Οι ιδιοκτήτες σπιτιού βρίσκονται συχνά στην αξιοζήλευτη θέση που οφείλεται περισσότερο στην ισορροπία των υποθηκών τους από ότι τα σπίτια τους αξίζουν. Αυτό προκύπτει από ένα συνδυασμό γεγονότων, πολλά από τα οποία είναι πέρα ​​από τον έλεγχο ενός ιδιοκτήτη σπιτιού. Η πτώση των τιμών των ακινήτων, η υποβαθμισμένη γειτονιά, οι κακές αποφάσεις δανεισμού (π.χ. δανεισμός περισσότερο από ό, τι ο δανειζόμενος μπορούν να αντέξουν οικονομικά ή να πάρουν μια επιλογή ρυθμιζόμενου επιτοκίου υποθήκη) και η αναχρηματοδότηση για να πάρουν μετοχές μπορούν όλα να αφήσουν τους ιδιοκτήτες σπιτιού με αυξανόμενο χρέος. Όταν το υπόλοιπο της υποθήκης υπερβαίνει την αξία του ακινήτου, η θέση του ιδιοκτήτη σπιτιού αναφέρεται ως "ανάποδα" ή "υποβρύχια". Η αποφυγή αυτής της δυσάρεστης θέσης είναι δύσκολη - και συχνά απαιτεί την πώληση του σπιτιού για λιγότερο από την αξία του δανείου - αλλά υπάρχουν λύσεις. Ας δούμε κάποιες επιλογές για τους ιδιοκτήτες σπιτιού με αρνητικά ίδια κεφάλαια.

Η ανοικτή πώληση μιας οικίας που είναι σύντομη στα ίδια κεφάλαια

Οι ανοικτές πωλήσεις είναι μια βιώσιμη επιλογή εάν η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης του σπιτιού και του υποθηκευμένου ποσού είναι μικρή ή ο πωλητής έχει βαθιές τσέπες. Εάν ένας αγοραστής μπορεί να βρεθεί, ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να έρθει στο κλείσιμο με μια επιταγή για να πληρώσει το υπόλοιπο του δανείου. Εάν ο πωλητής δεν μπορεί να αντέξει να πληρώσει το υπόλοιπο αλλά πρέπει να πουλήσει, ο πωλητής πρέπει να επικοινωνήσει με τον κάτοχο ενυπόθηκων δανείων και να προσπαθήσει να κανονίσει μια σύντομη πώληση. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τις ανοικτές πωλήσεις στο σπίτι σας, διαβάστε Short Sell Your Home για να αποφύγετε την αποκλεισμό .)

Πείθοντας τον δανειστή να συμφωνήσει σε μια σύντομη πώληση συχνά συνεπάγεται σημαντικό χρόνο και γραφειοκρατία. Εκτός από το να πάρει ο δανειστής να συμφωνήσει, ο ιδιοκτήτης σπιτιού πρέπει τότε να βρει έναν κτηματομεσίτη που είναι πρόθυμος να χειριστεί την πώληση. Εάν βρεθεί ένας αγοραστής, οι επιπλοκές συνεχίζονται. Ο δανειστής συχνά εξυπηρετεί το δάνειο για λογαριασμό ενός επενδυτή. Εάν ο δανειστής είναι άνετος με την πώληση, τότε ο δανειστής πρέπει να συνεργαστεί με τον επενδυτή που κατέχει το δάνειο για να καταλήξει σε συμφωνία. Αυτό μπορεί να χρειαστεί χρόνος. Αν το σπίτι καλύπτεται από ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI), ο ασφαλιστής μπορεί επίσης να συμμετέχει στη διαδικασία. Ο ασφαλιστής έχει ασφαλίσει το ακίνητο από την αδυναμία πληρωμής για την προστασία των συμφερόντων της τράπεζας, οπότε ο ασφαλιστής συμμετέχει στη διαδικασία. Γενικά, το χρονοδιάγραμμα για την επίτευξη συμφωνίας είναι μακρύ και η τράπεζα έχει ελάχιστα κίνητρα να συνεργαστεί.

Όταν ο ιδιοκτήτης του σπιτιού λέει και τελειώσει, ο ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να καταλήξει να δανείσει χρήματα στην τράπεζα, ακόμα και μετά την πώληση, για να καλύψει τη διαφορά μεταξύ του τι είναι πρόθυμος να πληρώσει ο αγοραστής και τι η τράπεζα είναι διατεθειμένη να δεχθεί. Αν νομίζετε ότι αυτό μπορεί να συμβαίνει στην περίπτωσή σας, η εναλλακτική λύση μπορεί να είναι αποκλεισμός. Ωστόσο, σταθμίστε αυτή την επιλογή πολύ προσεκτικά - παρόλο που μια σύντομη πώληση δεν είναι καλή για την πιστοληπτική σας ικανότητα, ένας αποκλεισμός είναι ακόμη χειρότερος. (

Η σημασία της πιστοληπτικής σας ικανότητας

Αξιολόγηση για να μάθετε πώς οι δανειοδοτικές σας δραστηριότητες επηρεάζουν την πιστοληπτική σας αξιολόγηση και Πέντε Κλειδιά για την Αποδέσμευση Καλύτερης Πιστωτικής Αποτέλεσμα για συμβουλές και τεχνικές για την αναδημιουργία καταστρέψει την πιστοληπτική ικανότητα.) Εκτός από τις προκλήσεις που θέτει η πώληση, η πιθανότητα εξόφλησης χρημάτων μετά την πώληση και η πιθανότητα ότι το πιστωτικό αποτέλεσμά σας θα λάβει ένα χτύπημα, πρέπει επίσης να ληφθούν υπόψη οι φόροι. Από φορολογική άποψη, η διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης στο σπίτι και του υπολοίπου της υποθήκης μπορεί να θεωρηθεί εισόδημα. Η πληρωμή του φόρου ή η απόδειξη ότι είστε αφερέγγυος και επομένως απαλλαγμένος από τον φόρο, είναι στοιχεία που πρέπει να αντιμετωπιστούν επειδή, από φορολογική άποψη, μια σύντομη πώληση θεωρείται ως αμοιβή χρέους. Οι επιλογές για την αποφυγή των ενοχλήσεων μιας σύντομης πώλησης είναι περιορισμένες. Το ιδανικό σενάριο είναι να συνεχίσετε να ζείτε στο σπίτι και να πληρώνετε την υποθήκη έως ότου η αγορά ακινήτων βελτιωθεί και το σπίτι μπορεί να πωληθεί για μια τιμή που καλύπτει το υπόλοιπο της υποθήκης. Άλλες επιλογές που πρέπει να εξετάσετε παίρνετε σε ένα συγκάτοικο για να βοηθήσετε να πληρώσετε τους λογαριασμούς, ή να μετακομίσετε σε ένα διαμέρισμα και να νοικιάσετε το σπίτι.

Η κατώτατη γραμμή

Ο καλύτερος τρόπος για να ελαχιστοποιήσετε τις πιθανότητες να βρεθείτε ανάποδα είναι να πάρετε τη μικρότερη υποθήκη που μπορείτε να βρείτε και να την πληρώσετε όσο το δυνατόν γρηγορότερα. Αυτή η προσπάθεια αρχίζει με την αγορά ενός σπιτιού που μπορείτε πραγματικά να αντέξετε οικονομικά, το οποίο θα μπορούσε να είναι μια δραματικά διαφορετική ιδιοκτησία από εκείνη στην οποία αισθάνεστε ότι ανήκετε. (999)

Οι σοφοί, προσεκτικοί αγοραστές σπιτιών κάνουν μια σημαντική προκαταβολή, επιτρέποντάς τους να αποφύγουν να αγοράσουν ιδιωτική ασφάλιση ενυπόθηκων δανείων (PMI) και παρέχοντας αρκετή εγχώρια δικαιοσύνη ότι θα έχουν ένα μαξιλάρι εάν οι εγχώριες αξίες υποχωρήσουν. Επιπλέον, λαμβάνοντας μια μικρή υποθήκη, θα πρέπει να είστε σε θέση να κάνετε επιπλέον πληρωμές και να βγείτε από κάτω από το χρέος επιβάρυνση σε λιγότερο χρόνο. Τέλος, η πραγματοποίηση πρόσθετων πληρωμών καθιστά την πιθανότητα να βρεθείτε "ανάποδα" στην υποθήκη σας πολύ λιγότερο πιθανό.

Δείτε Η κατανόηση της δομής πληρωμής υποθηκών για να κατανοήσετε τη διαδικασία υπολογισμού και πληρωμής καθώς και το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης των στεγαστικών δανείων.