Οι παρατεταμένες επιπτώσεις της Μεγάλης ύφεσης, όπως η έλλειψη στέγης σε προσιτές τιμές, οι αυστηρές απαιτήσεις για στεγαστικά δάνεια, η στενή αγορά εργασίας έχουν καταστήσει πιο δύσκολο για τους νέους να κατέχουν ένα σπίτι. Ως αποτέλεσμα, η βοήθεια από την Τράπεζα της μαμάς και του μπαμπά γίνεται κοινή, ειδικά για τους πρώτους χρονομετρητές.

Έχοντας τα μέσα για να βοηθήσουμε τα παιδιά που μεγαλώνουν να αγοράσουν ένα σπίτι ή ένα διαμέρισμα είναι ευλογία και πολυτέλεια. Αλλά προτού υπογράψετε τη διακεκομμένη γραμμή, εξετάστε εάν και πώς θα το κάνετε καλύτερα. Δεν υπάρχει κανένας σωστός τρόπος να εισαγάγετε το παιδί σας στην ιδιοκτησία σπιτιού, αλλά πολλοί λάθος τρόποι.

Οι επιλογές

Κοινά σενάρια βοήθειας περιλαμβάνουν:

• Παροχή προκαταβολής για την κατοικία του παιδιού.
• Αγοράζοντας το σπίτι και ενοικιάζοντάς το στο παιδί σας.
• Αγοράζοντας το σπίτι και αφήνοντας το παιδί να ζήσει ελεύθερο εκεί.
• Συνιδιοκτήστε το σπίτι με το παιδί σας (διαιρώντας το μετοχικό κεφάλαιο με το ποσοστό που επιλέγετε). όταν το σπίτι πωλείται, παίρνετε τα χρήματά σας πίσω.
• Αγοράζοντας μια ιδιοκτησία πολλαπλών μονάδων (ή ένα χώρο αρκετά μεγάλο για συγκάτοικους) και ενοικιάστε τις άλλες μονάδες για να αντισταθμίσετε το κόστος.
• Χρηματοδοτώντας την αγορά κατοικίας του παιδιού σας και τον καθιστάτε επίσημο κάνοντας το σαν οποιαδήποτε άλλη υποθήκη. ένας ενυπόθηκος βοηθός μπορεί να βοηθήσει, κατάλληλα να δομήσει το δάνειο και τους όρους πληρωμής του, και ακόμη και να δημιουργήσει μηνιαίες δηλώσεις και φορολογικά έντυπα.

Για φορολογικούς λόγους, οι γονείς συχνά επιλέγουν τους απογόνους δώρων με τα χρήματα που χρειάζονται, αντί να πληρώνουν άμεσα τα έξοδα. Για παράδειγμα, η τρέχουσα εξαίρεση φόρου δώρων είναι περίπου $ 14, 000 ανά αποδέκτη, ανά gifter, ανά έτος. Εσείς και ο / η σύζυγός σας θα μπορούσατε να δώσετε μέχρι το ποσό των $ 56, 000 ($ 14, 000 x 2 γονείς x δώρων) για το παιδί σας και τον σύζυγό του, για παράδειγμα - αρκετά για μια αξιοπρεπή προκαταβολή στις περισσότερες αμερικανικές πόλεις. Μπορείτε να ακολουθήσετε το πρώτο δώρο με ένα άλλο δώρο $ 56, 000 μετά την 1η Ιανουαρίου του επόμενου έτους. Το σύνολο των $ 112, 000 δεν θα μετρηθεί ως εισόδημα ούτε θα υπόκειται σε ομοσπονδιακό φόρο εισοδήματος, στη φορολογική δήλωση του παιδιού σας. (Δείτε επίσης: Ποιοι είναι οι φόροι δώρων; )

Λάβετε υπόψη ότι "εάν οι γονείς δίνουν τα χρήματα ως δώρο … τα χρήματα πρέπει να προέρχονται και να παρακολουθούνται μαζί με ένα δώρο", λέει η Linda Robinson, με την Sapphire Realty στο Σαν Ντιέγκο Για να διαφυλάξετε τη συναλλαγή, χρησιμοποιήστε έναν επαγγελματία υποθηκών που έχει εμπειρία με αυτό, λέει.

Σημεία που πρέπει να ληφθούν υπόψη

• Ορισμένοι δανειστές απαιτούν από όλα τα μέρη για τον τίτλο να είναι στη σύμβαση υποθήκης. σημαίνει ότι ακόμα και αν το παιδί έχει την πρόθεση να χειριστεί τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών, οι γονείς είναι επίσης οικονομικά υπεύθυνοι για το χρέος.
• Εάν οι γονείς δεν είναι στην υποθήκη, δεν μπορούν να επωφεληθούν από την έκπτωση του φόρου επί των ενυπόθηκων δανείων. Ακόμη και ένα άτοκο δάνειο από γονείς σε παιδί μπορεί να προκαλέσει φορολογική ευθύνη για τους γονείς.Το IRS υποθέτει ότι κερδίζετε ενδιαφέρον ακόμη και αν δεν το κάνετε, και αυτό είναι φορολογητέο εισόδημα.
• Τα γονικά δάνεια αυξάνουν το χρέος του παιδιού και θα μπορούσαν να βλάψουν την πιθανότητα του παιδιού να τύχει πρόσθετης χρηματοδότησης από μόνο του. Από τη θετική πλευρά, ένα σωστά καταγραμμένο δάνειο επιτρέπει στο παιδί να μεγιστοποιεί τις εκπτώσεις κατά τη φορολογική περίοδο.
• Ακόμη και αν οι γονείς παρέχουν προκαταβολή, το παιδί θα πρέπει ακόμα να δικαιούται την υποθήκη, και αυτό περιλαμβάνει την κατοχή ρευστών διαθεσίμων, σταθερή δουλειά και σταθερό εισόδημα. Τούτου λεχθέντος, οι δανειστές ενυπόθηκων δανείων επιτρέπουν συνήθως την προκαταβολή σε ένα αρχικό σπίτι να αποτελείται εντελώς ή εν μέρει από κεφάλαια δωρεάς εφόσον ικανοποιούνται άλλες απαιτήσεις. Το Freddie Mac's Home Possible Advantage υποθήκη, για παράδειγμα, επιτρέπει σε ολόκληρη την προκαταβολή του 3% να προέρχεται από δώρα ή άλλα κεφάλαια.

Τα οφέλη

Φορολογικές αποταμιεύσεις.

Ένας γονέας που αγοράζει ένα σπίτι και επιτρέπει στο παιδί να ζήσει εκεί μπορεί να είναι σε θέση να λάβει σημαντικές φορολογικές ελαφρύνσεις. Οι φόροι ιδιοκτησίας, οι τόκοι στεγαστικών δανείων, οι επισκευές, η συντήρηση και οι διαρθρωτικές βελτιώσεις είναι γενικά εκπεστέες σε μια δεύτερη κατοικία. Ωστόσο, ενώ ένας ιδιοκτήτης μπορεί να αφαιρέσει έως και $ 25, 000 σε απώλειες κάθε χρόνο, οι γονείς αντιμετωπίζουν διαφορετικούς κανόνες κατά την ενοικίαση σε μέλη της οικογένειας. Εάν το παιδί δεν πληρώσει κανένα ενοίκιο, θεωρείται προσωπική χρήση του ακινήτου και οι εκπτώσεις που σχετίζονται με τη μίσθωση δεν επιτρέπονται. Ωστόσο, αν το παιδί έχει συγκάτοικους που πληρώνουν ενοίκιο, ο γονέας μπορεί να είναι σε θέση να πάρει τις εκπτώσεις που σχετίζονται με την ενοικίαση, επιτρέποντας ταυτόχρονα στο παιδί να ζήσει χωρίς ενοίκια. Διαβάστε Φόροι έκπτωσης για ιδιοκτήτες ακινήτων ενοικίασης για περισσότερες πληροφορίες.

Σημειώστε ότι η έκπτωση τόκων από ενυπόθηκα δάνεια μπορεί να ληφθεί μόνο από πρόσωπο που πληρώνει την υποθήκη

και το είναι κύριο (ή εν μέρει) το σπίτι. Αν ο γονέας κατέχει τον τίτλο ιδιοκτησίας, αλλά το παιδί κάνει την πληρωμή υποθηκών κάθε μήνα, ούτε μπορεί να πάρει την έκπτωση τόκων. Αν το παιδί κατέχει οποιοδήποτε ποσοστό του σπιτιού, αυτός μπορεί να αφαιρέσει το μερίδιο των τόκων, ωστόσο. Ίδια κεφάλαια.

Οι πληρωμές υποθηκών μπορεί να έχουν μεγαλύτερη οικονομική σημασία από το να δίνουν στα παιδιά μηνιαίο επίδομα στέγης ή να πληρώνουν το μηνιαίο ενοίκιο τους. Η εξόφληση μιας υποθήκης δημιουργεί μετοχές στο σπίτι, και τα σπίτια μετατρέπονται σε περιουσιακά στοιχεία - συνήθως εκτιμώντας περιουσιακά στοιχεία, αν διατηρούνται σωστά. Ακριβώς να έχετε κατά νου ότι τα ακίνητα κατοικιών θεωρούνται καλύτερα μια μακροπρόθεσμη επένδυση: Κατά γενικό κανόνα, οι περισσότεροι αγοραστές πρέπει να κρατήσουν ένα σπίτι για τρία έως πέντε χρόνια, προκειμένου να σπάσουν ακόμη και.

Κέρδη.

Εάν οι γονείς επιλέξουν να κάνουν ένα δάνειο χαμηλού ενδιαφέροντος για το παιδί, που θα αρχίσει να ισχύει ο δανειστής υποθηκών του, θα απολαμβάνουν ένα μικρό εισόδημα από τις μηνιαίες πληρωμές. Στο σημερινό οικονομικό κλίμα αναιμίας, ακόμη και ένα χαμηλότοκο δάνειο μπορεί να νικήσει την επιστροφή ορισμένων συντηρητικών επενδύσεων. Ο Downsides

Αυστηρότεροι όροι

. Τα σπίτια που αγοράζονται από τους γονείς ως δευτερεύουσες κατοικίες ή ως επενδύσεις απαιτούν συχνά μεγαλύτερες προκαταβολές, δεδομένου ότι δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για γενναιόδωρα στεγαστικά δάνεια όπως τα στεγαστικά δάνεια της Federal Housing Administration (FHA).«Η διαφορά ανάμεσα σε μια κύρια υποθήκη και μια στεγαστική επένδυση είναι σημαντική», σημειώνει ο Robinson «Πρέπει να μειώσετε τουλάχιστον το 20% έως 30% στις επενδύσεις σε ακίνητα και τα επιτόκια είναι λίγο υψηλότερα Εάν τα παιδιά είναι αξιόπιστα καθόλου, οι γονείς μπορεί να είναι καλύτεροι από συντροφιά και δώρο-δωρητές από ό, τι είναι εκείνοι για το δάνειο. " Πιστωτικές και οικονομικές συνέπειες.

Εάν ένας γονέας συνειδητοποιεί για μια υποθήκη και το παιδί πέφτει πίσω στις πληρωμές, η βαθμολογία της μητρικής είναι τραυματισμένη εξίσου με την παιδική. Επιπλέον, ως συνιδιοκτήτης (και ως εκ τούτου συν-δανειολήπτης), ο γονέας είναι υπεύθυνος για το χρέος. Ένας γονέας που συνειδητοποιεί - ή δίνει χρήματα σε - ένα παντρεμένο παιδί που στη συνέχεια διαζυγίου μπορεί να μπλέκεται σε μια ακατάστατη κατανομή των περιουσιακών στοιχείων και θα μπορούσε να χάσει κάποια ή όλη την επένδυση στον πρώην σύζυγο. Βλάβη στις σχέσεις.

Η οικονομική εμπλοκή στις οικογένειες μπορεί να προκαλέσει άγχος και συγκρούσεις. Τα αδέλφια έξω από την ανταλλαγή μπορεί να αισθάνονται ζηλιάρης ή ανυπόφορη. Οι δωρητές δώρων μπορούν να βρεθούν απογοητευμένοι από αυτό που αντιλαμβάνονται ως κακή χρήση του δώρου, αλλά ανίκανοι να κάνουν τίποτα για το πώς χρησιμοποιείται το δώρο. Οι δέκτες δώρων μπορεί να αισθάνονται απογοητευμένοι από τις χορδές που συνδέονται με ένα δώρο που έρχεται με τις προσδοκίες και τους κανόνες. Μερικοί γονείς δεν θα επιβάλλουν συνέπειες όταν το παιδί δεν καταφέρει να σταματήσει το συμβόλαιο του. Η κατώτατη γραμμή

Τα πλεονεκτήματα της αγοράς ενός σπιτιού για ένα παιδί - ή της παροχής οικονομικής βοήθειας για την απόκτησή του - είναι πολλά. Μπορεί να δώσει στο παιδί τα φορολογικά οφέλη της ιδιοκτησίας σπιτιού και να τον βοηθήσει να οικοδομήσει ένα καλό πιστωτικό ιστορικό. Η αγορά μπορεί επίσης να είναι επωφελής εάν τα περιουσιακά στοιχεία των γονέων είναι αρκετά σημαντικά ώστε να προκαλέσουν φόρους ακίνητης περιουσίας ή φόρους κληρονομιάς. η μείωση της περιουσίας μπορεί τώρα να μειώσει τη φορολογική επιβάρυνση στο μέλλον. Επίσης, το ακίνητο είναι μια επένδυση που θα μπορούσε τελικά να βοηθήσει το γονικό διάλειμμα ακόμα ή να μετατρέψει ένα κέρδος, με τα έξοδά του να φορολογηθούν.

Οι συναισθηματικές συνέπειες είναι πιο δύσκολο να μετρηθούν. Οι γονείς μπορούν να ανησυχούν για την ενίσχυση της αίσθησης του δικαιώματος στο παιδί τους, απλά παραδίδοντας σ 'αυτόν ένα σπίτι. Οι οικονομικές διευθετήσεις μεταξύ των μελών της οικογένειας μπορούν συχνά να οδηγήσουν σε ακατάστατες παρεξηγήσεις και να είναι δύσκολο να εφαρμοστούν.

Οι γονείς δεν θα πρέπει ποτέ να αγοράσουν ένα παιδί σε ένα σπίτι, εάν αυτό σημαίνει ότι διακυβεύεται η ικανότητά τους να πληρώνουν τους λογαριασμούς τους, να πληρώνουν τις δικές τους πληρωμές υποθηκών ή να διατηρούν το βιοτικό τους επίπεδο στη συνταξιοδότηση. Είναι γενικά μια κακή ιδέα να δανειστείτε έναντι των συνταξιοδοτικών ταμείων ή μιας πρωτεύουσας κατοικίας ή να αποδεκατίσετε πλήρως τους λογαριασμούς.

Ανεξάρτητα από το πώς αποφασίζετε να το προσεγγίσετε - δώρο, δάνειο, συνιδιοκτησία - το γράψτε γραπτώς. Συντάξτε μια σύμβαση με προσδοκίες και όρους και αφήστε έναν δικηγόρο ή άλλο επαγγελματία ακίνητης περιουσίας να το αναθεωρήσει για οποιεσδήποτε λεπτομέρειες που μπορεί να είναι διφορούμενες ή παραβλέπονται. Αυτό μπορεί να είναι μια πράξη αγάπης, αλλά πρέπει να θεωρηθεί μια επιχειρηματική συμφωνία ανάμεσα σε εσάς και τους απογόνους σας. Μετά από όλα, ξέρετε πού ζουν.