Αν το επόμενο σπίτι που σχεδιάζετε να αγοράσετε έρχεται με μια ιδιαίτερα απότομη τιμή, ίσως χρειαστεί να υποβάλετε αίτηση για υποθήκη jumbo για να το χρηματοδοτήσετε. Αυτά τα δάνεια, συχνά πάνω από μισό εκατομμύριο δολάρια και άνω, έχουν σχεδιαστεί για τη χρηματοδότηση πολυτελών ακινήτων και κατοικιών σε μια άκρως ανταγωνιστική τοπική αγορά ακινήτων και έρχονται με μοναδικές απαιτήσεις αναδοχής και φορολογικές επιπτώσεις.

Αλλά, εκτός από το να είσαι μεγάλος, τι ακριβώς είναι τα δάνεια ή τα στεγαστικά δάνεια, και πώς διαφέρουν από τους συμβατικούς, λιγότερο σημαντικούς ομολόγους τους;

Fannie Mae, Freddie Mac και όρια δανείων

Περίπου το 90% όλων των υποθηκών που έχουν γραφτεί στο Ηνωμένο Βασίλειο υποστηρίζονται από δύο οιονεί κρατικές κυβερνητικές υπηρεσίες, Fannie Mae και Freddie Mac. (Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε:

Fannie Mae: Τι Λειτουργεί και Πως Λειτουργεί .) Αυτές οι δύο υπηρεσίες θα τιτλοποιήσουν (δηλαδή αγοράσουν, πακέτα και μεταπωλήσουν) σχεδόν οποιαδήποτε υποθήκη, σύμφωνα με τις κατευθυντήριες γραμμές για το "συμμορφούμενο δάνειο", οι οποίες λαμβάνουν υπόψη το πιστωτικό αποτέλεσμά του και το ιστορικό, τον δείκτη χρέους προς εισόδημα (DTI), τον λόγο δανείου προς αξία και έναν ακόμη βασικό παράγοντα: το μέγεθος του δανείου. Από το 2017, το εθνικό ανώτατο όριο για συμμορφούμενα δάνεια είναι $ 424, 100 για μια μονοκατοικία. Ωστόσο, περισσότερες από 208 κομητείες γύρω από το Ηνωμένο Βασίλειο χαρακτηρίζονται ως περιοχές με υψηλό κόστος, ανταγωνιστικές περιοχές (σκέφτονται τη Νέα Υόρκη, το Λος Άντζελες, το Nantucket). σε αυτά, τα μέγιστα όρια δανείων μπορούν να φτάσουν τα $ 625, 500.

Όταν τα ενυπόθηκα δάνεια υπερβαίνουν αυτά τα κατώτατα όρια, τότε λαμβάνουν την κατάσταση "jumbo". Λάβετε υπόψη, ωστόσο, ότι ενώ οι υποθήκες jumbo δεν πληρούν τους συμβατικούς περιορισμούς δανεισμού και δεν θα υποστηριχθούν από τον Fannie Mae ή τον Freddie Mac, πολλοί εξακολουθούν να τηρούν τις κατευθυντήριες γραμμές για "ειδικευμένα στεγαστικά δάνεια" που καθορίστηκαν τον Ιανουάριο του 2014 από το Γραφείο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών.

Προκριματικά: Συμβατικά έναντι Jumbo Υποθήκες

Επειδή τα δάνεια Jumbo δεν υποστηρίζονται από ομοσπονδιακούς οργανισμούς όπως συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια, οι δανειστές αναλαμβάνουν μεγαλύτερο κίνδυνο όταν τους προσφέρουν. Αυτό σημαίνει ότι θα αντιμετωπίσετε αυστηρότερες απαιτήσεις πίστωσης εάν προσπαθείτε να εξασφαλίσετε μία. Οι περισσότεροι δανειστές θα θέλουν να δουν τα εξής:

Απόδειξη εισοδήματος:

• Ελάτε προετοιμασμένοι με φορολογική τεκμηρίωση ή παρόμοια γραφειοκρατία αξίας δύο ετών για να αποδείξετε ότι έχετε μια αξιόπιστη και σταθερή πηγή εισοδήματος. Οι δανειστές θα θέλουν επίσης να δουν ότι διαθέτετε επαρκή ρευστά περιουσιακά στοιχεία για να καλύψετε πληρωμές στεγαστικών δανείων ύψους έξι μηνών ή και περισσότερο. Στερλίνα πιστωτικό αποτέλεσμα και ιστορία:

• Γενικά χρειάζεστε ένα πιστωτικό αποτέλεσμα τουλάχιστον 620 (θεωρείται "δίκαιο") πριν από έναν δανειστή θα σας εγκρίνει για μια συμβατική υποθήκη. Ωστόσο, υπάρχει ένας χαμηλός δανειστές πιθανότητα θα σας εγκρίνει για μια υποθήκη jumbo εάν το πιστωτικό αποτέλεσμά σας πέσει κάτω από το εύρος 700-720, αν και υπάρχουν κάποια στοιχεία αυτό αρχίζει να αλλάζει. Αναλογία χρέους προς εισόδημα (DTI):

• Εφόσον τα περισσότερα συμβατικά ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια είναι επίσης κατάλληλα για στεγαστικά δάνεια, ο λόγος χρέους προς εισόδημα (μηνιαίες οφειλές σε σχέση με το μηνιαίο σας εισόδημα) πρέπει να είναι 43% . Αυτός ο ίδιος κανόνας ισχύει για τις υποθήκες jumbo που είναι επίσης ειδικευμένα στεγαστικά δάνεια, αλλά συχνά οι δανειστές θα θέλουν να έχετε χαμηλότερη DTI δεδομένου ότι το δάνειο είναι τόσο μεγάλο. ( Πίσω πληρωμές: Πριν από δύο χρόνια, οι δανειστές υποθηκών θα έπρεπε να απαιτήσουν την υποθήκη υψηλότερες προκαταβολές - περίπου 30% ή περισσότερο - σε σύγκριση με τις συμβατικές υποθήκες, οι οποίες είναι συνήθως 20%. Ωστόσο, ο λόγος των προκαταβολών προς την αξία των ενυπόθηκων δανείων έχει χαλαρώσει και στις δύο κατηγορίες, με μεγάλους δανειστές όπως ο Όμιλος Financial Services Group και η Wells Fargo προσφέροντας πρόσφατα υποθήκες jumbo για μόλις 15% και 10% χαμηλότερες αντίστοιχα.

• Συγκρίνοντας Τιμές Τους τελευταίους μήνες, το μέσο ετήσιο πραγματικό επιτόκιο (APR) για υποθήκη jumbo έχει σχεδόν ισοδύναμο με συμβατικές υποθήκες. Στην πραγματικότητα, δεν είναι ασυνήθιστο να βλέπεις ένα

χαμηλότερο

ΣΕΠΕ για μια jumbo υποθήκη. Για να συγκρίνετε τα ποσοστά υποθηκών jumbo, είναι χρήσιμο να χρησιμοποιήσετε έναν υπολογισμό υποθηκών όπως αυτός που αναφέρεται παρακάτω. Το φορολογικό νομοσχέδιο

Εάν είστε ήδη ιδιοκτήτης σπιτιού, ίσως γνωρίζετε ότι μπορείτε να αφαιρέσετε από τους φόρους σας το ενδιαφέρον που έχετε καταβάλει για την υποθήκη σας για ένα δεδομένο έτος. Αλλά πιθανότατα δεν έπρεπε ποτέ να ανησυχείτε για το καπάκι που το IRS τοποθετεί σε αυτή την αφαίρεση.

Ναι, μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων - όσο η ίδια η υποθήκη είναι $ 1 εκατομμύριο ή λιγότερο. Εάν η υποθήκη σας είναι μεγαλύτερη, δεν λαμβάνετε την πλήρη έκπτωση. Για παράδειγμα, εάν βγάλετε μια υποθήκη ύψους 2 εκατομμυρίων δολαρίων που συγκεντρώνει $ 60.000 τόκους ετησίως, μπορείτε μόνο να αφαιρέσετε $ 30.000 - το ενδιαφέρον για το πρώτο εκατομμύριο της υποθήκης σας. Έτσι, μπορείτε μόνο να πάρετε ένα φορολογικό διάλειμμα για το ήμισυ του ενυπόθηκου τόκου, στην πραγματικότητα.

Η κατώτατη γραμμή

Οι απαιτήσεις για τη λήψη υποθήκης είναι αυστηρές αυτές τις μέρες. Επειδή οι υποθήκες jumbo είναι πολύ πιο πολύτιμες και δεν υποστηρίζονται από την κυβέρνηση, οι δανειολήπτες πρέπει να έχουν σημαντικά περιουσιακά στοιχεία και ένα ισχυρό πιστωτικό ιστορικό. Ακόμα, υπάρχουν ενδείξεις ότι οι jumbos γίνονται ευκολότερο να αποκτηθούν. σίγουρα, τα επιτόκια σε αυτά συμβαδίζουν με τα επιτόκια των συμβατικών ενυπόθηκων δανείων.

Θα μπορούσατε να συνεισφέρετε αυτά τα χαμηλά επιτόκια στο γεγονός ότι οι δανειολήπτες με υποθήκη jumbo είναι πιθανό να έχουν εξαιρετική πίστωση και σημαντικά περιουσιακά στοιχεία. Επίσης, οι τραπεζίτες είναι πρόθυμοι να προσελκύσουν την επιχείρηση ατόμων υψηλής αξίας για ένα μακροπρόθεσμο προϊόν όπως μια υποθήκη, καθώς αυτοί οι δανειολήπτες μπορούν επίσης να γίνουν πελάτες για άλλα προϊόντα και υπηρεσίες διαχείρισης πλούτου που μπορεί να προσφέρει η τράπεζα.