Οι επενδυτές σε ακίνητα πρέπει να έχουν βασικές δεξιότητες αποτίμησης για να αγοράζουν, να πωλούν ή να κρατούν αποφάσεις. Οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα έχουν αναπτύξει εξελιγμένα μοντέλα αποτίμησης για να τα βοηθήσουν στη λήψη επενδυτικών αποφάσεων. Ωστόσο, χρησιμοποιώντας εργαλεία υπολογιστικών φύλλων, ένα άτομο μπορεί να παράγει μια κατάλληλη αποτίμηση για τα περισσότερα εισοδήματα που παράγουν ακίνητα. Αυτό θα περιλαμβάνει οικιστικά ακίνητα που αγοράζονται ως κατοικίες ενοικίασης ακινήτων.

AD:

Η αποτίμηση των ακινήτων με μεθόδους προεξόφλησης ταμειακών ροών ή κεφαλαιοποίησης είναι παρόμοια με την αποτίμηση μετοχών ή ομολόγων. Η μόνη διαφορά είναι ότι οι ταμειακές ροές προέρχονται από χώρους μίσθωσης, σε αντίθεση με την πώληση προϊόντων και υπηρεσιών. Διαβάστε παρακάτω για να μάθετε πώς κάθε επενδυτής μπορεί να δημιουργήσει μια αποτίμηση αρκετά ικανοποιητική ώστε να αντιμετωπίσει τις πιθανές επενδυτικές ευκαιρίες.

Ατομικές αποτιμήσεις

Μερικά άτομα θεωρούν ότι η παραγωγή μιας αποτίμησης δεν είναι απαραίτητη εάν έχει ολοκληρωθεί μια πιστοποιημένη αξιολόγηση. Ωστόσο, η αποτίμηση ενός επενδυτή μπορεί να διαφέρει από την εκτίμηση για διάφορους λόγους.

AD:

Ο επενδυτής μπορεί να έχει διαφορετικές απόψεις σχετικά με την ικανότητα του ακινήτου να προσελκύει μισθωτές ή τα ποσοστά μίσθωσης που οι ενοικιαστές είναι πρόθυμοι να πληρώσουν. Ως δυνητικός αγοραστής ή πωλητής, ο επενδυτής μπορεί να αισθάνεται ότι το ακίνητο έχει περισσότερο ή λιγότερο κίνδυνο από τον εκτιμητή.

Οι εκτιμητές διεξάγουν ξεχωριστές εκτιμήσεις αξίας. Περιλαμβάνουν το κόστος αντικατάστασης του ακινήτου, σύγκριση πρόσφατων και συγκρίσιμων συναλλαγών και προσέγγιση εισοδήματος. Ορισμένες από αυτές τις μεθόδους παρουσιάζουν συνήθως καθυστέρηση στην αγορά, υποτιμώντας την αξία τους κατά τη διάρκεια των ανοδικών τάσεων και υπερτιμώντας τα περιουσιακά στοιχεία σε πτωτική τάση.

AD:

Η εύρεση ευκαιριών στην αγορά ακινήτων συνεπάγεται την εξεύρεση ακινήτων που έχουν αποτιμηθεί εσφαλμένα από την αγορά. Αυτό συχνά σημαίνει τη διαχείριση μιας ιδιοκτησίας σε επίπεδο που ξεπερνά τις προσδοκίες της αγοράς. Μια αποτίμηση θα πρέπει να παρέχει εκτίμηση του πραγματικού δυναμικού παραγωγής ενός ακινήτου.

Αποτίμηση ακίνητης περιουσίας

Η προσέγγιση εισοδήματος στην αξιολόγηση ακινήτων είναι παρόμοια με τη διαδικασία αποτίμησης μετοχών, ομολόγων ή οποιασδήποτε άλλης επένδυσης που δημιουργεί εισόδημα. Οι περισσότεροι αναλυτές χρησιμοποιούν τη μέθοδο των προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF) για να καθορίσουν την καθαρή παρούσα αξία (NPV) ενός περιουσιακού στοιχείου.

Η NPV είναι η αξία του ακινήτου στα σημερινά δολάρια που θα επιτύχει την επιστροφή του επενδυτή σε κίνδυνο. Η NPV καθορίζεται με προεξόφληση της περιοδικής ταμειακής ροής που διατίθεται στους ιδιοκτήτες από το απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης του επενδυτή (RROR). Δεδομένου ότι το RROR είναι ο απαιτούμενος συντελεστής απόδοσης του επενδυτή για τους σχετικούς κινδύνους, η προκύπτουσα αξία είναι μια τιμή προσαρμοσμένη στον κίνδυνο για τον συγκεκριμένο επενδυτή. Συγκρίνοντας την τιμή αυτή με τις τιμές της αγοράς, ο επενδυτής είναι σε θέση να προβεί σε απόφαση αγοράς, κατοχής ή πώλησης.

Οι αξίες των αποθεμάτων προκύπτουν από την προεξόφληση των μερισμάτων, των αξιών των ομολόγων με προεξόφληση των πληρωμών με τοκομερίδιο.Τα ακίνητα αποτιμώνται με προεξόφληση της καθαρής ταμειακής ροής ή των διαθέσιμων μετρητών στους ιδιοκτήτες αφού αφαιρεθούν όλα τα έξοδα από τα έσοδα από χρηματοδοτικές μισθώσεις. Η αποτίμηση μιας περιουσίας προϋποθέτει την εκτίμηση όλων των εσόδων από ενοίκια και στη συνέχεια την αφαίρεση όλων των δαπανών που απαιτούνται για την εκτέλεση και τη διατήρηση αυτών των μισθώσεων.

Όλες οι εκτιμήσεις εισοδήματος προέρχονται άμεσα από μισθώσεις. Οι μισθώσεις είναι συμβατικές συμφωνίες μεταξύ μισθωτών και ιδιοκτήτη. Όλα τα μισθώματα και οι συμβατικές αυξήσεις του μισθώματος (κλιμακώσεις) θα διευκρινίζονται στις μισθώσεις, καθώς και οι επιλογές για διανομές χώρου και ενοικίου. Οι ιδιοκτήτες ανακτούν επίσης μέρος ή το σύνολο των εξόδων ιδιοκτησίας από τους ενοικιαστές. Ο τρόπος με τον οποίο εισπράττονται αυτά τα έσοδα αναφέρεται επίσης στη σύμβαση μίσθωσης. Υπάρχουν τρεις κύριοι τύποι μισθώσεων:

• Πλήρεις μισθώσεις
• Καθαρές μισθώσεις
• Μισθώσεις τριπλού καθαρού (NNN)

Στις μισθώσεις με πλήρεις υπηρεσίες, οι ενοικιαστές δεν πληρώνουν τίποτα επιπλέον του ενοικίου. Στις καθαρές μισθώσεις, οι μισθωτές συνήθως πληρώνουν το μερίδιό τους για την αύξηση των εξόδων για την περίοδο μετά τη μετακίνησή τους στο ακίνητο. Στις μισθώσεις τριπλού δικτύου, ο μισθωτής καταβάλλει ένα αναλογικό ποσοστό όλων των εξόδων ιδιοκτησίας.

Τα παρακάτω είναι τα είδη των εξόδων που πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την εκπόνηση μιας αποτίμησης του εισοδήματος:

• Κόστος χρηματοδοτικής μίσθωσης
• Κόστος διαχείρισης
• Κόστος κεφαλαίου

Οι δαπάνες χρηματοδοτικής μίσθωσης αναφέρονται στις δαπάνες που απαιτούνται για την προσέλκυση μισθωτών και να εκτελέσει μισθώσεις. Τα έξοδα διαχείρισης αναφέρονται σε δαπάνες για το επίπεδο της ιδιοκτησίας, όπως υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, καθαρισμός, φόροι κλπ. Καθώς και οποιεσδήποτε δαπάνες διαχείρισης του ακινήτου. Τα έσοδα μείον τα λειτουργικά έξοδα ισοδυναμούν με τα καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI). Το NOI είναι η ταμειακή ροή που προκύπτει από τις συνήθεις λειτουργίες του ακινήτου. Στη συνέχεια, η ταμειακή ροή προκύπτει με την αφαίρεση του κόστους κεφαλαίου από την NOI. Τα κεφαλαιουχικά έξοδα είναι οι περιοδικές κεφαλαιουχικές δαπάνες για τη διατήρηση της περιουσίας. Αυτά περιλαμβάνουν κάθε κεφάλαιο για προμήθειες μίσθωσης, βελτιώσεις μισθωτών ή αποθεματικά κεφαλαίου για μελλοντικές αναβαθμίσεις ακινήτων.

Παράδειγμα αποτίμησης

Μόλις προσδιοριστούν οι περιοδικές ταμειακές ροές, μπορούν να μειωθούν για να προσδιοριστεί η αξία της ιδιοκτησίας. Το σχήμα 1 δείχνει ένα απλό σχέδιο αποτίμησης το οποίο μπορεί να προσαρμοστεί για να εκτιμήσει τις περισσότερες ιδιότητες.

Κοιμήσεως	Τιμή	Κτήμα	Τιμή
Αύξηση εισοδήματος Yr1-10 (g)	4%	> Κέρδος	13%
Έξοδα% Έσοδα	40%	Σχήμα 1	Η αποτίμηση υποθέτει ένα ακίνητο που δημιουργεί ετήσιο εισόδημα από ενοίκια $ 100.000 το έτος ένα, το οποίο αυξάνεται κατά 4% ετησίως και 3% μετά το έτος 10. Τα έξοδα υπολογίζονται στο 40% του εισοδήματος. Τα αποθεματικά κεφαλαίου διαμορφώνονται στα $ 10, 000 ετησίως. Το προεξοφλητικό επιτόκιο ή το RROR ορίζεται στο 13%. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης για τον προσδιορισμό της αξίας αναστροφής του ακινήτου κατά το έτος 10 εκτιμάται σε 10%. Στη χρηματοοικονομική ορολογία, ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης είναι ίσος με K-g, όπου K είναι η RROR του επενδυτή (απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης) και g είναι η αναμενόμενη αύξηση του εισοδήματος. Το K-g είναι επίσης γνωστό ως απαιτούμενο εισόδημα του επενδυτή, ή το ποσό της συνολικής απόδοσης που παρέχεται από το εισόδημα.
Η αξία του ακινήτου κατά το έτος 10 προκύπτει από τη λήψη της εκτιμώμενης ΝΟΙ για το έτος 11 και τη διαίρεσή του με βάση το ποσοστό κεφαλαιοποίησης. Αν υποθέσουμε ότι ο απαιτούμενος συντελεστής απόδοσης του επενδυτή παραμένει στο 13%, τότε η κεφαλαιοποίηση θα είναι ίση με 10%, ή K-g (13% -3%). Στο Σχήμα 2, η ΝΟΙ στο έτος 11 είναι $ 88, 812. Μετά την υπολογισμό των περιοδικών ταμειακών ροών, τότε προεξοφλούνται από το προεξοφλητικό επιτόκιο (13%) για να αντλήσουν την ΚΠΑ ύψους $ 58, 333.	Item	Yr 1	Yr 2

Yr 3

Yr 4

Yr 5

Yr 6	Yr 7	Yr8	Yr 9	Yr 10	Yr 11	Έσοδα	100	104	108. 16	112. 49	116. 99
121. 67	126. 54	131. 60	136. 86	142. 33	148. 02	Έξοδα	-40	-41. 60	-43. 26	-45	-46. 80
-48. 67	-50. 62	-52. 64	-54. 74	-56. 93	-59. 21	Καθαρά έσοδα εκμετάλλευσης (NOI)	60	62. 40	64. 896	67. 494	70. 194
73. 002	75. 924	78. 96	82. 116	85. 398	88. 812	Κεφάλαιο	-10	-10	-10	-10	-10
-10	-10 <	-10	-	Ταμειακή ροή (CF)	50	52. 40	54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92
68. 96	72. 12	75.	-	-	-	-	-	888. 12	-	Συνολική Ταμειακή Ροή	50
52. 40	54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	963. 52	-	Απόδοση μερισμάτων	9%
9%	9%	10%	10%	11%		12%	13%	-	Σχήμα 2 (σε χιλιάδες δολάρια)	Το σχήμα 2 παρέχει ένα βασικό μορφότυπο που μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την αποτίμηση τυχόν εισοδήματος. Οι επενδυτές που αγοράζουν αστικά ακίνητα ως ιδιόκτητο ακίνητο θα πρέπει να προετοιμάζουν αποτιμήσεις για να καθορίσουν εάν οι χρεωστικοί τόκοι που χρεώνονται είναι επαρκείς ώστε να υποστηρίζουν την τιμή αγοράς που πληρώνεται Παρόλο που οι εκτιμητές χρησιμοποιούν συχνά ταμειακή ροή 10 ετών από προεπιλογή, οι επενδυτές θα πρέπει να παράγουν ταμιακές ροές που αντικατοπτρίζουν τις υποθέσεις στις οποίες θεωρείται ότι αγοράζεται το ακίνητο. Αυτή η μορφή, αν και απλουστευμένη, μπορεί να προσαρμοστεί για να εκτιμήσει οποιαδήποτε ιδιότητα, ανεξάρτητα από την πολυπλοκότητα. Ακόμη και τα ξενοδοχεία μπορούν να εκτιμηθούν με αυτό τον τρόπο. Απλά σκεφτείτε τις ενοικιάσεις νυχτερινών δωματίων ως μονοήμερες μισθώσεις.	Αγορά, Πώληση ή Κράτηση
Όταν αγοράζετε ένα ακίνητο, εάν η εκτιμώμενη αξία ενός επενδυτή είναι μεγαλύτερη από την προσφορά του πωλητή ή την εκτιμημένη αξία, τότε το ακίνητο μπορεί να αγοραστεί με μεγάλη πιθανότητα λήψης του RROR. Αντίθετα, κατά την πώληση ενός ακινήτου, αν η εκτιμώμενη αξία είναι μικρότερη από την προσφορά ενός αγοραστή, το ακίνητο πρέπει να πωληθεί. Επιπλέον, εάν η εκτιμώμενη αξία είναι σύμφωνη με την αγορά και η RROR προσφέρει επαρκή απόδοση για τον σχετικό κίνδυνο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποφασίσει να κρατήσει την επένδυση έως ότου υπάρξει ανισορροπία μεταξύ της εκτίμησης και της αγοραίας αξίας.	Η αξία μπορεί να οριστεί ως το μέγιστο ποσό που κάποιος θα ήταν πρόθυμος να πληρώσει για ένα ακίνητο. Κατά την αγορά ενός περιουσιακού στοιχείου, η χρηματοδότηση δεν πρέπει να επηρεάζει την τελική αξία του ακινήτου, επειδή κάθε αγοραστής έχει διαφορετικές διαθέσιμες επιλογές χρηματοδότησης.	Ωστόσο, αυτό δεν ισχύει για τους επενδυτές που κατέχουν ήδη ακίνητα που έχουν χρηματοδοτηθεί. Η χρηματοδότηση πρέπει να λαμβάνεται υπόψη όταν αποφασίζεται η κατάλληλη στιγμή πώλησης, διότι οι δομές χρηματοδότησης, όπως οι ποινές προπληρωμής, μπορούν να απομακρύνουν τον επενδυτή από τα έσοδα της πώλησής του. Αυτό είναι σημαντικό στις περιπτώσεις όπου οι επενδυτές έχουν λάβει ευνοϊκούς όρους χρηματοδότησης που δεν είναι πλέον διαθέσιμοι στην αγορά. Η υφιστάμενη επένδυση με χρέος μπορεί να παρέχει καλύτερες αποδόσεις που είναι προσαρμοσμένες σε σχέση με τον κίνδυνο από ό, τι μπορεί να επιτευχθεί κατά την επανεπένδυση των μελλοντικών εσόδων από πωλήσεις. Προσαρμόστε τον κίνδυνο RROR για να συμπεριλάβετε τον πρόσθετο χρηματοοικονομικό κίνδυνο του ενυπόθηκου χρέους.	Η κατώτατη γραμμή	Είτε αγοράζετε είτε πωλείτε, είναι δυνατόν να δημιουργήσετε ένα μοντέλο αποτίμησης που να είναι αρκετά ακριβές ώστε να βοηθά στη διαδικασία λήψης αποφάσεων. Τα μαθηματικά που εμπλέκονται στη δημιουργία του μοντέλου είναι σχετικά απλά και μέσα στα όρια των περισσότερων επενδυτών. Αφού αποκτήσουν κάποιες στοιχειώδεις γνώσεις σχετικά με τα πρότυπα της τοπικής αγοράς, τις δομές μίσθωσης και τον τρόπο με τον οποίο τα εισοδήματα και οι δαπάνες λειτουργούν σε διαφορετικούς τύπους ιδιοκτησίας, θα πρέπει να είναι σε θέση να προβλέψει τις μελλοντικές ταμειακές ροές.	Μετρητά: επιλογή κλήσης χωρίς ημερομηνία λήξης | Το μετρητά της Investopedia Θεωρείται γενικά ως οπισθοχώρηση των αποδόσεων των επενδύσεων, αλλά μερικές φορές μπορεί να είναι προτιμότερο να κατέχει ένα σημαντικό χρηματικό ποσό αντί να το επενδύει σε άλλα περιουσιακά στοιχεία. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η κατοχή μετρητών στο χέρι δίνει στον επενδυτή την ευελιξία να αποκτήσει ένα περιουσιακό στοιχείο ή περιουσιακά στοιχεία σε τιμές ευκαιρίας όταν προκύψει η ευκαιρία, όπως κατά τη διάρκεια περιόδων αβεβαιότητας όταν το βασικό χρήμα είναι. Ποια είναι η διαφορά μεταξύ των χρημάτων και των χρημάτων; Πότε πρέπει ένας μεσίτης ακινήτων να απελευθερώσει αξιόπιστα χρήματα καταθέσεων χρημάτων; Ανακαλύψτε πότε και υπό ποιες συνθήκες ένας μεσίτης ακινήτων μπορεί να αποδεσμεύσει την αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων σε μια συναλλαγή ακινήτων.