποθήκη με πληρωμή PMI, όταν φτάσετε σε κάποιο ποσοστό μετοχών στο σπίτι σας (συνήθως 20%), μπορείτε να ακυρώσετε το PMI. Πάνω από 30 χρόνια, μια μηνιαία πληρωμή PMI με $ 150 μπορεί να φτάσει πάνω από $ 54.000! Δεδομένου ότι οι δανειστές δεν θα σας υπενθυμίσω ότι μπορείτε να ακυρώσετε την πρόσθετη πληρωμή, πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού ποτέ δεν παίρνουν το χρόνο να ακυρώσουν την πληρωμή PMI οι ίδιοι και οι δανειστές είναι περισσότερο από αρκετά ευτυχείς να συνεχίσουν να λαμβάνουν τα χρήματά σας.

Βήμα τρίτο: Έρχεται με την προκαταβολή

Τι μπορείτε να κάνετε εάν δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά την προκαταβολή 20% για το στεγαστικό σας δάνειο; Ας πούμε ότι κοιτάζετε ένα σπίτι $ 200, 000 και έχετε $ 10, 000 για την προκαταβολή. Σαφώς, οι περισσότεροι δανειστές θα χρειαστούν πληρωμή ΙΜΙ, αν δεν βάζετε τουλάχιστον 40.000 δολάρια κάτω από το σπίτι (τα δάνεια / τα δίδακτρα έχουν αποκλειστεί από τον υπολογισμό του δανείου μας). Για τους περισσότερους αγοραστές πρώτης ώρας, μια προκαταβολή ύψους 40.000 δολαρίων δεν έχει τεθεί υπό αμφισβήτηση. Έτσι, εδώ είναι που θα χρειαστεί να πάρετε μια μικρή δημιουργική και να προσπαθήσουμε να "piggy-back" τα δάνειά σας, έτσι δύο δανειστές συμμετέχουν στο δάνειο. Αυτό θα λειτουργούσε σαν ένα σχέδιο τύπου 80-15-5: θα χρηματοδοτήσετε το 80% επί μιας πρωτογενούς υποθήκης, θα χρηματοδοτήσετε το 15% σε ένα δεύτερο δάνειο υποθήκης ή το δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης και το 5% ως προκαταβολή. Χρησιμοποιώντας το δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης μαζί με την προκαταβολή σας, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το ποσό αυτό έναντι της τιμής αγοράς της κατοικίας σας και να καλύψετε την απαίτηση 20% κάτω και έτσι να αποφύγετε την PMI. Το δάνειο στο σπίτι ή το δεύτερο δάνειο θα έχει κατά πάσα πιθανότητα μεταβλητό επιτόκιο ή υψηλότερο επιτόκιο από την κύρια υποθήκη σας, οπότε θα πρέπει να προσέξετε αυτό το δάνειο και να προσπαθήσετε να το πληρώσετε πρώτα. Οι τόκοι από το δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης είναι επίσης εκπεστέοι τόκοι επί των ομοσπονδιακών φόρων του Ηνωμένου Βασιλείου (το χρέος εγχώριων μετοχών υπόκειται σε ανώτατο όριο έκπτωσης ύψους 100.000 δολαρίων).

Τύποι δανείων

Δάνεια σταθερού επιτοκίου Το πιο συνηθισμένο στεγαστικό δάνειο είναι το δάνειο σταθερού επιτοκίου διάρκειας 30 ετών, επειδή το επιτόκιο δεν αλλάζει καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου.Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού προτιμούν αυτό το είδος του δανείου δεδομένου ότι γνωρίζουν ότι η μηνιαία πληρωμή υποθηκών τους θα παραμείνει σταθερή με την πάροδο των ετών. Ένα δεκαετές σταθερό δάνειο γίνεται όλο και πιο δημοφιλές επειδή μειώνει τον χρονικό ορίζοντα σας στο δάνειο, επιτρέποντάς σας να μειώσετε δραματικά το ποσό του ενδιαφέροντος που θα πληρώσετε κατά τη διάρκεια του δανείου. Γενικά, αυτά τα δάνεια θα έχουν υψηλότερο επιτόκιο, αφού ο δανειστής παραιτείται από την ευκαιρία να κερδίσει περισσότερα χρήματα σε μια οικονομία όπου το επιτόκιο αυξάνεται. Δάνεια ρυθμιζόμενου επιτοκίου Η μέση διάρκεια παραμονής σε ένα σπίτι είναι μόνο 13 έτη (τα δεδομένα της Απογραφής του 2013 των ΗΠΑ), οπότε αν σκοπεύετε να μείνετε στο νέο σπίτι για μικρό χρονικό διάστημα, ίσως θέλετε να εξετάσει την εναλλακτική χρηματοδότηση του παραδοσιακού δανείου σταθερού επιτοκίου. Τα δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο προσφέρουν χαμηλότερο επιτόκιο για ορισμένο χρονικό διάστημα. Το επιτόκιο αυτών των δανείων μπορεί να προσαρμοστεί ετησίως ή μπορείτε να τα δείτε ως "3-1", "5-1", "7-1" ή πολλές άλλες παραλλαγές. Για παράδειγμα, με το δάνειο ρυθμιζόμενου επιτοκίου "7-1", το δάνειο θα παραμείνει σταθερό για τα πρώτα επτά χρόνια και στη συνέχεια θα επανέλθει κάθε χρόνο στη συνέχεια. Αυτό σημαίνει ότι το δάνειο θα παραμείνει σταθερό για τα πρώτα επτά χρόνια. Στη συνέχεια, το όγδοο έτος, το επιτόκιο προσαρμόζεται με βάση τις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς, οι οποίες βασίζονται συνήθως στο δείκτη Treasury ενός έτους. Αρχικά, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων ρυθμιζόμενου επιτοκίου μπορούν να είναι οπουδήποτε από μία έως τρεις εκατοστιαίες μονάδες κάτω από τη συμβατική σταθερή υποθήκη και στη συνέχεια συνήθως προσαρμόζονται ετησίως μετά τη λήξη της καθορισμένης περιόδου. Εάν σχεδιάζετε να μείνετε στο σπίτι για επτά χρόνια, τότε αυτό μπορεί να είναι το τέλειο δάνειο για εσάς. Θα πρέπει να προσέξετε εάν τα επιτόκια αρχίζουν να αυξάνονται. μπορείτε να βρείτε τον εαυτό σας πληρώνουν περισσότερα από τα παραδοσιακά 30 χρόνια σταθερή.

Η κατώτατη γραμμή

Θυμηθείτε, αξίζει να καταβληθείτε επιπλέον προσπάθεια για την αναθεώρηση της δήλωσης διακανονισμού HUD-1 πριν από την ημερομηνία λήξης του νέου σπιτιού σας. τα αριθμητικά στοιχεία που αναφέρονται εκεί πρέπει να ταιριάζουν με τα στοιχεία που σας παρασχέθηκαν για την εκτίμηση καλής πίστης. Εάν οι αριθμοί είναι φουσκωμένοι, ή βλέπετε νέες χρεώσεις, επικοινωνήστε με τον δανειστή και ζητήστε τους να εξηγήσουν ή να διορθώσουν τα λάθη. Μετά από όλα, η αγορά ενός σπιτιού είναι μια πολύτιμη μακροπρόθεσμη δέσμευση, οπότε βεβαιωθείτε ότι έχετε κατανοήσει πλήρως όλους τους όρους του δανείου σας και μην παραβλέπετε τυχόν κρυφές χρεώσεις που θα μετανιώσετε αργότερα.