Η φορολογική έκπτωση των ενυπόθηκων δανείων είναι ένα γνωστό όφελος για τους ιδιοκτήτες σπιτιού, αλλά δεν είναι το μόνο φορολογικό ζήτημα που πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες σπιτιού. Μερικές από τις μεγαλύτερες προκλήσεις της ιδιοκτησίας ενός σπιτιού είναι υπό τη μορφή των φορολογικών κανονισμών που σχετίζονται με σημεία και βάση κόστους. Ευτυχώς, λίγη γνώση πηγαίνει πολύ μακριά για την εκκαθάριση των μυστηρίων. Σε αυτό το άρθρο, θα σας δώσουμε τη χαμηλή πτώση των σημείων βάσης υποθηκών και θα σας δείξουμε πώς υπολογίζουν την αξία του σπιτιού σας, το κόστος και, τελικά, τη φορολογική σας υποχρέωση.

Ένα Primer on Points

Τα σημεία είναι ειδικές χρεώσεις που πληρώνονται από έναν δανειολήπτη για να συνάψουν υποθήκη. Δεδομένου ότι τα σημεία θεωρούνται προπληρωμένο τόκο, ένας δανειολήπτης μπορεί να τα χρησιμοποιήσει ως μειώσεις. Ωστόσο, όταν πρόκειται για ενυπόθηκα δάνεια, είναι εύκολο να μπερδευτεί κανείς κατά πόσο ένας homebuyer μπορεί να πάρει μια πλήρη έκπτωση φόρου για πόντους, οι οποίοι γενικά ανέρχονται στο 1-3% της αξίας του δανείου. Γενικά, επειδή τα σημεία έχουν προπληρωμένο ενδιαφέρον, πρέπει να τα αφαιρέσετε κατά τη διάρκεια της υποθήκης. Ωστόσο, η Υπηρεσία Εσωτερικών Εισοδημάτων (IRS) δηλώνει ότι οι βαθμοί είναι εκπεστέοι στο έτος της πραγματικής πληρωμής, εφόσον πληρούνται οι ακόλουθες απαιτήσεις:

-

- Το δάνειο είναι εξασφαλισμένο από την κύρια κατοικία σας (εκείνη που ζείτε κατά το μεγαλύτερο μέρος του χρόνου)

- Τα σημεία πληρωμής είναι μια καθιερωμένη πρακτική στην περιοχή σας

όχι περισσότερο από το ποσό που γενικά χρεώνεται στη γεωγραφική περιοχή σας

- Χρησιμοποιείτε τη μέθοδο ταμειακής λογιστικής, που σημαίνει ότι αναφέρετε εισόδημα το έτος που την λαμβάνετε και αφαιρέστε τα έξοδα κατά το έτος που τα πληρώνετε

< ! - 3 ->

- Οι πόντοι δεν καταβλήθηκαν για στοιχεία που συνήθως αναφέρονται ξεχωριστά στο φύλλο διακανονισμού, όπως αμοιβές αξιολόγησης, τέλη επιθεώρησης, αμοιβές τίτλου, αμοιβές δικηγόρων ή φόροι περιουσίας

κατά ή πριν από το κλείσιμο που ήταν τουλάχιστον τόσο πολύ όσο οι χρεωστικοί τόκοι, χωρίς να υπολογίζετε πόντους που πληρώσατε από τον πωλητή και δεν δανείσατε τα χρήματα από τον δανειστή ή τον μεσίτη υποθηκών για να πληρώσετε τα χρήματα

- Χρησιμοποιήσατε το δάνειό σας για να αγοράσετε ή να χτίσετε την πρωτεύουσα κατοικία σας

- Τα σημεία υπολογίστηκαν ως ποσοστό του κεφαλαίου της υποθήκης και το ποσό εμφανίζεται σαφώς στη δήλωση διακανονισμού

Σε ορισμένες περιπτώσεις, τα σημεία πρέπει να αφαιρεθούν κατά τη διάρκεια της ζωής δάνειο. Για παράδειγμα, τα σημεία για ένα δάνειο 30 ετών θα αφαιρούνται με συντελεστή 1/30 ανά έτος. Σημεία που εμπίπτουν σε αυτή την κατηγορία περιλαμβάνουν τα καταβληθέντα:

- σε υποθήκη για δεύτερο σπίτι.

- να αναχρηματοδοτήσει ένα δάνειο (εκτός αν το δάνειο χρησιμοποιείται για τη βελτίωση της κύριας κατοικίας σας), το οποίο περιλαμβάνει τα σημεία που καταβάλλονται κατά την αναχρηματοδότηση για να επιτύχετε χαμηλότερο επιτόκιο.

- σε δάνειο που δεν χρησιμοποιείται για την αγορά, κατασκευή ή βελτίωση της κύριας κατοικίας σας. Αν ένα τμήμα του δανείου χρησιμοποιείται για να αγοράσει, να χτίσει ή να βελτιώσει την κύρια κατοικία σας, το αντίστοιχο ποσό των πόντων μπορεί να αφαιρεθεί στο έτος κατά το οποίο καταβάλλονται οι πόντοι.

Αν το δάνειο επιστραφεί νωρίς, όλα τα υπόλοιπα σημεία μπορούν να αφαιρεθούν αμέσως. Επίσης, πρέπει να έχετε κατά νου ότι το έντυπο IRS 1098 που θα λάβετε τον Ιανουάριο παραθέτει το ποσό του εκπεστέου τόκου που έχετε πληρώσει για την υποθήκη σας, αλλά δεν παρακολουθείτε τα αποσβεσμένα σημεία. Βεβαιωθείτε ότι έχετε συμπεριλάβει μια κατάλληλη εξήγηση για οποιαδήποτε έκπτωση για αποσβεσμένα σημεία κατά την υποβολή της φορολογικής σας δήλωσης. Εάν οι πόντοι καταβλήθηκαν από τον πωλητή, ο αγοραστής μπορεί να τους αφαιρέσει από τη φορολογική του δήλωση αλλά πρέπει να μειώσει το κόστος του σπιτιού κατά αντίστοιχο ποσό. Για μια ολοκληρωμένη επισκόπηση των σημείων από το IRS, επισκεφτείτε την πιο πρόσφατη αναφορά.

Η αγορά και η πώληση: Μια πιο προσεκτική ματιά στη βάση

Η βάση κόστους, η οποία είναι η αρχική αξία ενός περιουσιακού στοιχείου για φορολογικούς σκοπούς, είναι συχνά το τελευταίο πράγμα στο μυαλό των περισσότερων αγοραστών όταν αγοράζουν ένα νέο σπίτι. Παρόλο που ίσως να μην το σκέφτεστε, η μέθοδος με την οποία αποκτήσατε το ακίνητο και τι κάνετε με αυτό μετά την απόκτηση επηρεάζει τον καθορισμό της βάσης και, τελικά, το κέρδος επί του οποίου πρέπει τελικά να πληρωθεί οποιοσδήποτε φόρος.

Κατανόηση του Φόρου

Εάν κατοικούσατε και κατοικούσατε στο σπίτι σας (πρωτεύουσα κατοικία) για τουλάχιστον δύο από τα πέντε έτη πριν από την πώλησή της, ίσως να μην χρειαστεί να πληρώσετε κανένα φόρο, χάρη στην φορολογική αρωγή Πράξη του 1997. Πριν από τις 7 Μαΐου 1997, οι ιδιοκτήτες ακινήτων υποχρεούνταν να καταβάλλουν φόρο κεφαλαιουχικών κερδών επί των κερδών από την πώληση ενός σπιτιού, εκτός εάν τα έσοδα χρησιμοποιήθηκαν για την αγορά ακριβότερης αρχικής κατοικίας εντός δύο ετών ή ο ιδιοκτήτης ήταν τουλάχιστον 55 ετών και ζήτησε μια φορολογική απαλλαγή μία φορά στη ζωή για έως και $ 125, 000 κέρδη από την πώληση.

Σήμερα, ένα άτομο δεν πληρώνει φόρο έως και 250.000 δολάρια σε κεφαλαιουχικά κέρδη που παράγονται από την πώληση μιας αρχικής κατοικίας και τα παντρεμένα ζευγάρια δεν πληρώνουν φόρο μέχρι $ 500.000, υπό τον όρο ότι ζείτε στο σπίτι σας χωρίς λιγότερο από δύο χρόνια κατά την πενταετία πριν από την πώληση. Εάν πωλήσατε ένα σπίτι πριν από το 1997 και έφερε το κέρδος στη νέα κύρια κατοικία σας, πρέπει να συμπεριλάβετε το ποσό του κέρδους ανατροπής κατά τον υπολογισμό της φορολογικής σας βάσης. Σε ειδικές περιστάσεις, όπως η μείωση της υγείας, η αλλαγή στην απασχόληση ή το διαζύγιο, απαλλάσσεται η απαίτηση των δύο ετών και η φορολογική απαλλαγή βασίζεται στον αριθμό των μηνών που κατοικούν στο σπίτι. Για παράδειγμα, αν ο πωλητής έζησε στο σπίτι για 12 μήνες, ο αριθμός των μηνών που ζούσε στο σπίτι διαιρείται σε 24 (ο αριθμός των μηνών σε δύο χρόνια). Το αποτέλεσμα είναι 0. 5, το οποίο δίνει δικαίωμα στον ιδιοκτήτη σπιτιού σε απαλλαγή κατά 50% για τυχόν κέρδη κεφαλαίου που δημιουργούνται από την πώληση του ακινήτου. Το στρατιωτικό προσωπικό που μετακινείται λόγω υποχρεωτικής αναδιάταξης εξαιρείται από τον κανόνα των δύο ετών.

Ενώ τα κέρδη κεφαλαίου ύψους $ 250.000 (500.000 δολάρια για παντρεμένα ζευγάρια) μπορεί να φαίνονται σαν μια σημαντική απαλλαγή, οι ταραχές των στεγαστικών αγορών σε πολλές περιοχές της χώρας κατά την τελευταία δεκαετία έχουν προκαλέσει ακόμη και μέτρια σπίτια για να εκτιμήσουν σημαντικά την πάροδο του χρόνου . Δεδομένου ότι ποτέ δεν ξέρετε τι θα φέρει το μέλλον στην τοπική αγορά ακινήτων σας, είναι σημαντικό να παρακολουθείτε τη βάση κόστους σας και να κατανοήσετε τι, αν υπάρχει, θα προκύψει φορολογική υποχρέωση όταν θα πουλήσετε.

Υπολογισμός βάσης

Για να καθορίσετε τη βάση κόστους στο σπίτι σας, πρέπει να προσθέσετε το κόστος των βελτιώσεων κεφαλαίου που έχετε κάνει στο σπίτι με την τιμή που πληρώσατε για το σπίτι. Οι βελτιώσεις κεφαλαίου γενικά ορίζονται ως κάτι που αυξάνει την αξία της περιουσίας σας και το προσδόκιμο ζωής της. Αυτές οι βελτιώσεις θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν τη διεύρυνση της κουζίνας, την εγκατάσταση πισίνας ή την προσθήκη επιπλέον κρεβατιού. Στη συνέχεια, θα πρέπει να αφαιρέσετε το ποσό των τυχόν πληρωμένων από τον πωλητή πόντων, των αποσβέσεων και των ζημιών.

Παράδειγμα: Υπολογισμός Βάσης Κόστος Αρχική τιμή αγοράς: $ 300, 000 Πωλημένοι Πωλημένοι Πόντοι: - $ 6, 000 Η κατώτατη γραμμή Παρόλο που οι τιμές κατοικιών έπληξαν σημαντικά την κρίση των ενυπόθηκων δανείων που συνέβη το 2007, αν η ιστορία συνεχίσει να επαναλαμβάνεται με τρόπο παρόμοιο με τα προηγούμενα booms, πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού θα εκτιμήσουν την αξία των σπιτιών τους μακροπρόθεσμα. Παρομοίως, οι πιθανότητες είναι καλές, ώστε οι νόμοι περί φόρου κεφαλαιουχικών κερδών να αλλάξουν και πάλι. Επειδή κανείς δεν μπορεί να πει σίγουρα τι θα φέρει το μέλλον, είναι καλύτερο να έχετε πλήρη κατανόηση της αξίας, της βάσης και της φορολογικής σας ευελιξίας ανά πάσα στιγμή. Κάποια μέρα, όταν χρειάζεστε τις πληροφορίες, θα είστε ευτυχείς να το έχετε κοντά σας.