Τα αντισυμβαλλόμενα στεγαστικά δάνεια χαρακτηρίστηκαν ως ακατέργαστη συμφωνία για τους καταναλωτές. Ένα από τα μεγαλύτερα παράπονα προέρχεται από το γεγονός ότι πολλές χήρες και χήροι έχασαν τα σπίτια αφού οι σύζυγοι τους πέθαναν. Γιατί συνέβη αυτό και θα μπορούσε να συμβεί σε σας;

(Για μια γρήγορη προβολή των βασικών στοιχείων, βλέπε Πώς λειτουργεί μια αντίστροφη υποθήκη; ).

Η χρονική στιγμή είναι το κλειδί

Η πιθανότητα ότι ο επιζών σύζυγος σας θα μπορούσε να χάσει το ακίνητο μετά το θάνατό σας εξαρτάται από το πότε βγάλατε το δάνειο. Διαφορετικοί κανόνες ισχύουν για τα δάνεια που συνάπτονται πριν από τις 4 Αυγούστου 2014, παρά για τα δάνεια που συνήφθησαν στις 4 Αυγούστου 2014 ή αργότερα. Το τελευταίο σηματοδοτεί την ημερομηνία κατά την οποία το Τμήμα Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD) άλλαξε την αντίστροφη πολιτική υποθηκών.

Η αλλαγή αυτή ήρθε ως απάντηση σε μια αγωγή που ασκήθηκε εναντίον του τμήματος από μια ομάδα μη επιζώντων επιζώντων συζύγων (δηλαδή, τα ονόματά τους δεν ήταν σχετικά με τα συμβόλαια αντίστροφης υποθήκης), τα οποία είχαν πει μεσίτες υποθηκών ότι θα μπορούσαν να συνεχίσουν να ζουν στα σπίτια τους αφού πέθαναν οι σύζυγοί τους (οι επίσημοι δανειολήπτες). Αντ 'αυτού, οι δανειστές είχαν αποκλειστεί από τη στιγμή που ήθελαν να επιστραφούν τα στεγαστικά δάνεια μόλις πέθανε ο δανειολήπτης. Αυτή η κατάσταση ονομάζεται συχνά "πρόβλημα νεαρής συζύγου" επειδή κάποιοι σύζυγοι δεν ήταν στην υποθήκη επειδή ήταν πολύ νέοι για να δικαιούνται αντίστροφη υποθήκη τη στιγμή της λήψης του δανείου (βλέπε Υποθήκη; ).

Οι δανειστές ήταν, στην πραγματικότητα, ακολουθώντας τους κανονισμούς περί αντιστρεπτέων υποθηκών της HUD. Ωστόσο, το 2013, ένα ομοσπονδιακό δικαστήριο αποφάνθηκε στο Bennett et al. v. Donovan ότι οι κανονισμοί του HUD παραβίασαν τον ομοσπονδιακό νόμο και ένας δανειστής δεν μπορεί να απαιτήσει έναν επιζώντα σύζυγο ο οποίος δεν κατονομάζεται στην αντίστροφη υποθήκη να κάνει άμεση αποπληρωμή, όταν πεθάνει ο σύζυγός του, ο μοναδικός δανειζόμενος ενυπόθηκων ενυπόθηκων δανείων. Θα λάβουμε περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με τους νέους κανόνες σε μια στιγμή.

Κατ 'αρχάς, ας ορίσουμε τι εννοούμε με τη φράση "έληξε πριν από τις 4 Αυγούστου 2014." Είναι αυτή η ημερομηνία που ζητήσατε την υποθήκη; Η ημερομηνία υπογραφής της γραφειοκρατίας; Από τεχνική άποψη, δεν είναι ούτε, στην πραγματικότητα, αν και είναι πιο κοντά στην πρώτη από την τελευταία. Κάθε φορά που υποβάλλετε αίτηση για ένα δάνειο που ασφαλίζεται από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA), είτε πρόκειται για τακτική υποθήκη FHA ή για υποθήκη υποθηκών μετατροπής κατοικίας (HECM), το δάνειο σας αποδίδεται σε αυτό που ονομάζεται αριθμός υποθέματος. Είναι η ημερομηνία κατά την οποία εκχωρείται ο αριθμός της υπόθεσης που καθορίζει τους κανόνες που ισχύουν για την υποθήκη σας. Ο υπάλληλος δανείου σας παίρνει τον αριθμό της υπόθεσής σας, ο οποίος είναι ένα μοναδικό 10ψήφιο αναγνωριστικό που έχει εκχωρηθεί από το FHA, αφού ο οργανισμός επικυρώσει τη διεύθυνση ιδιοκτησίας σας και τον αριθμό κοινωνικής ασφάλισης. Μπορείτε να βρείτε αυτόν τον αριθμό στην κορυφή της σελίδας 1 της εφαρμογής HECM.Στη συνέχεια, για να μάθετε την ημερομηνία που σχετίζεται με τον αριθμό της υπόθεσής σας, θα χρειαστεί να επικοινωνήσετε με τον δανειστή ή το HUD, επειδή αυτή η ημερομηνία δεν παρέχεται στην αίτηση υποθήκης.

Πριν από τις 4 Αυγούστου 2014

το HUD επιτρέπει στο κοινό να γνωρίζει τις αλλαγές στους κανονισμούς του μέσω εγγράφων που ονομάζονται ενυπόθηκα δάνεια. Την εποχή της γραφής αυτής, η επιστολή στεγαστικού δανείου 2015-15, που εκδόθηκε στις 12 Ιουνίου 2015, περιέχει τους πιο ενημερωμένους κανόνες σχετικά με τους επιζώντες συζύγους που δεν επιβαρύνονται με δάνεια και τους HECM που λήφθηκαν πριν από τις 4 Αυγούστου 2014. Η επιστολή αυτή λέει ότι οι δανειστές μπορεί να ακολουθήσει τους όρους της αρχικής σύμβασης αντίστροφης υποθήκης όταν ο σύζυγος δανειστή πεθαίνει. Αυτό σημαίνει ότι ένας επιζών σύζυγος χωρίς δάνεια, του οποίου το σπίτι καλύπτεται από αντίστροφη υποθήκη που έχει παραληφθεί πριν από τις 4 Αυγούστου 2014, εξακολουθεί να κινδυνεύει να χάσει το σπίτι εάν ο σύζυγος του δανειστή του αποχωρήσει πρώτα.

Ωστόσο, η επιστολή στεγαστικού δανείου δίνει επίσης αντίστροφη ενυπόθηκα δάνεια εναλλακτική λύση στην κλήση της αντίστροφης υποθήκης που οφείλεται (με άλλα λόγια, απαιτώντας άμεση αποπληρωμή, με κίνδυνο αποκλεισμού σε έξι μήνες). Αντίστροφοι δανειστές ενυπόθηκων δανείων έχουν μια επιλογή που ονομάζεται "υποθήκη προαιρετική εκλογή (MOE) ανάθεση" που τους επιτρέπει να μεταβιβάσουν την ιδιοκτησία της αντίστροφης υποθήκης σε HUD. Ο δανειστής θα υποβάλει αξίωση στο HUD να ανακτήσει το ποσό που θα είχε πάρει με την πώληση του σπιτιού.

Η μεταβίβαση της υποθήκης δημιουργεί αυτό που ο HUD καλεί σε μια "περίοδο αναβολής" που επιτρέπει σε έναν επιλέξιμο, επιζώντα σύζυγο να παραμείνει στο σπίτι όσο αυτός ή αυτή εξακολουθεί να πληροί τις βασικές απαιτήσεις της αντίστροφης υποθήκης, , τη διατήρηση των ασφαλιστικών πληρωμών των ιδιοκτητών σπιτιού και τη διατήρηση της ιδιοκτησίας σε καλή κατάσταση. Ο σύζυγος πρέπει να είναι νόμιμος κάτοχος της κατοικίας και να συνεχίσει να καταλαμβάνει την πρωτεύουσα κατοικία του. Επίσης, πρέπει να έχει παντρευτεί νομίμως με τον σύζυγο δανειστή όταν κλείσει το δάνειο και έχει παραμείνει παντρεμένος μέχρι τον θάνατο του συζύγου δανεισμού. Τα δεσμευμένα ζευγάρια του ιδίου φύλου τα οποία δεν είχαν τη νόμιμη άδεια να παντρευτούν όταν αποκτήθηκε η αντίστροφη υποθήκη αλλά έχουν παντρευτεί πριν πεθάνει ο δανειολήπτης έχουν τα ίδια δικαιώματα.

Η γλώσσα καθιστά σαφές ότι η μεταβίβαση ιδιοκτησίας είναι μια επιλογή, όχι μια απαίτηση, για τον δανειστή. Με άλλα λόγια, αυτό το λεγόμενο "πρόβλημα νεαρής συζύγου" εξακολουθεί να υπάρχει για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που έκαναν HECM πριν από τις 4 Αυγούστου 2014. Οι επιζώντες σύζυγοι σε αυτή την κατάσταση ενδεχομένως να θέλουν να συμβουλευτούν έναν δικηγόρο ακινήτων για να διερευνήσουν επιλογές.

Στις ή μετά τις 4 Αυγούστου 2014

Γιατί τα ζευγάρια έβαζαν το όνομα ενός συζύγου μόνο στην αντίστροφη υποθήκη στην πρώτη θέση; Συχνά επρόκειτο να αυξηθεί το αντίστροφο ποσό των ενυπόθηκων δανείων, καθώς το μέγεθος των πληρωμών συνδέεται με την ηλικία του δανειολήπτη. Τώρα, όμως, δεν υπάρχει πλέον κανένα όφελος για τη στρατηγική αυτή. Οι δανειακές προμήθειες των σημερινών υποθηκών πρέπει να βασίζονται στην ηλικία του νεαρότερου συζύγου, ακόμη και αν ο / η σύζυγος είναι μικρότερος από 62 ετών και συνεπώς δεν είναι αρκετά μεγάλος για να είναι συν-δανειστής στην αντίστροφη υποθήκη. Σύμφωνα με τους σημερινούς κανόνες, εάν ο επιλέξιμος μη δανειζόμενος σύζυγός σας είναι κάτω των 62 ετών, αυτός θα προστατεύεται για όσο διάστημα πληρούν τις ίδιες απαιτήσεις αναβολής που περιγράφονται παραπάνω.

Αν κάνετε μια αντίστροφη υποθήκη ενώ είστε παντρεμένος με έναν νεότερο, μη δανειζόμενο σύζυγο, θα τεκμηριωθεί επισήμως κατά το κλείσιμο είτε ως επιλέξιμος σύζυγος που δεν δανείζεται είτε ως μη επιλέξιμος μη δανειζόμενος σύζυγος. Ένας επιλέξιμος σύζυγος που δεν δανείζεται ζει με τον σύζυγο δανειστή στην κύρια κατοικία. ένας μη επιλέξιμος σύζυγος που δεν δανείζεται ζει κάπου αλλού ως κύρια κατοικία του. Η αναβολή δεν ισχύει για το μη δανειζόμενο σύζυγο αν το ζευγάρι διαζευχθεί μετά τη λήψη του HECM. Επίσης, δεν ισχύει για έναν νέο σύζυγο έναν αντίστροφο δανειολήπτη υποθηκών παντρεύεται μετά τη λήψη του δανείου. Οι ίδιοι κανόνες ισχύουν και για αφοσιωμένα ζευγάρια ομοφυλοφίλων τα οποία δεν είχαν τη νόμιμη άδεια να παντρευτούν όταν αποκτήθηκε το αντίστροφο ενυπόθηκο δάνειο αλλά που παντρεύτηκαν πριν από την αποβίβαση του δανειολήπτη, επειδή αυτοί οι σύντροφοι εμπίπτουν στον ορισμό του HUD ως "επιλέξιμος επιζών σύζυγος χωρίς δανεισμό". "

Η κατώτατη γραμμή

Παρά τις πρόσφατες μεταρρυθμίσεις, εξακολουθούν να υπάρχουν καταστάσεις όπου μια χήρα ή χήρος θα μπορούσε να χάσει το σπίτι από το θάνατο του / της συζύγου της. Εάν εσείς ή ο / η σύζυγός σας έχετε ήδη πάρει μια αντίστροφη υποθήκη, βεβαιωθείτε ότι έχετε κατανοήσει το σύνολο των κανόνων που ισχύουν για την κατάστασή σας. Μπορεί να θέλετε να συναντήσετε με έναν δικηγόρο ακίνητης περιουσίας ή χρηματοοικονομικού σχεδιαστή για να βρείτε μια λύση, αν είστε σε κίνδυνο.

Όποτε είναι η ημερομηνία της αντίστροφης υποθήκης σας, πρέπει να γνωρίζετε ότι ο επιζών σύζυγος που δεν έχει λάβει δάνειο δεν δικαιούται να λάβει άλλα έσοδα αφού ο σύζυγος του δανειστή πεθάνει. Αυτό δεν θα αποτελέσει πρόβλημα αν τα έσοδα από το δάνειο είχαν ληφθεί ως κατ 'αποκοπή ποσό, αλλά θα μπορούσε να είναι ένα πρόβλημα αν τα κεφάλαια αντίστροφης ενυπόθηκης πίστης είχαν παραδοθεί ως ρεύμα μηνιαίων πληρωμών ή ως πίστωση. Εάν παίρνετε μια αντίστροφη υποθήκη σήμερα, ειδικά εάν μόνο ένας σύζυγος θα αναφέρεται ως ο δανειολήπτης, θα πρέπει να εξετάσετε εάν η επιλογή κατ 'αποκοπή ποσό θα μπορούσε να παρέχει την πιο οικονομική ασφάλεια.

(Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τα αντίστροφα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια, διαβάστε το Οδηγός για τους Φόρους και τα Αντισταθμιστικά Στεγαστικά και ισχύουν για υποθήκες μετατροπής μετοχικού κεφαλαίου (HECM). Αυτά είναι τα πιο συνηθισμένα από τα τρία είδη αντιστρεπτέων στεγαστικών δανείων και οι μόνες ασφαλισμένες από το FHA. Εάν είστε ένας από τους περίπου 5% των δανειοληπτών με αντίστροφη ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια, οι οποίοι έχουν μια αντίστροφη υποθήκη με ένα μόνο σκοπό ή μια αντίστροφη υποθήκη ιδιοκτησίας, θα χρειαστεί να αναθεωρήσετε τα χαρτιά σας για να δείτε αν τα προβλήματα που περιγράφονται σε αυτό το άρθρο ισχύουν για την περίπτωσή σας.