Καθώς προχωράτε για να αγοράσετε ένα σπίτι, πιθανότατα έχετε εμπλακεί στον ενθουσιασμό ενός καλειδοσκοπίου επιλογών: Fixer upper ή κλειδί στο χέρι; Μικρό condo στην καρδιά της πόλης ή το σπίτι που εκτείνεται στα προάστια; Παραδοσιακά ή σύγχρονα; Τούβλο ή στόκος; Υποθήκη με σταθερό επιτόκιο ή με ρυθμιζόμενο επιτόκιο;

Εντάξει, οπότε ίσως ο τελευταίος δεν είναι πραγματικά συναρπαστικός. Μπορεί να είναι, όμως, μια ερώτηση που θα πρέπει να αναρωτηθείτε - και να απαντήσετε - κάποια στιγμή κατά τη διάρκεια της διαδικασίας αγοράς στο σπίτι. Ποιο είδος υποθήκης θα πρέπει να επιλέξετε; Πιστέψτε το ή όχι, η απόφασή σας θα μπορούσε να κάνει ή να σπάσει την επένδυση στο σπίτι σας (βλ. Να πάρει μια υποθήκη σε 20s σας ).

Τα καλά νέα: Δεν είστε μόνοι στην προσπάθειά σας να προσγειώσετε την τέλεια υποθήκη. Για δεύτερη συνεχή χρονιά, οι Millennials αντιπροσώπευαν τη μεγαλύτερη ομάδα αγοραστών στο σπίτι στην Αμερική (32%), σύμφωνα με μελέτη του Μάρτιο του 2015 από την Εθνική Ένωση Realtors. Καθώς τα μέλη αυτής της γενιάς συνεχίζουν να πλημμυρίζουν την αγορά ακινήτων, υποκινούν ορισμένες σημαντικές αλλαγές στη βιομηχανία υποθηκών. Ένα Κέντρο Έρευνας Pew <2014> r του 2014 διαπίστωσε ότι οι δανειολήπτες της Millennial υποθηκών απαιτούν μια διαδικασία αίτησης για δάνειο στεγαστικών δανείων βάσει τεχνολογίας, ταχεία online υπηρεσία και ταχύτερο κλείσιμο στεγαστικών δανείων. - <->

Αλλά πριν κλείσετε το νέο σας σπίτι, θα χρειαστεί να κάνετε κάποια εργασία υποθηκών. Εδώ είναι πληροφορίες σχετικά με τους κύριους τύπους υποθηκών για να σας βοηθήσουμε να κάνετε αυτή την κρίσιμη απόφαση.

Δάνεια FHA

Τα στεγαστικά δάνεια που προσφέρονται από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA), γνωστά ως δάνεια FHA, έχουν σχεδιαστεί για αγοραστές σπιτιού που δεν έχουν τα χρήματα για να κάνουν προκαταβολή - γι ' είναι τόσο ελκυστικές για τα μετριοπαθής Milllennials.

Τα παραδοσιακά στεγαστικά δάνεια των 30 ετών, σε αντίθεση με τα δάνεια της FHA, απαιτούν προκαταβολή 20%, εκτός εάν πληρώνετε ασφάλιση ιδιωτικών υποθηκών (PMI). Οι συμβατικοί δανειστές απαιτούν από εσάς να πληρώσετε αυτή την ασφάλιση αν κάνετε μια μικρή προκαταβολή επειδή θεωρείτε έναν δανειολήπτη υψηλού κινδύνου. Το PMI αυξάνει τη μηνιαία πληρωμή υποθηκών σας κατά 0,25% έως 2% του υπολοίπου του δανείου σας ανά έτος.

Ωστόσο, με ένα δάνειο FHA, απαιτείται μόνο να κάνετε 3% προκαταβολή, τα οποία μπορούν να προέρχονται από δώρο ή επιχορήγηση. Αυτό σημαίνει ότι είναι δυνατό να εξασφαλίσετε ένα δάνειο FHA χωρίς να βγάλετε ένα δολάριο από τα δικά σας χρήματα. Επιπλέον, οι απαιτήσεις αναδοχής δεν είναι εξίσου αυστηρές με αυτά τα δάνεια. Με άλλα λόγια, αν το πιστωτικό σας ιστορικό δεν είναι ακριβώς τέλειο, ένα δάνειο FHA ίσως είναι το καλύτερο σας στοίχημα.

Τα δάνεια της FHA έλαβαν δημοτικότητα τα τελευταία χρόνια, καθώς η Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης συνέχισε να ενισχύει το μηνιαίο κόστος ασφάλισης υποθηκών (που είχε ως αποτέλεσμα υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές για ιδιοκτήτες σπιτιού). Σε αντίθεση με τα συμβατικά δάνεια, οι πληρωμές ασφάλισης υποθηκών για τα δάνεια FHA συνεχίζονται καθ 'όλη τη διάρκεια του δανείου.Πολλοί δανειολήπτες το βρήκαν πιο προσιτό για να πάρουν μια συμβατική υποθήκη 30 ετών και να βάλουν το PMI μέχρι να φτάσουν το 20% των μετοχών στο σπίτι.

Ωστόσο, η FHA λαμβάνει μέτρα για να μετατρέψει τα πράγματα γύρω. Τον Ιανουάριο του 2015, άρχισε να μειώνει τα ασφάλιστρα υποθήκης σε δάνεια FHA κατά μέσο όρο $ 900 το χρόνο. Φαίνεται ότι οι προσπάθειές της δουλεύουν καθώς τα δάνεια FHA αυξάνονται και πάλι, ιδιαίτερα με τους πρώτους αγοραστές κατοικιών. Το δεύτερο τρίμηνο του 2015, τα δάνεια FHA αυξήθηκαν κατά 50% σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο και αυξήθηκαν κατά 46% από ένα χρόνο πριν, σύμφωνα με την RealtyTrac.

Υποθήκες σταθερού επιτοκίου

Στον κόσμο των συμβατικών στεγαστικών δανείων, η υποθήκη σταθερού επιτοκίου είναι η πιο προβλέψιμη και απλή επιλογή για τους δανειολήπτες. Αυτό συμβαίνει επειδή το επιτόκιο δεν αλλάζει καθ 'όλη τη διάρκεια της υποθήκης. Ως αποτέλεσμα, το κεφάλαιο και οι πληρωμές τόκων που κάνετε κάθε μήνα δεν αλλάζουν ούτε. Παρόλο που τα ενυπόθηκα δάνεια σταθερού επιτοκίου γενικά δημιουργούνται ως δάνειο 30 ετών, είναι δυνατή η απόκτηση στεγαστικού δανείου σταθερού επιτοκίου 10 ή 15 ετών.

Το επιτόκιο σας είναι κλειδωμένο σε μια υποθήκη πάγιου επιτοκίου όταν παίρνετε για πρώτη φορά το δάνειο και παραμένει το ίδιο μέχρι να πωλήσετε, να αναχρηματοδοτήσετε ή να εξοφλήσετε το δάνειο. Αυτό σημαίνει ότι εάν το επιτόκιο σας είναι 4% 2% όταν λάβετε το δάνειο, 20 χρόνια αργότερα, το επιτόκιο θα εξακολουθεί να είναι 4% 2% (αν έχετε ακόμα την υποθήκη).

Το πλεονέκτημα μιας υποθήκης με σταθερό επιτόκιο είναι απλό: Δεν υπάρχουν εκπλήξεις. Δεν θα πρέπει ποτέ να αντιμετωπίσετε διακυμάνσεις των μηνιαίων πληρωμών που ποικίλλουν ανάλογα με τις κινήσεις επιτοκίων. Ακόμη και αν ο πληθωρισμός ξεπεράσει τον έλεγχο και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αυξάνονται στα 20%, η μηνιαία πληρωμή σας παραμένει η ίδια. Αυτό σας επιτρέπει να διατηρείτε τον έλεγχο του προϋπολογισμού σας. Μια υποθήκη με σταθερό επιτόκιο είναι γενικά η καλύτερη επιλογή εάν νομίζετε ότι θα παραμείνετε σε ένα σπίτι για περισσότερο από πέντε χρόνια και είναι επίσης μια έξυπνη επιλογή όταν αυξάνονται τα επιτόκια. Επιπλέον, επειδή αυτά τα απλά ενυπόθηκα δάνεια είναι εύκολα κατανοητά, είναι ιδανικά για τους πρώτους αγοραστές κατοικιών.

Ωστόσο, θα πληρώσετε ένα ασφάλιστρο για την προβλεψιμότητα πληρωμής. Οι υποθήκες σταθερού επιτοκίου είναι γενικά ακριβότερες από τις υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου (βλ. Παρακάτω). Σύμφωνα με την Bankrate. com, τα μέσα επιτόκια υποθηκών για το 2014 ήταν 4,5% για τα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου 30 ετών σε σύγκριση με 3,3% για τα πρώτα πέντε έτη του 5/1 ARM (το επιτόκιο είναι σταθερό για πέντε έτη και ρυθμίζεται για τα υπόλοιπα 25 χρόνια 30ετούς υποθήκης). Αυτό αντιστοιχεί σε μηνιαίες πληρωμές ύψους $ 1, 000 σε υποθήκη ύψους $ 200.000 με το σταθερό επιτόκιο 30 ετών (συμπεριλαμβανομένου του κεφαλαίου και των τόκων), σε αντίθεση με τα 875 δολάρια το μήνα για την περίοδο "μήνα του μέλιτος" του 5/1 ARM.

Στεγαστικά με ρυθμιζόμενη τιμή

Όταν εξετάζετε τις αποταμιεύσεις που παρουσιάζονται στο παραπάνω παράδειγμα, ενδέχεται να μπείτε στον πειρασμό να ανακαλύψετε μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM). Όμως τα ARM φέρουν πολλή αβεβαιότητα. Παρόλο που μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου μπορεί να προσφέρει ένα σημαντικό όφελος από πλευράς κόστους στο νωρίτερο δάνειο, θα μπορούσατε να το πληρώσετε σε ποτάδες κάτω από το δρόμο.

Επίσης γνωστό ως "υποθήκη μεταβλητού επιτοκίου" ή "υποθήκη με κυμαινόμενο επιτόκιο", ένα ARM είναι υποθήκη στην οποία το επιτόκιο μεταβάλλεται με την πάροδο του χρόνου.Με ένα ARM, το αρχικό σας επιτόκιο καθορίζεται συνήθως για μια χρονική περίοδο, και αυτό το επιτόκιο "teaser" είναι συχνά χαμηλότερο από το επιτόκιο της αγοράς. Μετά από ένα ορισμένο χρονικό διάστημα που ορίζεται στη σύμβασή σας (μερικές φορές γνωστό ως η περίοδος "μήνα του μέλιτος" που αναφέρεται παραπάνω), το επιτόκιο του δανείου σας προσαρμόζεται ή επαναρυθμίζεται τακτικά, μερικές φορές τόσο συχνά όσο κάθε μήνα. Αυτές οι προσαρμογές θα αλλάξουν και τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών σας. Για παράδειγμα, το αρχικό επιτόκιο για το 2/28 ARM καθορίζεται για μια περίοδο δύο ετών και στη συνέχεια επαναρυθμίζεται σε κυμαινόμενο επιτόκιο για τα υπόλοιπα 28 έτη της υποθήκης 30 ετών.

Όταν έχετε ένα ARM, οι μηνιαίες πληρωμές υποθηκών σας μπορεί να αυξηθούν απότομα κατά τη διάρκεια του δανείου. Σε λιγότερο από ένα χρόνο, ένα ARM 6% μπορεί να ανέλθει στο 11% ή και περισσότερο εάν τα επιτόκια είναι σε άνοδο. Πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού με ARM έχασαν τα σπίτια τους στην πρόσφατη συντριβή κατοικιών επειδή οι πληρωμές τους συνέχισαν να αυξάνονται. Αυτοί οι δανειολήπτες δεν μπορούσαν να πουλήσουν ή να αναχρηματοδοτήσουν για να βγουν από το δάνειό τους και τελικά η αξία των σπιτιών τους μειώθηκε σε λιγότερο από το ποσό που οφείλουν στην υποθήκη. Για να το ξεπεράσουμε, οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου μπορεί να είναι εξαιρετικά δύσκολο να κατανοηθούν, γεγονός που τους καθιστά μια αμφισβητήσιμη επιλογή για τους πρώτους αγοραστές.

Από την πλευρά "συν", τα συστήματα ARM σας επιτρέπουν να επωφεληθείτε από τη μείωση των επιτοκίων χωρίς να χρειαστεί να αναχρηματοδοτήσετε. Είναι επίσης μια βιώσιμη και οικονομικά προσιτή επιλογή εάν σχεδιάζετε μόνο να μείνετε στο σπίτι για ένα ή δύο χρόνια.

Η κατώτατη γραμμή

Ο καθορισμός του τύπου υποθήκης που είναι καλύτερο για εσάς εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, από το μέγεθος της προκαταβολής που μπορείτε να αντέξετε οικονομικά και τη μηνιαία ταμειακή σας ροή στην τρέχουσα κατάσταση της αγοράς. Παρόλο που ενδέχεται να μπείτε στον πειρασμό να καθαρίσετε τον ιστό για την απάντηση, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αλλάζουν διαρκώς, οπότε πληρώνεται για να απευθυνθείτε στους ειδικούς. Συζητήστε με τουλάχιστον δύο διαφορετικούς μεσίτες υποθηκών ή δανειστές και συζητήστε τη μοναδική σας κατάσταση. Αυτοί οι επαγγελματίες μπορούν να σας προσφέρουν οδηγίες, να εξηγήσουν τις επιλογές σας και να σας βοηθήσουν να επιλέξετε την πιο κατάλληλη υποθήκη για τις συγκεκριμένες ανάγκες σας.

Δείτε

Βασικά στοιχεία για τα ενυπόθηκα δάνεια και Πώς να κάνετε κατάστημα για υποθήκες για περισσότερες πληροφορίες. Έτσι, μην χάσετε ειδικά προγράμματα, εάν πρόκειται για την πρώτη σας αγορά στο σπίτι, επίσης να ελέγξετε Credits for First-Time Home Buyers .